총 4문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습
▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 부동산투자자 乙로부터 대상부동산 투자에 관한 정보의 제공을 의뢰받고, 관련 자료를 수집·분석하여 乙에게 제공하려고 한다. 제시된 자료를 참조하여 다음 물음에 답하시오. (40점) 대상부동산 현황 1. 토지: S시 T구 W동 500·501번지, 일반상업지역. 2필 일단의 토지(부정형·평지·소로한면). 500번지 대 350㎡(세로장방형·평지·소로한면), 501번지 대 450㎡(사다리형·평지·소로한면). 합계 800㎡ 2. 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 사용승인 2005.5.1., 500·501 양 지상. 지하1층 260㎡(주차장·기계실), 지상1층 520㎡(사무실, P은행 임차), 지상2층 520㎡(사무실, P은행), 지상3층 520㎡(사무실, R회사), 지상4층 520㎡(사무실, R회사), 지상5층 400㎡(사무실, 공실). 연면적 2,740㎡ 3. 기타: 소유자 丙·丁 공동소유(각 50%), 丙 명의로 C은행 근저당권 5억원 설정 표준지 공시지가(공시기준일 2016.1.1.) 기호1 V동130-535, 535㎡, 대, 주상용, 일반상업, 후면상가지대, 소로한면, 사다리형, 평지, 2,700,000원/㎡ 기호2 V동150, 800㎡, 대, 상업용, 일반상업, 노선상가지대, 소로한면, 가장형, 평지, 3,400,000원/㎡ 기호3 W동485, 420㎡, 대, 상업기타(주차건물), 일반상업, 후면상가지대, 세로(가), 사다리형, 평지, 2,100,000원/㎡ 기호4 W동520, 450㎡, 대, 상업용, 일반상업, 노선상가지대, 소로한면, 사다리형, 평지, 3,000,000원/㎡ 평가선례(공시지가기준법 그 밖의 요인에 적용) #1 V동143, 대 450㎡, 소로한면·부정형·평지·일반상업, 철근콘크리트조 슬래브 지하1~지상5 연면적3,300㎡, 토지단가 3,600,000원/㎡, 기준시점 2016.4.1., 일반거래목적 정상 #2 W동504, 대 780㎡, 소로한면·사다리형·평지·일반상업, 상업용 슬래브 지하2~지상8 연면적5,200㎡, 토지단가 3,400,000원/㎡, 기준시점 2016.1.1., 일반거래목적 정상 #3 W동522, 대 350㎡, 세로(가)·가장형·평지·일반상업, 건물없음(상업나지), 토지단가 3,500,000원/㎡, 기준시점 2016.5.1., 담보목적 정상 거래사례(거래사례비교법 적용) #1 V동135, 대 900㎡, 소로한면·부정형·평지·일반상업, 철근콘크리트조 슬래브 지하1~지상5 연면적3,200㎡ 상업용(2006.5.1. 사용승인), 노선상가지대, 거래금액 5,600,000,000원, 2016.1.1. 거래, 정상(토지:건물=6:4) #2 W동489, 대 550㎡, 세로(가)·사다리형·평지·일반상업, 건물없음(상업나지), 후면상가지대, 거래금액 1,600,000,000원, 2016.4.1. 거래, 정상 #3 W동515, 대 750㎡, 소로한면·가장형·평지·일반상업, 철근콘크리트조 슬래브 지상2층 연면적800㎡ 상업용(1985.1.1. 사용승인), 노선상가지대, 거래금액 2,850,000,000원, 2016.5.1. 거래, 철거전제 정상거래(매수자 철거비 30,000,000원 부담) 표준건축비 등: 인근 상업용건축물(철근콘크리트조 5층 이하) 표준건축비(부대설비 포함, 지상·지하 동일 적용) 770,000원/㎡, 건물 잔존가치 10% 대상부동산 임대내역(‘15.7.1.부터 연간가능총소득 PGI 적용) 지상1층 520㎡ P은행 2011.7.1~2016.6.30, PGI 120,000원/㎡ 지상2층 520㎡ P은행 2011.7.1~2016.6.30, PGI 95,000원/㎡ 지상3층 520㎡ R회사 2014.7.1~2019.6.30, PGI 80,000원/㎡ 지상4층 520㎡ R회사 2014.7.1~2019.6.30, PGI 80,000원/㎡ 지상5층 400㎡ 공실(최근 1개월 공실). 