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▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 중앙토지수용위원회로부터 수용재결평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참고하고, 제시된 자료를 활용하여 각 물음에 답하시오. [자료 1] 평가개요 · 의뢰인: 중앙토지수용위원회위원장 · 사업시행자: ○○공사 · 평가목적: 수용재결 · 평가의뢰일자: 2024. 6. 1. · 제시된 가격시점(재결일): 2024. 7. 1. · 사업인정고시일: 2015. 12. 30. [자료 2] 사업개요 · 사업명: ○○산업단지 재생사업지구 기반시설공사 · 사업시행지 위치: A광역시 B구 C동 10번지 일원 · 사업규모: 500,000㎡ · 사업추진경위: 2009.9.30. 재생사업 우선사업지구 선정(국토교통부) / 2010.2.25. ○○산업단지 재생계획 수립용역 착수 / 2013.12.30. 재생사업지구 지정(재생계획) 및 지형도면 고시 / 2015.12.30. 재생사업지구 지정(재생계획) 변경, 재생시행계획 승인 고시 및 지형도면 고시 [자료 3] 의뢰목록 1. 대상토지 목록 — 일련번호 1, 소재지 B구 C동 10, 지목 공장용지, 이용상황 공업용, 전체면적 990㎡, 편입면적 990㎡, 용도지역 일반공업, 도로교통 소로한면, 형상지세 사다리형·평지, 주위환경 기존공장지대, 피수용자 乙 2. 지장물 목록 — 일련번호 가, 소재지 B구 C동 10, 물건종류 공장, 구조·규격 철골조 철골지붕틀 샌드위치판넬잇기, 수량 660㎡, 사용승인일 2012.3.2., 등급 중급, 내용년수 40년, 피수용자 乙 [자료 4] 사업지구내 표준지공시지가 현황 (연도별 원/㎡) · 기호1: B구 C동 70, 850㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로각지, 세장형·평지 / 2013.1.1 700,000 · 2014.1.1 770,000 · 2015.1.1 850,000 · 2024.1.1 1,230,000 · 기호2: B구 C동 100, 450㎡, 대, 주상용, 일반공업, 중로한면, 세장형·평지 / 900,000 · 970,000 · 1,030,000 · 1,550,000 · 기호3: B구 C동 200, 600㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로한면, 부정형·평지 / 690,000 · 760,000 · 840,000 · 1,200,000 · 기호4: B구 C동 300, 290㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 세로(가), 세장형·평지 / 610,000 · 680,000 · 750,000 · 1,000,000 · 기호5: B구 C동 400, 1,800㎡, 대, 공업용, 일반공업, 중로한면, 가장형·평지 / 850,000 · 920,000 · 990,000 · 1,500,000 · 주1) 주위환경은 공히 기존공장지대임 주2) 대상토지와 지리적으로 인접한 정도는 기호 1,2,3,4,5번의 순서임 [자료 5] A광역시 B구 전체 표준지공시지가의 평균변동률 · 2014년/2013년 3.523% · 2015년/2013년 7.179% · 2024년/2013년 12.055% · 2024년/2015년 11.412% [자료 6] 지가변동률 현황 (%, 괄호는 배율) · A광역시 공업지역: 2013.12.30~2024.7.1 12.321(1.12321) / 2015.12.30~2024.7.1 10.850(1.10850) · A광역시 B구 공업지역: 2013.1.1~2013.12.29 3.795(1.03795) / 2013.12.30~2024.7.1 36.158(1.36158) / 2015.1.1~2015.12.29 3.662(1.03662) / 2015.12.30~2024.7.1 19.450(1.19450) / 2024.1.1~2024.7.1 0.225(1.00225) · C구 공업지역: 2013.12.30~2024.7.1 29.092(1.29092) / 2015.12.30~2024.7.1 