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▶ CertLab에서 풀어보기주식회사A는 주식회사B를 인수합병하는 프로젝트에서 주식회사B의 영업권 가치를 파악하기 위해 감정평가사 甲에게 감정평가를 의뢰하였다. 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오(단, 기준시점은 2020.9.19임). [자료 1] 공통사항 · 단가는 유효숫자 셋째자리까지 표시하되 넷째자리 이하 절사 · 시산가액과 총액은 백만원 단위까지 표시하되 십만원 단위 이하 절사 [자료 2] 주식회사B 소유 부동산 현황 1. 평가대상(집합건물): S시 K구 J동 100-1(S시 K구 ○○로 5) · 지하1층 B101 근린생활시설 전유1,200/공용630/계약1,830㎡ · 지상1층 101 근린생활시설 전유950/공용500/계약1,450㎡ · 지상2층 201 업무시설 전유1,200/공용630/계약1,830㎡ · 지상3층 301 업무시설 전유1,200/공용630/계약1,830㎡ · 지상4층 401 업무시설 전유1,200/공용630/계약1,830㎡ · 지상5층 501 업무시설 전유1,000/공용520/계약1,520㎡ 2. 대상 토지: S시청 동측 인근 업무지대, 지목 대/1,800㎡, 가장형·평지 업무용 건부지, 서측 폭 약40m·남측 폭 약10m 포장도로에 각각 접함, 일반상업지역 3. 대상 건물: B빌딩, 업무·근린생활시설, 지하2층/지상5층, 연면적 10,290㎡, 6개호, 사용승인 2000.12.31, 철골철근콘크리트조 슬래브지붕. 층별용도: 지하2(1,695) 주차장·기계실, 지하1(1,695) 근생(임대 음식점)·주차장, 지상1(1,150) 근생(임대 카페), 지상2(1,500) 업무(임대 W법무법인), 지상3~5(각1,500·1,500·1,250) 업무(자가사용 주식회사B) [자료 3] 비교방식 참고자료 1. 인근지역 집합건물 거래사례(S시 K구 J동, 정상거래) · ①50번지 3층301 업무시설 전유1,000㎡ 5,000,000천원 2020.2.15 준주거 승인2005.10.31 · ②70번지 1층101 근린생활 전유750㎡ 9,750,000천원 2020.3.20 일반상업 승인2000.9.15 · ③90번지 2층205 근린생활 전유100㎡ 900,000천원 2019.8.20 일반상업 승인2003.6.10 · ④95번지 6층601 업무시설 전유1,050㎡ 6,825,000천원 2020.1.20 일반상업 승인2002.10.20 2. 지역별 자본수익률(S시 도심, %): 집합상가 2019(0.42/0.75/0.92/0.78) 2020(0.35/0.32/-/-), 오피스 2019(0.57/0.92/1.13/0.93) 2020(0.54/0.48/-/-). 2020년 3분기 이후 미발표→2분기 연장추정(넷째자리 반올림 셋째자리) 3. 가치형성요인: (1)선정 거래사례와 대상은 층별효용 제외 요인 동일 (2)층별효용비(3방식 공통): 지하1층 근생 35, 지상1층 근생 100, 지상2~최상층 업무 50 [자료 4] 원가방식 참고자료 1. 표준지공시지가(공시기준일 2020.1.1) · A: J동 97-1, 대 1,332㎡, 상업용, 일반상업, 광대세각, 가장형·평지, 14,500,000원/㎡, 도로저촉 15% · B: J동 98-1, 대 1,665㎡, 업무용, 준주거, 중로한면, 가장형·평지, 10,200,000원/㎡ · ※표준지 A의 도시계획시설(도로)은 장기미집행으로 2020.7.1자 해제됨 2. 인근지역 거래사례 · a) 90-1 상업용 대 세장형 광대소각 토지215㎡ 4,100,000천원 2020.3.31(특약: 대금 중 200,000,000원은 지상 무허가건축물 거래대금) · b) 93-2 상업용 대 가장형 광대한면 토지520㎡/건물3,250㎡ 12,500,000천원 2019.3.31 승인1995.6.20(기준시점 건물재조달 1,350,000원/㎡, 거래시점 1,300,000원/㎡, 철골철근콘크리트 슬래브 55년) 3. 인근지역 평가사례 · ㄱ)101 대320㎡ 상업용 상업 한면 평지 15,500,000원/㎡ 2020.8.1 일반거래 · ㄴ)102 대1,500㎡ 업무용 일반상업 광대소각 정방형·평지 19,800,000원/㎡ 2020.1.1 자산재평가 · ㄷ)103 대1,750㎡ 업무용 일반상업 광대소각 가장형·평지 21,500,000원/㎡ 2020.5.1 담보 4. 