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▶ CertLab에서 풀어보기감정평가사 甲은 고객으로부터 건축공사가 중단된 부동산과 관련한 감정평가 및 관련 자문을 의뢰받았다. 관련 법규와 이론에 따라, 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (40점) 기본적 사항 확정 1. 기준가치: 시장가치 2. 기준시점: 1) 2025.07.12.(현재시점) 2) 2026.07.12.(개발완료시점) 3. 대상부동산의 개요 1) 토지: K시 H구 A동 100, 지목 대, 면적 1,000㎡, 일반상업지역, 업무용, 광대한면, 가장형, 평지, 업무지대 2) 건물: 지하3층·지상7층으로 설계된 건물로, 현재 지하층 공사는 완료되었으나 지상층은 5층까지 주요구조부 공사 중 중단상태임. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상1~7층 각층 800㎡(업무용), 지하1~3층 각층 800㎡(주차장·창고) 4. 표준지·거래사례·평가선례·임대사례의 선정은 가장 비교성이 높은 것 하나만 선정함 공사중단 건물 관련 조사자료 (단위: 천원) 1. 기성공사 내역: (설계안 → 기성공사) 소계 12,400,000 → 6,500,000(공정률 52.41%) 제경비 2,600,000 → 2,080,000(80%) 건축 공사비 합계 15,000,000 → 8,580,000(57.20%) 설계비 240,000 → 240,000(100%) 감리비 160,000 → 80,000(50%) 전기기본설비비 600,000 → 600,000(100%) 총 공사비 합계 16,000,000 → 9,500,000(59.37%) 주) 동 공사비 내역서는 적정한 것으로 판단되어 2025.7.12.자 제조달원가로 적용 가능. 건축공사비와 공정률은 층별로 동일(기초·토공사는 공통비용) 2. 공사중단에 따른 감가비용 등: 기성공사 중 공사중단에 따른 일부 물리적·기능적 감가에 따른 비용은 기성 건축공사비의 5% 정도로 추정되며 적정한 것으로 조사됨. 건축허가사항 상이점·구조안전진단 등 문제 없음. 토지에 대한 별도 감가는 불필요함 향후 개발방안 관련 조사자료 1. 기존 건축물 추가공사 방안: 1년이 소요되는 추가공사 진행시 공사완료시점 재조달원가는 원자재비·금리 인상 등 시장여건 변화를 반영하되, 설계안을 기준하여 미성 건축공사비의 20% 증가요인으로 보정하는 것이 적정. 정상적 사용승인 문제 없음 2. 기존 건축물 철거 후 신축방안: 철거비용은 기성 건축공사비의 10%가 적정. 신자재·신공법 도입으로 총 공사기간 1년 동일, 총 공사비는 설계안 대비 25% 증가요인, 정상적 사용승인 문제 없음 표준지 공시지가 (공시기준일 2025.1.1.) 1 H구88A동 대 1,000 업무용 근린상업 광대세각 정방형 평지 6,600,000원/㎡ 2 H구102A동 대 750 업무용 일반상업 광대한면 부정형 평지 6,000,000원/㎡ 3 H구147A동 대 900 상업용 일반상업 중로한면 정방형 평지 4,500,000원/㎡ (후면 상업지대) 4 H구180A동 대 1,200 업무용 중심상업 광대소각 정방형 평지 10,000,000원/㎡ 5 H구196A동 대 900 업무용 일반상업 광대소각 정방형 평지 7,000,000원/㎡ 평가선례 (일반거래 시가참고용) a H구A동123 대 1,500 일반상업 업무용 광대한면 세장형 평지 2024.01.01. 8,500,000원/㎡ b H구A동188 대 1,300 일반상업 상업용 광대한면 가장형 평지 2023.01.01. 8,000,000원/㎡ c H구A동215 대 950 중심상업 업무용 광대한면 세장형 평지 2021.01.01. 9,000,000원/㎡ 거래사례 가 H구A동87 대 290 일반상업 업무용 중로한면 정방형 평지 2024.01.01. 5,550,000원/㎡ (후면 상업지대) 나 H구A동125 대 3,000 일반상업(3종일주 병기) 업무용 광대한면 세장형 평지 2025.01.01. 