총 4문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습
▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 (주)A자산운용으로부터 현황 부동산(이하 '대상부동산') 및 최유효이용 상정 부동산(이하 '최유효이용 부동산')에 대해 감정평가를 의뢰받았다. 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. [기준가치] 시장가치 [기준시점] 2023.07.15 · 토지: K구 S동 100, 대, 800㎡, 일반상업지역, 업무용, 광대소각, 세장형, 평지, 업무지대 · 건물: 철근콘크리트조 지하2/지상5층, 연면적 2,700㎡, 업무용, 급수 3, 사용승인일 1985.07.10 · 토지: K구 S동 100, 대, 800㎡, 일반상업지역, 업무용, 광대소각, 세장형, 평지 · 건물: 철골철근콘크리트조 지하5/지상18층, 연면적 9,600㎡, 업무용, 급수 1, 사용승인예정일 2025.07.15 기호1 K구S동90 대 900㎡ 상업용 일반상업 중로한면 정방형 54,000,000원/㎡ 기호2 K구S동120 대 850㎡ 업무용 일반상업(3종일주 30% 혼재) 광대한면 부정형 80,000,000원/㎡ 기호3 K구S동140 대 1,200㎡ 업무용 근린상업 광대세각 정방형 90,000,000원/㎡ 기호4 K구S동160 대 1,000㎡ 업무용 중심상업 광대소각 정방형 100,000,000원/㎡ 기호5 K구S동190 대 900㎡ 업무용 일반상업 광대소각 정방형 90,000,000원/㎡ 기호6 S구R동150 대 1,250㎡ 업무용 중심상업 광대세각 정방형 95,000,000원/㎡ 기호7 S구R동200 대 700㎡ 상업용 일반상업 중로각지 정방형 68,000,000원/㎡ ※ S구R동은 동일수급권 내 유사지역. 기호1·7은 노선상가지대, 기호2~6은 업무지대. 일반/근린/중심상업은 지역격차 있음. (요약) · 평가사례 가~마(토지단가), 거래사례 #1~#4(토지·건물 일괄, 총 거래가격). #1·#4는 노선상가지대, #2 업무지대 정상, #3 업무지대이나 건부감가 포함. 지가변동률(상업/주거), 오피스빌딩 자본수익률(분기), 건축비지수 불변 가로조건·획지조건 격차율표 대상/거래사례 입지·기능·물리 특성비 용도·구조·급수별 표준단가·내용연수, 잔가율 0%, 정액법(만년감가) 보증금운용 3%, 공실·대손 가능총수익 5%, 상승률 2%, 할인율 5%, 환원율 4.5%(투자결합법), 직접환원 운영경비=관리비 70%·DCF 운영경비=관리비 60%, 복귀가액 내부추계·재매도비용 2%, 최종환원율=할인율-0.5%p, 5년 보유 6년차 매도, 기별 현가계수표 제시 ※ 시산가액은 천만원 단위 이하 절사하여 억원 단위 표기. 그 밖의 요인은 표준지 기준 산정방식.
감정평가사 甲은 ○○가로주택정비사업의 관리처분계획 수립을 위한 종전자산 및 종후자산 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론에 의거 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. ○○빌라 가동·나동(연와조 슬래브 3층, 다세대주택, 사용승인 1985), 조합원 A~O 14물건(동·층·호·지분·전유·공용면적). 조합원 F = 가동 3층 301호(대지지분 24.6㎡, 전유 32.2㎡). 사업구역 내·외 다세대 거래사례(전유·공용·대지권·향·형태). (1) 개발이익 미포함 정상거래, (2) 인테리어비 포함·구역 내 최근거래, (3) 공유매수 정상거래, (4) 타 정비사업 추진위 구성, (5) 법인소유 정상거래. 사례별 시점수정치 제시 인근지역 소재로 대등 외부요인·내부요인·호별요인(층별·향별·형태별 효용비율, 주거환경영향지수) 101동 각 호 감정평가액. 조합원 F 분양예정 502호(40B) = 457,000,000원. 종후자산 합계 11,323,000,000원. 총사업비(원가산입 종전자산가액 제외) 6,635,000,000원. [공통] 비교사례 선정·제외사유 기재, 요인비교치 상승식·소수 셋째자리 반올림 둘째자리, 감정평가액 십만원 반올림 백만원 단위, 비례율 셋째자리 반올림 둘째자리. F는 종후자산 101동 5층 502호 분양예정.
감정평가사 甲은 수도권 북동부 소재 A택지개발지구 내에 분양중인 상업용지 개발과 관련된 자문을 의뢰받았다. 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. · 토지면적 3,000㎡, 용적률 250%, 전용률 60% · 토지 분양가격(부대비용 포함) @6,000,000원/㎡ · 건축비(부대비용 포함) @1,800,000원/㎡ · 시장임대료(전유면적 기준): 보증금 @400,000원/㎡, 월임료 @40,000원/㎡ (전환율 연 9.0%) · 운영경비: 연간 조세공과(토지·건물가격의 0.25%), 연간 보험료(건물가격의 0.2%), 변동비용(EGI의 5.0%), 엘리베이터(재조달원가 1.2억원, 내용연수 12년, 만료 시 신품 대체) · 공실률 6.0%, 할인율 연 7.0% · 토지 분양가격·건축비·인근 상업용 부동산가격 보합 예상 · 개발 착수 후 사용승인까지 9개월, 개발기간 중 제반비용 미고려 · 사용승인과 더불어 현재 공실률 수준 임대 가능. 시장임대료 연 5.0% 상승, 운영경비(엘리베이터 포함) 연 2.0% 상승 예상
다음과 같이 도로개설사업에 편입되고 남은 토지(잔여지)가 있다. 잔여지 손실보상 기준을 약술하고, 적정한 보상액을 구하시오. · 토지면적 2,000㎡ (편입면적 1,700㎡, 잔여지 300㎡) · 토지특성(편입 전): 소로한면 / 세장형 / 평지 · 편입토지 보상평가액(평균): @600,000원/㎡ 도로접면·형상·고저 격차율표 · 잔여지 특성(편입 후): 맹지 / 부정형 / 저지 · 잔여지는 사업시행으로 맹지가 되고 기존 마을과 단절되어 통로 개설이 필요(사업시행자도 인정) · 마을과 잔여지를 연결하는 통로[세로(가)] 개설비용: 150,000,000원/식(제반 부대비용 포함)