25.350(1.25350) / 2024.1.1~2024.7.1 2.358(1.02358) · D구 공업지역: 2013.12.30~2024.7.1 15.355(1.15355) / 2015.12.30~2024.7.1 13.270(1.13270) / 2024.1.1~2024.7.1 2.032(1.02032) · E구 공업지역: 2013.12.30~2024.7.1 17.266(1.17266) / 2015.12.30~2024.7.1 15.850(1.15850) / 2024.1.1~2024.7.1 1.985(1.01985) · 주1) 해당월 지가변동률 미고시시 직전월 지가변동률 연장 적용 주2) 생산자물가지수 미고려 [자료 7] 거래사례 현황 · 가: B구 C동 30, 780㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로한면, 사다리·평지, 1,600,000원/㎡, 2013.2.18. → 인근지역 기존공장지대, 매수자가 양도소득세 부담 조건 거래, 2013.2.18~2024.7.1 공업지역 지가변동률 38.456% · 나: B구 D동 55, 950㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로각지, 세장형·평지, 2,400,000원/㎡, 2015.5.6. → 인근지역 기존공장지대, 특수관계인간 고가 거래, 2015.5.6~2024.7.1 공업지역 지가변동률 20.795% [자료 8] 평가사례 현황 · 다: B구 C동 330, 880㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로한면, 사다리·평지, 2,600,000원/㎡, 2021.12.25, 협의보상 → 인근지역 기존공장지대, ○○산업단지 재생사업지구 기반시설공사 편입 협의보상 완료, 2021.12.25~2024.7.1 지가변동률 3.456% · 라: D구 F동 100, 1,100㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로한면, 세장형·평지, 1,400,000원/㎡, 2022.5.30, 협의보상 → 동일수급권 유사지역 기존공장지대, ○○관리소 건설공사 편입 협의보상 완료, 해당 공익사업 시행에 따른 가격변동 미반영 인정, 2022.5.30~2024.7.1 지가변동률 2.495% · 마: E구 G동 180, 1,050㎡, 공장용지, 공업용, 일반공업, 소로한면, 사다리·평지, 1,800,000원/㎡, 2022.7.25, 담보 → 동일수급권 유사지역 기존공장지대, 담보목적 평가사례, 2022.7.25~2024.7.1 지가변동률 2.793% [자료 9] 가치형성요인 비교자료 (요인비교치는 상승식 적용) · 지역요인 격차율: B구 C동(비교표준지 소재)은 D구 F동(사례 소재)과 지역요인 비교시 가로의 계통·연속성에서 5% 우세, 산업도로 등 접근 용이성에서 20% 우세. 그 외 지역간 지역요인은 상호 대등. · 개별요인 격차율 - 토지용도(행=기준 →열=대상: 주거용/상업업무/주상복합/공업용): 주거용 1.00/1.43/1.20/0.98, 상업업무 0.70/1.00/0.84/0.69, 주상복합 0.83/1.19/1.00/0.82, 공업용 1.02/1.46/1.22/1.00 · 개별요인 격차율 - 형상(정방형/(가로·세로)장방형/사다리형/부정형): 정방형 1.00/1.00/0.98/0.95, (가로·세로)장방형 1.00/1.00/0.98/0.95, 사다리형 1.02/1.02/1.00/0.97, 부정형 1.05/1.05/1.03/1.00 · 개별요인 격차율 - 도로접면(중로한면/중로각지/소로한면/소로각지/세로(가)/세각(가)): 중로한면 1.00/1.06/0.89/0.94/0.84/0.88, 중로각지 0.94/1.00/0.84/0.88/0.79/0.83, 소로한면 1.12/1.19/1.00/1.05/0.94/0.99, 소로각지 1.07/1.14/0.95/1.00/0.90/0.94, 세로(가) 1.19/1.27/1.06/1.12/1.00/1.05, 세각(가) 1.13/1.21/1.01/1.06/0.95/1.00 [자료 10] 건물 재조달원가 자료 (재생사업지구 인근 유사 신축예정 공장건물의 신축개요·자본환원표로 산정한 재조달원가를 대상건물에 적용) · 공장건물 신축개요: 도급금액 630,000,000원 / 건축연면적 700㎡ / 건축구조 철골조 철골지붕틀 샌드위치판넬잇기 / 건축공사계약일·공사기간 2024.7.1.