8,500,000원/㎡ 다 H구A동190 대 2,000 일반상업 업무용 광대한면 가장형 평지 2023.01.01. 8,000,000원/㎡ (등기 미등재) 라 H구A동220 대 950 일반상업 업무용 광대세각 세장형 평지 2021.01.01. 9,000,000원/㎡ 마 H구A동363 대 1,160 일반상업 업무용 광대한면 가장형 평지 2025.01.01. 8,500,000원/㎡ 지가변동률(K시 H구, 상업지역, 누계 %) 2021.01.01~2025.06.30 2.645 / 2022.01.01~2025.06.30 2.285 / 2023.01.01~2025.06.30 1.845 / 2024.01.01~2025.06.30 1.293 / 2025.01.01~2025.06.30 0.806 / 2025.06.01~2025.06.30 0.000 주) 2025년 7월 이후 지가변동률은 미고시됨 지역요인: 대상·표준지·평가선례·거래사례는 인근지역에 소재하여 지역요인 대등함 개별요인(가로조건·획지조건 격자표 제시, 각지인 경우 가로조건에서 반영). 대상 광대한면·가장형 기타: 지역·개별요인비교치는 소수점 넷째자리 반올림하여 셋째자리까지, 그 밖의 요인 보정치는 표준지 기준 산정방식·소수점 셋째자리 이하 절사, 대상토지 결정단가는 백원단위 반올림하여 천원단위까지 표시 업무용빌딩 수익 관련자료 1. 소득수익률(K시 H구): 2024.3분기 3.4 / 4분기 3.3 / 2025.1분기 3.2 / 2분기 3.2 (%). 소득수익률 = 순영업소득/분기초 자산가액 2. 영업경비율: 2024.3분기 48 / 4분기 49 / 2025.1분기 50 / 2분기 50 (%) 3. 임대사례(대상/1/2/3/4): 연간실질임대료(원/㎡) 대상 -, 사례1 221,000, 사례2 185,000, 사례3 213,000, 사례4 252,000. 임대시점 대상 2026.7.12., 사례 2025.7.12. 임대면적=건물연면적 4. 임대료지수: 2025.7.12. 100 / 2026.7.12. 98 5. 지역·개별요인 통합비교치(평점): 대상 100 / 사례1 102 / 사례2 98 / 사례3 98 / 사례4 102 6. 계량분석(전문AI): 순영업소득 추정모형 설명력 0.306(모형 유의성 기각), 임대료변동률 추정모형 설명력 0.825(유의성 채택하나 장기추이로 보기 어려움) 7. 자본환원표: 이자율 4%(5년: 일시불내가 1.216653, 연금내가 5.416323, 감채기금 0.184627, 일시불현가 0.821927, 연금현가 4.451822, 저당상수 0.224627), 이자율 5%(5년: 일시불내가 1.276282, 연금내가 5.525631, 감채기금 0.180975, 일시불현가 0.783526, 연금현가 4.329477, 저당상수 0.230975) 8. 소득수익률과 영업경비율은 2025.2분기 이후 변동 없음
감정평가사 甲은 상품 판매업을 하는 개인기업 A의 법인전환에 따른 영업권 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참고하고, 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (30점) 대상기업 개요: 상호 A, 대표자 乙, 개업일 2017.01.01., 사업종류 도매업·소매업(전자상거래업·소매업), 주요상품 각종 액세서리 등 주요 가정 1. 고속성장기는 5년(1기~5기), 6기부터 안정성장기(영구성장률 0%, 5기와 동일한 현금흐름 지속). 고속성장기 1기는 2025.01.01.~2025.12.31. 2. 결산일 매년 말일, 현금흐름은 편의상 기말 발생 3. 현금흐름 추정시 비영업용 자산에 의한 수익·비용은 제외 재무상태표·손익계산서 (2024.12.31.) 1. 재무상태표(원): 유동자산 178,000,000(당좌자산 118,000,000: 현금 18,000,000·매출채권 80,000,000·선급비용 20,000,000 / 재고자산 60,000,000). 