계 2,480㎡ ※ R회사는 2016.6.30. 이전 예정, 소유자도 중도해지 동의, 새 임차인을 시장임대료로 즉시 구할 수 있음 최근 임대사례: V동138, 일반상업 대 950㎡ 소로한면·사다리형·평지, 철근콘크리트조 지하1~지상5 연면적3,200㎡ 상업용 1~2층: G은행 2016.7.1.부터 5년, PGI 1층 160,000원/㎡·2층 120,000원/㎡ 3~5층: H회사 2016.7.1.부터 5년, PGI 3~4층 100,000원/㎡·5층 90,000원/㎡ 시점수정 등(T구) 1. 지가변동률(일반상업지역): 2016.1.1~5.31 누계 1.687%, 2016.4.1~5.31 누계 0.654%, 2016.5.1~5.31 당월 0.323%. ※ 2016.6월 미고시→직전월(5월 당월) 적용, 백분율 소수 넷째자리 반올림 2. 소형부동산 자본수익률(T구): 2016.1.1~5.31 누계 2.113%, 4.1~5.31 0.895%, 5.1~5.31 0.356% 3. 건축비지수: 2015.1.1. 이후 보합 지역·개별요인 1. 지역요인: V동·W동은 T구 소재, 간선도로(소로한면) 맞은편. V동 남측 종합유통센터 개장으로 V동이 W동보다 지역요인 3% 우세 2. 개별요인 — 도로접면 격차율(소로한면행): 광대세각1.16·광대한면1.10·소로한면1.00·세로(가)0.91·세로(불)0.86·맹지0.83. 형상 격차율(사다리형행): 정방형1.02·장방형1.01·사다리형1.00·부정형0.97 / (부정형행): 정방형1.05·장방형1.04·사다리형1.03·부정형1.00(가로장방형은 장방형 적용). 환경조건: 대상은 표준지1보다 5% 우세·표준지3보다 15% 우세; 대상은 평가선례#1보다 10% 열세·거래사례#2보다 15% 우세 3. 임대사례(V동138)와 대상 품등격차(지역+개별): 임대사례가 대상보다 총 10% 우세 4. 거래사례#1 건축물과 대상 건축물은 동일 등급 수준으로 신축됨 수익환원법·투자계획 1. 환원율·할인율: 1) 현재 환원율(시장추출법): 사례#1 매매 3,500,000,000·순수익 140,000,000(최근·정상), 사례#2 매매 2,200,000,000·순수익 88,000,000(최근·정상), 사례#3 매매 2,400,000,000·순수익 200,000,000(최근·사정개입). 2) 재매도환원율=현재환원율+0.5%. 3) 할인율=투자자 요구수익률 2. 수익환원법 적용: 1) 1년차 NOI 직접환원. 2) 수익·비용 연간·연말 인식, PGI에 관리비 등 포함 전제. 3) PGI는 최근 임대사례에서 산출, 공실·운영경비는 대상 기준. 4) PGI 매년 5% 상승, 공실률 매년 5%, 운영경비 25,000원/㎡(층별 면적 기준) 매년 4% 상승 3. 乙 투자계획: 투자금액 4,200,000,000원, 요구수익률 6%, 3년 보유 후 매각, 매각비용 매각금액의 3% 4. NPV: 3년 보유 후 매각 가정, 연간·연말 인식
감정평가사 甲은 임대에 제공되고 있는 상업용 부동산(집합건물)을 시장가치로 매수할 것을 제안받은 잠재적 매수인 乙로부터 상담을 의뢰받았는 바, 제시된 자료를 참조하여 다음 물음에 답하시오. (30점) 기본적 사항 1. 의뢰일(기준시점): 2016년 7월 1일 2. 대상부동산: S시 S구 S동 1000번지 지상2층 201호, 면적 100.0㎡, 보증금 100,000,000원, 지불임료 1,500,000원/월, 계약기간 2015.7.1.~2020.6.30. ※ 계약내용·조건은 전형적 시장관행에 따름 의뢰인 면담 요약 1. 무위험률에 1.20% 가산한 수익률을 요구(과거 상업용 부동산 투자수익률과 무위험률 격차 추세 및 인근 전형적 임대용 부동산 투자자 요구조건과 부합) 2. 투자 시 임대차 계약 만료시점(2020.6.30.)에 재매도 예정 시장조사 자료 1. 시장임대료(의뢰일 현재): 보증금 1,100,000원/㎡, 지불임료 16,500원/㎡·월. 관리비는 별도로 임차인 지불 2. 