부터 1년간 / 지급일정: 계약금 계약시 10%·중도금 6개월 후 20%·잔금 준공시점 70% / 비고: 소유자는 잔금을 준공시점에 건물을 담보로 대출받아 지급 예정 / 대출조건: 대출이율 연 5.0%, 10년간 매월 원리금균등분할상환 / 시장조건: 시장이자율 연 6.0% / 상환계획: 대출받고 4년 후 시점에 미상환잔액 일시 상환 · 자본환원표(연 5.0%) 기간(월)/일시불내가/연금내가/감채기금/일시불현가/연금현가/저당상수: 6월 1.025262/6.062848/0.164939/0.975361/5.913463/0.169106, 12월 1.051162/12.278855/0.081441/0.951328/11.681222/0.085607, 48월 1.220895/53.014885/0.018863/0.819071/43.422956/0.023029, 60월 1.283359/68.006083/0.014705/0.779205/52.990706/0.018871, 72월 1.349018/83.764259/0.011938/0.741280/62.092777/0.016105, 120월 1.647009/155.282279/0.006440/0.607161/94.281350/0.010607 · 자본환원표(연 6.0%): 6월 1.030378/6.075502/0.164595/0.970518/5.896384/0.169595, 12월 1.061678/12.335562/0.081066/0.941905/11.618932/0.086066, 48월 1.270489/54.097832/0.018485/0.787098/42.580318/0.023485, 60월 1.348850/69.770031/0.014333/0.741372/51.725561/0.019333, 72월 1.432044/86.408856/0.011573/0.698302/60.339514/0.016573, 120월 1.819397/163.879347/0.006102/0.549633/90.073453/0.011102 [자료 11] 건물의 감가수정 자료 (아래 내용 모두 참작) · 물리적 감가수정은 정액법, 경과연수는 연단위로 산정하며 잔가율 등은 고려하지 아니함 · 대상건물은 건축당시 층고가 낮게 설계되어 정상적인 임대료 대비 월임대료가 50원/㎡ 낮음 → 조임대료승수(GRM) 활용 감가수정, GRM 12 적용 · 대상건물은 인접 혐오시설 악취 등으로 정상 임대료 대비 월임대료가 100원/㎡ 낮음, 임대료손실액 중 건물부분이 20% 차지 → 환원율 연 6% 적용 [자료 12] 기타 사항 1. 공시지가변동률: 백분율 소수점 셋째자리 반올림 둘째자리까지 2. 지가변동률: 백분율 소수점 넷째자리 반올림 셋째자리까지 3. 지역요인·개별요인비교치: 소수점 넷째자리 반올림 셋째자리까지 4. 그 밖의 요인 보정치는 표준지 기준 산정방식 적용 5. 대상토지 결정단가: 백원단위 반올림 천원단위까지 6. 대상건물 재조달원가·감가수정액 등: 백원단위 절사 천원단위까지
상업용부동산의 감정평가에 대하여 주어진 자료를 바탕으로 물음에 답하시오. 감정평가 요약 1. 기본적 사항 · 소재지: S시 S구 B동 157 · 토지: 3종일반주거지역, 대, 500㎡ · 건물: 연와조 슬래브지붕, 지하1층 지상2층, 연면적 900㎡, 사용승인일 1994.07.13. · 평가목적: 일반거래(시가참고) · 기준시점: 2024.07.13. · 기준가치: 시장가치 2. 인근지역 및 본건 개황 1) 인근지역: S시 부도심 서측의 N로(중로)에 접한 노선상가지대로, 최근 개통된 터널로 부도심 간선도로와 동서로 연결됨. 그동안 낮은 상업성으로 저밀도 이용되었으나 터널 개통과 함께 경과연수가 오래된 건물부터 철거 후 신축 또는 대수선을 수반한 증축이 일어나 지역 변모와 부동산 거래량 증가 양상. 시장조사 결과 유사부동산 투자수익률은 8.00%이고 순임료(NOI)와 부동산가격이 매년 3.00% 상승할 것으로 예상됨. 2) 대상 부동산: 본건 토지는 N로에 북측으로 접한 가장형 평지. 