감정평가사(감평) 36회 부동산학원론 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 22문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 1문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

• 1

  토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. "토지의 표시"란 지적공부에 토지의 소재ㆍ지번(地番)ㆍ지목(地目)ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표를 등록한 것을 말한다.
  2. 2. "지번"이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말한다.
  3. 3. "토지의 이동(異動)"이란 홍수나 산사태 등으로 인해 토지의 지형이 변경된 것을 말 한다.
  4. 4. "합병"이란 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합하여 등록하는 것을 말한다.
  5. 5. "분할"이란 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지의 표시는 지적공부에 소재·지번·지목·면적·경계 또는 좌표를 등록한 것을 말하므로, 이 보기의 정의는 법령 규정과 일치한다. 옳다.
  2. 지번은 필지마다 구별을 위해 붙여 지적공부에 올린 번호로서 개별 토지를 특정하는 구실을 하므로, 이 정의는 관계 법령의 규정과 일치한다. 옳다.
  3. 토지의 이동이란 토지의 표시를 새로 정하거나 변경·말소하는 것을 말하며, 홍수·산사태로 인한 지형 변경만을 뜻하는 것이 아니므로 보기 서술은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 합병은 따로따로 등록되어 있던 둘 이상의 필지를 하나로 통합해 등록하는 토지이동이므로, 이 서술은 법령상 정의에 들어맞는다. 옳다.
  5. 분할은 하나로 등록되어 있던 필지를 둘 이상으로 쪼개어 각각 등록하는 토지이동으로, 합병과 정반대되는 개념이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 제 땅이 어디에 있고 얼마나 넓은지가 어느 서류에 적혀 있는지 알고 싶었다. 지적과에서 한 장을 떼어 왔다. 토지의 표시는 지적공부에 그 땅의 소재·지번·지목·면적·경계나 좌표를 등록한 것이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 지번은 필지마다 붙여 지적공부에 등록한 번호다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 대전 임야를 형제와 나눠 갖기로 해 분할을 신청했다. 담당자는 필지를 둘로 나눠 새 번호로 등록하는 절차도 여기 해당하며, 지형이 무너진 경우로 한정되지 않는다고 설명했다.
  4. 甲은 나란히 붙은 두 필지를 하나로 묶어 쓸 수 있는지 창구에서 물어보았다. 서류에 어떻게 적히는지 확인했다. 합병은 지적공부에 등록된 2필지 이상을 1필지로 합쳐 등록하는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 넓은 땅 한 필지를 둘로 갈라 한쪽만 팔고 싶다고 말했다. 서류에 몇 개로 적히게 되는지 물었다. 분할은 지적공부에 등록된 1필지를 2필지 이상으로 나눠 등록하는 것이다. 이 기준에 해당한다.

  토지의 이동은 표시를 새로 정하거나 변경·말소하는 것을 뜻해 홍수·산사태로 인한 지형 변경만 가리키지 않는데 이를 그렇다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 2

  준부동산(準不動産)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 준부동산은 특정의 부동산, 동산과 부동산의 집단을 말한다.
  2. 2. 공장재단이란 공장에 속한 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단(一團)의 기업재산으 로 ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.
  3. 3. 광업재단이란 광업권과 광업권에 기하여 광물을 채굴ㆍ취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로 ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.
  4. 4. 입목이란 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 ｢입목에 관한 법률｣에 따라 소유권보존등기를 받은 것을 말하며, 토지소유권 또는 지상권 처분의 효력이 미친다.
  5. 5. ｢수산업법｣의 규정에 따른 어업권이란 면허를 받아 어업을 경영할 수 있는 권리를 말 한다.

  🔍 보기별 해설

  1. 준부동산(의제부동산)은 본래 부동산이 아닌 것(자동차·선박·공장재단·어업권 등)을 등기·등록으로 공시해 부동산처럼 다루는 것이다. '특정의 부동산, 동산과 부동산의 집단'이라는 정의는 부정확하므로 옳지 않다(정답).
  2. 공장재단은 공장에 딸린 기업용 재산을 하나로 묶어 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 등기함으로써 소유권·저당권의 목적이 될 수 있게 만든 준부동산이다. 옳다.
  3. 광업재단이란 광업권과 광물 채굴·취득을 위한 각종 설비·부속 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로 「공장 및 광업재단 저당법」에 따라 소유권·저당권의 목적이 되는 것을 말한다. 옳다.
  4. 입목등기된 입목은 토지와 독립한 부동산이므로 토지소유권이나 지상권 처분의 효력이 미치지 않으며, 효력이 미친다는 보기 서술은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 어업권은 「수산업법」에 따라 행정관청의 면허를 받아야 비로소 얻는 권리로서, 일정 수면에서 배타적으로 어업을 경영하게 하는 준부동산이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 배와 자동차가 어떻게 부동산처럼 다뤄지는지 궁금해 등록 서류를 들여다보았다. 어디에 이름이 오르는지 확인했다. 본래 땅이나 건물이 아닌 것을 등기나 등록으로 드러내 부동산처럼 다루는 것이었다. 보기의 풀이말은 이와 맞지 않았다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 공장 건물과 기계와 땅을 한 덩어리로 묶어 담보로 잡힐 수 있는지 물었다. 어느 법에 근거가 있는지 확인했다. 공장재단은 공장에 속한 기업용 재산의 집합으로, 공장 및 광업재단 저당법에 따라 소유권·저당권의 목적이 된다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 광산에서 캘 권리와 캐는 장비를 함께 묶어 저당 잡힐 수 있는지 알아보았다. 근거가 되는 법을 찾아 읽었다. 캘 권리에 갱도와 기계와 딸린 재산까지 한 덩어리로 엮어 등기해 두면 그 덩어리째 담보로 잡힐 수 있었다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 산을 팔면 그 위에 선 나무까지 함께 넘어가는지 궁금해 등기 서류를 떼어 보았다. 두 장이 따로 나왔다. 등기된 입목은 땅과 따로 거래되는 독립한 부동산이므로, 땅을 팔아도 그 입목까지 함께 넘어가지 않는다.
  5. 甲은 앞바다에서 김을 길러 보려는데 아무나 할 수 있는지 어촌계에 물어보았다. 관청 서류가 있어야 한다는 답을 들었다. 면허를 받아야 비로소 그 물목에서 남을 물리고 어업을 해 나갈 권리가 생겼다. 이 기준에 해당한다.

  준부동산의 정의를 부정확하게 서술한 보기와 입목등기된 입목에 토지소유권의 효력이 미친다고 한 보기가 함께 틀렸으므로, 정답은 1번과 4번이다.

• 3

  다음 조건에 모두 해당하는 것은? ○ 토지 위에 건물 등의 정착물이 없다. ○ 사용을 제약하는 권리의 부착이 없다. ○ 수익을 제약하는 권리의 부착이 없다.

  1. 1. 갱지(更地)
  2. 2. 저지(底地)
  3. 3. 나지(裸地)
  4. 4. 공지(空地)
  5. 5. 필지(筆地)

  🔍 보기별 해설

  1. 갱지는 정착물이 없고 사법상 권리 제한이 없는 토지(공법상 제한은 받을 수 있음)로 제시 조건에 해당한다. 옳다(정답).
  2. 저지(底地)는 지상권 등 타인의 권리가 설정되어 소유자의 사용·수익이 제약되는 토지이므로, 권리 부착이 없다는 제시 조건에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 나지(裸地)는 지상 정착물이 없고 사용·수익을 제약하는 권리가 부착되지 않은 토지이므로, 제시된 세 조건을 모두 충족한다. 옳다(정답).
  4. 공지(空地)는 건폐율·용적률 규제로 한 필지 안에서 비워 둔 부분을 뜻하므로, 권리 제한이 없다는 본 조건에 정확히 부합하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 필지는 등록·거래의 단위일 뿐 토지의 상태를 나타내는 개념이 아니므로 제시 조건에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 건물은 없지만 용도지역 같은 공법상 제한만 받고, 지상권·임차권 같은 사법상 제한은 없는 땅이 갱지다(조건에 맞아 정답).
  2. 지상권 등 남의 권리가 걸려 사용·수익이 제약되는 땅이라 조건에 맞지 않는다(저지).
  3. 정착물도 없고 사용·수익을 막는 권리도 없는 빈 땅이 나지다(조건에 맞아 정답).
  4. 건폐율 때문에 비워 둔 마당 부분이라, '제약 없는 독립된 토지'라는 조건과는 다르다(공지).
  5. 등록·거래의 단위일 뿐 권리 상태를 가리키는 말이 아니라 답이 아니다(필지).

  정착물도 없고 사용·수익을 막는 권리도 없는 갱지와 나지가 제시된 세 조건을 모두 충족하므로, 정답은 1번과 3번이다.

• 4

  용도지역 내에서 용도변경이 진행되고 있는 토지는?

  1. 1. 후보지
  2. 2. 이행지
  3. 3. 포락지
  4. 4. 선하지
  5. 5. 휴한지

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 후보지는 택지·농지·임지지역 상호간에 용도가 전환되는 중인 토지이므로 본 설명(용도지역 내 용도변경)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 이행지는 같은 용도지역 안에서 세부 용도가 다른 용도로 바뀌어 가는 토지를 말하므로, 용도변경이 진행 중인 토지라는 설명에 해당한다. 옳다(정답).
  3. 포락지는 하천 등의 물에 침식되어 무너져 내려 사권이 소멸된 토지이므로, 용도변경이 진행 중인 토지라는 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 선하지는 고압 송전선 아래에 위치하여 이용에 제약을 받는 토지이므로, 용도변경이 진행 중인 토지라는 설명과는 관계가 없다. 옳지 않다.
  5. 휴한지는 지력 회복을 위해 일정 기간 경작을 쉬게 하는 토지이므로, 용도변경이 진행 중인 토지라는 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 논이 택지로 바뀌어 가는 자리와 논 안에서 쓰임이 바뀌는 자리를 갈라 보았다. 어느 쪽이 이 물음인지 짚었다. 후보지는 택지·농지·임지 지역 사이에서 용도가 전환 중인 토지라, 용도지역 안에서 용도가 바뀌는 이 문제 설명(이행지)에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  2. 같은 농지지역 안에서 전(田)이 답(畓)으로 바뀌는 중이면 이행지, 농지지역이 택지지역으로 바뀌는 중이면 후보지다.
  3. 甲은 물에 깎여 나가 이제는 제 것이라 하기 어려운 땅을 보았다. 이 물음이 찾는 것과 같은지 견주었다. 포락지는 물에 침식돼 사권이 사라진 토지라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 머리 위로 굵은 전선이 지나가는 땅을 뭐라 부르는지 알게 되었다. 이 물음의 설명과 맞는지 따졌다. 선하지는 송전선 아래 토지라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 힘을 되찾게 하려고 한 해 묵혀 두는 밭을 뭐라 부르는지 들었다. 이 물음과 같은 것인지 짚어 보았다. 휴한지는 지력을 회복하려 쉬게 하는 토지라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.

  한 용도지역 테두리 안에서 세부 쓰임이 다른 쓰임으로 바뀌어 가는 땅을 가리키는 말은 이행지이므로, 정답은 2번이다.

• 5

  부동산소유권의 사적제한에 해당하는 것은?

  1. 1. 지역권
  2. 2. 귀속권
  3. 3. 과세권
  4. 4. 수용권
  5. 5. 경찰권

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 지역권은 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 사법상의 용익물권으로, 부동산소유권에 대한 사적 제한에 해당한다. 옳다(정답).
  2. 귀속권은 사인 간에 소유권을 제한하는 용익물권 등과 같은 사적 제한이 아니므로, 사적 제한에 해당하는 것을 고르라는 물음의 답이 될 수 없다. 옳지 않다.
  3. 과세권에 의한 제한은 국가의 공권력 행사에 근거한 공법상(공적) 제한이므로, 사인 간에 발생하는 사적 제한에는 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 수용권에 의한 제한은 공익을 위해 국가가 강제로 소유권을 취득하는 공법상(공적) 제한이므로, 사적 제한에는 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 경찰권에 의한 제한은 공공의 안전·질서 유지를 위한 공권력 행사, 즉 공법상(공적) 제한이므로, 사적 제한에는 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 이웃 땅에 통행지역권이 설정되면 그 땅 소유자의 사용이 사인 간 권리로 제한되므로 사적 제한이다.
  2. 甲은 값을 치르지 않고 돌아오는 몫이 있다는 말을 듣고 이것이 어느 갈래인지 물었다. 사람 사이 일인지 따졌다. 귀속권은 부동산소유권의 사적 제한에 해당한다. 이를 해당하지 않는다고 본 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 해마다 세금을 매기는 힘이 어디서 오는지 생각해 보았다. 관청이 하는 일인지 사람끼리 일인지 갈랐다. 과세권에 의한 제한은 공권력에 의한 공법상 제한이라 사적 제한이 아니다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 나라가 길을 내려고 땅을 가져가는 일이 어느 갈래인지 알고 싶었다. 사법과 공법을 나눠 적어 보았다. 수용권에 의한 제한도 공법상 제한이라 사적 제한이 아니다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 위험한 건물을 못 쓰게 막는 힘이 어디에 뿌리를 두는지 물었다. 관청 쪽인지 사람 쪽인지 짚어 보았다. 무너질 낌새가 있으니 들어가지 말라고 막아선 것은 여럿의 안전을 지키려는 관청의 힘이었다. 이웃끼리 정한 약속이 아니었다. 이 기준과 다르다.

  이웃 땅을 자기 토지 편익에 쓰는 지역권은 사인 간에 성립하는 사적 제한에 해당하므로, 정답은 1번이다.

