감정평가사(감평) 35회 부동산학원론 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 17문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 4문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

• 1

  토지의 일부로 간주되는 정착물에 해당하는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 가식 중에 있는 수목 ㄴ. 매년 경작의 노력을 요하지 않는 다년생 식물 ㄷ. 건물 ㄹ. 소유권보존등기된 입목 ㅁ. 구거 ㅂ. 경작수확물

  1. 1. ㄱ, ㅂ
  2. 2. ㄴ, ㅁ
  3. 3. ㄷ, ㄹ
  4. 4. ㄹ, ㅁ
  5. 5. ㅁ, ㅂ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 가식 중인 수목은 옮겨 심으려고 잠깐 묻어 둔 것이라 땅에 정착한 것으로 보지 않는다. 토지의 일부로 간주되는 정착물에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 매년 경작 노력이 필요 없는 다년생 식물(과수·수목 등)은 땅에 붙박여 자라므로 토지의 일부로 간주되는 정착물에 해당한다. 옳다.
  3. 건물은 토지와 별개로 등기·거래되는 독립한 부동산이므로, 토지의 일부로 간주되는 정착물이 아니다. 옳지 않다.
  4. 소유권보존등기된 입목은 입목등기로 토지와 독립한 물건이 되므로, 토지의 일부로 간주되는 정착물이 아니다. 옳지 않다.
  5. 구거는 빗물이나 농업용수가 흐르는 인공 도랑으로 토지에 고착되어 분리·이동할 수 없으므로, 토지의 일부로 간주되는 정착물에 해당한다. 옳다.
  6. 경작수확물(다 자라 거두는 농작물)은 토지와 분리해 거래되는 독립한 물건이므로 정착물이 아니다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 옮겨 심으려고 마당 한쪽에 잠깐 묻어 둔 나무를 가리키며 이것도 땅에 딸린 것인지 물었다. 곧 파낼 것이라고 덧붙였다. 옮겨 심으려고 잠깐 묻어 둔 가식 중인 수목은 땅에 정착한 것으로 보지 않아, 토지의 일부로 보는 정착물이 아니다. 이 기준과 다르다.
  2. 뿌리내린 지 여러 해 된 밤나무·감나무처럼 해마다 새로 심지 않아도 자라는 나무는 땅의 일부로 본다.
  3. 甲은 땅과 그 위에 선 집이 등기부에서 한 장으로 묶여 나오는지 등기소에서 떼어 보았다. 종이가 따로 나왔다. 집은 땅에 붙어 있어도 따로 사고팔리는 별개의 물건이었다. 땅의 한 부분으로 볼 수 없었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 산에 선 나무들을 따로 등기해 두었다는 이웃의 서류를 건네받아 살펴보았다. 나무만 적힌 등기부였다. 그렇게 이름을 올린 나무는 땅과 갈라선 하나의 물건이 되어 있었다. 땅에 딸린 것으로 볼 수 없었다. 이 기준과 다르다.
  5. 논밭 사이로 물을 대고 빼는 도랑(구거)은 땅에 붙어 그 일부로 본다.
  6. 甲은 다 여물어 곧 거둘 벼가 땅에 딸린 것인지 아닌지 궁금해 물어보았다. 거두는 날짜를 함께 적어 두었다. 거두어 낸 뒤 따로 사고팔리는 것이라 정착물 축에 끼지 못했다. 이 기준과 다르다.

  매년 새로 심지 않아도 자라는 다년생 식물과 물길인 구거는 토지에 붙박여 정착물로 간주되므로, 정답은 2번이다.

• 2

  공인중개사법령상 개업공인중개사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.
  2. 2. 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다.
  3. 3. 개업공인중개사는 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.
  4. 4. 개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청의 허가를 받아 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
  5. 5. 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 개업공인중개사는 사무소 명칭에 반드시 '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 사용하도록 공인중개사법이 정하고 있으므로, 이 설명은 법령 내용과 일치한다. 옳다.
  2. 무자격자가 매물 정보를 함부로 퍼뜨리면 소비자가 잘못된 광고에 속을 위험이 커지므로, 법은 개업공인중개사 자격이 없는 사람이 매물을 표시·광고하는 행위 자체를 금지하고 있어 이 설명은 법령의 내용과 일치한다. 옳다.
  3. 개업공인중개사는 법원 경매나 공매 대상 부동산에 대해 권리분석과 취득 알선, 매수신청·입찰신청 대리를 할 수 있도록 허용되어 있으므로, 이 설명은 법령 내용과 일치한다. 옳다.
  4. 관할 구역 외에 분사무소를 둘 수 있는 것은 법인인 개업공인중개사에 한정되고 등록관청의 허가가 아니라 신고 사항이라는 점 등에서 보기 서술이 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 개업공인중개사가 자기 성명·상호를 남에게 사용하게 하거나 중개사무소등록증을 양도·대여하는 행위는 법으로 금지되므로, 이를 금지한 이 설명은 법령 내용과 일치한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 길에 걸린 간판마다 어떤 글자가 붙어 있는지 눈여겨보고 규칙이 있는지 물었다. 반드시 넣어야 하는 말을 확인했다. 개업공인중개사는 사무소 명칭에 공인중개사사무소나 부동산중개라는 문자를 써야 한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 자격이 없는 사람이 매물 광고를 올려도 되는지 궁금해 법을 찾아 읽었다. 막혀 있는지 확인해 두었다. 개업공인중개사가 아닌 사람은 중개대상물에 대한 표시·광고를 해서는 안 된다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 경매로 나온 집을 대신 알아보고 입찰까지 맡아 줄 수 있는지 사무소에 물었다. 어디까지 되는지 들어 두었다. 개업공인중개사는 경매·공매 대상 부동산의 권리분석·취득 알선과 매수·입찰신청 대리를 할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 법인 형태로 중개업을 운영하며 관할 구역 밖에 분사무소를 추가로 열기 위해 등록관청에 허가가 아닌 신고 절차를 밟아 필요한 서류를 제출했다.
  5. 甲은 이름만 빌려 사무소를 열게 해 주는 일이 있다는 말을 듣고 그래도 되는지 물었다. 등록증을 넘기는 것도 함께 물었다. 개업공인중개사는 남에게 자기 성명·상호를 쓰게 하거나 등록증을 양도·대여해서는 안 된다. 이 기준에 해당한다.

  관할구역 밖 분사무소는 법인인 개업공인중개사만 둘 수 있고 등록관청의 허가가 아닌 신고 사항인데 이를 다르게 서술했으므로, 정답은 4번이다.

• 3

  주택법령상 주택의 정의에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 민영주택은 임대주택을 제외한 주택을 말한다.
  2. 2. 세대구분형 공동주택은 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.
  3. 3. 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
  4. 4. 에너지절약형 친환경주택은 저에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 증대할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.
  5. 5. 장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지·관리될 수 있는 내구성을 갖추고 있어 내부 구조를 쉽게 변경할 수 없는 주택을 말한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 주택법상 민영주택은 국민주택을 제외한 주택을 뜻하므로, 이를 임대주택을 제외한 주택이라고 한 설명은 구분 기준을 잘못 든 것이어서 부정확하다. 옳지 않다.
  2. 세대구분형 공동주택은 구분된 공간의 일부를 구분소유할 수 없는 주택이므로, 구분소유할 수 있다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 이 유형은 세대수가 300세대 미만이면서 국민주택규모 요건을 충족해야 하고, 그 밖의 구체적 기준은 대통령령에 맡겨져 있는 주택을 가리킨다. 옳다(정답).
  4. 에너지절약형 친환경주택은 이산화탄소 배출량을 증대가 아니라 저감할 수 있도록 건설된 주택이므로 보기 서술이 틀리다. 옳지 않다.
  5. 장수명 주택은 내구성과 함께 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성·수리 용이성을 갖춘 주택이므로, 쉽게 변경할 수 없다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 민영주택은 국민주택을 뺀 주택을 뜻한다. 임대주택을 뺀 주택이라 한 이 보기는 부정확해 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 한 집을 둘로 나눠 쓰는 구조를 보고 나눈 쪽을 따로 등기할 수 있는지 물었다. 팔 수 있는지도 함께 물었다. 세대구분형 공동주택은 나뉜 공간의 일부를 따로 구분소유할 수 없다. 구분소유할 수 있다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 혼자 살거나 둘이 사는 집을 겨냥해 지은 작은 단지가 무엇인지 알아보았다. 세대 수와 크기를 적어 두었다. 도시형 생활주택은 1~2인 가구 수요에 대응한 300세대 미만 국민주택규모의 주택이다.
  4. 에너지절약형 친환경주택은 이산화탄소 배출을 줄이도록 지은 주택이다. 배출을 늘린다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 오래 버티면서 안쪽 구조도 쉽게 바꿀 수 있는 집이 있다는 말을 들었다. 그 이름과 조건을 확인했다. 장수명 주택은 오래가는 내구성과 함께 내부 구조를 쉽게 바꿀 수 있는 가변성을 갖춘 주택이다. 쉽게 바꿀 수 없다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  세대수 300세대 미만이면서 국민주택규모 요건을 갖추고 구체적 기준은 대통령령에 맡긴 주택은 도시형 생활주택이므로, 정답은 3번이다.

• 4

  지방세법령상 토지에 관한 재산세 과세대상 중 별도합산과세대상인 것은?