본건 건물은 30년 경과된 지하1층 지상2층 연와조 슬래브지붕으로, 신축 후 양호한 관리 및 소매판매점 용도에 비추어 시간 경과에 따른 감가 외에 기능적 감가는 없는 것으로 판단됨. 3. 원가방식에 의한 시산가액 산출 1) 토지가치: 공시지가기준법 @18,000,000원/㎡, 거래사례비교법 @18,200,000원/㎡. 거래사례비교법에 의해 충분히 지지되는 공시지가기준법 토지가치로 결정. @18,000,000원/㎡ × 500㎡ = 9,000,000,000원 2) 건물가치: 재조달원가 @1,500,000원/㎡, 감가수정(정액법) @1,500,000 × 30년/45년 = @1,000,000원/㎡, 건물가치 = (@1,500,000 − @1,000,000) × 900㎡ = 450,000,000원 3) 원가방식 시산가액: 토지 9,000,000,000 + 건물 450,000,000 = 9,450,000,000원 4. 수익방식에 의한 시산가액 산출 1) 계약임대료: @42,500원/㎡, 월(순임료) 2) 계약내용: 본건 부동산 전체를 할인마트에 장기임대 중으로 최근 시장임대료 수준으로 계약임대료를 갱신하였으며, 잔존 임대차기간은 7년임 3) 순영업소득: @42,500원/㎡ × 900㎡ × 12 = 459,000,000원 4) 환원율 산출 — 매매사례별 [매매가격 / NOI / 환원율(Ro) / 토지가격 / 건물가격]: · 사례1: 8,500,000,000 / 488,000,000 / 5.74% / 5,400,000,000 / 3,100,000,000 · 사례2: 5,300,000,000 / 300,000,000 / 5.66% / 3,200,000,000 / 2,100,000,000 · 사례3: 14,000,000,000 / 798,000,000 / 5.70% / 8,700,000,000 / 5,300,000,000 ※ 상기 매매사례는 모두 3종일반주거지역에 속하고 매매가격·토지 및 건물가격·순영업소득 등은 모두 정상적인 최근 사례임. 인근 매매사례로부터 산출된 환원율이 유사한 수준(5.66~5.74%)을 나타내어 신뢰성이 있다고 판단, 본건 적용 환원율을 5.70%로 결정함 5) 수익방식 시산가액: 459,000,000 / 5.70% ≒ 8,052,000,000원 5. 시산가액의 조정 및 감정평가액 결정: 원가방식 시산가액과 수익방식 시산가액이 모두 기준시점 현재 인근 시장상황을 반영하고 각 방식에 특별한 문제가 없다고 판단하여, 양 시산가액의 평균액을 최종 감정평가액 8,751,000,000원[(9,450,000,000 + 8,052,000,000)/2]으로 결정함.
도시개발사업이 시행중인 구역 내의 토지 기호(1) 및 기호(2)에 대하여 해당 '토지대장'과 '환지확정처분조서'에 근거하여 과 같이 정리하였다. 의 가격자료를 참고하여 다음 물음에 답하시오. 토지의 상황 [종전토지(토지대장기준) / 환지예정지] · 기호(1): 종전 A시 B동 10번지, 지목 전, 면적 600㎡ / 환지예정지 BL 35, LT 13, 권리면적 420㎡, 환지면적 460㎡, 과도면적 −, 부족면적 − · 기호(2): 종전 A시 B동 20번지, 지목 답, 면적 1,200㎡ / 환지예정지 BL 35, LT 14, 권리면적 840㎡, 환지면적 800㎡, 과도면적 −, 부족면적 − 가격자료 1. A시 B동에서 기호(1)·(2)와 유사한 지목 '전'과 '답' 등의 농경지 가격은 100,000원/㎡ 수준에 형성되어 있다. 2. A시 B동에서 도시개발사업이 기 완료된, 기호(1)·(2)와 유사한 환지된 토지의 가격은 200,000원/㎡ 수준에 형성되어 있다. 3. 본 도시개발사업과 관련한 교부 또는 납부(징수) 청산금의 단위면적당 가격은 도시개발사업 완료 후 가격과 유사한 200,000원/㎡ 수준이다. 4. 현재의 시점은 사업의 종료가 임박한 추상적 시점으로 시점차이에 대한 보정의 필요성은 없는 것으로 조사되고, 기호(1)과 기호(2)의 소유자는 상이하여 상계처리 대상이 아니다.
영업권에 대하여 "대상기업이 같은 업종의 다른 기업과 비교하여 초과수익을 확보할 수 있는 능력으로서 경제적 가치가 있다고 인정되는 권리"로 정의할 때, 영업권이 존재하기 위한 초과수익과 관련된 다음 물음에 답하시오.