총 4문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습
▶ CertLab에서 풀어보기한국ΟΟ공사는 보유중인 부동산을 매각하기 위해 김공정 감정평가사에게 일반거래(시가참고) 목적의 감정평가를 의뢰하였다. 관련법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. (40점) 물음 1) 본 감정평가에 적용할 층별효용지수를 산정하시오. (10점) 물음 2) 시산가액 조정을 통해 감정평가액을 구하시오. (30점) 기본적 사항 1. 감정평가 의뢰내역(기호/소재지/층·호수/전용면적㎡/공용면적㎡/전체면적㎡) · 1 서울시 A구 B동 00번지 1층 101 / 1,350 / 1,650 / 3,000 · 2 2층 201 / 1,215 / 1,485 / 2,700 · 3 3층 301 / 1,215 / 1,485 / 2,700 · 4 4층 401 / 1,100 / 1,600 / 2,700 · 5 5층 501 / 1,215 / 1,485 / 2,700 · 6 6층 601 / 900 / 1,100 / 2,000 · 7 지1층 B101 / 2,250 / 2,750 / 5,000 2. 기준시점: 2015.08.20 3. 기준가치: 시장가치 4. 평가목적: 일반거래(시가참고) 지역분석 자료: 새롭게 조성된 상업·업무지대(집합건물·토지 평가사례·거래사례 풍부). 기준시점 현재 업무시설가격은 2013년 1분기 대비 소폭 상승했으나 기간 중 상승·하락 반복. 층별 가격격차(편의성·접근성·수익성) 및 지하철역 거리에 따른 가격격차 확인. 기준시점 6개월 이내 자료로 계량분석 실시. 가치형성요인 계량분석(헤도닉가격모형) · 토지모형(수정R²=0.875, F=629.430): 면적 5,000~16,500㎡ 토지는 5,000㎡미만 대비 약 10% 우세(5% 유의). 지하철거리 0.5~1km 토지는 0.5km미만 대비 3% 열세(5% 유의), 1km 초과는 비유의. · 집합건물모형(수정R²=0.825, F=523.257): 1층 가격 약 3,500,000원/㎡. 1층 대비 낮은 금액 → 지하1층 880,000, 2층 410,000, 3층 295,000, 4층 385,000, 5층 350,000, 6층이상 400,000원/㎡. 전용율 45%미만은 45%이상 대비 약 3% 열세(1% 유의). 전체면적 4,000~8,000㎡는 4,000㎡미만 대비 약 5% 열세(1% 유의). 지하철역에서 멀수록 업무시설가격 하락. 개별요인분석: 총 7개 집합건물, 적법 완공. 토지 대 3,637㎡, 지하철 K역 0.62km, 준주거지역·제1종지구단위계획구역. 건물 철골철근콘크리트조 업무시설, 연면적 20,800㎡, 지상6층·지하3층(지하1층 업무시설), 사용승인일 2013.07.20, 주차 140대. 집합건물 거래사례(서울 A구 B동) · A 3층 301 전용1,350 전체3,000 8,500,000,000원 사무소 2015.01.10 (지하철 0.55km, 일반상업) · B 4층 401 전용1,125 전체2,500 6,780,000,000원 사무소 2015.02.10 (0.63km, 준주거) · C 5층 501 전용1,080 전체2,700 6,350,000,000원 연구소 2015.03.10 (0.60km, 준주거) · D 지1 B101 전용2,080 전체5,200 11,000,000,000원 사무소 2015.04.10 (1.80km, 준주거) 가치형성요인은 상기 외 대상과 동일. 