  1. 1. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
  2. 2. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
  3. 3. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
  4. 4. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
  5. 5. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 공장용지·전·답·과수원·목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지는 분리과세대상이므로 별도합산과세대상에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지는 분리과세대상이므로 별도합산과세대상에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  3. 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지는 분리과세대상이므로 별도합산과세대상에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. 산림 보호·육성에 필요한 임야나 종중이 가진 임야로서 대통령령이 정하는 것은 낮은 세율의 분리과세로 따로 분류되므로, 별도합산과세 대상으로 볼 수 없다. 옳지 않다.
  5. 건물이 헐리거나 없어진 뒤에도 남아 있는 그 부지는 다른 분리과세 대상들과 달리 지방세법령상 별도합산과세대상으로 분류되도록 대통령령에 규정되어 있으므로 이 설명은 법령 내용과 일치한다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 공장 자리와 논밭을 함께 가진 사람의 세금 고지서를 들여다보았다. 어느 칸으로 매겨졌는지 짚었다. 농사짓는 땅과 공장이 선 자리는 낮은 세율로 따로 떼어 매기는 칸에 들어가 있었다. 물음이 가리키는 칸이 아니었다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 정해진 사업에만 쓰기로 한 땅이 어느 칸에 들어가는지 조문을 찾아 읽었다. 셋 가운데 어디인지 확인했다. 특정 목적 사업용으로 대통령령으로 정한 토지는 분리과세대상이라 별도합산과세가 아니다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 개발에 쓰려고 사 둔 땅이 어느 칸으로 매겨지는지 세무과에 물어보았다. 돌아온 답을 받아 적어 두었다. 시행령이 콕 집어 놓은 개발용 땅이라 낮은 세율 쪽으로 빠져 있었다. 여럿을 한데 모아 세는 자리가 아니었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 문중이 지켜 온 산이 세금에서 어떻게 다뤄지는지 알고 싶었다. 어느 칸에 드는지 확인했다. 지켜야 할 숲과 조상 대대로 내려온 임야는 시행령이 미리 빼 둔 자리에 적혀 있었다. 물음이 찾는 자리와 달랐다. 이 기준과 다르다.
  5. 건물이 철거·멸실된 뒤의 부속토지는 별도합산과세대상으로 분류된다.

  건물이 헐리거나 없어진 뒤에도 남은 그 부지는 지방세법령상 별도합산과세대상으로 분류되므로, 정답은 5번이다.

• 5

  건축원자재 가격의 하락에 따른 영향을 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형을 통해 설명한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 건축원자재 가격의 하락으로 인해 부동산개발부문에서 신규건설비용이 하락한다.
  2. 2. 주어진 부동산자산가격 수준에서 부동산개발의 수익성이 높아지므로 신규건설량이 증가한다.
  3. 3. 새로운 장기균형에서 균형공간재고는 감소한다.
  4. 4. 새로운 장기균형에서 부동산공간시장의 균형임대료는 하락한다.
  5. 5. 새로운 장기균형에서 부동산자산시장의 균형가격은 하락한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 건축원자재는 건물을 짓는 데 드는 투입요소이므로, 그 가격이 하락하면 부동산개발부문에서 신규건설에 드는 비용도 함께 낮아진다. 옳다.
  2. 신규건설비용이 낮아지면 같은 부동산자산가격에서도 개발이익이 커져 개발의 수익성이 높아지므로, 이에 따라 신규건설량은 증가한다. 옳다.
  3. 건축비 하락으로 신규건설량이 늘어 새로운 장기균형에서 균형공간재고는 증가하므로, 감소한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 신규건설로 공간재고가 늘면 임대할 수 있는 공간의 공급이 많아져 세입자를 두고 경쟁이 생기므로, 공간시장의 균형임대료는 하락한다. 옳다.
  5. 신규건설이 늘어 공간재고가 증가하면 임대료가 하락하고, 자산가격은 임대료를 환원율로 나눈 값이므로 새 장기균형에서 자산시장의 균형가격도 하락한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 건축원자재값이 내리면 새로 짓는 데 드는 신규건설비용이 낮아진다. 이 기준에 해당한다.
  2. 같은 자산가격에서 개발 수익성이 좋아져 신규건설량이 는다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 자재값이 내려간 해에 새로 올라간 건물이 몇 동인지 세어 보았다. 몇 해 뒤 총량까지 이어 그렸다. 건축비가 싸지면 새 건물이 더 많이 지어지므로, 결국 시장의 공간 재고는 늘어난다.
  4. 공간재고가 늘면 세놓을 공간이 많아져 균형임대료가 내린다. 이 기준에 해당한다.
  5. 임대료가 내리면 자산가격(임대료를 환원율로 나눈 값)도 내린다. 이 기준에 해당한다.

  건축비가 내리면 신규건설량이 늘어 새 장기균형에서 균형공간재고는 오히려 증가하는데 이를 감소한다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 6

  토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 획지(劃地)는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다. ㄴ. 후보지(候補地)는 용도적 지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도에 따라 전환되는 토지를 말한다. ㄷ. 공지(空地)는 관련법령이 정하는 바에 따라 안전이나 양호한 생활환경을 확보하기 위해 건축하면서 남겨놓은 일정 면적의 토지를 말한다. ㄹ. 갱지(更地)는 택지 등 다른 용도로 조성되기 이전 상태의 토지를 말한다.

  1. 1. ㄱ
  2. 2. ㄹ
  3. 3. ㄱ, ㄷ
  4. 4. ㄴ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄷ, ㄹ

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 획지는 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되면서 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 뜻하므로, ㄱ의 정의는 획지 개념과 정확히 일치한다. 옳다.
  2. 용도적 지역의 세분된 지역 내에서 용도가 전환되어 가는 토지는 이행지에 해당하고 후보지가 아니므로, ㄴ에서 이를 후보지라 한 정의는 잘못되었다. 옳지 않다.
  3. 공지는 건폐율·용적률 등 규제 때문에 한 필지 안에서 건축하지 않고 남겨 둔 일정 면적의 토지이므로, ㄷ의 공지 설명은 그 개념과 일치한다. 옳다.
  4. 택지 등 다른 용도로 조성되기 이전의 자연 상태 토지는 소지(素地)를 가리키며 갱지가 아니므로, ㄹ에서 이를 갱지라고 한 설명은 잘못되었다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 큰길과 하천으로 잘려 나뉜 땅 덩어리들을 지도에 색을 달리해 칠해 보았다. 덩어리마다 값이 비슷하게 묶였다. 사람이 그은 선과 자연이 그은 선과 관청이 그은 선이 그 경계를 함께 만들고 있었다. ㄱ은 이 기준에 해당한다.
  2. 용도지역 안에서 세부 용도가 전환 중인 토지는 이행지다. 이를 후보지라 한 ㄹ은 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 건폐율에 걸려 마당으로 남겨 둔 자리를 무어라 부르는지 궁금해 물었다. 남긴 넓이를 재어 적었다. 공지는 건폐율 등 규제로 건물을 지으면서 남겨 둔 일정 면적의 토지다. ㄷ은 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 아직 아무것도 손대지 않은 맨땅을 무어라 부르는지 두 이름을 놓고 헷갈렸다. 어느 쪽이 맞는지 찾았다. 택지 등 다른 용도로 조성되기 전 상태의 토지는 소지다. 이를 갱지라 한 ㄴ은 이 기준과 다르다.

  가격수준이 비슷한 일단의 토지를 뜻하는 획지의 정의와 규제로 남겨 둔 토지를 뜻하는 공지의 정의가 맞으므로, 정답은 3번이다.

• 7

  부동산 중개계약에 관한 설명으로 ( )에 들어갈 것으로 옳은 것은? ( ㄱ ): 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에게 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 중개계약 ( ㄴ ): 중개의뢰인이 해당 중개대상물의 중개를 불특정 다수의 개업공인중개사에게 의뢰하고 먼저 거래를 성사시킨 개업공인중개사에게 보수를 지급하는 중개계약

  1. 1. ㄱ: 일반중개계약, ㄴ: 전속중개계약
  2. 2. ㄱ: 일반중개계약, ㄴ: 공동중개계약
  3. 3. ㄱ: 전속중개계약, ㄴ: 공동중개계약
  4. 4. ㄱ: 공동중개계약, ㄴ: 일반중개계약
  5. 5. ㄱ: 전속중개계약, ㄴ: 일반중개계약

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ은 특정 개업공인중개사 한 명에게만 한정해 의뢰하는 계약이므로 전속중개계약이다. 옳지 않다.
  2. ㄴ은 불특정 다수에게 의뢰하고 먼저 거래를 성사시킨 자에게 보수를 주는 계약이므로 일반중개계약이다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 집을 'A중개사 한 곳에만' 내놓아 다른 곳엔 못 맡기게 한 것이 전속중개계약이다.
  2. 같은 집을 여러 중개사무소에 내놓고 먼저 사 줄 사람을 데려온 곳에만 보수를 주면 일반중개계약이다.

  특정 중개사 한 명에게만 맡기는 ㄱ은 전속중개계약, 먼저 성사시킨 이에게 보수를 주는 ㄴ은 일반중개계약이므로, 정답은 5번이다.

• 8

  지방세기본법상 부동산 관련 조세 중 시·군세(광역시의 군세 포함)에 해당하는 것으로 옳게 묶인 것은?

