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▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 식료품 제조업을 영위하는 (주)A로부터 일반거래(시가참고) 목적의 감정평가를 의뢰받았다. 관련법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. (단, 기준시점은 2020.01.01임) 대상 기업 및 특허권 개요 · 상호 (주)A, 설립일 2012.06.17, 주요제품 과자류(식료품 제조업) · 특허권: 명칭 '나선형 코팅 장치', 출원일 2013.05.26, 특허권자 (주)A, 존속기간 만료일 2033.05.26 주요가정 · 추정기간(현금흐름 직접추정) 5년(1기~5기). 6기부터 성장률 0%로 5기 현금흐름이 지속되는 것으로 가정 · 결산일 매년 말일, 현금흐름은 기말 발생. 현금흐름 추정 시 비영업용 자산의 수익·비용은 제외 재무상태표·손익계산서 일부(2019.12.31) 1. 재무상태표(원) · 유동자산-당좌자산: 단기금융상품 700,000,000 / 그 외 500,000,000 · 유동자산-재고자산 등 600,000,000 · 비유동자산-투자자산: 장기투자자산 300,000,000 · 비유동자산-유형자산: 토지 2,500,000,000 / 건물 1,000,000,000 / 기계 800,000,000 · 유동부채 1,100,000,000 / 비유동부채-장기차입금 2,500,000,000 ※ 무형자산은 영업권·특허권만 존재, 비영업용 항목은 단기금융상품·장기투자자산 2. 손익계산서(원) · 매출액 2017:2,000,000,000 / 2018:2,100,000,000 / 2019:2,205,000,000 · 매출원가 2017:1,000,000,000 / 2018:1,050,000,000 / 2019:1,102,500,000 · 판매비와관리비 2017:200,000,000 / 2018:210,000,000 / 2019:220,500,000 · 영업이익 2017:800,000,000 / 2018:840,000,000 / 2019:882,000,000 재무제표 추가자료 · 매출액증가율 = 과거 평균증가율(2017~2019)과 동종·유사업종 평균증가율의 산술평균 동종·유사업종 매출액증가율(%): 2017 4.92 / 2018 4.82 / 2019 5.24 · 매출원가는 과거와 동일한 매출원가율 적용, 판관비는 매출액의 일정비율 · 감가상각비 2019년 110,000,000원, 추정기간 매년 5,000,000원씩 증가 · 자본적지출 = 매출액의 3% · 순운전자본증감 = (추정매출액t − 추정매출액t-1) × 운전자본소요율 운전자본소요율 = 1/매출채권회전율(8) + 1/재고자산회전율(10) − 1/매입채무회전율(20) · 법인세율 22% 자기자본비용 · 자본구조: 자기자본비율 40%, 타인자본비율 60% · 자기자본 기회비용은 CAPM. 무위험수익률(Rf) 3.5%, 시장기대수익률 E(Rm) 12% · β = 최근 3년 유사업종 기업베타 산술평균: 2017 0.9654 / 2018 0.9885 / 2019 0.9763 타인자본비용: 차입이자율 7%로 결정 특허권 평가자료 · 유효 잔존수명 = min(경제적 수명 잔존기간, 법적 잔존기간), 연단위 절사 · 경제적 수명기간 = 특허인용수명 × (1 + 영향요인 평점합계/20) · 특허인용수명(IPC A23G 과자 등): Q1 5 / Q2(중앙값) 9 / Q3 13, 중앙값으로 결정 · 기술수명 영향요인 평가표(기술요인·시장요인 각 항목별 -2~+2 평점) 별도 제시 · 특허권 = 물음1의 '기업의 영업가치'에 기술기여도를 곱하는 방식으로 평가 기술기여도 · 기술기여도 = 산업기술요소 × 개별기술강도 · 산업기술요소(%) = 최대무형자산가치비율(%) × 기술자산비율(%). C10 식료품 제조업: 67.5% × 76.0% = 51.3% · 개별기술강도(%) = (기술성 점수합 + 사업성 점수합) / 100 (기술성·사업성 평가표 별도) 영업권: 물음1의 '기업의 영업가치(영업관련 기업가치)'에서 영업투하자본을 차감하고 물음2 특허권도 차감. 영업투하자본은 재무상태표 기준 산출 기타 · 기업가치 = '기업의 영업가치' + 비영업용자산 · 매출액·영업가치·특허권·영업권 평가액은 십만단위에서 반올림 · 매출액증가율 제외 모든 율은 백분율 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 표시