층별효용지수 참고자료(평가사례1 2013.03.27/사례2 2014.09.15/사례3 2015.07.20/실무기준해설서 A형·B형) 지상5층↑ 85/87/90/42/51, 4층 92/87/90/45/51, 3층 83/87/90/50/51, 2층 85/87/90/60/51, 1층 100/100/100/100/100, 지하1층 -/-/-/44/44 재조달원가(기준시점): 사무실 철골철근콘크리트조(6층이하) 1급 1,540,000원/㎡, 내용년수 55(50-60). 수익관련: 임대사례(A구 B동, 임대면적 3,000㎡ 전체) 1층 101 전용율45% 보증금 100,000원/㎡·월임대료 10,000원/㎡·월관리비 6,000원/㎡(전체면적기준). 공실·대손 가능조소득의 10%, 영업경비 연간관리비의 80%, 종합환원이율 연 4.0%, 보증금운용이율 연 3.0%. 기타: 도로접면 격차율(광대한면1.00·중로한면0.90·소로한면0.88·세로가0.85·세로불0.70, 각지 1% 우세), 형상 격차율(정방형1.00·가장형0.99·세장형0.99·사다리형0.98·부정형0.90). 시점수정: 지가변동률(주거/상업 2015.01.01~07.31 누계 0.435/0.420, 당월 0.020/0.010), 오피스 자본수익률(2015 1분기 0.35, 2분기 0.30, 이후 2분기와 동일 추정). 토지거래사례는 그밖의요인 보정치 산정에 활용. 건물 감가수정 정액법, 가치형성요인 보정치는 계량분석 준용 가능.
감정평가사 김공정은 택지개발사업과 관련하여 보상목적의 감정평가를 의뢰받았다. 관련법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. (30점) 물음 1) 자료와 같은 내용의 구분지상권이 설정된 토지가 공익사업에 편입되어 해당 송전선을 철거하는 경우 보상목적의 구분지상권 감정평가방법에 대해 구체적으로 기술하되 각 방법의 장점과 단점도 포함하여 기술하시오. (10점) 물음 2) 주어진 자료를 활용하여 대상물건의 보상액을 구하되, 적용가능한 방법을 모두 활용한 후 시산가액의 조정을 통해 구하시오. (20점) 공익사업: ○○지구 택지개발사업(택지개발촉진법), 사업지구면적 180,000㎡, 시행자 G지방공사. 지구지정·고시일 2011.09.09, 보상계획공고일 2012.02.20, 실시계획승인·고시일 2013.04.04. 대상물건: 경기도 A시 B읍 C리 1번지의 구분지상권, 평가목적 보상, 기준시점 2015.09.02. 구분지상권: 권리자 H전력공사, 목적 154kV 가공 송전선로, 범위 토지 상공 15m~30m 공중공간(선하지면적 300㎡), 존속기간 해당 송전선로 존속시까지, 설정일 2010.03.03, 당시 설정대가 32,000,000원, 특약 존속기간 동안 설정대가 증감 없음, 송전선로가 필지 중앙 통과. 토지: 경기도 A시 B읍 C리 1번지, 면적 300㎡·지목 전·실제이용 전, 폭 6m 도로 접함. 용도지역 변동: 2010.01.01~2013.04.03 자연녹지지역 → 2013.04.04~2015.09.02 일반주거지역(택지개발사업으로 변경). 주변현황: 송전선 건설 당시 농지지대→주택지대 전환 중. 기준시점 현재 지구 밖 표준적 이용은 2층 단독주택부지, 각 층 층고 3.5m. 표준지공시지가(원/㎡): 가 B읍 C리 10 답 과수원 세로불·세장형(자연녹지→일반주거, 2011.01.01 300,000/2013.01.01 380,000/2015.01.01 480,000, 지구 내·도시계획시설 도로 40% 저촉), 나 B읍 C리 250 대 주거나지 세로가·세장형(자연녹지→일반주거, 340,000/420,000/500,000, 지구 내·구분지상권 설정), 다 B읍 D리 500 전 과수원 세로가·가장형(자연녹지, 300,000/360,000/500,000, 지구 밖·구분지상권 설정). ※도시계획시설 도로 저촉 표준지는 해당부분 20% 감가 공시. 