• 6

  부동산의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 부동산은 물리적 구성요소들의 결합체일 뿐만 아니라 여러가지 경제적ㆍ사회적 특성의 결합체이다.
  2. 2. 토지의 개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산상품 간에 완전한 대체는 불가능하다.
  3. 3. 토지거래허가구역의 지정이나 해제 등으로 인해 주택가격이 하락하거나 상승하는 것은 경제적 위치의 변화에 따른 것이다.
  4. 4. 토지는 용도전환 및 합병ㆍ분할이 가능하며, 두 개 이상의 용도가 병존할 수도 있다.
  5. 5. 토지의 부동성으로 인해 부동산시장을 국지화시키며, 이로 인해 부동산의 가치는 주변 환경의 영향을 많이 받는다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산은 물리적 구성요소의 결합체일 뿐 아니라 위치·환경 등 경제적·사회적 특성이 함께 결합된 복합 개념이므로, 이 설명은 타당하다. 옳다.
  2. 토지는 개별성으로 인해 완전히 동일한 것이 없어 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산상품 간 완전한 대체도 불가능하다. 옳다.
  3. 토지거래허가구역의 지정·해제로 인한 가격 변동은 부동산의 행정적 위치 변화에 따른 것이므로, 경제적 위치의 변화라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 토지는 이웃 땅과 합치거나 나눌 수 있고 쓰임새를 바꿀 수도 있으며 한 필지에 여러 용도가 함께 있을 수도 있는데, 이는 용도의 다양성에서 비롯된다. 옳다.
  5. 토지는 자리를 옮길 수 없는 부동성 탓에 거래와 시장이 특정 지역에 묶여 국지적으로 형성되고, 그 결과 값이 인근 환경과 지역요인에 크게 좌우된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 땅과 건물을 만질 수 있는 것으로만 볼 수 있는지 곰곰 생각해 보았다. 값과 사람살이까지 얽히는지 따졌다. 부동산은 물리적 요소만이 아니라 경제적·사회적 특성이 결합된 것이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 토지의 개별성 때문에 일물일가의 법칙이 안 맞고 부동산끼리 완전한 대체가 안 된다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 대전 유휴 부지가 토지거래허가구역으로 묶이자 매입을 미뤘고, 몇 달 뒤 지정이 풀리며 값이 뛰는 것을 지켜보았다. 이 변동은 경제적 사정이 아니라 행정 규제가 바뀐 데서 비롯됐다고 설명했다.
  4. 甲은 한 필지를 나누기도 하고 옆 필지와 합치기도 하는 것을 지켜보았다. 쓰임이 둘 이상 겹칠 수 있는지 물었다. 토지는 용도전환·합병·분할이 가능하고 두 개 이상 용도가 함께 있을 수도 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 토지의 부동성으로 시장이 국지화되고, 그래서 값이 주변 환경에 크게 영향받는다. 이 기준에 해당한다.

  토지거래허가구역의 지정·해제로 생기는 값 변동은 행정적 위치 변화에 따른 것인데 이를 경제적 위치 변화라 했으므로, 정답은 3번이다.

• 7

  부동산 매매시장에서 수요와 공급이 동시에 변화하는 경우, 시장균형의 변화에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 수요와 공급이 동시에 증가하는 경우, 공급의 증가폭이 수요의 증가폭보다 크면, 균형 가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
  2. 2. 수요와 공급이 동시에 감소하는 경우, 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 크면, 균형 가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다.
  3. 3. 수요와 공급이 동시에 증가하는 경우, 수요의 증가폭과 공급의 증가폭이 같다면, 균형 가격은 불변이고 균형거래량은 증가한다.
  4. 4. 수요와 공급이 동시에 감소하는 경우, 공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 크면, 균형 가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.
  5. 5. 수요와 공급이 동시에 증가하는 경우, 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크면, 균형 가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요·공급이 동시에 증가할 때 공급의 증가폭이 수요의 증가폭보다 크면, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다. 옳다.
  2. 수요·공급이 동시에 감소할 때 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 크면, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다. 옳다.
  3. 수요와 공급이 같은 폭으로 동시에 증가하면 가격을 올리는 힘과 내리는 힘이 상쇄되어, 균형가격은 불변이고 균형거래량만 증가한다. 옳다.
  4. 수요·공급이 동시에 감소할 때 공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 크면 공급 감소 효과가 우세하여 균형가격은 상승하므로, 하락한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 수요·공급이 동시에 증가할 때 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크면, 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 사려는 사람도 내놓는 집도 함께 늘었는데 내놓는 쪽이 더 많이 는 달을 찾았다. 값과 건수가 어찌 됐는지 보았다. 수요·공급이 함께 늘 때 공급 증가폭이 수요 증가폭보다 크면 균형가격은 내리고 거래량은 는다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 둘이 함께 줄었는데 사려는 쪽이 더 크게 줄어든 달을 표에서 짚었다. 값이 어느 쪽으로 갔는지 적었다. 함께 줄 때 수요 감소폭이 공급 감소폭보다 크면 균형가격은 내리고 거래량은 준다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 늘어난 폭이 두 쪽 다 똑같았던 달을 찾아 표에 표시를 해 두었다. 값이 움직였는지 살펴보았다. 함께 늘고 증가폭이 같으면 균형가격은 그대로이고 거래량만 는다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 인천 사무실 시장에서 수요와 공급이 함께 줄어드는 시기를 살폈다. 공급이 줄어든 폭이 수요보다 커, 남은 사무실을 두고 다투는 힘이 세지며 값이 오르고 거래량은 줄어들었다.
  5. 甲은 사려는 쪽이 내놓는 쪽보다 더 크게 늘어난 달을 골라 두 줄을 견주었다. 값과 건수를 함께 적어 두었다. 그달에는 매물이 늘었는데도 사겠다는 사람이 더 빨리 불어나 호가가 올라갔고, 손바뀜 건수도 함께 늘었다. 이 기준에 해당한다.

  수요·공급이 함께 줄 때 공급 감소폭이 수요 감소폭보다 크면 균형가격은 오르는데 이를 내린다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 8

  다음 조건하에서 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 부동산시장 A와 B의 모형 형태와 A시장과 B시장 상품의 관계는? (단, X축은 수량, Y축은 가격이고, 가격 변화에 수요는 즉각 반응하지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응하며, 다른 조 건은 동일함) ○ A시장: 수요의 가격탄력성은 0.9, 공급의 가격탄력성은 1.2 ○ B시장: 수요곡선의 기울기는 -0.8, 공급곡선의 기울기는 0.3 ○ A시장의 상품가격이 4 % 하락하면, B시장의 상품수요가 3 % 감소함 A시장 B시장 A와 B시장 상품의 관계

  1. 1. 수렴형 순환형 보완재
  2. 2. 수렴형 발산형 보완재
  3. 3. 발산형 수렴형 대체재
  4. 4. 발산형 발산형 대체재
  5. 5. 수렴형 수렴형 대체재

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 탄력성 조건에 비추면 A·B시장의 모형 형태 판정이나 두 재화의 관계 중 하나 이상이 달라, 수렴형·순환형·보완재라는 조합은 맞지 않으므로 틀리다. 옳지 않다.
  2. 이 보기는 A시장을 수렴형으로, 두 재화의 관계를 보완재로 판정하였으나 제시된 탄력성 조건에 비추어 그 판정이 맞지 않으므로 틀리다. 옳지 않다.
  3. A시장을 발산형으로 본 것은 맞으나 B시장을 수렴형으로 본 것이 틀리다(수요곡선이 더 가팔라 발산형). 옳지 않다.
  4. A시장은 수요탄력성(0.9)공급(0.3)이라 발산형이며, A가격 하락에 B수요가 같은 방향으로 감소(교차탄력성 양)하므로 대체재이다. 옳다(정답).
  5. A시장은 수요탄력성이 공급탄력성보다 작고 B시장은 수요곡선 기울기가 더 가팔라 둘 다 발산형인데, 이를 모두 수렴형으로 본 것이 틀리다(둘 다 발산형). 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. A는 발산형인데 수렴형으로, 재화관계도 보완재가 아닌데 보완재로 본 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 두 시장의 기울기를 재어 값이 제자리를 찾아가는지 멀어지는지 갈라 보았다. 두 재화 사이도 함께 따졌다. A를 수렴형으로, 재화관계를 보완재로 본 것이 모두 틀려 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 두 시장의 그림을 나란히 놓고 어느 쪽 선이 더 가파른지 자로 재어 보았다. 값이 어디로 가는지 좇았다. A를 발산형으로 본 것은 맞지만 B는 수요곡선이 더 가팔라 발산형인데 수렴형으로 본 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. A가격이 4% 내릴 때 B수요가 3% 줄어든다면 교차탄력성이 양수이므로 두 재화는 대체재다.
  5. 甲은 두 시장 모두 값이 갈수록 크게 출렁이는 꼴인지 그림으로 그려 보았다. 둘을 나란히 놓고 견주었다. A·B 둘 다 발산형인데 모두 수렴형으로 본 이 보기는 이 기준과 다르다.

  A시장은 수요탄력성이 공급탄력성보다 작고 B시장은 수요곡선이 더 가팔라 둘 다 발산형이며 두 재화는 대체재이므로, 정답은 4번이다.

• 9

  지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ○ 튀넨(J.H. von Thünen)은 자연조건이 동일한 고립국을 가정하여 상업활동의 공간적 분포를 통한 토지이용을 설명한다. ○ 리카도(D. Ricardo)는 각 토지마다 다른 비옥도의 차이와 생산요소 투입에 따라 한계생산성이 증가하는 수확체감현상을 적용한다. ○ 마샬(A. Marshall)은 생산요소에 귀속되는 소득으로서 생산품의 총판매수익 에서 가변비용을 제외한 잉여분을 절대지대라고 주장한다. ○ 알론소(W. Alonso)는 해당 토지의 지대를 지대입찰과정에서 토지이용자가 지불하고자 하는 최고 지불용의액으로서 초과이윤이 0(zero)이 되는 지대로 보았다. ○ 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)은 토지이용자가 공간의 마찰비용으로 지대와 교통비를 함께 지불한다고 보았다.

  1. 1. 1개
  2. 2. 2개
  3. 3. 3개
  4. 4. 4개
  5. 5. 5개

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 다섯 지대이론 설명 중 알론소의 입찰지대이론 설명 한 가지만 옳으므로 옳은 것은 1개이다. 옳다(정답).
  2. 옳은 것이 2개라는 것은 틀리다(알론소만 옳다). 옳지 않다.
  3. 다섯 설명 중 옳은 것은 알론소의 입찰지대이론 하나뿐이므로, 3개라고 보는 것은 옳은 개수를 잘못 센 것이다. 옳지 않다.
  4. 옳은 설명은 알론소 한 가지뿐이어서, 4개라고 보는 것은 나머지 틀린 설명까지 옳다고 오인한 것이다. 옳지 않다.
  5. 튀넨·리카도·마샬·해리스울만 설명에는 오류가 있어 옳은 것은 알론소 하나뿐이므로, 5개 전부가 옳을 수는 없다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 학자 이름과 지대 설명을 선으로 이어 놓고 하나씩 맞는지 짚어 나갔다. 틀린 줄에는 가위표를 쳐 두었다. 다섯 줄 가운데 값을 가장 높게 부르는 쪽이 그 자리를 쓴다고 한 줄 하나만 살아남았다. 이 기준에 해당한다.
  2. 옳은 것은 알론소 하나뿐이라 2개는 정답이 아니다.
  3. 甲은 학자마다 다르게 말한 다섯 줄의 지대 설명을 하나씩 읽으며 맞는 것에 연필로 표시를 해 나갔다. 표시된 줄이 모두 몇인지 세어 보았다. 옳은 것은 1개뿐이라 3개는 정답이 아니다.
  4. 甲은 그 다섯 줄을 두 번째로 훑으며 놓친 데가 있는지 낱말 하나까지 짚어 보았다. 처음에 걸러 낸 것 말고 더 걸리는 줄이 있는지 살폈다. 옳은 것은 1개뿐이라 4개는 정답이 아니다.
  5. 甲은 손가락을 하나씩 꼽아 가며 맞는 줄을 세어 보고 그 수를 종이 귀퉁이에 적어 두었다. 다섯이 다 맞는 것은 아닌지 되짚어 보았다. 옳은 것은 1개뿐이라 5개는 정답이 아니다.

  다섯 지대이론 설명 가운데 알론소의 입찰지대이론 설명 하나만 맞으므로, 정답은 1번이다.

• 10

  A지역 아파트시장의 기존 수요함수는 2P=-Qd+400, 공급함수는 P1=Qs1+20 이었다. 이후 수요함수는 변하지 않고 공급함수가 P2=Qs2+80 으로 변하였다. 다음 설명으로 옳은 것은? (단, X축은 수량, Y축은 가격, P는 가격(단위: 만원/m2), Qd는 수요량(단위: m2), Qs는 공급량(단위: m2)이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 아파트 공급량의 증가에 따라 공급곡선이 좌측(좌상향)으로 이동한다.
  2. 2. 기존 아파트시장의 균형가격은 120만원/m2이다.
  3. 3. 공급함수 변화이후, 아파트시장의 균형거래량은 160m2이다.
  4. 4. 공급함수 변화이후, 아파트시장의 균형가격은 20만원/m2만큼 감소한다.
  5. 5. 공급함수 변화이후, 아파트시장의 균형거래량은 40m2만큼 감소한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 공급함수 상수항이 20→80으로 커진 것은 공급 감소(공급곡선 좌상향 이동)이므로, 공급량 증가에 따라 좌측 이동한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 수요 Qd=400-2P와 공급 Qs=P-20을 연립하면 기존 균형가격은 140만원/㎡이므로, 120만원/㎡이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 새 공급함수 Qs=P-80과 수요함수를 연립하면 균형가격은 160만원/㎡, 균형거래량은 80㎡이므로, 160㎡이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 공급 감소로 균형가격은 140만원/㎡에서 160만원/㎡으로 20만원/㎡ 상승하므로, 20만원/㎡만큼 감소한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 기존 균형(P=140, Q=120)에서 공급이 P=Q+80으로 바뀌면 균형이 P=160, Q=80이 되어 균형거래량이 40㎡ 감소한다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 공급 식의 상수가 스물에서 여든으로 커진 것을 보고 선이 어느 쪽으로 움직였는지 그렸다. 늘어난 것인지 줄어든 것인지 따졌다. 공급함수 상수항이 20에서 80으로 커진 것은 공급이 준 것(곡선 좌상향 이동)이라, 공급량이 늘어 좌측 이동한다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 바뀌기 전 두 식을 나란히 놓고 만나는 점을 손으로 풀어 보았다. 값이 얼마로 나오는지 적었다. 기존 균형가격은 140만원/㎡이라, 120만원/㎡이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 공급이 바뀐 뒤의 식으로 다시 풀어 거래되는 넓이가 얼마인지 구했다. 답을 종이에 옮겨 적었다. 공급 변화 후 균형거래량은 80㎡이라, 160㎡이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 바뀌기 전과 뒤의 값을 위아래로 적어 놓고 얼마나 차이 나는지 빼 보았다. 오른 것인지 내린 것인지 보았다. 공급 변화 후 균형가격은 140에서 160으로 20만원/㎡ 올랐으므로, 내린다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 공급이 줄어 가격은 140→160으로 오르고 거래량은 120→80으로 40만큼 줄어든다.

  공급함수가 바뀌어 균형가격은 140에서 160으로 오르고 균형거래량은 120에서 80으로 40만큼 줄어드므로, 정답은 5번이다.

