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▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 김○○은 W시 N구청장으로부터 도시계획시설(도로)사업(소로2-60호선 개설공사)과 관련하여 토지의 보상평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. 1. 사업 개요: 사업시행지 W시 N구 M동 100-4번지 일원, 도시계획시설(도로)사업(소로2-60호선) 개설공사, 사업시행자 W시 N구청장. 2. 사업추진일정: 도시계획시설(도로)결정일 2010.08.21, 실시계획인가고시일 2016.12.15, 보상계획공고일 2017.03.31, 현장조사완료일 2017.06.01. 보상의뢰서상 가격시점 요구일 2017.07.01. 3. 대상토지(가격시점 현재): 기호1 W시 N구 M동 100-4번지, 편입면적 381㎡, 지목 전, 현실이용 도로, 준주거지역, 소유자 홍길동. 4. 표준지 공시지가(원/㎡, 2016.01.01 / 2017.01.01): · A W시 N구 M동 105번지, 400㎡, 대, 주거나지, 2종일주, 세로(불), 가장형 평지 → 770,000 / 860,000 · B W시 N구 M동 103번지, 420㎡, 대, 다세대, 준주거, 세로(가), 정방형 평지 → 1,050,000 / 1,160,000 · C W시 N구 M동 101번지, 450㎡, 대, 주상용, 준주거, 소로한면, 사다리 평지 → 1,100,000 / 1,210,000 5. 시점수정(W시 N구 주거지역 지가변동률): 2016.01.01~2016.12.31 누계 3.257%, 2017.01.01~2017.05.31 누계 1.426%, 2017.05.01~2017.05.31 변동률 0.431%. 2017.06월 이후는 미고시로 직전월(2017.05월) 변동률을 연장적용. 6. 개별요인 품등비교(형상, 도로접면): 문제지 표 참조. 7. 그 밖의 요인 자료: · 보상평가사례 ㄱ(M동 200, 주거나지, 일반상업, 소로한면, 부정형) 2,500,000원/㎡, ㄴ(M동 250, 다세대, 준주거, 세로가, 세장형) 1,500,000원/㎡, ㄷ(M동 300, 주상용, 준주거, 소로한면, 사다리) 1,800,000원/㎡ (가격시점 2017.01.01) · 거래사례 ㄹ~ㅂ(토지만의 정상 거래사례, 2017.01.01) 8. 현장조사: 대상토지 주변은 소규모 점포주택·단독·다세대 혼재. 비교표준지·보상사례·거래사례는 인근지역 소재, 당해 도로사업에 따른 개발이익 미포함. ※ 물음 1)·2)·3)은 각각 독립적인 사실관계임을 전제한다.
감정평가사 김○○은 산업단지 내의 염색공장으로 사용되었던 오염토지에 대하여 시가참고 목적의 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. 1. 대상: 서울특별시 A구 가동 99, 공장용지 9,999㎡, 준공업지역, 중로한면, 사다리 평지. 목적 시가참고, 기준시점 2017.07.01. 2010.07.01부터 오염 시작, 정화 소요기간 2017.07.01부터 3년. 2. 오염물질: 별표3 토양오염우려기준을 상당히 초과. 오염규모 2,000㎥. 3. 거래사례(공장용지, 준공업): · 사례1 A구 가동 97, 9,000㎡, @1,722,000원/㎡, 2016.09.23, 오염(1,000㎥ 정화필요) · 사례2 B구 나동 100, 8,000㎡, @1,562,000원/㎡, 2016.09.14, 오염(500㎥ 정화필요) · 사례3 C구 다동 101, 7,500㎡, @4,666,000원/㎡, 2016.11.06, 오염 없음(정상 거래) 4. 시점수정(A/B/C구 공업지역 월별 지가변동률): 문제지 표 참조. 2017.06월 이후는 직전월(2017.05월) 변동률 연장적용. 5. 기타 참고자료: · 오염 전 토지가액은 비교방식(거래단가 기준)으로 산정. · 비교요인(본건 100 기준): 사례1 지역100·개별95, 사례2 지역98·개별85, 사례3 지역115·개별135(오염 비교요인은 미고려). · 토양오염 조사비용: 2,000㎥ × 1,000,000원/㎥, 2017.07.01 지급. · 정화비용: 연간 600,000원/㎥, 정화기간 3년, 매년 연말 지급. · 임대료손실: 향후 4년간 시장임대료 기준, 보증금 3,000,000,000원, 연간 임대료 600,000,000원, 정화기간 중 손실. · 스티그마(오염 전 토지가액 기준 감가율): '오염된 상태' 보고서 -30%·시장조사 -20%, 두 감가율 각각 산정 후 평균 적용. 스티그마 존속기간 공사완료 후 1년. · 이율: 보증금 운용이율 2%(기간초 지급), 시장이자율(할인율) 6%, 화폐의 시간가치 고려. 연복리표(6%) 3년 연금현가 2.673012, 4년 3.465106.