지가변동률(S시 K구, %): 상업 2019.3.31~12.31 누계1.745/주거2.345, 2020.1.1~8.31 누계 상업1.323/주거1.565, 2020.8월 당월 상업0.254/주거0.367. 2020.9 이후 미고시→8월분 연장추정(넷째반올림 셋째) 5. 지역요인: 대상·표준지·거래사례·평가전례 모두 인근지역 소재로 동일 6. 개별요인: 가로조건(광대한면1.00/중로한면0.85/소로한면0.80/세로가0.75/세로불0.65), 획지-형상(정방1.00/가장1.02/세장0.97/사다리0.95/부정형0.90), 획지-접면도로상태(한면1.00/세각1.03/소각1.05), 행정-용도지역(일반상업1.00/준주거0.85), 행정-도시계획시설(일반1.00/도로0.85). 미제시 요인 동일, 조건단위 상승식·둘째자리 표시 7. 그 밖의 요인: 평가사례 중 가장 적정한 하나 선택, 표준지 기준 산정방식 8. 재조달원가(기준시점): 근린생활시설(철골철근콘크리트 슬래브 6층이하 1급) 1,300,000원/㎡ 55년, 사무실 1,500,000원/㎡ 55년. ※지상층 기준단가, 지하층은 용도무관 지상1층 단가의 70% 9. 기타: 토지는 공시지가기준법·거래사례비교법 시산가액 조정, 요인비교치 넷째반올림 셋째, 층별효용비율 둘째반올림 첫째 [자료 5] 수익방식 참고자료 1. 현황임대료(계약면적 기준, 원/㎡): B101 보증150,000/월임대15,000/월관리3,000, 101 450,000/45,000/5,000, 201 190,000/19,000/5,000, 301~501 자가사용. ※현황임대료는 인근 평균수준과 유사 2. 표준적 공실·대손충당금: 가능총소득(PGI)의 10% 3. 영업경비: 연간관리비의 75%(감가상각비 미포함) 4. 시장추출법 종합환원율(사례): 사례1 X빌딩 근생 NOI 750,000,000/거래15,000,000,000, 사례2 Y빌딩 업무 NOI 600,000,000/거래12,000,000,000, 사례3 Z빌딩 근생 NOI 660,000,000/거래11,000,000,000. 상가 수요 하락·상가 대출금리 상향 상황 고려 5. 보증금운용이율: 연 2.0% [자료 6] 영업권평가 참고자료 1. 재무상태표: (2019.12.31→2020.9.19) 유동자산 40,000→35,000, 투자자산 22,000→21,500, 유형자산 20,000→19,500, 자산총계 82,000→76,000, 유동부채 외상매입금 20,000→20,000·단기차입금 5,000→0, 장기차입금 25,000→25,000, 부채총계 50,000→45,000, 자본총계 32,000→31,000 (단위 백만원) · 2019.12.31 규모는 과거 5개년 평균과 유사 · 2020.9.19 재무상태표는 비유동자산을 제외하고 공정가치로 조정됨 · 2020.9.15 단기차입금 5,000,000,000원 현금상환했으나 통상 영업경비 충당 위해 2020.9.30 재차입예정 2. 비영업용자산 포함 주식회사B 기업가치 70,000,000,000원으로 평가 3. 자가사용 외 집합건물은 임대수익 목적 보유 4. 비유동자산은 소유부동산 외 다른 자산 없음 5. 대상 기업 무형자산은 영업권만 존재
감정평가사 甲은 A자산운용사로부터 부동산 펀드에 새로이 편입되는 Z마트(대형할인점) 3개 점포의 금융기관 담보제공 목적 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참작하고, 제시된 자료 및 전제조건을 활용하여 다음의 물음에 답하시오(단, 기준시점은 2020.9.19임). [자료 1] 대상물건 내역 및 원가법 시산가액(단위 백만원) · Z마트 A(a점포): 대지 3,866㎡, 연면적 18,500㎡, 준주거, 승인 2006.5.31 — 건물 14,652(20.2%)/토지 57,990(79.8%)/합계 72,642 · Z마트 B(b점포): 대지 6,520㎡, 연면적 28,000㎡, 유통상업, 승인 2011.12.10 — 토지 37,816(59.4%)/건물 25,872(40.6%)/합계 63,688 · Z마트 C(c점포): 대지 12,630㎡, 연면적 43,000㎡, 유통상업, 승인 2015.11.15 — 토지 17,682(30.8%)/건물 39,732(69.2%)/합계 57,414 · ※각 점포 건물은 허용 용적률을 전부 사용. 