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• 11

  여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 여과과정이란 시간의 흐름에 따라 특정 주택의 질적 변화와 외부성이 복합적으로 작용 해 주택가치가 변하게 되면서 상이한 소득계층들의 전ㆍ출입이 진행되는 것을 말한다.
  2. 2. 고소득층 주거지역에 인접한 저소득층 주거지역에서 주택개량을 통한 가치상승분이 주택개량비용보다 작은 경우, 상향여과과정이 발생한다.
  3. 3. 상향여과과정은 소득증가 등의 이유로 인해 저가주택의 수요가 감소할 때 나타날 수 있다.
  4. 4. 주거분리현상은 지리적으로 인접한 근린지역에서 뿐만 아니라 도시 전체에서도 발생 할 수 있다.
  5. 5. 침입과 계승의 현상으로 인해 주거입지의 변화가 나타날 수 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 여과과정은 시간 흐름에 따른 주택의 질적 변화와 외부성이 복합 작용해 소득계층의 전·출입이 일어나는 과정이다. 옳다.
  2. 주택개량 가치상승분이 개량비용보다 클 때 상향여과가 발생하므로, 가치상승분이 작은 경우 상향여과가 발생한다는 설명은 옳지 않다. 옳지 않다(정답).
  3. 저가주택 수요가 소득 증가 등으로 감소하면 기존 저급주택이 상위 계층에게 사용·개량되며 상향여과가 나타날 수 있다. 옳다.
  4. 주거분리는 인접한 근린지역 단위뿐 아니라 고소득층과 저소득층 주거지가 갈리는 도시 전체 차원에서도 발생할 수 있다. 옳다.
  5. 새로운 계층이나 용도가 기존 지역에 밀려들고(침입) 그 자리를 이어받는(계승) 과정을 거치면서 주거입지의 변화가 나타날 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 여과과정은 시간이 지나며 주택의 질이 변하고 외부효과가 겹쳐, 소득계층이 그 주택에 드나드는(전·출입) 과정이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 광주의 낡은 저소득층 주택가를 손보는 사업을 검토했다. 손본 뒤 오른 집값이 개량 비용보다 크게 나오자, 이 동네가 고소득층 쪽으로 옮아가는 상향여과가 일어난다고 짚었다.
  3. 甲은 벌이가 나아진 이웃들이 낡은 집을 손봐 쓰는 것을 몇 해째 지켜보았다. 동네가 어느 쪽으로 바뀌는지 적었다. 소득이 늘어 저가주택 수요가 바뀌면 상향여과가 나타날 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 잘사는 동네와 그렇지 않은 동네가 갈리는 일이 골목 단위에서만 생기는지 물었다. 도시 지도를 펴 색을 칠해 보았다. 이웃한 몇 블록만이 아니라 도시를 반으로 가르는 크기로도 갈려 있었다. 이 기준에 해당한다.
  5. 새 계층이 밀려들고(침입) 자리를 이어받는(계승) 현상으로 주거입지가 바뀔 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  주택개량으로 오른 가치가 개량비용보다 클 때 상향여과가 일어나는데 이를 가치상승분이 작을 때라 했으므로, 정답은 2번이다.

• 12

  어느 지역에 A점포와 B점포가 있다. A점포의 면적은 1,200 m2 이고, B점포의 면 적은 10,800 m2 이다. A점포와 B점포 사이의 직선거리는 4 km이다. 컨버스(P. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A점포와 B점포의 상권 경계지점은 B점 포로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가? (단, A점포와 B점포는 동일 직선상에 위치 하며, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 1km
  2. 2. 2km
  3. 3. 3km
  4. 4. 4km
  5. 5. 5km

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 컨버스 분기점 모형에서 B(큰 점포)로부터의 경계 거리=전체거리/{1+√(A면적/B면적)}. √(1,200/10,800)=√(1/9)=1/3이므로 4/(1+1/3)=3km. 따라서 B로부터 3km(A로부터 1km) 지점이 상권 경계이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 면적비 제곱근 정리하기
  2. 컨버스(P. Converse) 분기점 모형은 경계에서 두 점포의 유인력이 같다는 조건에서 도출된다.
  3. 큰 점포 B면적 10,800을 작은 점포 A면적 1,200으로 나누면 9이고, 제곱근 √9 → 3.
  4. ↓
  5. ② A 기준 경계거리 구하기
  6. 작은 점포 A로부터의 경계거리는 전체거리를 (1 + 면적비 제곱근)으로 나눈 값이다.
  7. 전체거리 4km ÷ (1 + 3) → A로부터 1km 지점이 경계다.
  8. ↓
  9. ③ B 기준 거리 확정하기
  10. 문제는 큰 점포 B로부터의 거리를 물으므로 전체에서 A쪽 거리를 뺀다.
  11. 4km − 1km → B로부터 3km 지점이 상권 경계다.
  12. 면적이 큰 B쪽으로 상권이 넓게 형성되어 경계가 B에서 멀리 잡히는 것이 타당하다.

  A로부터 1km, 즉 B로부터 3km 지점이 두 점포의 상권 경계로, B점포로부터 3km 떨어진 지점이다.

• 13

  용도지역ㆍ지구ㆍ구역제에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 용도지역ㆍ지구ㆍ구역제는 특정 토지를 용도지역 등으로 지정한 후 해당 토지를 이용 목적에 맞게 적용하는 제도이다.
  2. 2. 용적률ㆍ건폐율 등의 밀도규제와 특정행위의 허가ㆍ불허가 등의 행위규제로 구성되어 있다.
  3. 3. 용도지역은 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
  4. 4. 용도지구는 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용하며, 경관ㆍ안전 등을 도모 하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
  5. 5. 용도구역은 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 적용하며, 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 이 제도는 땅마다 미리 용도지역 등을 지정해 두고 그 지정 목적에 맞게 이용을 이끌고 규제하는 토지이용계획 수단이므로, 제시된 설명은 제도 취지에 부합한다. 옳다.
  2. 용도지역·지구·구역제는 용적률·건폐율 같은 밀도규제와 특정 행위의 허가·불허가 같은 행위규제로 구성되므로, 이 설명은 타당하다. 옳다.
  3. 용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이다. 옳다.
  4. 용도지구는 용도지역의 제한을 강화·완화하기 위해 지정하되 용도지역과 달리 서로 중복하여 지정할 수 있으므로, 서로 중복되지 아니하게 결정한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 용도구역은 용도지역·지구의 제한을 강화·완화하며 시가지의 무질서한 확산방지 등을 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 시청이 제 땅에 이름표를 붙여 놓고 그에 맞춰 규제를 건다는 말을 들었다. 그 제도를 무어라 부르는지 물었다. ○○시가 특정 토지를 용도지역 등으로 지정한 뒤 그 이용 목적에 맞게 규제를 적용하는 것이 용도지역·지구·구역제다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 얼마나 크게 지을 수 있는지와 무엇을 할 수 있는지가 함께 정해지는 것을 보았다. 두 갈래로 나눠 적어 보았다. 용적률·건폐율 같은 밀도규제와 특정행위 허가·불허가 같은 행위규제로 이뤄진다. 이 기준에 해당한다.
  3. 용도지역은 토지를 효율적으로 쓰고 공공복리를 높이려 서로 겹치지 않게 도시·군관리계획으로 정한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 인천의 상업지 한 필지가 경관지구이면서 방화지구로도 지정된 사실을 확인했다. 용도지역과 달리 용도지구는 한 필지에 여러 지구가 겹쳐 지정될 수 있었다.
  5. 甲은 도시가 자꾸 바깥으로 번지는 것을 막으려고 두르는 선이 있다는 말을 들었다. 어느 계획으로 정하는지 확인했다. 그 선 안팎으로 앞서 걸어 둔 제한이 더 조여지기도 하고 풀리기도 했고, 선을 긋는 일은 시장·군수의 관리계획으로 이뤄졌다. 이 기준에 해당한다.

  용도지구는 용도지역과 달리 한 필지에 여러 개가 서로 겹쳐 지정될 수 있는데 이를 중복되지 않게 정한다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 14

  토지거래허가제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 토지거래허가구역은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 지정할 수 있다.
  2. 2. 토지거래허가구역은 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역 시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사가 지정할 수 있다.
  3. 3. 해당 구역에 일정한 면적을 초과하는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함)을 이전하거나 설정하는 토지거래계약(예약을 포함)에 적용되며, 모든 증여 및 상속이 포함된다.
  4. 4. 토지거래허가기준은 투기목적이 인정되는 일정한 경우를 제외하고는 토지거래를 허가 하도록 하는 네거티브방식이다.
  5. 5. 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 아니한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 허가구역은 국토의 합리적 이용을 지키려는 것으로, 투기적 거래가 번지거나 지가가 급등하는 지역 또는 그럴 우려가 큰 지역을 골라 지정할 수 있다. 옳다.
  2. 지정은 여건 변화에 대응하도록 5년을 넘지 않는 한시적 기간으로 정하며, 그 지정 권한은 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 있다. 옳다.
  3. 토지거래허가는 대가를 받고 소유권·지상권을 이전·설정하는 거래계약에 적용되며, 대가가 없는 증여나 상속은 허가 대상이 아니므로 모든 증여·상속이 포함된다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 토지거래허가기준은 투기목적이 인정되는 예외를 제외하고는 원칙적으로 허가하는 네거티브 방식이므로, 이 설명은 제도 취지에 부합한다. 옳다.
  5. 허가구역 안의 거래계약은 허가를 받아야 효력이 생기는 유동적 무효 상태이므로, 허가 없이 맺으면 그 계약은 확정적으로 효력이 없다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 허가를 받아야 사고팔 수 있게 묶인 동네가 어떤 곳인지 시청에 물어보았다. 지정 공고문을 받아 읽어 보았다. 값이 갑자기 뛰거나 사고팔기가 유난히 번진 자리, 그럴 낌새가 큰 자리를 골라 묶어 두고 있었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 허가를 받아야 사고팔 수 있는 구역이 언제까지 이어지는지 궁금해졌다. 누가 정하는지도 함께 알아보았다. 토지거래허가구역은 5년 이내 기간을 정해 국토교통부장관이나 시·도지사가 지정한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 아버지에게서 농지를 물려받는 상속 절차를 진행하며 등기소 직원에게 토지거래허가가 필요한지 물었다. 직원은 허가제도는 대금을 주고받는 매매 같은 유상거래에만 적용되므로, 대가 없이 넘어가는 상속에는 허가가 필요 없다고 안내했다.
  4. 甲은 이 구역에서는 모든 거래가 막히는지 아니면 대개는 되는지 물어보았다. 어떤 경우에 걸리는지 확인했다. 토지거래허가기준은 투기목적이 인정되는 경우만 빼고 허가하는 네거티브 방식이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 허가를 받지 않고 맺은 토지거래계약은 효력이 생기지 않는다. 이 기준에 해당한다.

  토지거래허가는 대가를 주고받는 유상 거래에만 적용되고 대가 없는 증여·상속은 대상이 아닌데 이를 모두 포함한다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 15

  토지공개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 토지의 공익성을 강조하는 개념으로 정부가 공공의 이익을 위하여 토지의 소유권을 제한할 수 있다는 인식을 반영하고 있다.
  2. 2. 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ 개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과(課)할 수 있다는 근거를 반영하고 있다.
  3. 3. 토지의 사유재산권을 부정하고 그 보유ㆍ이용ㆍ개발이 공공복리에 적합해야 한다고 보았다.
  4. 4. 지가의 폭등과 개발이익환수의 미비로 인해 만연한 토지투기를 근절하고자 토지공개 념을 도입하였다.
  5. 5. 개발부담금제도는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분하여 서 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위한 제도이다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지공개념은 토지의 공익성을 강조해 공공의 이익을 위하여 정부가 토지소유권을 제한할 수 있다는 인식을 반영한다. 옳다.
  2. 이 서술은 국토의 효율적·균형있는 이용을 위해 법률로 재산권에 제한과 의무를 지울 수 있도록 한 헌법 규정을 토지공개념의 근거로 끌어온 것이므로 맞다. 옳다.
  3. 토지공개념은 토지의 사유재산권 자체는 인정하되 그 보유·이용·개발이 공공복리에 적합하도록 제한하는 것이므로, 사유재산권을 부정한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 토지공개념은 지가 폭등과 개발이익환수 장치의 미비로 만연한 토지투기를 근절하기 위해 도입된 것이므로, 이 설명은 도입 취지와 일치한다. 옳다.
  5. 개발부담금제도는 토지에서 발생한 개발이익을 환수·배분하여 투기를 방지하고 토지의 효율적 이용을 촉진하기 위한 제도이므로, 이 설명은 타당하다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 제 땅인데도 마음대로 못 하게 막는 규정이 왜 있는지 못마땅해하며 물어보았다. 돌아온 답을 수첩에 적어 두었다. 땅은 한 사람 것이면서도 모두가 딛고 사는 바탕이라, 여럿의 이익을 위해 그 힘을 눌러 둘 수 있다는 것이었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 제 땅인데 왜 법으로 쓰임을 묶어 두느냐고 따지다가 헌법 조문을 함께 펴 보았다. 재산권을 다룬 대목을 짚었다. 국토를 고루 쓰고 지키려고 법률로 제한과 의무를 지울 수 있다고 적혀 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 대전 땅을 상속받아 등기를 마치고 소유권을 그대로 인정받았다. 다만 그 땅을 마음대로 개발하지 못하게 하고 보유·이용 방식을 공공복리에 맞추게 했을 뿐, 소유 자체를 빼앗지는 않았다.
  4. 甲은 땅값이 뛰던 시절 이 생각이 왜 퍼졌는지 옛 신문을 뒤져 보았다. 그때 무엇이 문제였는지 적어 두었다. 토지공개념은 지가 폭등과 개발이익환수 미비로 퍼진 토지투기를 뿌리 뽑으려 도입됐다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 개발로 크게 오른 값의 일부를 나라가 걷는 제도가 있는지 알아보았다. 무엇을 노린 제도인지 확인했다. 개발부담금제도는 개발이익을 환수·배분해 투기를 막고 효율적 이용을 촉진하는 제도다. 이 기준에 해당한다.

