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▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 A군수로부터 「도로법」에 따른 도로에 편입되는 토지·지장물 등에 대한 협의보상평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론에 의거 제시된 자료를 활용하여 각 물음에 답하시오. [자료 1] 평가의뢰 내역 등 · 사업의 종류: ○○~○○간 도로건설공사 · 도로구역결정고시일: 2021. 12. 31. · 사업시행자: A군수 · 보상평가의뢰일자: 2022. 6. 1. · 제시된 가격시점: 2022. 7. 31. · 현장조사완료일: 2022. 6. 30. · 토지조서(소유자 乙): A군 B면 C리 106번지, 지목 대, 현실이용 단독주택, 전체·편입면적 330㎡, 용도지역 계획관리지역, 도로교통 세로(가), 형상 사다리형, 지세 완경사, 비고 후면주택지대 · 물건조서(소유자 乙): ①단독주택 벽돌조슬래브지붕 1층 88㎡ 상급(사용승인 2017.7.1., 내용연수 50년) ②부속창고 8㎡ 중급(2017.7.1., 45년) ③야외화장실 3㎡ 중급(2017.7.1., 45년) ④소나무(관상수) H3.5×W1.5×R15 1주 ⑤꿀벌(양봉) 30군 ⑥닭(산란계) 70일령 이상 20마리 [자료 2] 표준지공시지가(공히 대상토지 인근지역 소재) · 가) A군 B면 C리 50번지, 대 210㎡, 주상용, 계획관리지역, 세로(가)/부정형/평지, 계획도로저촉 10%, 400,000원/㎡, 공시기준일 2021.1.1. · 나) 동 50번지, 동일 조건, 450,000원/㎡, 공시기준일 2022.1.1. · 다) A군 B면 C리 65번지, 대 300㎡, 단독주택, 계획관리지역, 소로한면/사다리형/평지, 계획도로저촉 25%, 300,000원/㎡, 공시기준일 2021.1.1. · 라) 동 65번지, 동일 조건, 330,000원/㎡, 공시기준일 2022.1.1. · 주) 가)·나)는 주택상가혼용지대, 다)·라)는 주택지대 [자료 3] 거래사례(정상거래, 지역요인 대등) · A) A군 B면 C리 42번지, 대 160㎡, 상업용, 계획관리, 소로한면/사다리형/평지, 700,000원/㎡, 2021.12.1.(주택상가혼용지대) · B) D군 E면 F리 15번지, 대 270㎡, 단독주택, 계획관리, 세로(가)/사다리형/완경사, 390,000원/㎡, 2021.12.1.(후면주택지대) [자료 4] 지가변동률(계획관리지역) · A군: 2021.1.1~12.31 누계 8.340%, 2022.1.1~5.31 누계 5.270%, 2022.5월 0.132% · D군: 2021 누계 7.450%, 2022.1~5 누계 5.070%, 2022.5월 0.145% · 2022.6월 이후 미고시 → 5월 지가변동률을 연장·추정 적용 [자료 5] 토지 가치형성요인 비교(발췌) · 접근조건: 대상은 표준지 가~라 대비 각 20% 열세, 표준지는 사례A와 대등 · 환경조건: 대상은 표준지 다·라 대비 10% 열세 · 격차율: 이용상황 주거용/주상용/상업용, 형상 사다리형↔부정형, 경사 평지↔완경사, 도로접면 세로가↔소로한면, 도시군계획시설 일반↔도로 표 제시 [자료 6] 건축물 재조달원가 · 표준단가(원/㎡): 단독주택 상급 1,400,000/중급 1,200,000/하급 1,000,000(50년), 창고 400,000/360,000/320,000(45년), 화장실 1,300,000/1,100,000/900,000(45년) · 단독주택 부대설비 보정단가: 위생·급배수 30,000, 난방 70,000 [자료 7] 주거용 건축물 거래사례 등 · 토지 미수반 건축물만의 정상거래, 일체 130,000,000원(2022.6.1.): 단독주택 88㎡ 상급, 부속창고 8㎡ 중급, 야외화장실 3㎡ 중급(모두 사용승인 2017.6.1.) · 대상건축물은 사례 대비 현상·관리상태 5% 우세, 건축비 연 6% 증가 [자료 8] 수목 보상 참고: 이식비 소계 330,000원/주(굴취70,000+운반50,000+상하차30,000+식재130,000+재료30,000+부대20,000), 취득가격 400,000원/주, 고손율 20%, 감수율(이식1차 100%·2차 80%·3차 40%) [자료 9] 이사비 등: 1인당 1년분 평균생계비 15,106,000원, 도시근로자 월평균 가계지출비(1인 2,277,700 / 