  1. 1. 취득세, 지방소득세
  2. 2. 재산세, 지방소비세
  3. 3. 재산세, 지방소득세
  4. 4. 취득세, 등록면허세
  5. 5. 등록면허세, 지방소비세

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 취득세는 도세, 지방소득세는 시·군세에 속해 세목의 귀속이 서로 달라 시·군세만으로 묶이지 않으므로, 시·군세로 옳게 묶인 것이 아니다. 옳지 않다.
  2. 재산세는 시·군세이지만 지방소비세는 도·광역시세에 속해 귀속이 서로 달라 시·군세만으로 묶이지 않으므로, 시·군세로 옳게 묶인 것이 아니다. 옳지 않다.
  3. 재산세와 지방소득세는 모두 시·군세(광역시의 군세 포함)로 분류되어 귀속이 일치하므로, 시·군세로 옳게 묶인 항목에 해당한다. 옳다(정답).
  4. 취득세와 등록면허세는 모두 도세(광역시세)에 속하여 시·군세에 해당하지 않으므로, 이를 시·군세로 옳게 묶은 것으로 볼 수 없다. 옳지 않다.
  5. 등록면허세는 도세, 지방소비세는 도·광역시세에 속해 둘 다 시·군세가 아니므로, 이를 시·군세로 옳게 묶은 것으로 볼 수 없다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 집을 사며 낸 세금과 벌이에 붙는 지방세가 각각 어디로 가는지 갈라 적었다. 도와 시·군을 나눠 보았다. 취득세는 도세, 지방소득세는 시·군세라 둘을 시·군세로만 묶을 수 없다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 해마다 오는 재산세 고지서와 물건값에 붙는 지방세를 나란히 놓고 살폈다. 걷는 곳이 같은지 확인했다. 재산세는 시·군세지만 지방소비세는 도·광역시세라 시·군세 묶음이 아니다. 이 기준과 다르다.
  3. 보유세인 재산세와 소득 관련 지방소득세가 모두 시·군세이므로 보기3이 옳게 묶였다.
  4. 甲은 취득과 등기에 붙는 두 세금이 같은 곳으로 가는지 지방세 표를 찾아 읽었다. 도세인지 확인해 두었다. 취득세·등록면허세는 모두 도세라 시·군세 묶음이 아니다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 등기에 붙는 세금과 물건값에 붙는 지방세가 한 묶음이 되는지 따져 보았다. 걷는 주체를 각각 적었다. 둘 다 시나 군이 아니라 그 위 단위가 거두어 가고 있어, 한 줄로 묶을 자리가 없었다. 이 기준과 다르다.

  재산세와 지방소득세는 둘 다 시·군세로 분류되어 귀속이 일치하므로, 정답은 3번이다.

• 9

  외부효과에 관한 내용으로 ( )에 들어갈 것으로 옳은 것은? · 부동산의 특성 중에서 ( ㄱ )은 외부효과를 발생시킨다. · 부동산시장 참여자가 자신들의 행동이 초래하는 외부효과를 의사결정에서 감안하도록 만드는 과정을 외부효과의 ( ㄴ )라 한다.

  1. 1. ㄱ: 부동성, ㄴ: 유동화
  2. 2. ㄱ: 부동성, ㄴ: 내부화
  3. 3. ㄱ: 인접성, ㄴ: 유동화
  4. 4. ㄱ: 개별성, ㄴ: 내부화
  5. 5. ㄱ: 개별성, ㄴ: 유동화

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ에는 부동성이 들어간다. 위치가 고정돼 한 부동산의 이용이 이웃에 영향을 주는 외부효과를 일으키는 특성이다. 옳지 않다.
  2. ㄴ에는 내부화가 들어간다. 외부효과(남에게 주는 비용·편익)를 거래 당사자의 의사결정에 반영시키는 과정으로, 유동화가 아니다(정답).

  🧮 풀이

  1. 옆에 들어선 공장 소음을 옮겨 갈 수 없어 고스란히 떠안는 땅처럼, 위치가 고정된 데서(부동성) 외부효과가 생긴다.
  2. 매연 공장에 환경세를 물려 그 피해 비용을 스스로 부담하게 만들면 외부효과를 내부화한 것이다.

  위치가 고정된 부동성이 외부효과를 일으키고 이를 의사결정에 반영시키는 과정이 내부화이므로, 정답은 2번이다.

• 10

  빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업에 해당하지 않는 것은?

  1. 1. 빈집정비사업
  2. 2. 자율주택정비사업
  3. 3. 가로주택정비사업
  4. 4. 소규모재건축사업
  5. 5. 소규모재개발사업

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 빈집정비사업은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 별도의 사업으로 소규모주택정비사업에 해당하지 않는다. 옳지 않다(정답).
  2. 빈집정비사업과 달리 자율주택정비사업은 특례법이 정한 소규모주택정비사업의 유형에 포함되므로, 해당하지 않는 것이 아니라 해당한다. 옳다.
  3. 가로주택정비사업 역시 특례법상 소규모주택정비사업의 한 유형으로 열거되어 있어, 이 사업에 해당하는 것으로 본다. 옳다.
  4. 소규모재건축사업은 빈집 및 소규모주택 정비 특례법이 규정한 소규모주택정비사업의 한 유형에 포함되므로, 이 사업에 해당한다. 옳다.
  5. 소규모재개발사업 역시 빈집 및 소규모주택 정비 특례법이 정한 소규모주택정비사업의 한 유형으로 규정되어 있으므로, 이 사업에 해당한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 노후주택 정비사업을 조사하며, 빈집을 손보는 빈집정비사업은 자율주택정비사업 등 소규모주택정비사업과는 다른 별도의 사업 유형으로 법에 구분되어 있음을 확인했다.
  2. 甲은 집주인들이 조합 없이 스스로 손봐 고치는 사업이 어느 갈래에 드는지 알아보았다. 특례법 목록을 훑어 내려갔다. 집주인들이 스스로 고치는 자율주택정비사업은 소규모주택정비사업에 든다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 골목 하나를 통째로 묶어 손보는 사업이 목록에 들어 있는지 확인하려 했다. 구역 단위로 하는 것이 맞는지 물었다. 가로구역 단위로 하는 가로주택정비사업은 소규모주택정비사업에 든다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 몇 동 되지 않는 작은 단지를 헐고 다시 짓는 일이 어디에 드는지 물어보았다. 규모가 얼마인지 세어 적었다. 작은 단지를 다시 짓는 소규모재건축사업은 소규모주택정비사업에 든다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 좁은 자리를 다시 개발하는 사업도 같은 목록에 있는지 조문을 짚어 읽었다. 그 이름이 있는지 확인했다. 소규모재개발사업도 소규모주택정비사업에 든다. 이 기준에 해당한다.

  빈집정비사업은 빈집 및 소규모주택 정비 특례법상 소규모주택정비사업과는 별도의 사업 유형이므로, 정답은 1번이다.

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• 11

  감정평가에 관한 규칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
  2. 2. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
  3. 3. 감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
  4. 4. 감정평가법인등이 토지를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용해야 한다.
  5. 5. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 감정평가는 대상물건의 시장가치를 기준으로 결정하는 것이 원칙(시장가치기준 원칙)이므로, 이 보기는 규칙의 내용에 부합한다. 옳다.
  2. 감정평가는 기준시점의 현황인 이용상황과 공법상 제한 상태를 기준으로 하되 불법적·일시적 이용은 제외하므로, 이 보기는 규칙에 부합한다. 옳다.
  3. 감정평가는 대상물건마다 따로 하는 개별평가를 원칙으로 규정하고 있으므로, 이 보기는 규칙의 내용과 정확히 일치한다. 옳다.
  4. 감정평가규칙상 토지는 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하므로, 수익환원법을 적용해야 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분하여 평가할 수 있다는 구분평가의 예외가 인정되므로, 이 보기는 규칙에 부합한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 값을 매길 때 무엇을 바탕으로 삼는지가 규칙 첫머리에 적혀 있는지 찾아보았다. 기본이 되는 값을 확인했다. 감정평가액은 시장가치를 기준으로 정한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 창고로 쓰는 자리를 잠깐 주차장으로 쓰고 있었는데 어느 쪽으로 보는지 물었다. 불법인 자리도 함께 물었다. 평가는 기준시점의 이용상황(불법·일시적 이용 제외)과 공법상 제한 상태를 기준으로 한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 평가는 물건마다 개별로 해야 한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 땅값을 매기는 데 어느 방법이 첫째인지 알고 싶어 규칙을 펴 조문을 짚었다. 벌이로 매기는 길과 견주었다. 토지는 공시지가기준법으로 평가하는 것이 원칙이며, 수익환원법을 주된 방법으로 쓰지 않는다.
  5. 甲은 한 건물인데 아래층과 위층 값이 크게 다른 것을 보고 어찌하는지 물었다. 나눠 매길 수 있는지 확인했다. 하나의 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 구분해 평가할 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  감정평가규칙상 토지는 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하는데 이를 수익환원법이라 했으므로, 정답은 4번이다.