  토지공개념은 사유재산권 자체는 인정하되 그 보유·이용·개발을 공공복리에 맞게 제한하는 것인데 이를 부정한다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 16

  다음은 일정기간 부동산자산과 금융자산의 투자 자료이다. 이 경우 합리적인 투자 자가 가장 선호할 자산은? (단, 주어진 자료에 한함) 자산구분 토지 아파트 오피스 채권 주식 수익률 0.82 % 0.95 % 2.23 % 0.99 % 1.90 % 표준편차 1.17 % 2.19 % 1.05 % 1.05 % 8.11 %

  1. 1. 오피스
  2. 2. 채권
  3. 3. 아파트
  4. 4. 주식
  5. 5. 토지

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 오피스는 수익률(2.23%) 대비 표준편차(1.05%)가 가장 유리하여 위험 한 단위당 수익률이 가장 높으므로 합리적 투자자가 가장 선호한다. 옳다(정답).
  2. 채권은 수익률을 표준편차로 나눈 위험 한 단위당 수익률이 오피스보다 낮아, 합리적 투자자가 가장 선호할 자산이 아니다. 옳지 않다.
  3. 아파트는 표준편차가 큰 데 비해 수익률이 낮아 위험 한 단위당 수익률이 가장 낮은 편이므로, 가장 선호할 자산이 아니다. 옳지 않다.
  4. 주식은 표준편차(8.11%)가 매우 커 위험 대비 수익률이 낮으므로 가장 선호할 자산이 아니다. 옳지 않다.
  5. 토지는 위험 한 단위당 수익률(수익률을 표준편차로 나눈 값)이 오피스보다 낮으므로, 합리적 투자자가 가장 선호할 자산이 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 오피스는 수익률이 2.23%로 높으면서 변동(위험)이 1.05%로 작아, 위험 대비 수익이 가장 좋다.
  2. 甲은 두 자산이 같이 오르고 같이 내리면 함께 담는 뜻이 있는지 따져 보았다. 움직이는 방향을 표로 그렸다. 반대로 같은 방향으로 움직이는(+1) 자산끼리 묶으면 분산효과가 없다.
  3. 甲은 표에 적힌 자산마다 흔들리는 폭 한 칸에 벌이가 얼마씩 붙는지 나누어 보았다. 아파트 줄을 먼저 셈했다. 흔들림에 견주어 돌아오는 몫이 가장 얇은 축에 들었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 주식 줄의 흔들림이 여덟 점 남짓인 것을 보고 벌이와 나란히 놓아 보았다. 두 수를 나누어 적었다. 오르내리는 폭이 너무 커서 얻는 것에 견주면 남는 몫이 얇았다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 토지 줄의 벌이를 흔들리는 폭으로 나누어 오피스 줄과 나란히 놓아 보았다. 두 값을 견주어 보았다. 한 단위 위험에 돌아오는 몫이 오피스 쪽보다 작게 나왔다. 이 기준과 다르다.

  수익률을 표준편차로 나눈 위험 한 단위당 수익률이 오피스에서 가장 높으므로, 정답은 1번이다.

• 17

  부동산의 투자과정에서 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 기대수익률은 본질적으로 사후수익률을 의미한다.
  2. 2. 기대수익률은 시장이자율에 비례하고, 자산의 위험에도 비례한다.
  3. 3. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면, 대상부동산의 수요가 증가하여 요구수익률이 하락한다.
  4. 4. 명목이자율로서 무위험이자율은 실질이자율에서 물가상승률을 차감한 값이다.
  5. 5. 내부수익률이 요구수익률보다 큰 경우나 순현재가치가 1보다 큰 경우에는 투자하지 않는다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 기대수익률은 투자 전 예상하는 사전적 수익률이므로, 본질적으로 사후수익률이라는 설명은 틀리다. 약어 풀이: NPV(순현재가치)·IRR(내부수익률). 옳지 않다.
  2. 기대수익률은 무위험이자율(시장이자율)에 위험에 대한 보상을 더한 것이므로 시장이자율에 비례하고 자산의 위험에도 비례한다. 옳다(정답).
  3. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 수요 증가로 가격이 올라 기대수익률이 하락하므로, 요구수익률이 하락한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 명목이자율(무위험이자율)은 실질이자율에 물가상승률을 더한 값이므로, 차감한 값이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 순현재가치가 0보다 크면 투자하므로, 투자하지 않는다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 투자하기 전에 헤아려 본 수익과 끝난 뒤 실제로 손에 쥔 수익을 갈라 적었다. 어느 쪽이 어느 이름인지 짚었다. 기대수익률은 투자 전 예상하는 사전적 수익률이라, 본질적으로 사후수익률이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 위험이 큰 자산일수록 그만큼 보상이 필요하므로 기대수익률이 높아진다(무위험이자율+위험프리미엄).
  3. 甲은 남들이 바라는 것보다 많이 벌리는 물건에 돈이 몰리는 것을 지켜보았다. 값이 오른 뒤 어찌 되는지 따졌다. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 수요가 늘어 값이 올라 기대수익률이 내린다. 요구수익률이 내린다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 통장에 적힌 이자율과 물가가 오른 만큼을 종이에 나란히 적어 보았다. 더하는지 빼는지 헷갈려 확인했다. 명목이자율은 실질이자율에 물가상승률을 더한 값이라, 뺀 값이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 언제 손을 대고 언제 접어야 하는지 두 잣대를 종이에 적어 견주어 보았다. 부등호 방향을 확인했다. 사업 쪽 수익률이 더 크거나 남는 값이 영을 넘으면 하는 것이 맞았다. 이 기준과 다르다.

  기대수익률은 무위험이자율에 위험에 대한 보상을 더한 것이라 시장이자율과 자산 위험 모두에 비례하므로, 정답은 2번이다.

• 18

  다음의 내용에 모두 해당하는 모기지(Mortgage)는? ○ 차입자가 금융기관에 지불하는 저당지불액이 증권 발행자를 통하여 투자자 에게 그대로 전달되는 형태이다. ○ 기초자산인 모기지 풀(pool)의 현금흐름 및 저당권에 대한 소유권을 나타내는 지분형이다. ○ 금융기관이 유동화중개기관을 통해 발행할 수도 있고, 유동화중개기관을 통 하지 않고 자체적으로 유동화전문회사(SPC)를 만들어 발행할 수도 있다. ○ 모기지 소유자는 채무불이행위험, 조기상환위험, 금리위험을 부담할 수 있다.

  1. 1. 저당이체증권(MPTS)
  2. 2. 저당담보부채권(MBB)
  3. 3. 지불이체채권(MPTB)
  4. 4. 다계층증권(CMO)
  5. 5. 상업용저당증권(CMBS)

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 저당지불액이 발행자를 통해 투자자에게 그대로 전달되고 모기지 풀의 현금흐름·저당권 소유권을 나타내는 지분형 증권은 저당이체증권(MPTS)에 해당한다. 옳다(정답).
  2. 저당담보부채권(MBB)은 발행자가 위험을 부담하는 채권형이므로 본 설명(지분형)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 지불이체채권(MPTB)은 채권형이며 조기상환위험만 투자자가 부담하므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 다계층증권(CMO)은 여러 트랜치로 나눈 혼합형이므로 본 설명(단일 지분형)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 상업용저당증권(CMBS)은 상업용 부동산 저당을 기초로 한 증권이므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 차입자가 낸 원리금이 발행자를 거쳐 투자자에게 그대로 넘어가고 위험도 투자자가 지는 지분형 증권이 MPTS다.
  2. 甲은 갚지 못하는 일이 생기면 그 짐을 파는 쪽이 지는 증권이 있는지 알아보았다. 이 설명과 맞는지 견주었다. 저당담보부채권(MBB)은 발행자가 위험을 지는 채권형이라, 지분형이라는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 산 사람이 앞당겨 갚는 위험만 떠안는 갈래가 있다는 말을 들었다. 이 설명과 같은 것인지 짚어 보았다. 그것은 빚 문서 꼴이어서 못 갚는 위험은 판 쪽이 지고 산 쪽은 일찍 갚아 오는 몫만 감당했다. 물음이 그린 것과 달랐다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 여러 층으로 갈라 파는 증권이 한 덩어리 지분인지 아닌지 따져 보았다. 이 설명과 맞는지 확인했다. 다계층증권(CMO)은 여러 트랜치로 나눈 혼합형이라, 단일 지분형이라는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 상가와 사무 건물을 담보로 묶어 낸 증권이 있다는 말을 듣고 무엇이 다른지 물었다. 담보로 잡힌 것이 무엇인지 확인했다. 그 증권은 장사하는 건물을 바탕에 두고 나온 것이라, 이 물음이 그린 갚는 방식과는 결이 달랐다. 이 기준과 다르다.

  차입자가 낸 원리금이 발행자를 거쳐 그대로 전달되고 위험도 투자자가 지는 지분형 증권은 저당이체증권이므로, 정답은 1번이다.

• 19

  부동산금융에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 부동산금융은 부동산의 매입이나 매각, 개발 등과 관련한 자금이나 신용을 조달하거나 제공하는 것을 말한다.
  2. 2. 부동산이 가지고 있는 고유 특성으로 인하여 금융의 필요성이 중요해지고 있다.
  3. 3. 부동산 신디케이션(syndication)은 부동산개발사업을 공동으로 수행하기 위해 일반 투자자들의 자금과 부동산개발업자의 전문성이 결합된 투자자 집단을 말한다.
  4. 4. 메자닌금융(mezzanine financing)은 부채방식과 지분방식의 특징을 갖고 있는 중간적 성격의 자금조달방법이다.
  5. 5. 랩어라운드(wrap-around)대출은 기존대출을 상환하고 신규대출을 별도로 제공하는 방식이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산은 값이 커서 제 돈만으로 사고팔거나 지어 올리기 어렵다. 그 모자란 자리를 메우려고 돈과 신용을 끌어오고 대 주는 활동 전체를 묶어 부르는 말이므로 옳다.
  2. 부동산은 고가성·내구성·장기성 등 고유 특성으로 자기자본만으로 거래하기 어려워 금융의 필요성이 커지므로, 이 설명은 타당하다. 옳다.
  3. 부동산 신디케이션은 일반 투자자의 자금과 부동산개발업자의 전문성이 결합되어 공동으로 개발사업을 수행하는 투자자 집단이므로, 이 정의는 정확하다. 옳다.
  4. 메자닌금융은 부채방식과 지분방식의 성격을 함께 지녀 후순위 대출·전환사채 등으로 자금을 조달하는 중간적 방법이므로, 이 설명은 타당하다. 옳다.
  5. 랩어라운드 대출은 기존대출을 상환하지 않고 그대로 둔 채 이를 포함하는 더 큰 신규대출을 제공하는 방식이므로, 기존대출을 상환하고 신규대출을 별도로 제공한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 집을 사고 짓는 데 드는 돈을 마련해 주는 일을 뭉뚱그려 뭐라 하는지 물었다. 그 뜻을 옮겨 적어 두었다. 부동산금융은 부동산의 매입·매각·개발에 필요한 자금·신용을 조달·제공하는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 부동산은 값이 비싸고 오래 가는 특성 때문에 금융의 필요성이 커진다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 여러 사람의 돈과 한 사람의 솜씨가 만나 만들어진 모임이 있다는 말을 들었다. 그 이름이 무엇인지 확인했다. 부동산 신디케이션은 일반 투자자의 자금과 개발업자의 전문성이 결합된 투자자 집단이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 빚도 아니고 제 몫도 아닌 어중간한 돈이 있다는 말에 고개를 갸웃했다. 그런 자금의 이름을 찾아보았다. 메자닌금융은 부채와 지분의 특징을 함께 갖는 중간 성격의 자금조달법이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 광주 상가를 살 때 기존 대출금 3억 원을 그대로 안고, 그 위에 얹는 5억 원짜리 새 대출을 받았다. 기존 대출은 갚지 않은 채 남아 두 대출을 합쳐 이자를 냈다.

  먼저 진 빚은 갚지 않고 그 위에 더 큰 새 대출을 얹어 씌우는 것이 이 방식의 짜임인데 이를 반대로 서술했으므로, 정답은 5번이다.

• 20

  대출상환에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 대출조건이 동일할 경우, 대출채권의 듀레이션(duration)은 원리금균등분할상환, 원금 균등분할상환, 점증상환, 만기일시상환의 순으로 짧다.
  2. 2. 원리금균등분할상환의 경우, 매월 원리금을 균등하게 상환하기 때문에 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중은 상환시기에 따라 다르다.
  3. 3. 점증상환에서는 초기에 원리금의 납입액이 이자지급액에 미치지 못할 수 있는데, 이 경우 미상환 이자가 원금에 가산되어 부(-)의 상환이 일어날 수 있다.
  4. 4. 만기일시상환은 대출기간 동안 매월 이자만 상환하다가 만기에 일시로 원금을 상환하는 방식이며, 대출만기 시 원금의 일부를 상환하게 한 뒤 대출만기를 연장해주기도 한다.
  5. 5. 원금균등분할상환의 경우, 매월 상환하는 원리금 상환 부담은 대출 초기에는 많지만 상환금액은 점차 감소한다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 대출조건이 동일하면 듀레이션은 만기일시상환이 가장 길고 점증·원리금균등·원금균등 순으로 짧아지므로, 보기에 제시된 순서는 부정확하여 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 매기 갚는 총액이 일정해도 대출잔액이 점차 줄어 이자는 감소하고 그 감소분만큼 원금 상환분이 늘어나므로, 초기에는 이자 비중이 크고 후기로 갈수록 원금 비중이 커진다. 옳다.
  3. 점증상환에서는 초기 납입액이 이자지급액에 미치지 못해 미상환 이자가 원금에 가산되는 부(-)의 상환이 일어날 수 있다. 옳다.
  4. 만기일시상환은 기간 중 이자만 상환하다가 만기에 원금을 상환하며, 일부 상환 후 만기를 연장해 주기도 한다. 옳다.
  5. 원금균등분할상환은 매기 상환 원금은 일정하나 이자가 잔액에 부과되어 초기 원리금 부담이 가장 크고 이후 상환액이 점차 줄어들기 때문에, 이 설명은 타당하다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 같은 조건의 상환방식별 듀레이션을 은행 직원에게 견줘 봤다. 만기일시상환이 원금을 가장 늦게 돌려받아 듀레이션이 제일 길었고, 점증·원리금균등·원금균등 순서로 짧아졌다.
  2. 甲은 다달이 내는 돈은 늘 같은데 그 안에서 원금과 이자가 어떻게 갈리는지 궁금했다. 표를 첫 줄부터 훑어보았다. 원리금균등분할상환은 매월 원리금은 같지만 그 안에서 원금과 이자 비중은 시기에 따라 달라진다. 이 기준에 해당한다.
  3. 점증상환은 초기 납입액이 이자에도 못 미쳐 못 낸 이자가 원금에 붙는 부의 상환이 생길 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 이자만 내다가 마지막에 원금을 한꺼번에 갚는 방식을 표로 그려 보았다. 만기를 미룰 수 있는지도 물었다. 만기일시상환은 기간 중 이자만 내다가 만기에 원금을 갚고, 일부 갚은 뒤 만기를 늘려 주기도 한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 첫해에 나가는 돈이 가장 무거운 방식이 어느 쪽인지 두 표를 겹쳐 놓고 보았다. 뒤로 갈수록 어찌 되는지 짚었다. 원금균등분할상환은 초기에 원리금 부담이 가장 크고 점차 준다. 이 기준에 해당한다.