비유동자산 159,000,000(투자자산 매도가능증권 8,000,000 / 유형자산 151,000,000: 토지 100,000,000·차량운반구 60,000,000·감가상각누계액 △10,000,000·비품 5,000,000·감가상각누계액 △4,000,000). 자산총계 337,000,000. 유동부채 155,000,000(매입채무 70,000,000·미지급금 36,000,000·예수금 31,000,000·단기차입금 18,000,000). 비유동부채 62,000,000(장기차입금 62,000,000). 부채총계 217,000,000. 자본금 120,000,000 2. 손익계산서(원): 매출액 1,000,000,000, 매출원가 600,000,000, 매출총이익 400,000,000, 판매비와관리비 176,000,000(감가상각비 10,000,000 포함), 영업이익 224,000,000, 영업외수익 2,000,000, 영업외비용 1,000,000, 소득세차감전이익 225,000,000 매출액·매출원가 1. 매출액은 고속성장기에 과거 3년 상승률 추세가 지속(안정성장기 0%). 상승률은 백분율 소수 첫째자리 반올림, 매출액은 십만원 단위 반올림. 매출액: 2021년 915,141,600 / 2022년 942,595,900 / 2023년 970,873,800 2. 매출원가는 2024년 매출원가율과 동일 적용 판관비·임차료·대표자급여 1. 판관비는 2024년 판관비율과 동일 적용. 판관비율에 임차료 포함, 대표자급여(자가노력비)는 미포함 2. 특수관계자 건물 임차, 임차료 미지급 중. 적정 임대차조건(2024.12.31.) 매월 임차료 2,000,000원·보증금 20,000,000원 3. 乙은 실질적으로 영업활동에 기여. 관리자급 직원급여는 2024.12.31. 현재 연 70,000,000원, 고속성장기 매년 1,000,000원씩 증가 자본적지출: 감가상각비와 동일 금액이 자본적지출로 재투자 세금: 지방소득세 포함 소득세율 33%, 법인세율 22%(누진 미적용), 제시 외 감면 없음 추가운전자본: 운전자본소요율 = 1/매출채권회전율 + 1/재고자산회전율 − 1/매입채무회전율. 추가운전자본 = 매출액 증가분 × 운전자본소요율. 회전율: 매출채권 10, 재고자산 10, 매입채무 20 할인율: WACC 사용(백분율 소수 둘째 반올림). 자본구조는 2024.12.31. 재무상태표 기준. 자기자본비용 CAPM: Rf 4.0%, E(Rm) 10.0%, β 1.1, 규모 위험프리미엄 7.4%. 타인자본비용 차입이자율 8.2%. 고속성장기·안정성장기 WACC 동일 재무상태표 관련: 비영업용 항목은 매도가능증권. 토지는 2017년 취득 영업관련 자산, 시가 160,000,000원. 그 외 자산·부채는 장부가액=시가 기타: 기준시점 2025.01.01. 영업권은 영업관련 기업가치에서 영업투하자본을 차감하는 방법으로 평가. 영업관련 기업가치는 십만원 단위 반올림
감정평가사 甲은 법원으로부터 피고가 시행한 도시계획시설사업(이하 “공익사업”)에 편입된 토지에 대하여 원고의 환매권 상실로 인한 손해액을 증명하기 위한 감정평가를 의뢰받았다. 관련 법규 및 이론을 참고하고, 제시된 자료를 활용하여 다음 물음에 답하시오. (20점) 대상: 일련번호1 A시 B구 C동 100, 700㎡(토지) / 일련번호2 A시 B구 C동 200, 900㎡(토지) 법원 제시 기준일자 일련1: 소유권 상실일 2008.12.29., 환매권 발생일 2013.12.29., 환매권 상실일 2014.12.29. 일련2: 소유권 상실일 2016.06.17., 환매권 발생일 2021.06.17., 환매권 상실일 2022.06.17. 토지 개황 1. 소유권 상실일 당시: 일련1 전·주거기타·자연녹지·사다리형·평지·세로(가) / 일련2 전·주거나지·2종일주·가장형·평지·소로한면 2. 환매권 발생일·상실일 당시: 일련1 전·주거기타·자연녹지·부정형·평지·소로한면 / 일련2 전·주거나지·2종일주·부정형·평지·중로한면 3. 