원가법 시산가액은 사업조정비용 등 무형적 비용 제외액 [자료 2] 전제조건 등 1. 대형할인점 운영기업은 유동성 확보 차원에서 점포를 매각후 재임차(Sales and Lease Back)하며, 재임차 점포는 수익환원법 가치를 바탕으로 자산운용사에 매매되는 관행이 성립. 자산운용사·기타 시장참여자(재무적 투자자)는 위험회피자 2. 해당 펀드는 5년 후 청산 목적. 투자 금융기관은 만기 재매도가치를 중시하여, 5년 후 재매도가치가 할인현금수지에 명확히 포함되는 평가모형 요청 3. 순영업소득(NOI) 기초 할인현금수지법(DCF), 재매도가치는 내부추계법 적용 4. 심사위원회 권고: Z마트는 재무상황 악화로 임차계약 연장 불투명, 목표수익률도 자산별 상이하므로 지역 부동산상황·자산별 특성·판매시설 운용추이를 종합검토하여 자산별로 할인율·재매도환원율을 달리 사용 5. 임대차: 임대기간 2020.9.19~2030.9.18, 순임대차(운영경비 임차인 부담), 연간임대료 1년단위 기말 후취, 매년 1.5% 인상. 연간임대료: a 3,800,000,000 / b 3,600,000,000 / c 3,500,000,000원 6. 보증금·공실·기타수입 없음, 연간임대료=순영업소득 7. 공공기관 통계 기초 결정 시 최근1년·최근5년 평균치의 중앙값을 NOI·재매도가치에 적용. 자산운용사 자료 기초 시 타인자본 차입비율(L/V 65%) 가중평균수익률(종합할인율)을 적용 8. 배당가능금액 전부 배당, 펀드운용비용 등 없음 [자료 3] 취득자료 및 조사사항 1. 공공기관 발표 대형 상업용 부동산 수익률(%): [최근1년] A지역 소득5.00·투자6.50·자본이득1.50, B지역 4.80·5.80·1.00, C지역 4.70·5.20·0.50. [최근5년] A지역 6.20·7.70·1.50, B지역 6.00·7.10·1.10, C지역 5.60·6.00·0.40. (원본가치는 토지·건물 각각 산정 합산) 2. 자산운용사 제시 목표배당수익률·대출금리(%): a 초기(매각차익 제외)6.80·장기(포함)8.00·대출3.50, b 7.50·8.30·3.50, c 7.80·8.60·3.50. 대출금리 5년 고정, 원금상환 없음. 목표수익률은 유사지역 동종펀드와 유사하고 실현가능성 매우 높음 3. 지역분석: A지역(S시 남쪽, 고소득 배후지, 매출 견고, 임대료 변동성 낮고 거시지표 상관 낮음), B지역(S시 서남, 저소득 배후지, 인근 경공업 민감, 변동성 A<B<C), C지역(K도 남부, 조선업 불황·인구변동, 매출 조선업 매우 민감, 변동성 높음) [자료 4] 기타사항 1. 할인현금흐름수지표는 십만원 반올림 백만원 단위 작성 2. 재매도비용은 재매도가치의 1.3% 3. 현시점 기입환원율(Going-in Cap)과 매각시기 재매도환원율은 동일 4. 회계기간 미고려, 기준시점부터 1년 단위, 현재가치율은 백분율 소수 첫째자리까지 5. 임대계약은 시장임대료·판매시설 시장상황을 적절히 반영 6. 건물가치 하락 가능성 고려 매입 결정. 지역별 할인율 결정 시 건물가치 운용기간 중 회수율을 고려하여 자산별 할인율 균형 검토 7. 모든 수익률은 상각전 수익 대비 원본가치 수익률 8. 점포별 다른 금융기관 대출 이용, 점포별 담보가치 균형 유의 9. 세금효과 배제 10. 할인현금수지표에 기간별 NOI·순재매도가액·이자지급전 현금흐름·현재가치율·할인현금흐름 포함 11. 평가개요 작성 생략
감정평가사 甲은 A지방법원 판사 乙로부터 도시철도사업과 관련한 토지의 감정평가를 의뢰받았다. 甲은 소송 과정에서 원고와 피고의 이해관계가 첨예하게 대립하는 점을 확인하고 각자의 입장에서 대상토지를 사전분석하기로 하였다. 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 다음의 물음에 답하시오. [자료 1] 사건 개요: 의뢰인 A지방법원 판사 乙, 사건번호 2020구합○○○○ 손실보상금, 원고 丙, 피고 A시 [자료 2] 기본적 사항 1. 목적: 소송(수용 당시 적정 보상금 산정) 2. 감정목적물: A시 B구 C동 10-3번지 3. 감정사항: 2019.5.19을 가격시점으로 한 적정 시가(보상액) 4. 토지 변동내역 — (B동 10번지) 2014.5.24 건축허가, 2014.12.5 분할(본번에 -1 부함), 2014.12.12 사용승인, 2018.5.19 분할(-2 부함). (B동 10-1번지) 2014.12.5 10번지에서 분할·지목변경, 2018.5.19 분할(-3 부함) 5. 