  똑같은 조건이라면 원금 회수가 가장 늦는 것부터 세면 만기일시·점증·원리금균등·원금균등 차례인데 이 줄을 다르게 세웠으므로, 정답은 1번이다.

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• 21

  A는 승계가능한 대출로 주택을 구입하고자 한다. 다음과 같은 조건으로 기존 주택 저당대출을 승계받을 때, 이 승계권의 가치는 얼마인가? (단, 주어진 자료에 한함) ○ 기존 주택저당대출 - 현재 대출잔액: 3억원 - 원리금균등분할상환방식: 만기 20년, 대출금리 5 %, 고정금리대출 ○ 신규 주택저당대출 - 대출금액: 3억원 - 원리금균등분할상환방식: 만기 20년, 대출금리 7 %, 고정금리대출 ○ 월 기준 연금현가계수 - (5 %, 20년): 150 - (7 %, 20년): 125

  1. 1. 4,375만원
  2. 2. 5,000만원
  3. 3. 5,625만원
  4. 4. 6,250만원
  5. 5. 6,875만원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 기존 대출 월상환액=3억/연금현가계수 150=200만원, 신규=3억/125=240만원. 월 40만원 차이에 시장이자율 연금현가계수 125를 곱하면 승계권 가치=40만×125=5,000만원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 두 대출 월상환액 구하기
  2. 원리금균등분할상환에서 월상환액은 대출금액을 연금현가계수로 나눈 값이다.
  3. 기존 대출 3억원 ÷ 150 → 200만원, 신규 대출 3억원 ÷ 125 → 240만원.
  4. ↓
  5. ② 월 절감액 구하기
  6. 저리 5% 대출을 승계하면 매월 상환 부담이 줄어든다.
  7. 신규 240만원 대신 기존 200만원만 내므로 240만원 − 200만원 → 월 40만원이 절감된다.
  8. ↓
  9. ③ 현재가치로 환산하기
  10. 매월 아끼는 금액을 시장이자율의 연금현가계수로 현가화하면 승계권 가치가 된다.
  11. 현가화에는 기존금리 계수 150이 아니라 시장이자율인 신규금리 7%의 계수 125를 쓴다.
  12. 40만원 × 125 → 5,000만원이다.

  매월 40만원씩 절감되는 상환액을 시장이자율로 현가화하면 승계권의 가치는 5,000만원이다.

• 22

  한국주택금융공사법령상 주택금융신용보증기금의 용도로 명시하지 않은 것은?

  1. 1. 신용보증채무의 이행
  2. 2. 차입금의 원리금 상환
  3. 3. 금융기관에의 예치(預置)
  4. 4. 기금의 육성을 위한 연구ㆍ개발
  5. 5. 기금의 조성ㆍ운용 및 관리를 위한 경비

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 신용보증채무의 이행은 주택금융신용보증기금이 수행하는 법정 용도로 명시되어 있으므로, 이 보기는 명시하지 않은 용도에 해당하지 않는다. 옳다.
  2. 차입금의 원리금 상환은 주택금융신용보증기금의 용도로 법령에 명시되어 있으므로, 이 보기는 명시하지 않은 용도에 해당하지 않는다. 옳다.
  3. 금융기관에의 예치(預置)는 한국주택금융공사법령이 신용보증기금의 용도로 열거한 항목에 들어 있지 않아 법정 용도로 명시된 것이 아니므로, 문제에서 찾는 '명시하지 않은 것'에 해당한다. 옳지 않다(정답).
  4. 기금의 육성을 위한 연구·개발은 한국주택금융공사법령이 신용보증기금의 용도로 직접 열거한 항목에 해당하여 법정 용도로 명시되어 있으므로, 문제에서 찾는 '명시하지 않은 것'이 아니다. 옳다.
  5. 기금의 조성·운용 및 관리를 위한 경비는 한국주택금융공사법령이 신용보증기금의 용도로 열거한 항목에 해당하여 법정 용도로 명시되어 있으므로, 문제에서 찾는 '명시하지 않은 것'이 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 주택금융신용보증기금은 신용보증채무의 이행을 법이 정한 용도로 삼는다. 甲이 보증받은 대출을 못 갚으면 이 기금이 대신 갚는다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 이 기금이 빌린 돈을 갚는 데도 쓰이는지 법에 적힌 쓰임새를 하나씩 읽었다. 그 줄이 있는지 확인했다. 차입금의 원리금 상환도 이 기금의 법정 용도다. 이 기준에 해당한다.
  3. 금융기관에 돈을 맡기는 예치는 기금을 굴리는 방법이지, 법이 정한 기금의 사용 용도로 적혀 있지 않다.
  4. 甲은 기금을 키우려고 연구하는 데 돈을 쓸 수 있는지 조문을 짚어 보았다. 목록에 그 항목이 있는지 살폈다. 기금 육성을 위한 연구·개발도 법정 용도다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 기금을 굴리고 챙기는 데 드는 살림 비용도 기금에서 나가는지 물었다. 쓰임새 목록을 끝까지 읽었다. 기금의 조성·운용·관리를 위한 경비도 법정 용도다. 이 기준에 해당한다.

  금융기관에의 예치는 한국주택금융공사법령이 열거한 신용보증기금의 법정 용도에 들어 있지 않으므로, 정답은 3번이다.

• 23

  부동산마케팅활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 부동산마케팅은 소비자들이 원하는 필요와 욕구를 반영하여 시장을 세분화하고 이를 바탕으로 부동산의 제품화, 가격산정, 입지선정 및 촉진활동 등 마케팅 전략을 세워서 부동산을 매매하고 임대차하는 일련의 과정을 말한다.
  2. 2. 시장세분화란 전체 시장을 일정한 기준에 의해 동질적인 세분시장으로 구분하는 과정을 말한다.
  3. 3. 표적시장이란 마케팅 환경변화에 대응하여 경쟁사와의 관계에서 자사가 보유한 역량과 자원으로 최대한의 시장성과를 얻을 수 있는 최적의 시장을 말한다.
  4. 4. 포지셔닝이란 경쟁우위 달성을 위해 경쟁제품과 다르게 인식되도록 마케팅믹스를 사용하여 고객의 마음속에 제품의 위치를 심어주는 과정을 말한다.
  5. 5. AIDA 원리는 고객의 구매의사 결정단계를 심리적 발전단계에 맞춘 것으로 행동 (Action), 관심(Interest), 욕망(Desire), 주목(Attention)의 순서를 거친다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산마케팅은 소비자의 필요·욕구를 반영해 시장을 세분화하고 제품화·가격산정·입지선정·촉진활동 등 전략을 세워 매매·임대차하는 과정이다. 옳다.
  2. 고객의 필요와 특성이 비슷한 사람끼리 묶어 여러 개의 작은 시장으로 나누는 작업으로, 이렇게 나눠야 각 집단에 맞는 전략을 세울 수 있다는 점에서 마케팅의 출발점이 된다. 옳다.
  3. 여러 세분시장 가운데 자사의 강점과 자원을 집중했을 때 가장 큰 성과가 기대되는 곳을 골라 마케팅을 겨냥하는 대상 시장으로, 선택과 집중의 원리가 담겨 있다. 옳다.
  4. 포지셔닝이란 경쟁제품과 다르게 인식되도록 마케팅믹스를 사용해 고객의 마음속에 제품의 위치를 심어주는 과정이다. 옳다.
  5. AIDA 원리는 주의(Attention)→관심(Interest)→욕망(Desire)→행동(Action)의 순서이므로, 행동→관심→욕망→주목 순이라는 보기 서술은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 새 아파트를 누구에게 어떻게 팔지 정하는 회의에 앉아 회의록을 적어 나갔다. 정해진 것들을 묶어 보았다. 손님을 갈라 겨냥을 정하고 평면과 값과 자리와 알리는 방법을 짜 팔거나 세를 놓는 일이었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 손님을 한 무리로 보지 않고 비슷한 사람끼리 묶어 나누는 일을 해 보았다. 나눈 기준을 적어 두었다. 시장세분화는 전체 시장을 일정 기준으로 동질적인 세분시장으로 나누는 과정이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 나눠 놓은 무리 가운데 우리 힘으로 가장 잘할 수 있는 곳을 하나 골랐다. 그 자리를 무어라 부르는지 물었다. 표적시장은 자사 역량·자원으로 최대 성과를 낼 수 있는 최적의 시장이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 손님 마음속에 우리 물건이 남들과 다르게 자리 잡게 하려면 어찌하는지 알아보았다. 그 일의 이름을 확인했다. 포지셔닝은 경쟁제품과 다르게 인식되도록 마케팅믹스를 써 고객 마음속에 제품 위치를 심는 과정이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 광주 모델하우스에서 방문객 반응을 살피는 마케터와 동행했다. 방문객은 먼저 현수막에 눈길을 주고 관심을 보이다 갖고 싶은 마음이 생긴 뒤에야 서명했다.

  AIDA 원리는 주의·관심·욕망·행동 순으로 진행되는데 이를 거꾸로 서술했으므로, 정답은 5번이다.

• 24

  도시 및 부동산개발에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. ｢도시 및 주거환경정비법｣상 "재개발사업"이란 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기 능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말한다.
  2. 2. ｢개발이익 환수에 관한 법률｣상 "개발이익"이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개 발사업을 시행하는 자나 토지 점유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.
  3. 3. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상 "공동구"란 전기ㆍ가스ㆍ수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물을 말한다.
  4. 4. ｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣상 "부동산개발업"이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.
  5. 5. ｢도시개발법｣상 "도시개발사업"이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통 신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선 또는 상업·공업지역의 도시기능 회복을 위한 사업이다. 옳다.
  2. 「개발이익 환수에 관한 법률」상 개발이익의 정의 서술이 법령 내용과 달라 틀리다(개발이익은 개발사업 시행·토지이용계획 변경·사회경제적 요인으로 정상지가 상승분을 초과해 사업시행자나 토지'소유자'에게 귀속되는 토지가액 증가분이다). 옳지 않다(정답).
  3. 여러 공급·통신·하수 설비를 한 곳에 모아 지하에 수용하는 시설로, 각 설비를 따로 묻어 도로를 거듭 파헤치는 일을 막고 미관과 교통 흐름을 지키려는 취지다. 옳다.
  4. 스스로 쓰려는 것이 아니라 남에게 분양·공급하려는 목적으로 토지·건축물을 조성·건축하는 사업을 가리키며, '타인 공급 목적'이라는 점이 개념의 핵심이다. 옳다.
  5. 도시개발사업이란 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신 등의 기능을 갖는 단지·시가지를 조성하는 사업이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 길도 좁고 집도 낡은 동네를 손보는 사업을 무어라 부르는지 조문을 찾아 읽었다. 대상이 되는 지역을 적어 두었다. 기반시설이 열악하고 노후 건축물이 밀집한 곳을 고쳐 살 만하게 만드는 일이었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 법령상 개발이익은 "토지 점유자"가 아니라 사업시행자·토지소유자에게 귀속되는 정상지가 초과 증가분이다. 보기2의 귀속 주체 등이 법령과 다르다.
  3. 甲은 길 아래에 전기와 가스와 물길을 한 통로에 모아 넣은 시설을 보았다. 그것을 무어라 부르는지 물었다. 공동구는 전기·가스·수도·통신·하수도 같은 지하매설물을 함께 수용하는 시설물이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 남에게 팔거나 빌려줄 셈으로 짓는 일을 업으로 삼는 사람들을 만났다. 그 업의 뜻을 확인해 두었다. 부동산개발업은 남에게 공급할 목적으로 부동산개발을 하는 업이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 구역을 정해 놓고 살 곳과 장사할 곳과 일할 곳을 함께 갖추는 사업을 보았다. 그 사업의 이름을 적어 두었다. 한 구역 안에 아파트와 상가와 공장과 물류창고가 나란히 자리를 잡아 마을 하나가 통째로 생겨났다. 이 기준에 해당한다.

  개발이익 환수법상 개발이익은 토지 점유자가 아니라 사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 지가 증가분인데 이를 다르게 서술했으므로, 정답은 2번이다.

• 25

  국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 기반시설의 유형으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 공공ㆍ문화체육시설: 광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지
  2. 2. 유통ㆍ공급시설: 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구ㆍ시장, 유류저장 및 송유설비
  3. 3. 보건위생시설: 장사시설ㆍ도축장ㆍ종합의료시설
  4. 4. 방재시설: 하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비
  5. 5. 교통시설: 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ차량 검사 및 면허 시설

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 광장·공원·녹지·유원지·공공공지는 공간시설에 해당하므로, 이를 공공·문화체육시설로 연결한 것은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 유통업무설비, 수도·전기·가스·열공급설비, 방송·통신시설, 공동구·시장, 유류저장 및 송유설비는 유통·공급시설이다. 옳다.
  3. 장사시설·도축장·종합의료시설은 주민의 건강과 위생에 직접 관련되는 시설이어서 기반시설 분류상 보건위생시설로 묶이므로, 이 연결은 옳다. 옳다.
  4. 하천·유수지·저수지·방화설비·방풍설비·방수설비·사방설비·방조설비는 모두 재해 예방을 목적으로 하는 시설로 방재시설의 세부 항목에 부합하므로, 기반시설 유형 연결이 옳다. 옳다.
  5. 도로·철도·항만·공항·주차장·자동차정류장·궤도·차량 검사 및 면허 시설은 모두 사람·화물의 이동을 위한 시설로 교통시설의 세부 항목에 부합하므로, 기반시설 유형 연결이 옳다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 서울시 도시계획 자료에서 광장·공원·녹지·유원지·공공공지가 묶인 항목을 찾아 분류를 물었다. 공무원은 이들이 공간시설로 분류되며 문화체육시설과는 다른 항목이라고 답했다.
  2. 甲은 물과 전기와 가스를 나르는 시설이 어느 무리로 묶이는지 목록에서 찾아보았다. 시장과 송유설비도 함께 보았다. 유통업무설비·수도전기가스열공급설비·방송통신시설·공동구·시장·유류저장송유설비는 유통·공급시설이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 장례를 치르는 곳과 도축장이 어느 무리에 드는지 목록을 훑어 내려갔다. 큰 병원도 같은 줄인지 살폈다. 장사시설·도축장·종합의료시설은 기반시설 분류상 보건위생시설에 든다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 물난리와 바람과 산사태를 막는 시설들이 한 무리로 묶이는지 확인했다. 하천과 저수지도 그 줄인지 보았다. 하천·유수지·저수지·방화·방풍·방수·사방·방조설비는 방재시설이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 사람과 짐이 오가는 데 쓰이는 시설들을 종이에 죽 적어 한 무리로 묶어 보았다. 목록의 이름들과 하나씩 맞춰 나갔다. 길과 철길과 항구와 공항, 주차장과 정류장까지 모두 오가는 일을 돕는 것들이었다. 이 기준에 해당한다.