당해 공익사업으로 인해 토지 등의 가격이 변동된 것으로 조사됨 표준지공시지가 1. 특성항목: 기호1 A시B구C동60 전700 자연녹지 부정형 맹지 / 기호2 C동80 전500 자연녹지 부정형 세로(가) / 기호3 C동120 전400 주거기타 자연녹지 부정형 세로(가) / 기호4 C동140 전600 주거기타 자연녹지 부정형 소로한면 / 기호5 C동160 전700 주거나지 2종일주 완경사 세로(불) / 기호6 C동180 전600 주거나지 3종일주 가장형 세로(가) / 기호7 C동220 전900 주거기타 2종일주 부정형 세로(가) / 기호8 C동240 전800 주거나지 2종일주 부정형 소로한면 주1) 기호 2,4,6,8은 당해 공익사업에 따른 가격변동 있음 주2) 기호 1,3,5,7은 당해 공익사업과 직접 관계 없음 주3) 기호 1,2는 2013년, 기호 5,8은 2021년 신규표준지 2. 연도별 공시가격(원/㎡) 1) 자연녹지: 기호1 2013=70,000·2014=75,000·2015=85,000 / 기호2 2013=45,000·2014=50,000·2015=55,000 / 기호3 2007=42,000·2008=44,000·2009=44,000·2013=50,000·2014=55,000·2015=60,000 / 기호4 2007=100,000·2008=102,000·2009=102,000·2013=110,000·2014=115,000·2015=120,000 2) 주거지역: 기호5 2021=450,000·2022=460,000·2023=460,000 / 기호6 2015=167,000·2016=174,000·2017=175,000·2021=240,000·2022=250,000·2023=230,000 / 기호7 2015=143,000·2016=146,000·2017=147,000·2021=185,000·2022=189,000·2023=173,000 / 기호8 2021=310,000·2022=320,000·2023=300,000 지가변동률(A시 B구, %) 2013.01.01~2013.12.29 녹지6.00·주거5.00 / 2013.01.01~2014.12.29 녹지10.00·주거8.00 / 2014.01.01~2014.12.29 녹지4.00·주거3.00 / 2021.01.01~2021.06.17 녹지5.00·주거4.00 / 2021.01.01~2022.06.17 녹지8.00·주거6.00 / 2022.01.01~2022.06.17 녹지3.00·주거2.00 지역·개별·그 밖의 요인 1. 본건과 기호1~8은 인근지역에 위치하므로 지역요인 대등 2. 개별요인(=평가대상÷표준지) / 그 밖의 요인(표준지 기준 산정방식): 표준지1 개별1.150·그밖2.00 / 표준지2 1.100·2.00 / 표준지3 1.050·2.00 / 표준지4 1.050·2.00 / 표준지5 1.150·3.00 / 표준지6 1.080·3.00 / 표준지7 1.050·3.00 / 표준지8 1.050·3.00. 주3) 개별·그밖 수치는 일련1,2 토지에 동일 적용 기타 1. 윤년 미고려. 2. 표준지 특성항목은 연도별 변동 없음. 3. 일련1은 2008.12.29., 일련2는 2016.06.17.에 협의취득 매매대금 지급·같은 날 소유권이전등기. 4. 가격조사완료일 2025.07.12. 5. 산정단가는 백원 단위 반올림. 6. 인근 유사 토지의 지가변동률은 %로 표시하되 소수 첫째자리 반올림. 7. 상기자료는 법원·감정평가사·원고·피고가 모두 확인·동의한 사항
감정평가사 甲은 법원으로부터 유연분묘가 소재하는 토지에 대한 경매평가를 의뢰받았다. 현장조사 결과 봉분 등이 외부에서 분묘의 존재로 인식될 수 있는 형태임을 확인하였고, 시신의 안장 여부 역시 확인된 경우 다음 물음에 답하시오. (10점) 물음 1) 타인의 토지 위에 있는 유연분묘에 “분묘기지권”이 성립될 수 있는 요건을 3가지만 설명하시오. (5점) 물음 2) “분묘기지권”이 성립되어 토지에 영향을 미치는 경우 유연분묘가 소재하는 토지의 감정평가 방법을 설명하시오. (5점)