대로1류(폭20~25M): 2008.2.15 도시계획시설(도로) 결정·지형도면고시, 2016.6.9 결정(변경)·지형도면고시, 2016.7.15 보상계획공고, 2016.9.30 실시계획인가고시, 2017.10.31 사업준공 6. 도시철도사업: 2018.5.24 도시철도 A선 사업계획승인(도시철도법 제7조 제1항) 7. 감정평가 관련자료 — (1) 대상토지: C동 10-3번지, 편입면적 19㎡, 지목 도, 이용상황 도로, 준주거지역·도시철도 (2) 표준지공시지가: A) C동 500(대 630㎡, 단독주택, 준주거, 세로(가), 사다리형/평지) 2016.1.1 630,000·2018.1.1 750,000원/㎡ / B) C동 550(대, 상업용, 준주거, 광대한면, 세장형/평지) 2016.1.1 1,250,000·2018.1.1 1,500,000원/㎡. ※2018.1.1 표준지 B는 도시계획시설(도시철도)에 30% 저촉 (3) 시점수정치: 2018.1.1~2019.5.19 = 1.09268, 2016.1.1~2019.5.19 = 1.15069 (4) 개별요인 비교치 — 도로접면[광대한면/중로한면/소로한면/세로(가)/세로(불) 상호비교표], 형상[정방/가장/세장/사다리 상호표], 도시계획시설[일반1.00·도로·도시철도: 일반↔도로0.93·일반↔도시철도0.85, 도로↔일반1.08·도로↔도시철도0.92, 도시철도↔일반1.18·도시철도↔도로1.09] (5) 그 밖의 요인 보정치: 표준지 A(2018.1.1 1.35 / 2016.1.1 1.45), 표준지 B(2018.1.1 1.50 / 2016.1.1 1.65) 8. 기타 참고자료 (1) 도시철도법 제10조 제2항: 제7조 제1항 사업계획 승인과 제6항 고시는 토지보상법 제20조 제1항·제22조에 따른 사업인정 및 사업인정고시로 봄 (2) 대상토지는 C동 10번지 건축허가 이전까지 상업나지 상태였으며, 건축허가 과정에서 분필되어 현재까지 도로로 이용 중 (3) 수용재결 평가액 15,390,000원(2개 법인 평균), 이의재결 평가액 15,770,000원(2개 법인 평균) (4) C동 10·10-1·10-2·10-3번지는 모두 丙 소유 (5) 공시지가기준법 평가액은 인근 거래사례 가격수준과 적정 균형을 이루고 합리성 인정 (6) 본 사업은 도시철도사업으로 토지보상법 제70조 제5항·시행령 제38조의2·제37조 검토 불필요 (7) 토지 평가단가는 천원 미만 절사 (8) 개별요인은 조건 간 상승식, 조건별 비교치 셋째자리 반올림 둘째자리, 개별요인 비교치 넷째자리 반올림 셋째자리
감정평가사 甲은 A시 B구에서 시행하는 도시계획시설 도로 사업에 편입되는 주식회사K의 영업보상(휴업)에 대한 협의를 위한 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참작하고 제시된 자료를 활용하여 영업손실 보상액을 감정평가하시오. [자료 1] 사업의 개요 1. 사업시행지: A시 B구 C동 5-19번지 일원 2. 사업의 종류: 도시계획시설(도로)사업(중로5-24호선) 개설공사 3. 사업시행자: B구청장 4. 사업인정고시일: 2020.1.24 5. 가격시점: 2020.9.19 [자료 3] 관련자료 1. 주식회사K는 2012.6경 개업, 최근 3년 월평균 영업이익: 2017년 3,650,000원 / 2018년 3,950,000원 / 2019년 4,250,000원 2. 발전기실: 벽돌조 슬래브지붕, 연면적 9㎡, 사용승인 2012.5.24 [자료 4] 기타 참고사항 1. 주식회사K는 토지보상법 시행규칙 제45조의 영업손실 보상대상 요건을 갖춤 2. 주식회사K는 발전기실 철거 후 재설치까지 공장가동 불가능한 상태이며, 발전기실을 동일규모로 새로이 건축하고 내부 발전기 및 부대설비를 이전 재설치하는 데 1개월이 소요될 예정 3. 벽돌조 슬래브지붕 발전기실 신축 통상 1,300,000원/㎡ 소요 4. 발전기 및 부대설비 이전 재설치 3,500,000원, 시운전비용 500,000원 추가 소요 5. 도시근로자가구 월평균 가계지출비(3인가구): 4,233,829원 6. 영업규모 축소에 따른 영업용 고정자산·원재료·제품·상품 매각 손실은 없음 7. 발전기실은 지장물 조서 목록에 별도로 조사되어 있음 8. 본 영업장의 이전에 따른 휴업보상액(토지보상법 제47조 제1항)은 25,000,000원임