  광장·공원·녹지·유원지·공공공지는 기반시설 분류상 공간시설에 해당하는데 이를 공공·문화체육시설이라 했으므로, 정답은 1번이다.

• 26

  국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 다음에 해당하는 계획은? 토지의 이용 및 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등을 완화하는 용도구역의 효율적이고 계획적인 관리를 위하여 수립하는 계획을 말 한다.

  1. 1. 성장관리계획
  2. 2. 도시혁신계획
  3. 3. 복합용도계획
  4. 4. 지구단위계획
  5. 5. 공간재구조화계획

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 성장관리계획은 비도시지역의 난개발을 방지·관리하기 위한 계획으로, 용도구역의 완화된 관리를 위해 수립하는 본 설명의 계획과 목적·대상이 다르므로 이에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 도시혁신계획은 도시혁신구역의 구체적 관리계획이므로 본 설명(용도구역 전반의 관리계획)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 복합용도계획은 복합용도구역에 대한 구체적 관리계획으로, 용도구역 전반의 효율적·계획적 관리를 위해 수립하는 본 설명의 계획과 대상이 다르므로 이에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 지구단위계획은 일부 지역의 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키기 위한 계획으로, 용도구역의 완화 관리를 위해 수립하는 본 설명의 계획과 대상이 다르므로 이에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 완화하는 용도구역의 효율적·계획적 관리를 위해 수립하는 계획은 공간재구조화계획에 해당한다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 도시 바깥에서 집이 마구 들어서는 것을 다스리는 계획이 따로 있다고 들었다. 이 물음이 가리키는 것과 같은지 견주었다. 성장관리계획은 비도시지역 난개발을 관리하는 계획이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 새로 생긴 구역 하나만을 위해 짜는 계획이 있는지 알아보았다. 이 물음이 가리키는 범위와 맞는지 보았다. 도시혁신계획은 도시혁신구역의 구체적 관리계획이라, 용도구역 전반을 묻는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 여러 쓰임을 한자리에 섞어 두는 구역을 위한 계획이 있는지 찾아보았다. 이 물음의 설명과 같은지 짚었다. 그것은 그 구역 하나를 어떻게 꾸릴지 정하는 것이지, 용도구역을 두루 관리하려 짜는 것이 아니었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 한 구역만 따로 떼어 길과 건물 높이를 촘촘히 정해 둔 도면을 보았다. 이 물음의 설명과 같은 것인지 견주었다. 그 도면은 작은 구역의 쓰임을 가다듬는 것이지, 용도구역의 제한을 풀어 주려 짜는 것이 아니었다. 이 기준과 다르다.
  5. 용도·밀도 규제를 완화하는 새 용도구역들을 묶어 계획적으로 관리하는 것이 공간재구조화계획이다.

  용도구역의 완화된 이용·건폐율·용적률·높이 등을 계획적으로 관리하려 수립하는 계획은 공간재구조화계획이므로, 정답은 5번이다.

• 27

  다음에 모두 해당되는 부동산관리방식은? ○ 소유주나 기업의 부를 극대화시키기 위하여 부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 적극적인 관리 ○ 위험분산 차원에서 부동산의 유형과 지역의 혼합, 보유부동산의 개량 및 매각, 개별 부동산의 특성을 고려한 보유기간산정, 레버리지 활용 등 ○ 포트폴리오(portfolio) 관점에서의 종합적인 관리

  1. 1. 신탁관리
  2. 2. 시설관리
  3. 3. 자산관리
  4. 4. 수탁관리
  5. 5. 직접관리

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 신탁관리는 신탁회사에 관리를 맡기는 방식이므로 본 설명(포트폴리오 관점의 적극적 관리)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 시설관리는 건물·설비의 유지와 운영에 치중하는 소극적·기술적 관리로, 부의 극대화를 위한 적극적 자산운용을 설명한 본 지문과 성격이 다르므로 이에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 소유주·기업의 부를 극대화하기 위해 부동산 가치 증진과 포트폴리오 관점의 종합적·적극적 관리를 하는 방식은 자산관리(asset management)에 해당한다. 옳다(정답).
  4. 수탁관리는 위탁받아 관리하는 방식을 가리키는 것으로 본 설명(적극적 자산 관리)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 직접관리(자기관리)는 관리의 주체가 누구인지에 따른 구분으로 소유자가 스스로 관리하는 방식일 뿐, 부의 극대화를 위한 적극적 관리를 설명한 본 지문과 분류 기준이 다르므로 이에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 회사에 통째로 맡겨 두는 방식이 값을 끌어올리는 일까지 하는지 궁금해졌다. 이 물음의 설명과 견주어 보았다. 그 회사는 맡은 건물을 챙겨 주기는 해도, 여러 자산을 함께 굴려 주인의 재산을 불리는 데까지는 나아가지 않았다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 전구를 갈고 청소를 챙기는 일만 하는 관리가 있다는 말을 들었다. 이 물음이 찾는 것과 같은지 따졌다. 시설관리는 건물 유지·운영 중심의 소극적 관리라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 건물을 사고팔며 주인의 재산을 불려 주는 일을 무어라 부르는지 물어보았다. 챙기기만 하는 일과 갈랐다. 부동산을 사고팔고 포트폴리오를 짜며 소유자의 부를 극대화하는 적극적 관리가 자산관리다.
  4. 甲은 남의 부탁을 받아 대신 챙겨 주는 방식의 이름을 하나 더 들었다. 이 물음의 설명과 맞는지 견주었다. 수탁관리는 위탁받아 관리하는 방식을 가리켜, 적극적 자산관리를 묻는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 제 건물을 남에게 맡기지 않고 손수 챙기는 길도 있다는 것을 알았다. 이 물음의 설명과 같은지 짚어 보았다. 직접관리(자기관리)는 소유자 甲이 직접 관리하는 방식이라, 문제가 설명한 위탁관리에는 해당하지 않는다. 해당한다고 본 이 보기는 이 기준과 다르다.

  소유주의 부를 극대화하려 포트폴리오 관점에서 종합적으로 관리하는 방식은 자산관리에 해당하므로, 정답은 3번이다.

• 28

  공인중개사법상 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하거나 취소할 수 있는 경우에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우
  2. 2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
  3. 3. 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우
  4. 4. 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치하여서는 아니된다는 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우
  5. 5. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 법인이 해산한 경우는 중개업을 지속할 주체가 없어져 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 등록취소 사유이므로, 취소사유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 개설등록을 한 경우는 등록 자체의 정당성이 부정되어 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 등록취소 사유이므로, 취소사유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사에게 자격정지기간 중 중개업무를 하게 한 경우는 처분의 실효성을 해쳐 등록을 취소할 수 있는 사유이므로, 취소사유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  4. 이동이 용이한 임시 중개시설물(천막 등)을 설치하지 말라는 규정을 위반하여 이를 설치한 경우는 등록을 취소할 수 있는 사유에 해당하므로, 취소사유가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  5. 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 한 경우는 개설등록 취소 사유에 해당하지 않는다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 사무소를 열어 둔 사람이 세상을 떠나면 등록이 어찌 되는지 물어보았다. 반드시 지워지는지 확인했다. 개인 개업공인중개사가 사망하거나 법인이 해산하면 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 취소 사유다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 서류를 꾸며 등록을 받아 낸 사람이 있다는 이야기를 전해 들었다. 그런 경우 어찌 되는지 알아보았다. 거짓·부정한 방법으로 개설등록을 한 경우도 절대적 취소 사유다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 일을 쉬라는 처분을 받고도 계속 일한 사람이 어찌 되는지 궁금했다. 조문을 찾아 짚어 보았다. 업무정지기간 중 중개업무를 하거나 자격정지 소속공인중개사에게 그 기간 중 중개업무를 하게 한 경우도 등록취소 사유다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 길가에 천막을 쳐 놓고 손님을 받는 자리를 보고 그래도 되는지 물었다. 어떤 처분이 따르는지 확인했다. 옮기기 쉬운 임시 중개시설물을 설치한 경우는 취소할 수 있는 임의적 취소 사유다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 과태료를 여러 번 물면 사무소 문을 닫게 되는지 조문을 짚어 가며 읽었다. 취소 사유 목록을 훑었다. 업무정지·과태료가 누적된 뒤 다시 과태료 행위를 한 것은 가중 처분 문제일 뿐, 개설등록을 취소하는 사유로 규정돼 있지 않다.

  최근 1년 안에 업무정지·과태료를 두 번 넘게 받고 다시 과태료 행위를 한 것은 개설등록 취소 사유로 규정돼 있지 않으므로, 정답은 5번이다.

• 29

  공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙상 매수신청대리의 대상물에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 토지
  2. 2. 건물 그 밖의 토지의 정착물
  3. 3. ｢입목에 관한 법률｣에 따른 입목
  4. 4. ｢건설기계관리법｣에 따른 건설기계
  5. 5. ｢공장 및 광업재단 저당법｣에 따른 공장재단, 광업재단

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지는 부동산 경매의 기본 대상이므로 매수신청대리의 대상물에 해당하여, 해당하지 않는 것을 묻는 물음의 답이 아니다. 옳다.
  2. 건물 그 밖의 토지의 정착물은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」이 정한 매수신청대리의 대상물에 포함되므로, 대상물에 해당하지 않는 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목은 독립하여 거래·경매의 목적이 될 수 있어 매수신청대리의 대상물에 포함되므로, 대상물에 해당하지 않는 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  4. 「건설기계관리법」에 따른 건설기계는 동산(등록 대상)으로 매수신청대리의 대상물에 해당하지 않는다. 옳지 않다(정답).
  5. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단·광업재단은 하나의 재단으로 경매의 목적이 될 수 있어 매수신청대리의 대상물에 포함되므로, 대상물에 해당하지 않는 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 경매에 나온 빈 땅을 대신 신청해 달라고 맡길 수 있는지 물어보았다. 맡길 수 있는 것들의 목록을 보았다. 토지는 매수신청대리의 대상물에 든다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 땅에 붙어 선 건물과 그 밖의 붙박이도 맡길 수 있는지 알아보았다. 목록에서 그 줄을 찾았다. 건물과 그 밖의 토지 정착물도 매수신청대리 대상물에 든다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 따로 등기해 둔 나무도 대신 신청해 줄 수 있는지 궁금해졌다. 근거가 되는 법을 확인했다. 입목에 관한 법률에 따른 입목도 매수신청대리 대상물에 든다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 경매에 나온 굴착기도 대신 신청해 줄 수 있는지 사무소에 물어보았다. 대상에 든 것들을 하나씩 짚어 보았다. 경매 매수신청대리는 부동산과 입목·재단 등에 한정되며, 건설기계 같은 동산은 대상이 아니다.
  5. 甲은 공장과 광산을 한 덩어리로 묶어 놓은 재산도 맡길 수 있는지 물었다. 목록에 그 이름이 있는지 살폈다. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단·광업재단도 매수신청대리 대상물에 든다. 이 기준에 해당한다.

  건설기계관리법에 따른 건설기계는 등록 대상 동산이라 매수신청대리의 대상물에 해당하지 않으므로, 정답은 4번이다.

• 30

  부동산조세에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 취득세는 취득관련 조세로 지방세이다.
  2. 2. 재산세는 보유관련 조세로 국세이다.
  3. 3. 종합부동산세는 보유관련 조세로 국세이다.
  4. 4. 상속세는 취득관련 조세로 국세이다.
  5. 5. 양도소득세는 처분관련 조세로 국세이다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 취득세는 부동산을 취득하는 단계에 부과되며, 국가가 아니라 지방자치단체가 걷는 세금이므로 취득 관련 지방세이다. 옳다.
  2. 재산세는 부동산 등을 보유하는 단계에 부과되는 보유 관련 조세인 점은 맞으나, 국가가 아니라 지방자치단체가 부과·징수하는 지방세이므로 국세라고 한 부분이 틀리다. 옳지 않다(정답).
  3. 종합부동산세는 부동산을 보유하는 단계에 국가가 부과·징수하는 세금이어서 보유 관련 국세에 해당하므로, 보유관련 조세로 국세라고 한 설명이 정확하여 옳다. 옳다.
  4. 상속세는 상속으로 재산을 취득하는 단계에 국가가 부과·징수하는 세금이어서 취득 관련 국세에 해당하므로, 취득관련 조세로 국세라고 한 설명이 정확하여 옳다. 옳다.
  5. 양도소득세는 부동산을 처분하여 얻은 양도차익에 국가가 부과·징수하는 세금이어서 처분 관련 국세에 해당하므로, 처분관련 조세로 국세라고 한 설명이 정확하여 옳다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 집을 사면서 낸 세금이 어느 단계에 붙는 것인지 갈라 적어 보았다. 걷는 곳이 어디인지도 함께 적었다. 취득세는 취득단계 조세로 지방세다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 부산 시청 세무과에서 보유 중인 주택의 재산세 고지서를 확인했다. 재산세는 보유 단계에 매기는 세금은 맞지만, 국가가 아니라 부산시가 걷는 세금이라고 안내했다.
  3. 甲은 가진 것이 많으면 해마다 더 무겁게 매겨지는 세금이 있다는 말을 들었다. 사고팔 때가 아니라 어느 단계에 붙는 것인지 확인했다. 종합부동산세는 보유단계 조세로 국세다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 물려받은 재산에 붙는 세금이 어느 칸에 들어가는지 표를 그려 보았다. 나라가 걷는지 지방이 걷는지 적었다. 상속세는 취득단계 조세로 국세다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 집을 팔아 남긴 돈에 붙는 세금이 사고팔기 가운데 어느 단계에 붙는지 짚어 보았다. 걷는 주체가 어디인지도 옆에 적어 두었다. 손을 떠나보내며 남긴 이문에 매겨졌고, 고지서를 보낸 곳은 시청이 아니라 세무서였다. 이 기준에 해당한다.