2인 3,334,200 / 3인 4,665,400), 이사비(66~99㎡미만 1,540,000 / 99㎡이상 1,790,000, 연면적은 부속건축물 합산) [자료 10] 축산업 참고: 기준마리수(소5·사슴15·염소양20·꿀벌20군·닭200·토끼150·오리150·돼지20), 꿀벌 축산이익 240,000원/군·수송비 5,000·이전손실 25,000, 닭 축산이익 3,600원/수·수송비 200·이전손실 1,300, 휴업기간 4개월, 영업이익감소액=휴업기간 영업이익의 20%(1천만원 한도) [자료 11] 기타: 지역·개별요인비교치는 소수점 넷째자리 반올림 셋째자리까지, 그 밖의 요인 보정치는 표준지 기준 산정방식, 대상토지 결정단가는 백원단위 반올림 천원단위, 건축물 감가수정은 정액법·경과연수 연단위, 건축물 단가는 백원단위 절사 천원단위
평가대상 토지는 주거지역의 소로에 접한 나지이다. 감정평가사 甲은 거래사례비교법으로 대상 토지를 평가하기 위하여 인근 주거지역에서 최근 3년 이내 거래된 총 4건의 사례를 수집하였다. 이들 사례에 대하여 거래 당시 조건 등에 따른 차이를 정상화(Adjustments)한 후, 보정된 토지만의 가격과 단가를 구하고자 한다(모든 사례는 거래시점·기준시점의 가격변동은 포착되지 아니하여 고려하지 아니함). · 거래사례(1): 금액 14억원, 토지 500㎡, 건물 연면적 1,000㎡, 공사 중단된 건물을 포함하여 인수 · 거래사례(2): 금액 10억원, 토지 500㎡, 건물 없음, 저당대부액 신규인수 · 낙찰사례(3): 금액 5억원, 토지 400㎡, 건물 없음, 경매에서 수회 유찰 후 낙찰, 점유자 및 적치물 소재 · 평가선례(4): 금액 10억원, 토지 400㎡, 건물 없음, 낙찰사례(3)의 경매목적 평가선례 [자료 1] 거래사례(1) 개요 · 토지 500㎡. 토지 정상화를 위해 건물은 공정률을 고려한 원가법으로 평가하여 전체 거래가격에서 공제. · 건물: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 원룸형 도시형생활주택, 연면적 1,000㎡, 공사 중단, 총 14억원 거래. · 공정 진행: 가설공사 90%, 기초 및 토공사 80% 진행. 철근콘크리트공사·조적공사·방수공사 등은 완료. 이외 공사(내부공사)는 착수되지 아니함. 설비부문 별도 보정 없음. 설계비 전액 지급, 감리비 50% 지급. 제경비는 직접공사비(1~12번)의 집행정도 비율로 추정. [자료 2] 건물신축단가표(표준단가 1,600,000원/㎡, 내용연수 50년) · 단위면적당 공사비 적산표(구성비 %): 01가설 80,000(5.00), 02기초·토공 20,000(1.25), 03철근콘크리트 280,000(17.50), 04조적 20,000(1.25), 05방수 40,000(2.50), 06미장 60,000(3.75), 07타일 60,000(3.75), 08창호 180,000(11.25), 09유리 20,000(1.25), 10도장 220,000(13.75), 11수장 200,000(12.50), 12기타 60,000(3.75) → 소계 1,240,000(77.50) · 제경비 260,000(16.25), 건축공사비합계 1,500,000(93.75), 설계비 24,000(1.50), 감리비 16,000(1.00), 전기기본설비비 60,000(3.75), 합계 1,600,000(100%) [자료 3] 거래사례(2) 개요: 토지 500㎡. 매수인이 시장이자율보다 낮은 이율로 승계 가능한 신규 저당대부를 인수. 거래금액 10억원, 대부비율 70%(차액 30%만 매도인 지불). 저당기간 20년, 저당이자율 연 10%, 시장이자율 연 12%. 만기까지 존속, 원리금은 연단위 계산. [자료 4] 연복리표(20년): 이자율 10% 저당상수 0.1174·연금현가계수 8.5135, 이자율 12% 저당상수 0.1338·연금현가계수 7.4694 [자료 5] 낙찰사례(3) 개요: 토지 400㎡, 별도 명도비용 발생 예상. 낙찰가격은 최초 경매개시가격의 50%에서 결정. 평가선례(4)는 낙찰사례 자체를 대상으로 한 경매목적 평가로 평가액 10억원(점유자·적치물 미고려). 낙찰자는 점유자·적치물 인수조건으로 입찰, 명도비용 약 1억5천만원 예상(기간이자·자가노력비 미고려). 낙찰률(최초 평가가격 대비 낙찰가격): 상업 90%/주거 80%/녹지 70%/지역평균 80%. 낙찰사례는 주거지역이나 녹지지역과 연접하여 녹지·주거 낙찰률의 평균을 적용.