A감정평가법인에 근무 중인 감정평가사 甲은 B도 C시장으로부터 보상목적의 감정평가를 의뢰받아 사전조사 및 현장조사를 마쳤는바, 관련법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 감정평가액을 산출 및 결정하시오. 감정평가 의뢰내역(요약) · 의뢰인 B도 C시장, 의뢰일자 2019.05.10, 가격시점 2019.06.29 · 공익사업: OOO공원 조성사업 · 의뢰목록: 연번1 B도 C시 D동 148, 지목 전(실제 전), 면적 1,235.0㎡, 자연녹지, 공원 100% 저촉 사업개요 · 사업시행자 B도 C시장, 사업면적 1,028,520㎡(1단계 462,800㎡, 2단계 565,720㎡ 중 1단계 사업), 사업기간 2018.10.01~2020.12.31 · 주요경과: 2018.01.10 조성계획 결정(변경) 공람공고 / 2018.05.30 조성계획 결정(변경) 및 지형도면 고시 / 2018.10.01 보상계획 열람공고 / 2018.12.10 토지출입 허가공고 / 2019.05.10 감정평가 의뢰 공시지가 표준지·매매사례·평가사례 1. 공시지가 표준지(원/㎡) · ① D121동, 1,452.0㎡, 전(전), 자연녹지, 맹지, 부정형완경사: 2018.01.01 156,000 / 2019.01.01 160,000 (사업구역 내, 공원 100%) · ② D동 214-1, 2,564.0㎡, 과수원(과수원), 자연녹지: 2018.01.01 166,000 / 2019.01.01 171,000 (사업구역 내, 공원 100%) · ③ D동 산72-4, 4,028.0㎡, 임야(자연림), 자연녹지, 맹지: 2018.01.01 28,000 / 2019.01.01 29,000 (사업구역 내, 공원 100%) · ④ D457동, 1,321.0㎡, 잡종지(전기타), 자연녹지, 세로(불): 2018.01.01 260,000 / 2019.01.01 290,000 (사업구역 외) ※ 사업구역 내 표준지는 ①②③ 3개이며 ①③은 1단계 사업지 내, ②는 2단계 사업지 내 소재 ※ 2018.01.01~2019.01.01 C시 표준지공시지가 평균변동률 7.216% 2. 매매사례 · 가: D동 137, 2018.09.01, 전/자연녹지, 1,208.0㎡, 이용상황 전, 280,000원/㎡ (사업구역 내 공원 100%, 본건보다 개별요인 우세) · 나: D동 648, 2018.01.06, 전/자연녹지, 1,532.0㎡, 이용상황 전기타, 360,000원/㎡ (사업구역 외, 당해 사업 영향 받지 않은 정상 매매) 3. 평가사례 · ㄱ: A동 1207, 2019.02.01, 전/자연녹지, 2,004.0㎡, 320,000원/㎡ (보상 △△테마공원 주차장조성사업, 협의체결률 약 45%, 나머지 수용재결 절차) · ㄴ: E동 36, 2018.04.08, 전/자연녹지, 1,082.0㎡, 380,000원/㎡ (보상 중로 3-XX호 개설공사, D동·E동 연결 도로사업) 지가변동률(C시, %) · 2018.01.01~2019.06.29: 평균 4.108 / 녹지 4.202 · 2019.01.01~2019.06.29: 평균 1.403 / 녹지 1.470 · 2018.10.01~2019.06.29: 평균 2.567 / 녹지 2.718 ※ 생산자물가상승률은 적정 지가변동 미반영으로 검토 생략 요인비교 1. 지역요인: 본건·표준지·매매사례·평가사례 모두 인근지역 소재로 지역요인 대등 2. 개별요인(표준지=1.00): 표준지① 대비 본건(연번1) 1.04, 매매사례 가 1.08, 나 1.00, 평가사례 ㄱ 1.00, ㄴ 1.12 (표준지② 0.95, ③ 4.00, ④ 0.90 기준 각 병기) ※ 개별요인은 도시계획시설 공원 저촉 제한 미반영 수치. 공원 저촉 대비 미저촉 상태 가치상승률은 20%(임야)~80%(대) 수준으로, 필요 시 공원 저촉 여부에 따른 추가 요인비교를 행함