• 12

  다음 자료를 활용하여 원가법으로 평가한 대상건물의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) · 대상건물: 철근콘크리트구조, 다가구주택, 연면적 350㎡ · 기준시점: 2024.04.05. · 사용승인시점: 2013.06.16. · 사용승인시점의 적정한 신축공사비: 1,000,000원/㎡ · 건축비지수 - 기준시점: 115, 사용승인시점: 100 · 경제적 내용연수: 50년 · 감가수정방법: 정액법(만년감가기준) · 내용연수 만료시 잔존가치 없음

  1. 1. 313,000,000원
  2. 2. 322,000,000원
  3. 3. 342,000,000원
  4. 4. 350,000,000원
  5. 5. 352,000,000원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 재조달원가=연면적 350㎡×1,000,000원×시점수정(115/100)=402,500,000원. 경과연수 10년, 내용연수 50년, 정액법(만년감가) → 감가액=402,500,000×10/50=80,500,000원. 적산가액=402,500,000−80,500,000=322,000,000원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 재조달원가 산정
  2. 원가법은 기준시점에 대상을 다시 지을 때 드는 비용에서 출발하므로, 옛 공사비를 현재 물가로 환산한다.
  3. 사용승인시점 신축공사비 1,000,000원/㎡에 연면적 350㎡를 곱하고 건축비지수 비율로 시점수정한다.
  4. 350㎡ × 1,000,000원 × 115/100 → 402,500,000원.
  5. ↓
  6. ② 경과연수 확인
  7. 감가는 시간이 흐른 만큼 이뤄지므로 사용승인부터 기준시점까지 지난 햇수를 센다.
  8. 2013.06.16부터 2024.04.05까지 흘렀고, 만년감가라 1년 미만은 버려 경과연수는 10년으로 본다.
  9. 만년감가는 아직 채워지지 않은 해를 감가에서 빼고 온전히 지난 햇수만 세는 방식이다.
  10. ↓
  11. ③ 감가수정액 계산
  12. 잔존가치가 없는 정액법이라 재조달원가를 내용연수로 균등하게 나눠 매년 1/50씩 감가한다.
  13. 경과한 10년분을 한꺼번에 반영한다: 402,500,000 × 10/50 → 80,500,000원.
  14. ↓
  15. ④ 적산가액 확정
  16. 기준시점 재조달원가에서 누적 감가수정액을 빼면 대상건물의 현재 가액이 남는다.
  17. 시점수정한 원가에서 10년치 감가를 덜어낸다: 402,500,000 − 80,500,000 → 322,000,000원.

  시점수정된 재조달원가 402,500,000원에서 10년치 정액감가 80,500,000원을 빼면 대상건물의 적산가액은 322,000,000원이다.

• 13

  원가방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 원가법과 적산법은 원가방식에 해당한다. ㄴ. 재조달원가는 실제로 생산 또는 건설된 방법 여하에 불구하고 도급방식을 기준으로 산정한다. ㄷ. 대상부동산이 가지는 물리적 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해서 경제적 감가요인이 발생한다. ㄹ. 정액법, 정률법, 상환기금법은 대상부동산의 내용연수를 기준으로 하는 감가수정방법에 해당한다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄷ, ㄹ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  4. 4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 원가법은 가액을, 적산법은 임료를 구하는 방법으로 산정 대상은 서로 다르지만 둘 다 비용성(원가)에 근거해 값을 구하므로, 모두 원가방식에 해당한다. 옳다.
  2. 재조달원가는 실제로 어떤 방법으로 생산·건설되었는지와 무관하게 표준적인 도급방식을 기준으로 산정하므로, 해당 진술은 타당하다. 옳다.
  3. 부동성(지리적 위치의 고정성) 때문에 인근 환경이 변하면 대상부동산에 경제적 감가요인이 발생하므로, 해당 진술은 타당하다. 옳다.
  4. 정액법·정률법·상환기금법은 모두 대상부동산의 내용연수를 기준으로 감가액을 배분하는 감가수정방법이므로, 해당 진술은 타당하다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 가액을 구하는 원가법과 임료를 구하는 적산법은 모두 원가에 바탕을 둔 원가방식이다. ㄱ은 이 기준에 해당한다.
  2. 재조달원가는 실제로 어떻게 짓든 상관없이 도급을 준다고 보고 산정한다. ㄷ은 이 기준에 해당한다.
  3. 토지가 옮겨지지 않아(부동성) 주변 환경이 나빠지면 값이 떨어지는 경제적 감가가 생긴다. ㄹ은 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 낡아 줄어든 값을 셈하는 방법 이름 셋을 나란히 적어 놓고 무엇을 바탕 삼는지 보았다. 햇수를 쓰는지 짚었다. 정액법·정률법·상환기금법은 모두 대상의 내용연수를 기준으로 감가를 덜어 내는 감가수정방법이다. ㄴ은 이 기준에 해당한다.

  원가법·적산법이 원가방식에 속하고 재조달원가는 도급방식 기준, 부동성은 경제적 감가요인이라는 등의 진술이 모두 맞으므로, 정답은 5번이다.

• 14

  감정평가 실무기준상 수익방식에 관한 내용으로 옳은 것은?

  1. 1. 직접환원법은 복수기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
  2. 2. 수익가액이란 수익분석법에 따라 산정된 가액을 말한다.
  3. 3. 순수익은 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 가능총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
  4. 4. 직접환원법에서 사용할 환원율은 투자결합법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.
  5. 5. 할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 직접환원법은 단일기간의 순수익을 환원율로 나누어 가액을 구하는 방법이고, 복수기간을 다루는 것은 할인현금흐름분석법이므로 이 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 수익가액은 수익환원법으로 산정된 가액을 뜻하고, 수익분석법으로 산정되는 것은 임대료 성격의 수익임료이므로 이 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 순수익은 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정하며, 가능총수익에서 공실·대손을 뺀 것이 유효총수익이므로 가능총수익 기준이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 하며, 투자결합법을 원칙으로 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  5. 보유기간이 끝나고 되팔 때 받는 복귀가액은, 그다음 해에 벌어들일 것으로 예상되는 순수익을 최종환원율로 나눈 값에서 매도에 드는 비용을 뺀 나머지로 산정하므로 이 보기는 실무기준에 부합한다. 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 한 해 벌이만 가지고 값을 구하는 길이 있는지 실무기준에서 찾아 읽었다. 몇 해를 보는 길과 갈라 적었다. 직접환원법은 한 기간의 순수익을 환원율로 환원하는 방법이다. 복수기간이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 수익가액은 수익환원법으로 산정한 가액이다. 수익분석법으로 구한 값이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 순수익은 유효총수익에서 운영경비를 뺀 값이다. 가능총수익에서 뺀다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 그 비율을 실제 오간 거래에서 뽑는지 아니면 조각을 맞춰 만드는지 물었다. 어느 쪽이 첫째인지 확인했다. 직접환원법의 환원율은 시장추출법으로 구하는 것이 원칙이다. 투자결합법이 원칙이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 몇 해 갖고 있다 되팔 때 값을 어떻게 구하는지 실무기준을 펴 읽었다. 빼야 할 비용까지 적어 두었다. 복귀가액은 보유가 끝난 다음 해 순수익을 최종환원율로 나눠 구한 뒤 매도비용을 빼서 산정한다.

  복귀가액은 보유기간이 끝난 다음 해 예상 순수익을 최종환원율로 나눈 값에서 매도비용을 뺀 나머지로 산정하므로, 정답은 5번이다.

• 15

  부동산 가격의 제원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 부동산의 가격이 대체·경쟁관계에 있는 유사한 부동산의 영향을 받아 형성되는 것은 대체의 원칙에 해당된다.
  2. 2. 부동산의 가격이 경쟁을 통해 초과이윤이 없어지고 적합한 가격이 형성되는 것은 경쟁의 원칙에 해당된다.
  3. 3. 부동산의 가격이 부동산을 구성하고 있는 각 요소가 기여하는 정도에 영향을 받아 형성되는 것은 기여의 원칙에 해당된다.
  4. 4. 부동산의 가격이 내부적인 요인에 의하여 긍정적 또는 부정적 영향을 받아 형성되는 것은 적합의 원칙에 해당된다.
  5. 5. 부동산 가격의 제원칙은 최유효이용의 원칙을 상위원칙으로 하나의 체계를 형성하고 있다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 대체의 원칙은 효용이 비슷한 다른 부동산으로 대신할 수 있어 그 대체가격을 기준으로 값이 정해진다는 원리이므로, 유사 부동산의 영향을 받는다는 판단이 성립한다. 옳다.
  2. 초과이윤은 경쟁을 유발하고 그 경쟁이 다시 초과이윤을 소멸시켜 적정 가격이 형성되며, 이는 경쟁의 원칙이 설명하는 바와 일치한다. 옳다.
  3. 기여의 원칙은 부동산 전체 가치를 각 구성부분이 전체 수익에 보태는 몫의 합으로 파악하는 원리여서, 각 요소의 기여도가 값에 반영된다는 서술은 타당하다. 옳다.
  4. 부동산 가격이 내부 구성요소의 결합·균형에 영향을 받아 형성되는 것은 균형의 원칙이며, 적합의 원칙(외부 환경과의 적합)이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 여러 가격원칙들은 서로 따로 노는 것이 아니라, 대상 부동산을 가장 효율적으로 쓰는 방안을 기준으로 삼아 유기적으로 얽혀 있는 하나의 틀 안에서 작동하므로 이 보기는 타당하다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 옆 동네 비슷한 집값이 오르자 제 집값도 따라 오르는 것을 보았다. 왜 그런지 원칙 이름을 찾아보았다. 값이 대체·경쟁관계의 비슷한 부동산에 영향을 받아 형성되는 것은 대체의 원칙이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 한 자리에서 잘된다는 소문이 돌자 같은 가게가 여럿 들어서는 것을 지켜보았다. 남던 이문이 어찌 됐는지 보았다. 경쟁으로 초과이윤이 사라져 적정 가격이 형성되는 것은 경쟁의 원칙이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 마당을 넓힌 만큼 값이 얼마나 올랐는지 견적서 두 장을 견주어 보았다. 보탠 몫이 값에 비치는지 따졌다. 값이 각 구성요소의 기여도에 영향을 받아 정해지는 것은 기여의 원칙이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 감정평가 강의를 들으며, 건물 내부 구성요소들이 서로 균형을 이루어 값에 영향을 주는 현상은 균형의 원칙이고, 외부 환경과 어울리는 것은 적합의 원칙이라고 구분해 정리했다.
  5. 甲은 여러 원칙이 따로 노는 것인지 하나로 이어지는 것인지 정리해 보려 했다. 맨 위에 무엇이 오는지 짚었다. 가격 제원칙은 최유효이용의 원칙을 맨 위에 두고 하나의 체계를 이룬다. 이 기준에 해당한다.