시점수정: A시 지가변동률(주거/녹지 누계) 2010 1.103/2.758, 2011 2.154/3.085, 2012 2.060/2.072, 2013 2.058/2.085, 2014 2.064/3.082, 2015.01~07 -0.130/-0.120, 2015.07당월 0.060/0.072(8월 이후 7월치 추정). 보상사례: B읍 D리 500번지(자료6 다 토지)의 구분지상권(설정일 2010.03.03), 도시개발사업(사업인정고시일 2013.05.01, 지구면적 100,000㎡) 편입 154kV 철거, 보상액 37,400,000원, 기준시점 2015.07.31, 범위 상공 16m~30m(선하지면적 280㎡), 존속기간 송전선로 존속시까지, 필지 중앙 통과. 구분지상권 가치형성요인: 가치는 지역·개별요인, 입체이용저해율 및 추가보정률(쾌적성·시장성·기타), 선하지면적에 영향. 구분지상권 가치는 지가변동률과 동일하게 변동. 지가형성요인 비교치(대상 vs 표준지): 지역요인 가1.00·나1.00·다1.10, 개별요인 가1.10·나0.90·다1.00, 그 밖의 요인 보정치 가~다 모두 1.30. 보정률 산정: ①건조물 이격거리 = 35kV 이하 3m, 35kV 초과시 초과 10kV 또는 단수마다 15cm 가산. ②주택지대 층별효용지수 1층 100·2층 100. ③입체이용률 배분표(주택지대·택지후보지지대 α0.7/β0.15/γ0.15·상하 3:1, 농지지대 α0.8/β0.1/γ0.1·상하 4:1). ④추가보정률(주택지대·택지후보지지대 기준): 쾌적성(송전선 높이 기준: 10m이하 상, 10m초과 20m이하 154kV이하 중·154kV초과 상, 20m초과 154kV이하 하) 상10.0·중7.5·하5.0%; 시장성(필지 중앙 통과 또는 선하지면적비율 40%초과 상) 상10.0·중7.0·하4.0%; 기타(존속기간 30년초과 상·10년초과 중·10년이하 하) 상10.0·중6.0·하3.0%. 각 항목 가산하여 산정. 기타: 일시금운용이율(환원율) 연 5.0%.
감정평가사 김공정씨는 ○○ 택지개발사업지구로 지정고시된 지역의 보상에 대하여 중앙토지수용위원회로부터 이의재결 평가를 의뢰받았다. 관련법규를 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. (20점) 물음 1) 토지의 보상액을 감정평가하시오. (10점) 물음 2-1) 관련법규에 의거 농업손실보상대상 여부를 검토하시오. (5점) 물음 2-2) 보상대상자별로 농업손실보상액을 산정하시오. (5점) 사업: ○○ 택지개발사업, 한국△△공사, K도 P시 A동·Y동 일원 245,050㎡. 주민의견청취 공고일 2013.06.19, 지구지정·고시일 2014.01.02, 보상계획공고일 2015.02.05, 재결일 2015.08.25, 현장조사완료일 2015.09.19, 이의재결일 2015.10.05. 의뢰물건: 토지조서 기호1 P시 A동 10 임야 공부·편입면적 1,200㎡(소유자 이대한). 물건조서 1-1 농업손실보상 당근 1식. 현장조사: 기호(1) 토지는 소유자 이대한이 산지전용허가 없이 형질변경하여 경작해오다 건강악화로 김민국과 임대차계약 후 2013년 2월부터 김민국이 당근 재배. 이대한·김민국 모두 해당지역 거주 농지법상 농민, 농업보상 협의 미성립. 토지는 노폭 약 2m 비포장도로 접함, 남서하향 약 15도 경사지 부정형, 용도지역 계획관리지역. 