감정평가사 甲은 부동산개발업자 乙로부터 개발계획의 타당성 검토를 의뢰받았다. 관련법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 개발계획의 타당성을 분석하시오. 개발계획 · 乙은 K구 M동 노후 상업용 부동산을 매수 후 기존 건물을 철거하고 업무용건물을 신축하여 일정기간 임대 후 처분할 계획 · 매수 대상은 적정가격으로 매수 가능. 기준시점 현재 건물 잔존가치 150,000,000원 · 신축공사기간 기준시점부터 1년, 1년 후 준공과 동시에 임대 개시, 임대개시 5년 후 처분 · 기준시점 2019.08.01 매수 대상 부동산 · 소재지 K구 M동 300번지, 준주거지역 · 토지: 대, 530㎡, 상업용, 소로한면, 가장형, 평지 · 건물: 벽돌조 슬라브지붕 지상2층, 상업용, 연면적 630㎡ 표준지 공시지가(공시기준일 2019.01.01) · 기호1 K구 M동 293, 400㎡, 대, 상업용, 준주거지역, 세로가, 가장형·평지, 1,760,000원/㎡ · 기호2 K구 M동 307, 520㎡, 대, 상업용, 준주거지역, 소로한면, 가장형·평지, 1,870,000원/㎡ 거래사례 · K구 M동 315, 토지 대 490㎡ 상업나지, 소로한면·가장형·평지, 준주거지역, 건물 없음 · 거래금액 1,150,000,000원, 거래시점 2019.05.01 · 대금지급: 매매대금 70% 거래시점 지급, 30% 1년 후 지급(그 외 정상) 시점수정·요인·그 밖의 요인 · 시점수정치: 2019.01.01~2019.08.01 1.01752 / 2019.05.01~2019.08.01 1.00697 · 지역요인: 대상·표준지·거래사례 모두 인근지역 내 소재로 동일 · 개별요인: 대상토지는 표준지 기호1 대비 5% 우세, 기호2 대비 1% 열세, 거래사례 대비 2% 우세 · 그 밖의 요인 보정치: 1.25 건물 신축 · 철근콘크리트조, 지하2층·지상7층, 업무용, 건축면적 300㎡, 연면적 2,700㎡ · 신축공사기간 기준시점 착공, 1년 후 준공 · 건축공사비 900,000원/㎡(철거비·부대비용 포함), 착공시점 30%·준공시점 70% 지급 임대수익 · 임대가능면적 = 연면적의 70% · 순영업소득 145,000원/㎡, 보유기간 동안 변동 없이 유지 대출·기타 · 대출조건: 대출비율 60%, 이자율 7%, 만기 20년(매월 원리금 균등상환) · 자기자본수익률 10%, 할인율 8% · 임대개시 5년 후 처분, 부동산가치는 임대개시(준공) 이후 매년 2% 상승 · 수익환원은 직접환원법, 환원율은 소수 다섯째자리 반올림하여 넷째자리까지, 각 단계 가격산정 시 천원미만 절사
1년 전 임대차계약이 체결되어 있는 오피스텔에 대하여 동 임대차계약을 인수하는 조건으로 매매가 이루어졌다. 매매가는 시장의 전형적인 수익률 5.0%를 기준으로 산출되는 임대권의 가치를 기준으로 결정되었다. 임대차계약 내용은 계약기간 5년으로 연간 순임대료(순영업소득)는 2,200만원이고 계약기간 중 임대차조건의 변경이 없다는 내용이다. 매매계약일 현재 동 오피스텔의 시장 순임대료(순영업소득)는 연간 3,000만원이고, 임대차계약 만료 시 재매도 가치는 65,000만원으로 예상되고 있다. 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. · 시장 전형적 수익률(할인율) 5.0% · 계약 순임대료(순영업소득) 2,200만원/년, 계약기간 5년, 조건 변경 없음 · 시장 순임대료(순영업소득) 3,000만원/년 · 계약 만료 시 재매도 가치 65,000만원