  재산세는 부동산 보유 단계에 부과되는 조세이지만 국가가 아니라 지방자치단체가 걷는 지방세인데 이를 국세라 했으므로, 정답은 2번이다.

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  조세의 분류에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 조세부담의 전가여부에 따라 보통세와 목적세로 분류한다.
  2. 2. 과세권자에 따라 직접세와 간접세로 분류한다.
  3. 3. 납세자의 담세능력 고려여부에 따라 인세와 물세로 분류한다.
  4. 4. 과세표준의 계산단위에 따라 독립세와 부가세로 분류한다.
  5. 5. 독립된 세원유무에 따라 종가세와 종량세로 분류한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 조세부담의 전가 여부에 따라 직접세와 간접세로 분류하므로, 보통세와 목적세로 분류한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 과세권자에 따른 분류는 국세와 지방세이고 직접세·간접세는 조세부담의 전가 여부에 따른 분류이므로, 과세권자 기준으로 직접세와 간접세로 나눈다고 한 설명은 분류 기준을 잘못 연결한 것이어서 틀리다. 옳지 않다.
  3. 납세자의 담세능력, 즉 인적 사정을 고려하는지 여부에 따라 사람 중심의 인세와 물건 중심의 물세로 분류하므로, 이 설명은 분류 기준과 결과가 정확히 대응하여 옳다. 옳다(정답).
  4. 독립된 세원 유무에 따라 독립세와 부가세로 분류하므로, 과세표준의 계산단위에 따른 분류라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 과세표준의 계산단위(가격·수량)에 따라 종가세와 종량세로 분류하므로, 독립된 세원 유무에 따른 분류라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 조세부담의 전가 여부로 나누면 직접세·간접세다. 보통세·목적세로 나눈다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 세금을 누가 걷느냐로 가르면 어떤 이름이 되는지 정리해 보려 했다. 다른 기준과 섞이지 않았는지 살폈다. 과세권자로 나누면 국세·지방세다. 직접세·간접세로 나눈다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 소득세처럼 개인 사정을 따지면 인세, 재산세처럼 물건 자체에 매기면 물세다.
  4. 독립된 세원 유무로 나누면 독립세·부가세다. 과세표준 계산단위에 따른 분류라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 값으로 매기는 세금과 개수나 무게로 매기는 세금을 갈라 적었다. 그 갈래의 이름이 무엇인지 확인했다. 얼마짜리냐로 매기면 앞엣것, 몇 개냐 몇 리터냐로 매기면 뒤엣것이었다. 세원이 따로 있느냐로 나눈 것이 아니었다. 이 기준과 다르다.

  납세자의 인적 사정을 고려하는지에 따라 사람 중심의 인세와 물건 중심의 물세로 나누므로, 정답은 3번이다.

• 32

  취득세 부과 대상물건의 취득은 승계취득ㆍ원시취득ㆍ간주취득으로 분류하는 바, 원시취득에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 간척에 의한 토지의 취득
  2. 2. 증축에 의한 건축물의 취득
  3. 3. 제조에 의한 항공기의 취득
  4. 4. 종류변경에 의한 차량의 취득
  5. 5. 공유수면매립에 의한 토지의 취득

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 간척에 의한 토지의 취득은 종전에 없던 토지를 새로 만들어 취득하는 것이어서 승계 없이 권리가 새로 발생하는 원시취득에 해당하므로, 원시취득이 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  2. 증축에 의한 건축물의 취득은 기존 건물에 없던 새로운 부분을 창출하여 취득하는 것이어서 원시취득에 해당하므로, 원시취득이 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 제조에 의한 항공기의 취득은 종전에 없던 물건을 새로 만들어 취득하는 것이어서 승계 없이 권리가 새로 발생하는 원시취득에 해당하므로, 원시취득이 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  4. 종류변경에 의한 차량의 취득은 새로운 권리의 창출이 아니므로 원시취득에 해당하지 않는다(간주취득에 가깝다). 옳지 않다(정답).
  5. 공유수면매립에 의한 토지의 취득은 바다 등을 메워 종전에 없던 토지를 새로 만들어 취득하는 것이어서 원시취득에 해당하므로, 원시취득이 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 바다를 막아 새로 뭍을 만들어 낸 땅을 누가 처음 갖는지 궁금해졌다. 물려받은 것과 어떻게 다른지 따졌다. 간척으로 새 토지를 만들어 얻는 것은 새로운 토지를 창출하는 원시취득이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 이 층 위에 한 층을 더 올려 넓힌 부분이 어떻게 다뤄지는지 물어보았다. 새로 생긴 것인지 짚었다. 증축으로 건물의 새 부분을 얻는 것은 원시취득이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 공장에서 갓 만들어 나온 비행기의 첫 주인이 누구인지 생각해 보았다. 넘겨받은 것인지 아닌지 갈랐다. 제조로 항공기를 새로 만들어 얻는 것은 원시취득이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 화물차 적재함을 냉동탑차로 바꾸는 구조변경 신고를 마치고 취득세 신고 창구를 찾았다. 담당자는 있던 차량의 종류만 달라졌을 뿐 새 권리가 생긴 게 아니라며 간주취득으로 안내했다.
  5. 甲은 갯벌을 메워 만든 땅이 어느 갈래로 다뤄지는지 세무과에 물어보았다. 돌아온 답을 받아 적었다. 공유수면매립으로 새 토지를 얻는 것은 원시취득이다. 이 기준에 해당한다.

  차량의 종류변경에 따른 취득은 새로운 권리를 만들어 내는 것이 아니라 원시취득에 해당하지 않으므로, 정답은 4번이다.

• 33

  부동산경매에서 말소기준권리에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 압류
  2. 2. 가압류
  3. 3. 전세권
  4. 4. 저당권
  5. 5. 지상권

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 압류는 채권 실행을 위한 처분제한으로 경매에서 소멸하며 뒤따르는 권리의 소멸·인수를 가르는 기준이 되므로 말소기준권리에 해당한다. 옳다.
  2. 가압류는 장래의 강제집행을 보전하기 위한 처분제한으로 경매절차에서 소멸하여 말소기준권리가 될 수 있으므로, 말소기준권리가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  3. 전세권은 원래 용익물권이지만 전세권자가 경매에서 배당요구를 하면 우선변제를 받고 소멸하므로, 그 경우 말소기준권리가 될 수 있다. 옳다.
  4. 저당권은 목적물을 매각해 그 대금에서 우선변제받는 담보물권으로 경매에서 소멸하여 말소기준권리가 되므로, 말소기준권리가 아닌 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  5. 지상권은 타인의 토지를 사용하는 용익물권으로 매각으로 소멸하는 담보권이 아니어서 말소의 기준이 되는 권리가 될 수 없으므로, 부동산경매의 말소기준권리에 해당하지 않는다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 경매 서류에서 나라가 걸어 둔 표시를 보고 이것이 기준이 되는지 물었다. 뒤엣것이 지워지는지 확인했다. 압류는 경매의 말소기준권리에 해당한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 재판이 끝나기 전에 미리 걸어 두는 표시도 그 기준이 될 수 있는지 알고 싶었다. 목록을 처음부터 훑으며 그 줄을 짚어 보았다. 가압류도 말소기준권리에 해당한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 배당을 달라고 나선 전세권이 어찌 다뤄지는지 궁금해졌다. 기준이 될 수 있는지 확인했다. 경매에서 배당요구를 한 전세권은 말소기준권리가 될 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 은행이 잡아 둔 담보가 그 기준이 되는지 서류를 짚어 가며 살폈다. 뒤에 붙은 것들이 어찌 되는지 보았다. 저당권도 말소기준권리에 해당한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 근린상가 경매 사건기록에서 지상권 설정을 확인하고 배당순위를 따졌다. 토지를 이용할 권리일 뿐인 지상권은 매각으로 사라지는 담보권이 아니므로 소멸 기준이 되지 못한다는 결론을 얻었다.

  타인의 토지를 쓰는 용익물권인 지상권은 매각으로 소멸하는 담보권이 아니라서 말소기준권리가 될 수 없으므로, 정답은 5번이다.

• 34

  부동산권리분석활동을 위한 자료의 조사ㆍ확인 및 분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령｣상 지적도에 기재된 분석대상 부동산의 지목이 '공' 으로 표기되어 있어, 지목을 공원으로 판단하였다.
  2. 2. 구거는 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지로 지적도에는 '구'로 표기한다.
  3. 3. 유지(溜池)는 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지로 지적도에는 '유'로 표기한다.
  4. 4. 건물의 소재지, 구조, 용도 등의 사실관계를 건축물대장을 통하여 확인ㆍ판단하였다.
  5. 5. 권리분석보고서에는 대상부동산 및 의뢰인, 권리분석의 목적, 판단결과의 표시 및 이유, 권리분석의 방법 및 성격, 수집한 자료의 목록 및 면책사항 등이 포함된다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령」상 지목 부호 '공'은 공원을 의미하므로 지적도의 지목 표기를 근거로 대상 부동산을 공원으로 판단한 것은 타당하여, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  2. 구거는 용수·배수를 위해 일정 형태를 갖춘 인공적 수로·둑 및 소규모 수로부지로 지적도에 "구"로 표기한다. 옳다.
  3. 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 구거이고, 유지(溜池)는 물을 저장하는 댐·저수지·연못 등의 토지이므로 유지의 정의를 잘못 서술한 보기는 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 건물의 소재지·구조·용도 등 물리적 사실관계는 건축물의 현황을 공적으로 등록·관리하는 건축물대장을 통해 확인·판단하는 것이 타당하므로, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  5. 누구를 위해 무엇을 어떤 방법으로 분석했고 어떤 결론과 근거에 이르렀는지, 나아가 자료 출처와 책임의 한계까지 함께 담아 보고서의 신뢰성과 면책 범위를 분명히 한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 지적도에 적힌 땅 이름만 보고 어떻게 쓰이는 땅인지 알 수 있는지 물었다. 그 표기를 믿어도 되는지 따졌다. 지적도의 지목 표기로 그 땅의 이용상황을 확인·판단하는 것은 타당하다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 지적도에 구라고만 적힌 좁고 긴 자리가 무엇인지 궁금해졌다. 물길인지 둑인지 확인했다. 구거는 용수·배수를 위한 인공 수로·둑과 소규모 수로부지로 지적도에 구로 표기한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 지목이 '유'로 표기된 필지를 답사해 실제로 물을 가둬 두는 저수지와 연못이 있는지 확인했다. 자연 유수가 흐르는 작은 수로부지는 별도로 구거라는 지목으로 구분된다는 사실도 함께 기록했다.
  4. 甲은 그 건물이 어디에 어떻게 서 있고 무엇으로 쓰이는지 어느 서류로 아는지 물었다. 한 장을 떼어 왔다. 건물의 소재지·구조·용도 같은 사실관계는 건축물대장으로 확인·판단한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 다 살펴본 뒤 내놓는 보고서에 무엇이 들어가는지 목록을 만들어 보았다. 빠진 항목이 없는지 대조했다. 권리분석보고서에는 대상부동산·의뢰인, 목적, 판단결과와 이유, 방법·성격, 자료 목록, 면책사항 등이 담긴다. 이 기준에 해당한다.

  물이 흐르거나 흐를 법한 작은 수로 자리를 가리키는 말은 구거이고 물을 가둬 두는 저수지·연못은 유지인데 이 둘의 이름표를 맞바꿨으므로, 정답은 3번이다.

• 35

  공작기계 1대를 취득원가 8,000,000원에 2년 전에 구입하였다. 현재 기준시점의 재조달원가는 10,000,000원 이다. 원가법으로 평가한 현재 가액은? (단, 감가수정은 정률법을 적용하되, 연간 감가율은 0.2이고, 내용연수는 8년이고, 잔존가치는 없 으며, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 5,120,000원
  2. 2. 6,400,000원
  3. 3. 7,500,000원
  4. 4. 8,000,000원
  5. 5. 10,000,000원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 정률법에서는 매년 잔존가치에 (1−감가율)을 곱한다. 기준시점 재조달원가 10,000,000원에 연 감가율 0.2(잔존율 0.8)를 경과 2년만큼 적용하면 10,000,000×0.8×0.8=6,400,000원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 매년 잔존율 잡기
  2. 정률법은 매기 초 잔존가치에 일정 감가율을 곱하므로 잔존가치가 (1−감가율)의 거듭제곱으로 줄어든다.
  3. 정액법과 달리 매년 감가액이 조금씩 작아지는 것이 특징이다.
  4. 연간 감가율이 0.2이므로 매년 직전 가치의 1 − 0.2 → 0.8이 남는다.
  5. ↓
  6. ② 경과연수만큼 거듭제곱하기
  7. 남는 비율은 경과연수만큼 거듭제곱해야 누적으로 줄어든 정도가 나온다.
  8. 구입 후 2년이 지났으므로 0.8을 두 번 곱한다: 0.8 × 0.8 → 누적잔존율 0.64.
  9. ↓
  10. ③ 적산가액 확정하기
  11. 감가의 기준은 과거 취득원가 8,000,000원이 아니라 기준시점의 재조달원가 10,000,000원이다.
  12. 누적잔존율을 이 재조달원가에 곱해 현재가액을 구한다.
  13. 재조달원가 10,000,000원 × 0.64 → 적산가액 6,400,000원이다.

  재조달원가 10,000,000원에 2년치 잔존율 0.64를 적용한 현재가액(적산가액)은 6,400,000원이다.

