총 4문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습
▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 철도건설사업과 관련하여 지하공간 사용에 따른 보상목적의 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 감정평가이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. 공익사업에 관한 사항 1. 사업명: ○○～○○간 철도건설사업 2. 사업시행자: ○○공단 3. 사업추진일정 1) 기본계획의 수립·고시일: 2017.02.02. 2) 보상계획 공고일: 2017.08.08. 3) 실시계획승인·고시일: 2018.06.06. 4. 권원확보방법: 구분지상권 설정 감정평가의 기본적 사항 1. 대상물건: 경기도 B시 C동 산1번지의 지하터널 사용부분 2. 구분지상권 설정(예정)면적: 1,200㎡ 3. 감정평가목적: 협의보상 4. 가격시점(기준시점): 2018.06.01. 대상토지에 관한 사항 1. 소재지: 경기도 B시 C동 산1번지 2. 면적: 12,000㎡, 지목: 임야, 실제 이용상황: 자연림 3. 토지이용계획: 자연녹지지역, 도시·군계획시설 공원 저촉(100%) 4. 등기: 구분지상권 설정(○○전력공사, 154kV 가공송전선로, 동측 상공 30~60m, 설정면적 1,800㎡, 존속기간 송전선로 존속시까지, 설정일 2010.09.09.) 표준지공시지가 (원/㎡) 기호 | 소재지 | 면적 | 이용상황 | 용도지역 | 도로/형상 | 2017년 | 2018년 1 | B시 C동 산11 | 10,000㎡ | 임야/자연림 | 자연녹지 | 맹지/부정형·완경사 | 62,000 | 66,000 2 | E시 F동 산20 | 12,500㎡ | 임야/자연림 | 자연녹지 | 세로(불)/세장형·완경사 | 58,000 | 60,000 ※ 기호1은 도시·군계획시설 공원 100% 저촉, 기호2는 도시자연공원구역 100% 저촉 ※ 공원 또는 도시자연공원구역 저촉 표준지는 해당부분 감정평가시 40% 감가율 적용 ※ 기호1·2에는 154kV 가공송전선로 구분지상권 설정 지가변동률(%) — B시: 자연녹지 2017년 2.010 / 2018년(1~4월 누계) 0.890 / 2018년 4월 당월 -0.005 (5월 이후 미고시) 보상선례 — E시 F동 산50, 송전선로건설(철탑부지), 소유권취득, 보상액 80,000원/㎡, 기준시점 2018.05.01., 15,000㎡, 임야/자연림, 자연녹지·도시자연공원구역(100%), 저촉토지 40% 감가율 적용 개별요인 — 대상: 취락거리 500m/도로 폭3m/동향/경사14°/세장형/공원100%/구분지상권 1,800㎡. 기호1: 750m/맹지/남향/10°/부정형/공원100%/1,500㎡. 기호2: 750m/폭3m/동향/10°/세장형/도시자연공원100%/2,500㎡. 보상선례: 750m/맹지/동향/14°/부정형/도시자연공원100%/없음. (세항목 격차율은 감정평가사 판단) 구분지상권 감가율(154kV) — 선하지 면적비율 10%미만 15% / 10~20%미만 20% / 20~30%미만 25% 입체이용률 배분표 — (임지) 건물등이용률 α=0.80, 지하이용률 β=0.10, 그밖의이용률 γ=0.10, (γ)상하배분비율 1:1~4:1. ※ 이용저해심도가 높은 터널 토피 20m 이하는 (γ) 상하배분비율 최고치 적용 심도별 지하이용저해율(한계심도 20m) — 토피 15~20m미만: p=0.250, β×p=0.025 한계심도 — 주택지 30m, 농지·임지 20m. 한계심도 초과시 보상률 1.0% 이하. 지하공간 사용 — 지하터널(높이3m·너비8m), 토피 최소15~최대22m(평균 18m), 사용기간 지하터널 존속시까지
감정평가사 甲은 ○○공사로부터 소유건축물의 일부(1층 101호)에 대해 2018.07.01. 기준시점의 임대료감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규와 감정평가이론을 참작하고, 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. 토지 — A광역시 S구 S동 118, 근린상업지역, 대 350㎡, 광대한면·부정형·평지 건물 — 철근콘크리트조 슬래브 지하1·지상6층, 건축면적 250㎡, 연면적 1,740㎡, 사용승인 2000.05.08. 