  부동산이 내부 구성요소의 결합·균형에 영향을 받는 것은 균형의 원칙인데 이를 적합의 원칙이라 했으므로, 정답은 4번이다.

• 16

  감정평가에 관한 규칙상 주된 평가방법으로 수익환원법을 적용해야 하는 것은 모두 몇 개인가? · 광업재단 · 상표권 · 영업권 · 특허권 · 전용측선이용권 · 과수원

  1. 1. 2개
  2. 2. 3개
  3. 3. 4개
  4. 4. 5개
  5. 5. 6개

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 광업재단·상표권·영업권·특허권·전용측선이용권은 수익환원법을 주된 방법으로 적용하고 과수원만 거래사례비교법 대상이므로, 수익환원법 적용 대상은 5개이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 감정평가 대상 여섯 가지를 두고 어느 방법을 쓸지 가르는데, 과수원 하나만 거래사례를 견주는 쪽으로 빠지고 나머지 무형·특수 권리들은 모두 수익을 환원하는 방법으로 몰려 그 대상이 다섯으로 정리된다.

  광업재단·상표권·영업권·특허권·전용측선이용권 5개가 수익환원법을 주된 방법으로 적용받으므로 정답은 5개이다.

• 17

  감정평가의 지역분석에 관한 내용으로 옳은 것은?

  1. 1. 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
  2. 2. 유사지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  3. 3. 동일수급권이란 대상부동산과 수요·공급 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치지 않는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다.
  4. 4. 지역분석은 대상지역 내 토지의 최유효이용 및 대상부동산의 가격을 판정하는 것이다.
  5. 5. 지역분석은 개별분석 이후에 실시하는 것이 일반적이다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 대상 부동산이 자리한 곳과 비슷한 쓰임새를 지니고, 그 지역에서만 통하는 공통 여건(지역요인)을 함께 나누는 범위를 인근지역이라 부르므로, 이 보기의 정의는 지역분석 개념에 부합한다. 옳다(정답).
  2. 유사지역은 대상부동산이 속하지 않은 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역이므로, 대상부동산이 속한 지역이라는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 동일수급권은 대상부동산과 수요·공급 관계가 성립해 가치 형성에 서로 영향을 미치는 권역이므로, 영향을 미치지 않는다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  4. 지역분석은 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것이며, 최유효이용과 구체적 가격 판정은 개별분석이므로 보기 서술이 틀리다. 옳지 않다.
  5. 지역분석은 표준적 이용과 가격수준을 먼저 파악하기 위해 개별분석에 선행하여 실시하므로, 개별분석 이후에 한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 인근지역은 대상 부동산이 실제로 속해 있고 이용이 비슷하며 지역요인을 함께 받는 지역이다.
  2. 유사지역은 대상이 속하지 않으면서 인근지역과 특성이 비슷한 지역이다. 대상이 속한 지역이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 동일수급권은 대상과 수요·공급이 얽혀 서로 값에 영향을 주는 권역이다. 영향을 안 준다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 동네 전체의 쓰임과 값 수준을 보는 일과 그 집 하나를 보는 일을 갈라 적었다. 어느 쪽이 어느 이름인지 확인했다. 지역분석은 표준적 이용과 가격수준을 판정하고, 최유효이용·구체적 가격은 개별분석이 한다. 이를 뒤바꾼 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 지역분석은 개별분석보다 먼저 한다. 개별분석 뒤에 한다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  대상 부동산이 자리한 곳과 쓰임새가 비슷하고 지역요인을 함께 나누는 범위를 인근지역이라 부르므로, 정답은 1번이다.

• 18

  토지와 건물로 구성된 대상건물의 연간 감가율(자본회수율)은? (단, 주어진 조건에 한함) · 거래가격: 20억원 · 순영업소득: 연 1억 8천만원 · 가격구성비: 토지 80%, 건물 20% · 토지환원율, 건물상각후환원율: 각 연 8%

  1. 1. 4%
  2. 2. 5%
  3. 3. 6%
  4. 4. 7%
  5. 5. 8%

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 종합환원율=순영업소득(NOI)/거래가격=1.8억/20억=9%. 물리적 투자결합법으로 9%=토지 0.8×8%+건물 0.2×(상각후 8%+감가율)을 풀면 감가율(자본회수율)=5%이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 종합환원율 구하기
  2. 종합환원율은 순영업소득을 부동산가격으로 나눈 값이다.
  3. 순영업소득 1억 8천만원 ÷ 거래가격 20억원 → 종합환원율 9%.
  4. ↓
  5. ② 투자결합법 식 세우기
  6. 물리적 투자결합법은 종합환원율을 토지·건물 구성비로 가중평균한 것으로 본다.
  7. 토지몫 0.8×8%와 건물몫 0.2×(상각후환원율 8% + 감가율)의 합이 종합환원율과 같다.
  8. 9% = 0.8×8% + 0.2×(0.08 + 감가율).
  9. ↓
  10. ③ 건물몫 분리하기
  11. 좌변 9%에서 토지몫 6.4%를 먼저 뺀다.
  12. 9% − 6.4% → 건물 부분은 2.6%이고, 이를 구성비 0.2로 나눈다.
  13. 2.6% ÷ 0.2 → 8% + 감가율 = 13%.
  14. ↓
  15. ④ 감가율 확정하기
  16. 건물환원율 13%는 상각후환원율에 자본회수율(감가율)을 더한 값이다.
  17. 13% − 8% → 자본회수율인 감가율은 5%이다.

  종합환원율 9%를 물리적 투자결합법으로 분해하면 건물의 연간 감가율(자본회수율)은 5%이다.

• 19

  토지의 특성과 감정평가에 관한 내용이다. ( )에 들어갈 것으로 옳은 것은? · ( ㄱ )은 장래편익의 현재가치로 평가하게 한다. · ( ㄴ )은 원가방식의 평가를 어렵게 한다. · ( ㄷ )은 개별요인의 분석과 사정보정을 필요하게 한다.

  1. 1. ㄱ: 영속성, ㄴ: 부증성, ㄷ: 개별성
  2. 2. ㄱ: 개별성, ㄴ: 영속성, ㄷ: 부동성
  3. 3. ㄱ: 영속성, ㄴ: 개별성, ㄷ: 부증성
  4. 4. ㄱ: 부증성, ㄴ: 영속성, ㄷ: 개별성
  5. 5. ㄱ: 영속성, ㄴ: 개별성, ㄷ: 부동성

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ에는 영속성이 들어간다. 토지는 닳아 없어지지 않아 장래 편익을 현재가치로 환산해(수익방식) 평가하게 한다. 옳다(정답).
  2. ㄴ에는 부증성이 들어간다. 토지는 새로 만들어 늘릴 수 없어 재조달원가가 없으니 원가방식 적용을 어렵게 한다. 옳지 않다.
  3. ㄷ에는 개별성이 들어간다. 토지마다 모양·위치가 달라 개별요인 분석과 사례의 사정보정을 필요하게 한다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 땅은 100년이 지나도 닳지 않아(영속성) 두고두고 거둘 수익으로 값을 매긴다.
  2. 땅은 공장에서 더 찍어낼 수 없어(부증성) 만드는 데 든 비용을 따지기 어렵다.
  3. 같은 동네라도 향·도로 접한 면이 제각각이라(개별성) 땅마다 따로 따진다.

  장래편익을 현재가치로 평가하게 하는 영속성, 원가방식을 어렵게 하는 부증성, 개별요인 분석을 필요하게 하는 개별성 순으로 들어가므로, 정답은 1번이다.

• 20

  대상물건에 관한 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 700제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
  2. 2. 주택으로 쓰는 층수가 3개 층으로 15세대가 거주할 수 있고 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600제곱미터인 1개 동이며 구분소유가 아닌 건물의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
  3. 3. 주택으로 쓰는 층수가 6개 층인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 거래사례비교법으로 하는 것을 원칙으로 한다.
  4. 4. 주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 500제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
  5. 5. 구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별·위치별 효용요인을 반영하여야 한다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 구분소유 건물처럼 한 덩어리로 평가한 금액이라도 필요하다면 땅값과 건물값의 몫을 합리적으로 나눠 각각 얼마인지 표시하는 것이 허용되므로, 이 보기는 감정평가방법에 부합한다. 옳다.
  2. 구분소유가 아닌 건물(다가구주택 등)은 토지와 건물을 개별로 평가하며 토지·건물 일괄평가가 원칙이 아니다. 옳지 않다(정답).
  3. 구분소유 부동산은 거래사례가 풍부하여 거래사례비교법으로 평가하는 것을 원칙으로 하므로, 이 보기는 감정평가방법에 부합한다. 옳다.
  4. 구분소유 부동산은 토지와 건물이 일체로 거래되므로 이를 일괄하여 평가하는 것을 원칙으로 하며, 이 보기는 감정평가방법에 부합한다. 옳다.
  5. 구분소유 부동산은 층과 위치에 따라 효용이 달라지므로 층별·위치별 효용요인을 반영하여야 하며, 이 보기는 감정평가방법에 부합한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 네 층짜리 건물의 한 채를 사면서 땅값과 건물값을 나눠 적을 수 있는지 물었다. 나눌 근거가 있는지 확인했다. 층수 4개 층 구분소유 부동산의 감정평가액은 합리적 기준으로 토지가액·건물가액을 나눠 표시할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 한 사람 이름으로 된 다가구주택은 어떻게 값을 매기는지 알고 싶었다. 묶어 보는지 따로 보는지 물었다. 다가구주택처럼 구분소유가 아닌 건물은 토지와 건물을 각각 평가하며 일괄평가가 원칙이 아니다. 일괄평가가 원칙이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 아파트 한 채의 값을 매길 때 어느 방법을 첫째로 삼는지 규칙에서 찾아 읽었다. 오간 거래를 쓰는지 확인했다. 구분소유 부동산은 거래사례비교법으로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 아파트는 땅과 건물을 따로 떼어 값을 매기는지 아니면 한 덩어리로 보는지 물었다. 원칙이 어느 쪽인지 짚었다. 구분소유 부동산은 토지와 건물을 하나로 묶어 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 같은 단지에서도 층과 방향에 따라 값이 다른 것을 표로 옮겨 적어 보았다. 그것을 값에 담는지 물었다. 구분소유 부동산을 평가할 때는 층별·위치별로 다른 효용요인을 반영해야 한다. 이 기준에 해당한다.