표준지공시지가(원/㎡, 2013/2014/2015.01.01): 가 P시 A동 101 전 전 계획관리 세로불 세장형 68,000/74,000/77,000, 나 P시 Y동 15 임 자연림 계획관리 맹지 부정형 21,000/23,000/24,000, 다 P시 A동 산11 12,000㎡ 임 자연림 생산관리 맹지 부정형 15,000/17,000/18,000. 시점수정: P시 계획관리 지가변동률 2013 4.213, 2014 2.765, 2015.01~07 1.175, 2015.07당월 0.167(8월 이후 7월치 추정). 표준지공시지가 평균변동률(%): K도 2013~2014 1.54/2014~2015 1.69/2013~2015 3.26, P시 3.51/4.23/7.89. 도로접면 격차율(광대세각1.00·광대한면0.95·소로한면0.86·세로가0.81·세로불0.75·맹지0.72), 형상(정방형1.00·장방형0.99·사다리형0.98·부정형0.95), 지세(평지1.00·완경사0.97). 농업보상: ①K도 농가경제조사 농작물총수입 18,855,086원/경지면적 11,086.12㎡ → 1,701원/㎡, 2년분 농업손실보상액 3,402원/㎡. ②김민국 농협 발급 연평균 당근 판매실적 6,847,050원(중량 6,521kg·단가 1,050원/kg). 김민국은 A동 10번지에서만 경작. ③농축산물소득자료집 당근(연1기작/1,000㎡): 조수입 3,481,088원, 생산비 1,595,346원, 소득 1,885,742원(소득률 54.2%). 기타: 기호(가)~(다)는 사업지구 내 토지, 평균변동률은 지구 내 표준지 전체 평균변동률과 동일. 그 밖의 요인 보정: 농경지 40% 상향, 임야 80% 상향, 대지 20% 상향.
감정평가사 김공정씨는 다음 물건에 대하여 ○○지방법원으로부터 경매 목적의 감정평가를 의뢰받았다. 기준시점을 2015.09.19로 하여 관련법규 및 이론을 참작하고 주어진 자료를 활용하여 감정평가하시오. (10점) 법원감정평가 명령서 요약 및 평가대상 1. 기호(1): S시 S구 S동 1210번지, 대, 200㎡, 제2종일반주거지역 2. 기호(가): 1210번지 지상 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택(사용승인일 2009.12.05, 완공일 2008.05.05) — 1층 철근콘크리트조 단독주택 100㎡, 2층 벽돌조 단독주택 12㎡(2012.02.03 증축). 3. 현장조사: 기호(1) 토지 지상에 제시목록 외 기호㉠·㉡ 소재. 등기·대장에 미등재되어 소유권 재확인 필요. 4. 유의사항: 제시 외 건물이 있는 경우 반드시 그 가액을 평가하고, 제시 외 건물이 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우 그 제한을 반영하여 평가. 현황도: 기호(가) 기존부분·증축부분 및 제시 외 건물 기호㉠·㉡이 1210번지 지상에 소재. 건물평가자료 · 기호(가)기존: 철근콘크리트조 슬래브지붕 주택 재조달원가 750,000원/㎡ · 기호(가)증축: 벽돌조 슬래브지붕 방1 재조달원가 600,000원/㎡ · 제시 외 기호㉠: 경량철골조 판넬지붕 보일러실 면적 4㎡ 적용단가 100,000원/㎡(신축연도 불명확 → 관찰감가 병용, 실측면적) · 제시 외 기호㉡: 벽돌조 슬래브지붕 주택 재조달원가 600,000원/㎡ 면적 48㎡(잔존내용년수 20년 추정) ※ 철근콘크리트조 내용년수 50년, 벽돌조 45년, 잔가율 0%. 기타: 제시 외 건물이 토지에 미치는 영향을 고려하지 않고 공시지가기준으로 평가한 금액은 6,530,000원/㎡. 영향이 있다고 판단될 경우 감안: 기호㉠ 전체 토지에 미치는 영향 1%, 기호㉡ 12%.