• 36

  다음은 2025년 공시된 표준지공시지가를 열람한 내역을 표로 나타낸 것이다. 이에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 일련번호 2001과 2003은 승용차의 통행이 가능하다.
  2. 2. 일련번호 2001과 2003의 표준지공시지가는 나지상태를 상정한 것이다.
  3. 3. 매년 1월 1일의 표준지공시지가는 당해 필지의 개별공시지가와 다른 경우가 있다.
  4. 4. 일련번호 2003에서 '일단지'라 함은 지상의 단독주택이 다른 필지와도 연계되어 있음을 의미한다.
  5. 5. 표준지공시지가는 구체화된 개발이익이 반영된 것이다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 표준지 조사표의 도로접면 항목은 접한 도로의 폭과 형태를 나타내므로 이를 근거로 일련번호 2001·2003의 승용차 통행 가능 여부를 판단할 수 있어, 옳지 않은 것을 찾는 문제에서 답이 아니다. 옳다.
  2. 표준지공시지가는 그 토지에 건물 등 정착물이나 지상권 등 사법상의 권리가 없는 나지상태를 상정하여 평가한 가격이므로, 나지상태를 상정했다는 설명이 정확하여 답이 아니다. 옳다.
  3. 표준지로 선정된 토지는 표준지공시지가를 그 필지의 개별공시지가로 보므로 둘이 같아, 다른 경우가 있다는 설명은 옳지 않다. 옳지 않다(정답).
  4. 일단지는 용도상 불가분 관계의 일단의 토지를 의미하며, 해당 일련번호 2003의 설명은 이 맥락에 부합한다. 옳다.
  5. 표준지공시지가는 평가 시점까지 이미 현실화되어 지가에 나타난 개발이익을 반영해 정해지므로, 구체화된 개발이익이 반영된다는 설명은 옳다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 표에 적힌 도로 항목만 보고 차가 드나들 수 있는지 알 수 있는지 따졌다. 두 일련번호를 견주어 보았다. 표에 적힌 도로접면 정보로 일련번호 2001·2003에 승용차가 드나들 수 있는지 판단할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 그 값이 건물이 선 채로 매긴 것인지 빈 땅으로 보고 매긴 것인지 물었다. 어떤 상태를 상정하는지 확인했다. 표준지공시지가는 그 토지에 건물·사법상 권리가 없는 나지 상태를 상정해 평가한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 표준지로 뽑힌 땅은 두 값이 같은지 다른지 궁금해 표를 들여다보았다. 두 줄을 나란히 놓고 견주었다. 표준지로 뽑힌 토지는 표준지공시지가를 그 필지의 개별공시지가로 보아 둘이 같다. 다른 경우가 있다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 나뉘어 있어도 함께 써야만 뜻이 서는 땅 덩어리를 뭐라 부르는지 물었다. 표의 한 줄이 그런지 짚었다. 일단지는 용도상 나눌 수 없는 일단의 토지를 뜻하며, 일련번호 2003의 설명은 이 맥락에 맞는다. 이 기준에 해당한다.
  5. 국토교통부장관이 표준지공시지가를 정할 때는 그 표준지에 이미 구체화된 개발이익을 반영해 값을 매긴다. 이 기준에 해당한다.

  표준지로 뽑힌 토지는 표준지공시지가를 그 필지의 개별공시지가로 보아 둘이 같은데 이를 다를 수 있다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 37

  다음은 토지와 건물로 구성된 대상부동산을 감정평가하기 위하여 수집한 자료이다. 유사한 성격의 자료만으로 묶인 것은? ㄱ. 환지예정지증명원 ㄴ. 건축물대장 ㄷ. 설계도서 ㄹ. 임대사례 ㅁ. 감정평가선례 ㅂ. 건설ㆍ조성사례 ㅅ. 실거래사례 ㅇ. 지역개황자료

  1. 1. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅇ
  2. 2. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  3. 3. ㄴ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
  4. 4. ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ
  5. 5. ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 이 묶음에는 환지예정지증명원·건축물대장·설계도서 등 사례가 아닌 확인·물적자료가 섞여 있어 유사한 성격(사례자료)만으로 구성되지 않았으므로, 문제에서 찾는 정답 묶음이 아니다. 옳지 않다.
  2. 이 묶음에는 환지예정지증명원과 설계도서 등 사례자료가 아닌 확인·물적자료가 섞여 있어 유사한 성격(사례자료)만으로 구성되지 않았으므로, 문제에서 찾는 정답 묶음이 아니다. 옳지 않다.
  3. 건축물대장은 물건의 물리적 현황을 적은 확인자료이지 거래·평가 사례가 아니어서, 이 묶음은 사례자료만의 묶음이 되지 못한다. 옳지 않다.
  4. 임대사례·감정평가선례·건설·조성사례·실거래사례는 모두 대상의 가치를 추정하기 위해 비교·참고하는 거래 및 사례자료로 성격이 동일하므로, 유사한 자료만으로 묶인 것이 되어 옳다. 옳다.
  5. 지역개황자료는 지역분석에 쓰는 배경자료이지 개별 거래·평가 사례가 아니어서, 이 묶음은 사례자료만으로 이루어진 것이 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 모아 온 자료를 사례 쪽과 확인 쪽으로 갈라 두 무더기로 쌓아 보았다. 이 묶음을 하나씩 옮겨 담았다. 환지예정지증명원과 건축물대장과 설계도서가 사례 쪽에 잘못 섞여 있었다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 이번 묶음도 한 장씩 들춰 보며 성격이 같은 것인지 살펴 나갔다. 종이 귀퉁이에 표시를 해 두었다. 사례가 아닌 확인 서류가 두 장 끼어 있어 한 성격으로 묶이지 않았다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 세 번째 묶음에 건축물대장이 섞여 있는 점을 짚으며, 대장은 건물의 물리적 상태를 기록한 확인용 서류일 뿐 임대사례처럼 값을 견주는 사례자료가 아니므로 사례끼리만 모인 묶음으로는 인정하지 않는다.
  4. 甲은 마지막 묶음의 네 장을 책상에 늘어놓고 무엇에 쓰는 자료인지 적어 보았다. 쓰임을 하나씩 확인했다. 넷 다 값을 가늠하려고 견주어 보는 사례 쪽 자료였다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 지역개황자료가 낀 마지막 묶음을 두고, 지역의 개황은 지역분석에 쓰는 자료라 개별 사례자료끼리 묶인 것이 아니어서 성격이 다르다고 가려냈다.

  임대사례·감정평가선례·건설조성사례·실거래사례는 모두 가치를 견주는 사례자료로 성격이 같으므로, 정답은 4번이다.

• 38

  대상물건의 감정평가는 주된 방법의 감정평가방법을 적용하되, 다른 감정평가 방식에 속한 하나 이상의 방법으로 산출한 시산가액과 비교해 합리성을 검토하 여야 한다. 이러한 시산가액조정의 유의사항에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 단가와 총액의 관계는 시장증거(market evidence)를 바탕으로 분석한다.
  2. 2. 관련 자료의 활용 적부를 검토한다.
  3. 3. 가치형성요인의 분석에서 누락이 있었는지 검토한다.
  4. 4. 각각의 시산가액에 가중치를 두어 조정이 가능하다.
  5. 5. 시산가액 조정 시 공시지가기준법과 거래사례비교법은 같은 감정평가방식으로 본다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 시산가액을 조정할 때 단가로 본 값과 총액으로 본 값이 서로 맞는지는, 추정이 아니라 실제 시장에서 드러난 거래 증거에 기대어 따져야 한다. 옳다.
  2. 조정 과정에서는 가액 산출에 쓴 자료들이 그 사안에 적절히 쓰일 수 있는 것인지, 즉 자료의 활용이 적정했는지를 되짚어 살핀다. 옳다.
  3. 시산가액을 조정할 때는 가치에 영향을 주는 요인들을 분석하면서 빠뜨린 항목이 없었는지까지 되짚어 살펴야 하므로, 이 역시 유의사항으로 옳다. 옳다.
  4. 세 방식에서 나온 시산가액을 하나로 모을 때, 신뢰도가 높은 값에 더 큰 비중을 부여하는 식으로 가중해 조정할 수 있다. 옳다.
  5. 시산가액 조정은 주된 방법과 다른 감정평가방식에 속한 방법으로 산출한 시산가액을 비교하는 것인데, 공시지가기준법과 거래사례비교법은 모두 비교방식이어서 서로 다른 방식의 비교가 되지 않으므로, 이 둘을 같은 방식으로 보아 조정 근거로 삼는다는 취지의 서술은 유의사항으로서 옳지 않다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 제곱미터당 값과 통째 값이 서로 맞아떨어지는지 살펴보려 했다. 무엇을 근거로 따지는지 물었다. 단가와 총액의 관계는 시장의 증거를 바탕으로 분석한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 관련 자료를 쓸 수 있는지(활용 적부)를 검토한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 값을 흔드는 것들을 적다가 빠뜨린 게 없는지 다시 훑어보았다. 목록을 처음부터 되짚었다. 가치형성요인 분석에서 빠뜨린 것이 없는지 검토한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 서로 다른 방법으로 나온 값 셋을 놓고 하나로 모으려 했다. 어느 쪽에 무게를 더 줄지 정했다. 각 시산가액에 가중치를 두어 조정할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 아파트 감정평가서에서 원가법과 비교법으로 나온 시산가액을 조정하며 근거를 살폈다. 공시지가기준법과 거래사례비교법은 둘 다 비교방식이라 서로 다른 방식끼리 견줄 수 없었다.

  공시지가기준법과 거래사례비교법은 둘 다 비교방식이라 서로 다른 방식끼리 견주는 조정 근거가 되지 못하는데 이를 된다고 했으므로, 정답은 5번이다.

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  거래사례비교법의 적용을 위하여 다음과 같은 조건의 거래사례를 수집하였다. 거 래사례의 정상화를 위해 사정보정한 가격은? (단, 기간의 금융비용은 고려하지 아니하며, 주어진 조건에 한함) A씨는 건물을 신축하기 위하여 토지를 50,000,000원에 구입하였다. 구입한 토 지에는 임차인이 임의로 설치한 철재 임시창고가 있었고, 이를 철거하기 위해 아래 금액이 소요되었다. - 임차인 이주비 : 2,000,000원 - 철거인건비 : 1,500,000원 - 폐기물처리비 : 1,000,000원 - 폐자재 매각수입 : 500,000원

  1. 1. 45,000,000원
  2. 2. 46,000,000원
  3. 3. 47,000,000원
  4. 4. 48,000,000원
  5. 5. 50,000,000원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 거래사례 정상화를 위해 토지구입가 50,000,000원에 철거 관련 순비용(이주비 2,000,000+철거인건비 1,500,000+폐기물처리비 1,000,000−폐자재 매각수입 500,000=4,000,000원)을 차감 반영하면 약 46,000,000원이 된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 철거 지출 합산
  2. 거래에 얽힌 특수사정인 철거비용을 먼저 모은다. 임차인 이주비 2,000,000원, 철거인건비 1,500,000원, 폐기물처리비 1,000,000원이 지출된다.
  3. 이 세 항목은 모두 임차인이 임의로 설치한 철재 임시창고를 없애기 위해 매수인이 실제로 부담한 돈이다.
  4. 세 항목을 더하면 2,000,000 + 1,500,000 + 1,000,000 → 4,500,000원이 철거 관련 총지출이다.
  5. ↓
  6. ② 회수액 반영
  7. 지출을 상쇄하는 금액이 있는지 살핀다. 폐자재 매각수입 500,000원은 철거 과정에서 되돌아온 회수액이다.
  8. 매각수입은 비용이 아니라 들어온 돈이므로 더하지 않고 지출에서 빼야 부담이 정확해진다.
  9. 따라서 이 500,000원은 취득부담을 줄이는 방향으로 반영한다.
  10. ↓
  11. ③ 순비용 산정
  12. 실질 부담은 총지출에서 회수액을 뺀 값이다. 4,500,000 − 500,000 → 4,000,000원이 철거 순비용이다.
  13. 매수인이 정상가격보다 추가로 떠안은 순부담이 바로 이 4,000,000원이다.
  14. ↓
  15. ④ 사정보정 가격 도출
  16. 사정보정은 거래에 개입된 비정상 사정을 걷어내 정상가격으로 되돌리는 절차다.
  17. 순비용만큼 실질 취득부담이 크므로 거래가격에서 차감한다. 토지구입가 50,000,000 − 4,000,000 → 46,000,000원.
  18. 정리하면 사정보정한 정상화 가격은 46,000,000원이다.

  철거에 든 순비용 4,000,000원을 토지구입가에서 차감해 사정보정한 가격은 46,000,000원이다.

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  감정평가에 관한 규칙상 '적정한 실거래가'에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 도시지역의 경우, 거래시점이 4년 이내의 것이어야 한다.
  2. 2. 도시지역이 아닌 경우, 거래시점이 6년 이내의 것이어야 한다.
  3. 3. 적정한 실거래가의 기준이 되는 도시지역에 계획관리지역이 포함된다.
  4. 4. ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣에 따라 신고된 실제 거래가격이어야 한다.
  5. 5. 실거래가는 인근지역 지가수준과의 차이와 관계없이 적정한 실거래가로 인정되어야 한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 적정한 실거래가의 거래시점은 도시지역의 경우 3년 이내여야 하므로, 4년 이내라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 도시지역이 아닌 경우 적정한 실거래가로 인정되는 거래시점은 5년 이내여야 하는데 지문은 6년 이내라고 하여 기준 기간을 잘못 제시하였으므로, 옳은 설명이 아니다. 옳지 않다.
  3. 계획관리지역은 비도시지역인 관리지역에 속하고 도시지역에는 포함되지 않으므로, 도시지역에 계획관리지역이 포함된다고 한 설명은 지역 구분을 잘못한 것이어서 옳지 않다. 옳지 않다.
  4. 적정한 실거래가는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 실제 거래가격을 기초로 하는 것이므로, 이 설명은 규칙이 정한 개념과 정확히 일치하여 옳다. 옳다(정답).
  5. 실거래가는 인근지역 지가수준과 현저히 차이 나지 않는 정상적인 거래여야 인정되므로, 차이와 관계없이 인정된다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 도시 안에서 오간 거래를 몇 해까지 끌어다 쓸 수 있는지 규칙을 펴 읽었다. 햇수에 동그라미를 쳤다. 적정한 실거래가의 거래시점은 도시지역이면 3년 이내여야 하므로, 4년 이내라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 도시 밖이라면 햇수가 달라지는지 조문을 다시 짚어 확인했다. 두 경우를 갈라 적어 두었다. 도시지역이 아니면 거래시점이 5년 이내여야 하므로, 6년 이내라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 계획관리지역이 도시 안인지 밖인지 헷갈려 지도와 조문을 함께 폈다. 어느 쪽인지 가려 보았다. 계획관리지역은 도시지역이 아니라, 도시지역에 든다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 옆 단지 같은 평형이 얼마에 신고됐는지 실거래 자료를 열어 찾아보았다. 그 값에서 셈을 시작했다. 옆 단지 같은 평형이 신고가 6억에 팔린 기록이 있으면, 그 신고가격을 출발점으로 적정한 실거래가인지 따진다.
  5. 甲은 둘레 시세보다 유난히 싸게 오간 거래도 끌어다 쓸 수 있는지 물었다. 어떤 거래라야 하는지 확인했다. 실거래가는 인근 지가수준과 크게 차이 나지 않는 정상적 거래여야 인정되므로, 차이와 무관하게 인정된다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  적정한 실거래가는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격을 기초로 하므로, 정답은 4번이다.