감정평가사 김○○은 A법원으로부터 소송 참고용 토지 임대료 평가를 의뢰받고, 관련 법률 등을 검토한 결과 적산법을 적용하여 관련 토지의 임대료를 평가하기로 하였다. 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. 1. 감정목적물: A시 B구 C동 60-1, 대, 200㎡, 단독주택, 2종일주. 2010.01.01~2017.07.01 현재까지 지목·면적·이용상황·용도지역 동일. 2. 감정사항: 2013.07.01부터 1년간 임대료 및 2017.07.01부터 1년간 임대료를 각각 평가(기준시점 2013.07.01 및 2017.07.01). 3. 표준지(C동, 매년 1.1 기준): 가 10-1(단독주택, 2종일주, 세로가, 세장형) 2013년 2,830,000 … 2017년 3,430,000원/㎡ 등(문제지 표 참조). 4. 시점수정(A시 B구 주거지역 지가변동률): 2013.01.01~06.30 누계 2.000%, 2013.07월 당월 0.350%, 2017.01.01~05.31 누계 1.500%, 2017.05월 당월 0.200%. 2017.06월 이후는 직전월(2017.05월) 연장적용. 5. 거래사례(C동, 정상): 그 밖의 요인 보정치 산정에만 활용. 6. 개별요인: 도로접면 격차율(광대한면1.00/중로0.90/소로0.88/세로가0.85/세로불0.70, 각지 1% 우세), 형상 격차율(정방형1.00/가장형0.99/세장형0.99/사다리0.98/부정형0.90). 본건은 북측·동측 6m 포장도로에 접한 세장형 각지. 7. 기대이율 자료: 표Ⅰ(2016 이후) 단독주택 표준적 1.0~4.0%, 표Ⅱ(2016 이전) 일반단독주택 최유효 3~5%, CD금리 기준표 단독주택 표준적 CD금리 -2.0~1.0%. 금리: CD유통수익률 2013.07.01 3.00%, 2017.07.01 2.00%. 각 표의 중간값 중 하나를 선정하되 선정 기대이율은 2%를 초과해야 함. 8. 토지 임대료 관련 필요제경비는 미미하여 고려하지 않음. 표준지 기준 평가시 그 밖의 요인 보정 필요. A시는 수도권.
감정평가사 김○○은 다음 물건에 대하여 A기업으로부터 일반거래 시가참고용 감정평가를 의뢰받았다. 기준시점을 2017.07.01로 하여 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 감정평가하시오. 1. 대상: A시 B구 C동 100외 2필지 'D타운' 제10동 제17층 제1706호, 아파트, 사용승인 2010.10.10. 전유 85㎡·공용 25㎡·분양 110㎡·대지권 28.5㎡. 발코니 합법 확장(확장면적 10㎡), 관리상태 '하'. 2. 인근 아파트 거래사례(정상, 전유 85㎡): · 사례1 제10동 4층 406호 338,750,000원 2016.06.10 관리 하 · 사례2 제10동 18층 1803호 335,000,000원 2016.12.10 관리 하 · 사례3 제10동 16층 1605호 350,000,000원 2017.03.25 관리 중 · 사례4 제15동 8층 802호 338,000,000원 2017.07.01 관리 상 · 사례5 제15동 8층 801호 345,000,000원 2017.07.01 관리 중(발코니 10㎡ 확장) 3. A시 아파트 매매가격지수(2016.07~2017.07): 103.4/103.6/103.8/104/104.4/104.4/104.4/104.4/104.5/104.6/104.7/105.0/105.1 4. 격차: 관리상태 하100·중101·상102, 층 1~3층100·4~10층105·11~20층108. 발코니 확장은 사례5만 확장, 나머지 미확장. 방배치 등 구조 동일. 1~3호 남동향·4~6호 남향.