  다가구주택 같은 비구분소유 건물은 토지와 건물을 각각 평가하는데 이를 일괄평가가 원칙이라 했으므로, 정답은 2번이다.

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• 21

  X 노선 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 만약 부동산 시장이 할당효율적이라면 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는? (단, 제시된 가격은 개발정보의 실현 여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에 한함) · X 노선 신역사 예정지 인근에 일단의 A 토지가 있다. · 1년 후 도심에 X 노선 신역사가 들어설 확률이 60%로 알려져 있다. · 1년 후 도심에 X 노선 신역사가 들어서면 A 토지의 가격은 5억 5,000만원, 신역사가 들어서지 않으면 2억 7,500만원으로 예상된다. · 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

  1. 1. 5천만원
  2. 2. 1억원
  3. 3. 1억 5천만원
  4. 4. 2억원
  5. 5. 2억 5천만원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 신역사가 확실히 들어설 때 현재가치=5.5억/1.1=5억, 불확실할 때 기대 현재가치=(0.6×5.5억+0.4×2.75억)/1.1=4억. 정보의 현재가치=5억−4억=1억원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 확실할 때 현재가치 구하기
  2. 신역사가 확실히 들어선다면 1년 후 가격은 확정 5.5억원이다.
  3. 이를 요구수익률 10%로 할인한다: 5.5억 ÷ 1.1 → 5억원.
  4. ↓
  5. ② 불확실할 때 기대 현재가치 구하기
  6. 현재는 들어설 확률 60%와 안 들어설 확률 40%가 섞여 있어 기대 미래가치를 먼저 만든다.
  7. 0.6×5.5억 + 0.4×2.75억 → 기대 미래가치 4.4억원.
  8. 같은 할인율로 현가화한다: 4.4억 ÷ 1.1 → 4억원.
  9. ↓
  10. ③ 정보의 현재가치 확정하기
  11. 할당효율적 시장에서 투자자는 정보로 얻는 초과이익만큼만 정보비용을 지불한다.
  12. 확실할 때 5억에서 불확실할 때 4억을 뺀다: 5억 − 4억 → 1억원.
  13. 미래가치 차이 1.1억이 아니라 각각 현가화한 뒤의 차이가 정보비용의 현재가치이다.

  확실할 때 현재가치 5억원과 불확실할 때 4억원의 차이인 1억원이 투자자가 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치다.

• 22

  부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선을 가정하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 단기적으로 가격이 상승해도 부동산의 공급량이 크게 증가할 수 없기 때문에 공급이 비탄력적이다.
  2. 2. 부동산의 공급량은 주어진 가격 수준에서 일정기간에 판매하고자 하는 최대수량이다.
  3. 3. 용도전환 및 개발이 가능한 장기에는 공급의 탄력성이 커진다.
  4. 4. 부동산의 수요량은 구매능력을 갖춘 수요자들이 구매하려는 수량이므로 유효수요를 의미한다.
  5. 5. 공급의 가격탄력성이 작을수록 수요변화시 균형가격의 변동폭은 작지만 균형거래량의 변동폭은 크다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 단기에는 생산·건설에 시간이 걸려 가격이 올라도 공급량을 크게 늘릴 수 없으므로 공급이 비탄력적이며, 이 설명은 타당하다. 옳다.
  2. 공급량은 주어진 가격 수준에서 일정기간에 판매하고자 하는 최대수량을 뜻하므로, 이 정의는 공급 개념과 정확히 일치한다. 옳다.
  3. 장기에는 용도전환이나 신규개발을 통해 공급량을 가격 변화에 맞춰 조절할 여지가 커지므로, 공급의 가격탄력성이 커진다. 옳다.
  4. 수요량은 구매력을 갖춘 수요자가 실제로 구매하려는 수량, 즉 유효수요를 의미하므로, 이 설명은 수요 개념과 정확히 일치한다. 옳다.
  5. 공급의 가격탄력성이 작을수록 수요 변화 시 균형가격 변동폭은 커지고 균형거래량 변동폭은 작아지므로, 반대로 서술한 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲이 부동산 시장 사례를 검토해 보니, 값이 올라도 건물은 하루아침에 새로 지어 낼 수 없어 단기에는 공급량이 좀처럼 늘지 않으므로, 甲은 이 시기의 공급이 가격 변화에 둔감한 비탄력적인 모습을 띤다고 파악한다.
  2. 甲은 어떤 값에서 몇 채까지 내놓을 생각인지 집주인들에게 한 달 동안 물어 모았다. 그 수가 무엇을 뜻하는지 짚었다. 공급량은 주어진 가격에서 일정 기간에 팔려는 최대수량이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 지금은 방이 안 늘어도 몇 해 뒤에는 어찌 되는지 그 동네를 두고 물어보았다. 짧게와 길게로 나눠 보았다. 용도전환·개발이 가능한 장기에는 부동산 공급의 탄력성이 커진다. 시간이 지나면 甲 지역에도 새 공급이 늘 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 수요량은 살 능력을 갖춘 사람이 사려는 수량이라 유효수요를 뜻한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 부동산 시장 그래프를 그려보며, 공급이 비탄력적일수록 수요 변화에 균형가격은 크게 출렁이고 균형거래량은 오히려 작게 움직인다는 사실을 확인했다.

  공급 곡선이 값에 둔감할수록 수요가 흔들릴 때 값은 크게, 거래량은 작게 움직이는데 이를 거꾸로 적었으므로, 정답은 5번이다.

• 23

  다음 중 유량(flow)의 경제변수가 아닌 것은?

  1. 1. 소득
  2. 2. 수출
  3. 3. 재산
  4. 4. 소비
  5. 5. 투자

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 소득은 한 시점의 잔액이 아니라 한 달·한 해처럼 일정 기간에 걸쳐 벌어들인 흐름으로 측정되므로, 유량 변수이다. 옳다.
  2. 수출도 일정 기간에 걸쳐 내보낸 물량·금액의 흐름으로 집계되므로, 특정 시점의 저량이 아니라 유량 변수이다. 옳다.
  3. 재산은 일정 시점에 그 크기가 측정되는 저량(stock) 변수로, 일정 기간에 걸쳐 측정되는 유량(flow) 변수에는 해당하지 않는다. 옳지 않다(정답).
  4. 소비 역시 일정 기간에 걸쳐 쓴 지출의 흐름으로 측정되므로, 한 시점에 재는 저량이 아니라 유량 변수이다. 옳다.
  5. 투자도 일정 기간에 걸쳐 새로 이루어진 자본 형성의 흐름으로 측정되므로, 특정 시점의 저량이 아니라 유량 변수이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 소득은 일정 기간에 걸쳐 재는 유량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 지난 한 해 나라 밖으로 나간 물량이 얼마인지 통계표에서 찾아 적었다. 기간이 붙는 수인지 확인했다. 수출은 일정 기간에 재는 유량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 가계 재무상담을 하며, 특정 시점 현재 보유한 재산의 크기를 저량으로 파악하고 소득처럼 기간에 걸쳐 흐르는 유량과는 성격이 다르다고 설명했다.
  4. 甲은 지난 한 달 동안 집에서 쓴 돈이 모두 얼마인지 가계부를 첫 줄부터 더해 보았다. 어느 시점이 아니라 기간을 두고 재는 수인지 물었다. 소비는 일정 기간에 재는 유량 변수다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 올해 새로 지은 건물에 들어간 돈이 얼마인지 자료를 모아 더해 보았다. 어느 갈래 수인지 짚어 보았다. 한 해 동안 쌓여 나온 금액이라 어느 한 시점이 아니라 흘러간 기간을 두고 잰 수였다. 이 기준에 해당한다.

  재산은 일정 기간이 아니라 특정 시점에 그 크기를 재는 저량 변수라 유량으로 볼 수 없으므로, 정답은 3번이다.