1층 호별 전유면적: 101호 60㎡ / 102호 55㎡ / 103호 73㎡ 표준지공시지가(공시기준일 2018.01.01., 원/㎡) 기호 | 소재지 | 지목/면적 | 이용상황 | 용도지역 | 도로/형상 | 공시지가 | 비고 1 | S구 S동 | 대 588.0㎡ | 상업용 | 근린상업 | 광대한면/세장형·평지 | 4,300,000 | 계획도로 20% 저촉 2 | S구 S동 | 대 388.0㎡ | 주상용 | 근린상업 | 중로한면/사다리·평지 | 3,600,000 | 3 | S구 S동 | 대 550.0㎡ | 업무용 | 3종일주 | 광대소각/가장형·평지 | 4,000,000 | 평가사례(그 밖의 요인 산정용, 비율법) a | S구 S동 | 상업용/근린상업 | 광대한면·부정형 | 6,400,000원/㎡ | 2018.05.01. | 담보 b | S구 S동 | 상업용/근린상업 | 광대한면·사다리 | 7,000,000원/㎡ | 2017.01.01. | 일반거래 c | S구 S동 | 업무용/3종일주 | 광대소각·가장형 | 6,500,000원/㎡ | 2018.01.01. | 일반거래 ※ 담보목적 평가는 안전성·환가성 고려된 단가 임대사례 — S구 S동 185-28 1층 102호, 임대면적 70㎡, 보증금 30,000,000원, 월임대료 2,750,000원(부가세 10% 포함), 계약일 2017.02.02. ※ 보증금운용이율 연 4%, 부가세는 임차인 환급가능 시점수정 — 지가변동률(S구): 상업 2017년 1.112%, 2018.1.1~5.31 1.396%, 2018.5월 당월 0.227%. (2018.6 이후 미고시→5월 연장추정, 넷째자리 반올림 셋째자리) 가치형성요인 비교 1. 접근편리성: 대상토지는 기호1 대비 3%, 기호2 대비 25%, 기호3 대비 5% 각각 우세 2. 형상 격차율: 세장형↔부정형 등 격차표 제시(부정형→세장형 등) 3. 임대사례 개별요인: 1층 101호는 임대사례(102호) 대비 외부요인 25% 열세, 건물요인 10% 열세, 호별요인 9% 열세, 기타 동일 재조달원가 — (투자자 乙의 신축계획) 철근콘크리트조 지하1·지상7층, 도급계약금액 20억원(기준시점), 대출조건·자본환원표(4%·5%) 제시. 대상건물 재조달원가는 상기조건 고려 건축비 현가 산정, 내용연수 50년·정액법 효용지수 — 층별효용지수: 지하1층 45/1층 100/2층 52/3층 46/4층 44/5층이상 42. (전유면적 기준 층별효용적수 합계 69,166) 호별효용지수: 101호 100/102호 95/103호 90. (전유면적 기준 1층 호별효용적수 합계 17,795) 기타 — 최유효이용. 임대사례는 신규 정상임대료·연간실질임대료. 1층101호 기초가액은 층별·호별효용비율 배분. 적산법 기대이율 5%, 필요제경비는 순임대료(기대수익)의 7%. 요인비교치 셋째자리 반올림 둘째자리, 효용비율 넷째자리 반올림 셋째자리.
베트남 북동해역에서 석유시추용으로 운용되던 플랜트(선박) '스타호'는 경제성 저하·노후화로 '비운영 폐선'으로의 매각을 추진 중이며, 현재 싱가포르 외항에 정박 중이다. 소유자인 코리아석유공사는 2018.06.30. 기준의 유리한 매각방식을 결정하기 위한 자문을 감정평가사 甲에게 구하였다. 다음 물음에 답하시오. '스타호' 개요 — 부선, 강선질, 진수일 1990.06.30., 총톤수 10,000톤, 재화중량 13,000톤, 경하중량 15,000톤. 기관: 디젤엔진(2,000hp) 2대(중량 총 100톤). 저장품: 탑재된 수리용 신품 부속장비(중량 총 900톤). 가격조사 — ① 선박 해체처분은 정상운영장비 포함 경하중량 기준 거래관행, 해체조선소는 파키스탄·한국 소재. ② 현지인도 scrap 매입단가: 파키스탄 260,000원/톤, 한국 240,000원/톤. ③ 싱가포르 에이전트 즉시매입 200,000원/톤. ④ 자력항행 불가 부선, 현지인도 운송비(보험 포함): 파키스탄 9억원, 한국 6억원, 싱가포르 현지매각은 매수자가 모든 부대비용 부담. ⑤ 분리매각시 원매자탐색·분리 4개월 소요, 월 정박료·대기비용 2억원(분리작업 직접비는 매수자 부담), 잔여 scrap은 싱가포르 현지매각. 재조달원가 — ① 기관 재조달원가 마력(hp)당 300,000원. ② 저장품 취득가격 50억원(재조달원가). ③ 선체·의장품은 노후로 본래용도 재사용 불가. 내용연수·잔존가치율 — ① 기관: 내용연수 20년, 잔존가치율 10%, 경제적 잔존내용연수 5년, 정률법. ② 저장품: 내용연수 10년, 잔존가치율 20%, 미사용 신품이나 원매자 제한으로 잔존가치 정도 거래. 정률법 잔존가치율표(잔존 10%, 내용연수 20년) — 경과 15년/잔존내용연수 5년 → 0.178
투자자 甲은 1동의 건물 전체를 주거용으로 임대 중인 '단지형 연립주택'에 대하여 아래 자료를 참고하여 대상부동산의 가치를 산정하였다. 다음 물음에 답하시오. 대상부동산 — 총 20개호, 각 호 2개 룸으로 동일 구획. 보증금 없이 각 호당 월 50만원, 전체 공실 없이 임대 중. 인근 매매사례 · 매매사례 (a): 총 20개호, 각 호 3개 룸, 보증금 없이 각 호당 월 70만원, 공실 없이 임대 중, 최근 12억원 거래. · 매매사례 (b): 총 20개호, 각 호 4개 룸, 보증금 없이 각 호당 월 90만원, 공실 없이 임대 중, 최근 16억원 거래. 甲의 가치산정과정 및 결과 1. 매매사례 (a): 12억원, 전체 룸 수 60개 2. 매매사례 (b): 16억원, 전체 룸 수 80개 3. 룸당 평균단가: (12억 + 16억) / (60룸 + 80룸) = 2,000만원 4. 대상 시산가치: 2,000만원 × (2룸 × 20개호) = 8억원