매매사례(모두 최근·시점수정 불필요) #1 S구 S동986 지상2층 201호, 30.0㎡, 2016.6.24., 363,000,000원 (경사지, 주도로기준 1층) #2 S구 S동1021 지상2층 205호, 210.0㎡, 2016.6.19., 1,000,000,000원 #3 S구 S동1004 지상2층 207호, 92.0㎡, 2016.6.20., 540,000,000원 3. 개별요인: 본건 1.00 / 매매사례#1 0.50 / #2 0.85 / #3 1.03 4. 본건 인근 상업용 부동산(집합건물) 공급 증가로 임대차 만료 시 5.00% 시장가치 하락 예상 시장금리 등 1. 국고채(3년): 1.390%/년(최근 3개월 평균) 2. 회사채(장외3년, AA-): 1.943%/년(최근 3개월 평균) 3. 보증금 운용이율: 2.00%/년
감정평가사 甲은 국산 사출기 20대를 보유하고, 플라스틱 제품을 생산하여 수출 중인 사업체(K사) 전체에 대한 적정한 시장가치의 산정을 의뢰받았다. 토지, 건물 및 구축물, 영업권 등의 무형자산에 대한 가치까지 산정한 후, 최종적으로 사업체의 주 생산설비인 국산 사출기 20대에 대하여 관련 규칙 및 기준에 의거하여 평가하고자 한다. 제시된 자료를 참조하여 평가방법을 결정하고, 다음 물음에 답하시오. (20점) 기본사항 1. 의뢰인·사업체명: 주식회사 K 2. 기준시점: 2016년 7월 1일 3. 생산라인: 제1라인·제2라인(각 10대 설치). 제1라인 사출기는 생산효율이 높지 않고 전용불가능한 과잉유휴설비로 전체를 철거하여 매각할 예정 기계에 관한 사항 1. 제1라인: 2006년 7월 1일 10대 설치가동, 유지보수상태 보통이하 2. 제2라인: 2011년 7월 1일 10대 설치가동, 유지보수상태 양호 라인별 취득가격·유지보수비 등(단위당) 구분 / 제1라인 / 제2라인 본체 50,000,000 / 80,000,000 부대설비 20,000,000 / 30,000,000 설치비 5,000,000 / 5,000,000 시험운전비 5,000,000 / 5,000,000 부가가치세 8,000,000 / 12,000,000 2. 제1라인: 설치 이후 현재까지 단위당 수익적지출 20,000,000원, 자본적지출 20,000,000원 3. 제2라인: 설치 이후 현재까지 단위당 수익적지출 10,000,000원, 자본적지출 10,000,000원 내용연수·잔가율 등 1. 국내생산 사출기: 물리적 내용연수 12년, 경제적 내용연수 10년 2. 잔가율 통상 10%, 감가수정은 관련 법령의 원칙적 방법에 따름 3. 물가변동에 따른 기계가격 보정지수(취득가격에만 적용): 제1라인 기준시점까지 10% 상승, 제2라인 변동 없음 기타자료 1. 제1라인 유사사양 사출기는 생산효율 저감으로 해체·포장 상태에서 동남아 등지 수출업자에게 매각가능하며, 단위당 매각가능가격은 잔존가치와 유사 2. 제1라인 단위당 관련비용: 해체비 1,000,000원, 철거비 1,000,000원, 운반비 등 1,000,000원, 설치비 5,000,000원
감정평가사 甲은 S시장으로부터 ‘도시계획시설도로 개설사업’에 일부 편입되는 소규모 봉제공장에 대하여 ‘영업의 휴업손실’에 대한 보상평가를 의뢰받았다. 한편, 이 공장은 관계 법령에 의하면, 일부 편입에 따른 잔여시설 보수 후 재사용이 가능한 경우에 해당되는 바, 제시된 자료를 참조하여 영업장소를 이전하는 경우와 비교하여 보상평가액을 산정하시오. (10점) 공통사항 1. 사업인정고시 의제일: 2015년 7월 1일 2. 본 공장의 가동일: 2010년 7월 1일(적법한 허가취득) 3. 가격시점: 2016년 7월 1일 4. 사업시행자: S시장 5. 휴업기간 및 잔여시설 보수기간: 4개월 조사내용 1. 연간 영업이익: 60,000,000원 2. 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익 감소액: 연간 영업이익의 10% 3. 월간 고정적 비용항목: 2,000,000원 4. 전체 이전비 및 감손상당액: 4,000,000원 5. 개업비 등의 부대비용: 1,000,000원 6. 해당시설의 보수비: 18,000,000원 7. 영업규모 축소에 따른 고정자산 등의 매각손실액: 5,000,000원