• 24

  부동산 증권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 채권을 표시하는 증권으로 원리금수취권과 주택저당에 대한 채권을 모두 투자자에게 이전하는 증권이다. ㄴ. MBB(Mortgage-Backed Bond)는 모기지 풀(Pool)에서 발생하는 현금흐름으로 채권의 원리금이 지급되고, 모기지 풀의 현금흐름으로 채권의 원리금 지급이 안될 경우 발행자가 초과부담을 제공하는 채권이다. ㄷ. CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 원금과 조기상환대금을 받아갈 순서를 정한 증권으로 증권별로 만기가 일치하도록 만든 자동이체형 증권이다. ㄹ. MPTB(Mortgage Pay-Through Bond)는 채권으로 발행자의 대차대조표에 부채로 표시된다. ㅁ. 금융기관은 MBS(Mortgage-Backed Securities)를 통해 자기자본비율(BIS)을 높일 수 있다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  2. 2. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  3. 3. ㄱ, ㄷ, ㅁ
  4. 4. ㄴ, ㄹ, ㅁ
  5. 5. ㄷ, ㄹ, ㅁ

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. MPTS(저당이체증권)는 채권이 아니라 지분형(자동이체) 증권으로, 원리금수취권과 저당권을 모두 투자자에게 이전한다(채권을 표시하는 증권이 아님). 옳지 않다.
  2. MBB(저당담보부채권)는 발행자가 저당채권을 보유한 채 발행하는 채권으로, 풀의 현금흐름이 부족하면 발행자가 초과부담(초과담보)을 제공한다. 옳다.
  3. CMO(다계층저당증권)는 트랜치별로 만기와 조기상환 순서를 달리하는 증권으로 증권별 만기가 일치하지 않는다(만기 다양화). 옳지 않다.
  4. MPTB(저당대체채권, Mortgage Pay-Through Bond)는 채권형 증권이어서 발행자가 상환의무를 지므로, 발행자의 대차대조표에 부채로 계상된다. 옳다.
  5. 금융기관은 보유 저당채권을 MBS(주택저당증권)로 유동화해 위험가중자산을 줄여 자기자본비율(BIS)을 높일 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 어떤 증권을 사면 빚 문서를 쥐는 것인지 조각을 나눠 갖는 것인지 궁금해졌다. 파는 쪽이 준 설명서를 꺼내 읽었다. 설명서에는 이자를 받을 권리도 담보를 잡을 권리도 산 사람 쪽으로 넘어간다고 적혀 있었다. 빌려준 돈을 적어 둔 종이가 아니었다. ㄱ은 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 저당을 쥔 채로 파는 증권에서 돈이 모자라면 누가 메우는지 물어보았다. 담보를 더 대는지 확인했다. MBB(저당담보부채권)는 발행자가 저당채권을 쥔 채 발행하고, 풀의 현금흐름이 모자라면 발행자가 초과담보를 대 준다. ㄴ은 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 층마다 갚는 차례가 다른 증권에서 만기가 다 같은지 표를 보고 따졌다. 층마다 끝나는 때를 적었다. CMO(다계층저당증권)는 트랜치마다 만기와 조기상환 순서를 달리해 만기가 서로 다르다. 만기가 일치한다고 한 ㄷ은 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 채권으로 낸 증권이 파는 쪽 장부에 어떻게 남는지 회계 담당자에게 물었다. 빚으로 잡히는지 확인했다. MPTB(혼합형 채권)는 채권형이라 발행자의 대차대조표에 부채로 잡힌다. ㄹ은 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 은행이 쥐고 있던 대출채권을 증권으로 바꿔 파는 까닭이 무엇인지 물었다. 자기자본비율 표를 함께 보았다. 위험하게 잡히던 자산이 장부에서 빠지자 그 비율이 올라가 있었다. 이 기준에 해당한다.

  MBB는 발행자가 초과담보를 제공하는 채권, MPTB는 발행자 장부에 부채로 잡히는 채권이며 MBS 유동화로 BIS비율을 높일 수 있으므로, 정답은 4번이다.

• 25

  프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 사업주의 대차대조표에 부채로 표시되어 사업주의 부채비율에 영향을 미친다.
  2. 2. 프로젝트 자체의 수익성과 향후 현금흐름을 기초로 개발에 필요한 자금을 조달한다.
  3. 3. 대출기관은 시행사에게 원리금상환을 요구하고, 시행사가 원리금을 상환하지 못하면 책임준공의 의무가 있는 시공사에게 채무상환을 요구할 수 있다.
  4. 4. 금융기관은 부동산개발사업의 사업주와 자금공여 계약을 체결한다.
  5. 5. 프로젝트 파이낸싱의 구조는 비소구금융이 원칙이나, 제한적 소구금융의 경우도 있다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 프로젝트 파이낸싱은 사업주의 대차대조표에 부채로 표시되지 않는 부외금융이 특징이므로, 부채로 표시되어 부채비율에 영향을 미친다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 프로젝트 파이낸싱은 사업주의 신용이나 담보가 아니라 사업 자체가 앞으로 벌어들일 현금흐름과 수익성을 상환 재원으로 삼아 돈을 빌리는 방식이므로 이 정의는 타당하다. 옳다.
  3. 대출기관은 시행사에 원리금 상환을 요구하고, 미상환 시 책임준공 의무가 있는 시공사에 채무상환을 요구할 수 있다. 옳다.
  4. PF에서는 금융기관이 개발사업을 이끄는 사업주(시행사)와 대출약정을 맺어 자금을 대주는 구조이므로, 자금공여 계약의 상대방을 사업주로 본 서술은 맞다. 옳다.
  5. PF는 사업주에게 채무상환책임을 묻지 않는 비소구금융이 기본이나, 실무에서는 일정 범위에서만 책임을 지우는 제한적 소구 형태로 설계되기도 한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 특수목적법인을 세워 개발자금을 조달했더니, 그 채무는 사업주인 甲의 재무제표에는 나타나지 않아 부채비율도 그대로 유지됐다.
  2. PF는 그 사업 자체의 수익성과 미래 현금흐름을 바탕으로 개발자금을 조달한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 일이 어그러지면 은행이 누구에게 차례로 손을 벌리는지 알고 싶었다. 계약서 뒷장을 한 줄씩 넘겨 보았다. 먼저 사업을 벌인 회사에 갚으라 하고, 그래도 안 되면 끝까지 지어 놓겠다고 약속한 건설사에까지 갈 수 있었다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 돈을 대주기로 한 약정에 누구 이름과 도장이 들어가는지 서류를 살펴보았다. 사업주 쪽을 짚어 보았다. 금융기관은 개발사업의 사업주와 자금공여 계약을 맺는다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 이 방식이 사업주에게 끝까지 갚으라 못 하는 것인지 예외가 있는지 물었다. 계약마다 다른지 확인했다. PF는 비소구금융이 원칙이지만 제한적 소구금융인 경우도 있다. 이 기준에 해당한다.

  PF로 빌린 돈은 그 사업을 벌인 회사의 장부에 빚으로 남지 않는 부외금융인데 이를 남는다고 했으므로, 정답은 1번이다.

• 26

  다음의 조건을 가진 오피스텔의 대부비율(LTV)은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) · 순영업소득: 4천만원 · 매매가격: 4억원 · 부채감당률: 2 · 저당상수: 0.1

  1. 1. 20%
  2. 2. 30%
  3. 3. 40%
  4. 4. 50%
  5. 5. 60%

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 부채감당률=순영업소득(NOI)/부채서비스액 → 부채서비스액=4,000만/2=2,000만원. 대출액=부채서비스액/저당상수=2,000만/0.1=2억원. LTV=대출액/매매가격=2억/4억=50%이다. 약어는 LTV(담보인정비율)를 뜻한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 부채서비스액 역산하기
  2. 부채감당률(DCR)은 순영업소득을 연간 부채서비스액으로 나눈 값이다.
  3. 식을 뒤집어 계산한다: 순영업소득 4,000만원 ÷ 부채감당률 2 → 부채서비스액 2,000만원.
  4. ↓
  5. ② 대출액 구하기
  6. 부채서비스액은 대출원금에 저당상수를 곱한 값이므로 저당상수로 나누면 원금이 나온다.
  7. 2,000만원 ÷ 저당상수 0.1 → 대출액 2억원.
  8. ↓
  9. ③ 대부비율 확정하기
  10. LTV(담보인정비율)는 대출액을 부동산가격으로 나눈 비율이다.
  11. 대출액 2억원 ÷ 매매가격 4억원 → LTV는 50%이다.

  대출액 2억원을 매매가격 4억원으로 나눈 대부비율(LTV, 담보인정비율)은 50%이다.

• 27

  아파트시장의 균형가격과 균형거래량에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 완전탄력적과 완전비탄력적 조건이 없는 경우는 수요와 공급의 법칙에 따르며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
  2. 2. 균형상태인 아파트시장에서 건축원자재의 가격이 상승하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
  3. 3. 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
  4. 4. 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 변하지 않는다.
  5. 5. 공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 클 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가하므로, 균형가격이 하락한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 건축원자재 가격 상승은 공급곡선을 좌측으로 이동시켜 공급을 감소시키므로, 균형가격은 오르고 균형거래량은 줄어든다. 옳다.
  3. 공급이 완전탄력적이면 공급곡선이 수평이므로, 수요가 증가해도 균형가격은 그대로이고 균형거래량만 늘어난다. 옳다.
  4. 공급이 완전비탄력적이면 공급곡선이 수직이므로, 수요가 증가하면 균형가격만 오르고 균형거래량은 변하지 않는다. 옳다.
  5. 공급 감소폭이 수요 감소폭보다 크면 가격을 올리는 효과가 우세하여, 균형가격은 오르고 균형거래량은 감소한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 이사철 인기 학군 아파트 단지에서 매수 문의가 쏟아지는 것을 보고, 공급물량이 그만큼 늘지 못해 시세가 오르면서 거래 건수도 함께 늘어난 것을 확인했다.
  2. 건축원자재값이 올라 공급이 줄면 균형가격은 오르고 균형거래량은 준다. 이 기준에 해당한다.
  3. 공급이 완전탄력적(수평)이면 수요가 늘어도 가격은 그대로이고 거래량만 는다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 새로 지을 땅이 없어 물량이 꿈쩍 않는 동네에 사람이 몰리는 것을 보았다. 값과 거래 건수를 함께 적었다. 사려는 줄은 길어졌는데 내놓는 집은 한 채도 늘지 않아 값만 치솟았고, 손바뀜 건수는 지난달 그대로였다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 내놓는 집이 줄어든 폭이 사려는 사람이 줄어든 폭보다 큰 달을 표에서 찾았다. 값과 건수가 어찌 됐는지 보았다. 공급 감소폭이 수요 감소폭보다 크면 균형가격은 오르고 거래량은 준다. 이 기준에 해당한다.