감정평가사 甲은 토지의 장기임차권을 매입하여 지상에 공장 건물을 신축·운영하는 사업자 乙로부터 일반거래 목적의 감정평가를 의뢰받았다. 이해관계인은 공정한 자산가액 산정을 위하여 복수의 감정평가를 요구하고 있다. [자료 1] 기본적 사항 · 기준가치: 시장가치, 기준시점: 2022.7.16. · 대상: A시 B동 110, 공장용지 2,000㎡, 일반공업지역, 공업용, 중로각지, 가장형, 평지, 일반공장지대 · 장기임차권: 계약일 2011.1.1., 계약기간 50년(2011.1.1.~2060.12.31.), 매입금액 120,000원/㎡, 계약일에 일괄지급하고 만료 시 토지·건물 등 소유권을 소유권자에게 무상반납 [자료 2] 시점수정: 장기임차권 변동률 미고시 → A시 공업지역 지가변동률 적용(연 누계 %): 2011 5.001, 2012 6.505, 2013 6.312, 2014 7.322, 2015 8.457, 2016 5.023, 2017 4.505, 2018 3.255, 2019 2.975, 2020 2.523, 2021 2.350, 2022.1~5 누계 1.244, 2022.5월 0.198. 2022.6월 이후 미고시 → 5월분 연장·추정. [자료 3] 잔존가치율: 정액법, 월단위 만월상각, 잔존가치율은 소수점 넷째자리 반올림 셋째자리. [자료 4] 장기임차권 거래사례(거래가액 적정) · 가) A시 B동 115, 공장용지 2,800㎡, 일반공업, 공업용, 광대한면, 가장형, 130,000원/㎡, 계약일 2011.7.16.(50년) · 나) A시 B동 210, 공장용지 3,000㎡, 일반공업, 공업용, 중로한면, 정방형, 280,000원/㎡, 계약일 2022.7.1.(50년) · 다) A시 B동 220, 공장용지 800㎡, 일반공업, 상업용, 중로한면, 정방형, 450,000원/㎡, 계약일 2022.7.1.(50년) · 라) A시 B동 230, 공장용지 1,200㎡, 준공업지역, 공업용, 중로각지, 세장형, 360,000원/㎡, 계약일 2022.7.5.(50년) [자료 5] 토지 개별요인(가로·획지조건 외 대등) · 가로조건(광대한면/중로각지/중로한면): 광대한면 1.00/0.97/0.95, 중로각지 1.03/1.00/0.98, 중로한면 1.05/1.02/1.00 · 획지조건(정방형/가장형/세장형): 정방형 1.00/1.01/0.99, 가장형 0.99/1.00/0.98, 세장형 1.01/1.02/1.00 [자료 6] 기타: 시점수정치·개별요인은 소수점 넷째자리 반올림 셋째자리, 단가는 천원 미만 반올림 천원단위, 주어진 자료 외 사항 미고려.
부동산을 명도받기 위한 소송을 제기한 임대인(원고)에 맞서, 임차인이자 개인사업자인 피고는 「상가건물 임대차보호법」의 권리금 회수기회 보호 규정을 들어 권리금 지급을 요청하는 감정신청서를 법원에 제출하였다. 재판장은 감정신청을 받아들여 감정평가사 甲에게 권리금 감정평가를 의뢰하였다. 제시된 자료를 활용하여 대상 사업체의 권리금을 산정하시오(권리금은 시설권리금·영업권리금·바닥권리금으로 구분하여 제시). [자료 1] 기본적 사항: 기준가치 시장가치, 기준시점 2022.7.16., 대상 사업체 C시 D동 120, 업종 커피숍, 개업일 2017.1.1., 면적 120㎡ [자료 2] 시설권리금(유형재산=인테리어): 개업일 당시 인테리어 비용 600,000원/㎡(적정). 기준시점 재조달원가는 개업일 당시 비용에 건축공사비지수 적용(2017.1월 112, 2022.7월 147). 변동률은 일할계산 없이 해당 월 지수 적용, 소수점 넷째자리 반올림 셋째자리. 단가는 천원 미만 반올림 천원단위. 감가수정 정액법, 총내용연수 10년, 연단위 만년감가. [자료 3] 영업권리금: 기준시점 이전 3년 평균 영업이익 연 23,000,000원. 개인사업자로서 공제할 자가인건비 상당액 연 19,000,000원(감가상각비 미고려). 무형재산 귀속 영업이익 50% 적용. 기준시점 이후 영업이익 동일 추정. 할인기간 5년, 연도별 할인율 1년 0.899/2년 0.808/3년 0.726/4년 0.653/5년 0.587 [자료 4] 바닥권리금: 대상 상권은 일부 바닥권리금이 형성되나, 시설권리금과 영업권리금을 받을 수 있는 상가는 별도의 바닥권리금이 없는 것으로 조사됨.