  수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 크면 균형가격은 상승하고 균형거래량도 느는데 이를 가격이 내린다고 했으므로, 정답은 1번이다.

• 28

  부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 최저자본금준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
  2. 2. 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.
  3. 3. 부동산투자회사는 부동산 등 자산의 운용에 관하여 회계처리를 할 때에는 금융감독원이 정하는 회계처리기준에 따라야 한다.
  4. 4. 부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 하여서는 아니 된다.
  5. 5. 위탁관리 부동산투자회사란 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사를 말한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 자기관리 회사는 임직원을 직접 두고 스스로 자산을 운용하는 실체회사여서, 위탁관리형(50억원)보다 많은 70억원 이상의 최저자본금이 요구된다. 옳다.
  2. 준비기간이 끝난 후 매 분기 말 총자산의 80% 이상을 부동산·부동산 관련 증권·현금으로, 그중 70% 이상은 부동산으로 구성하여야 한다. 옳다.
  3. 부동산투자회사의 회계처리는 금융위원회가 정하는 회계처리기준에 따라야 하므로, 금융감독원이 정한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 회사 업무에 전념하지 않고 겸직·겸업을 하면 이해가 충돌할 위험이 커지므로, 법은 상근 임원이 다른 곳에서 상근직을 겸하거나 별도 사업을 벌이는 것을 금지하고 있어 이 보기는 법령에 부합한다. 옳다.
  5. 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 외부의 자산관리회사에 위탁하는 회사를 말하므로, 이 보기의 정의는 법령과 일치한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 스스로 굴리는 회사가 준비기간을 지나면 밑천을 얼마나 갖춰야 하는지 조문을 찾았다. 액수에 밑줄을 그었다. 준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이어야 한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 그 회사가 무엇을 얼마나 들고 있어야 하는지 석 달마다 검사받는다는 말을 들었다. 무엇을 재는 검사인지 찾아보았다. 가진 것의 열에 여덟은 땅·건물이나 그와 얽힌 증권이나 현금이어야 하고, 그 가운데 열에 일곱은 땅·건물이어야 했다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 리츠의 이번 분기 결산보고서를 준비하며, 금융위원회가 고시한 회계처리기준에 맞춰 부동산 운용 내역을 정리해 감사인에게 제출했다.
  4. 甲은 그 회사 임원이 다른 회사 일도 겸할 수 있는지 궁금해 법을 펴 읽었다. 막혀 있는지 확인해 두었다. 부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 해서는 안 된다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 굴리는 일을 통째로 다른 회사에 맡기는 갈래가 있는지 알아보았다. 그 이름이 무엇인지 적어 두었다. 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 맡기는 회사다. 이 기준에 해당한다.

  부동산투자회사의 회계처리는 금융위원회가 정하는 기준을 따르는데 이를 금융감독원이 정한다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 29

  아파트시장에서 아파트의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함) · 아파트 가격의 하락 · 대체 주택 가격의 상승 · 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 · 가구수 증가 · 모기지 대출(mortgage loan) 금리의 상승 · 수요자의 실질 소득 감소 · 부채감당률(DCR) 규제 강화

  1. 1. 2개
  2. 2. 3개
  3. 3. 4개
  4. 4. 5개
  5. 5. 6개

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요곡선을 우측으로 이동시키는 요인은 대체주택 가격 상승, DSR 규제 완화, 가구수 증가로 3개이다. 약어는 DSR(총부채원리금상환비율)를 뜻한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 아파트 시장을 살피며 값 자체가 아닌 다른 사정으로 수요가 불어나는 경우를 골랐더니, 대체주택 가격 상승과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 완화, 가구수 증가 이 셋이 걸려 수요곡선을 오른쪽으로 밀어내는 힘으로 확인되었다.

  대체주택 가격 상승, DSR 규제 완화, 가구수 증가 3가지만 수요곡선을 우측으로 이동시키므로 정답은 3개이다.

• 30

  부동산금융에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 콜옵션(call option)은 저당대출 대출자에게 주어진 조기상환권이다.
  2. 2. 금융기관은 위험을 줄이기 위해 부채감당률이 1보다 작은 대출안의 작은 순서대로 대출을 실행한다.
  3. 3. 대출수수료와 조기상환수수료를 차입자가 부담하는 경우, 차입자의 실효이자율은 조기상환시점이 앞당겨 질수록 하락한다.
  4. 4. 대출조건이 동일할 경우 대출채권의 듀레이션(평균회수기간)은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 길다.
  5. 5. 고정금리방식의 대출에서 총상환액은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 작다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 조기상환권인 콜옵션은 대출을 받은 차입자가 만기 전에 상환할 수 있는 권리이지 대출자(대출기관)의 권리가 아니므로, 이 보기의 서술은 틀리다. 옳지 않다.
  2. 금융기관은 위험을 줄이려면 부채감당률이 1보다 큰 대출안부터 실행하므로, 1보다 작은 것부터 실행한다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.
  3. 대출·조기상환수수료를 차입자가 부담하면 조기상환시점이 앞당겨질수록 실효이자율은 높아지므로, 하락한다는 설명은 부정확하다. 옳지 않다.
  4. 원리금균등상환은 초기에 이자 비중이 커 원금 회수가 뒤로 미뤄지고 원금균등상환은 원금을 앞당겨 갚으므로, 평균 회수기간인 듀레이션은 전자가 더 길게 나타난다. 옳다(정답).
  5. 고정금리 대출의 총상환액은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 크므로, 더 작다는 설명은 틀리다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 빚을 미리 갚을지 말지를 누가 정하는지 계약서 조항을 손가락으로 짚어 읽었다. 은행 쪽인지 제 쪽인지 보았다. 조기상환권(콜옵션)은 대출자가 아니라 차입자에게 주어진 권리다. 이를 반대로 적은 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 은행이 여러 신청 가운데 어느 것부터 내주는지 창구 직원에게 물어보았다. 갚을 힘을 재는 값을 들었다. 금융기관은 위험을 줄이려 부채감당률이 1보다 큰 대출부터 실행한다. 1보다 작은 것부터라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 일찍 갚으며 문 수수료까지 넣어 실제 이자가 얼마인지 다시 셈해 보았다. 앞당길수록 어찌 되는지 보았다. 조기상환수수료를 차입자가 물면 조기상환이 앞당겨질수록 실효이자율이 오른다. 내린다고 한 이 보기는 부정확해 이 기준과 다르다.
  4. 초기 원금을 천천히 갚는 원리금균등방식이 원금균등방식보다 평균적으로 돈을 늦게 회수하므로 듀레이션이 길다.
  5. 고정금리 대출의 총상환액은 원리금균등이 원금균등보다 크다. 더 작다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  초기에 이자 비중이 커 원금 회수가 늦어지는 원리금균등상환은 원금균등상환보다 듀레이션이 더 길게 나타나므로, 정답은 4번이다.

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• 31

  부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 다양한 자산들로 분산된 포트폴리오는 체계적 위험을 감소시킨다.
  2. 2. 위험회피형 투자자는 위험 증가에 따른 보상으로 높은 기대수익률을 요구한다.
  3. 3. 동일한 자산들로 구성된 포트폴리오라도 자산들의 구성비중에 따라 포트폴리오의 수익과 위험이 달라진다.
  4. 4. 시장상황에 대한 자산가격의 민감도가 높을수록 수익률의 표준편차는 커진다.
  5. 5. 지분투자수익률은 지분투자자의 투자성과를 나타낸다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 분산투자(포트폴리오)는 비체계적 위험을 감소시킬 뿐 시장 전체에서 비롯되는 체계적 위험은 제거하지 못하므로, 체계적 위험을 감소시킨다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  2. 위험을 꺼리는 투자자는 위험을 떠안는 대가를 바라므로, 위험이 커질수록 그만큼 위험프리미엄을 더 얹어 더 높은 기대수익률을 요구하게 된다. 옳다.
  3. 같은 자산들로 짜더라도 각 자산에 얼마씩 배분하느냐에 따라 전체의 기대수익률과 변동성이 달라지므로, 구성비중이 결과를 좌우한다는 설명은 옳다.
  4. 자산가격이 시장 변화에 민감하게 움직일수록 수익률이 크게 출렁이게 되어, 변동성의 척도인 수익률의 표준편차도 그만큼 커지게 된다. 옳다.
  5. 지분투자수익률은 투자자가 자기자본으로 넣은 지분에 대해 거둔 성과를 나타내는 지표이므로, 지분투자자의 투자성과를 보여 준다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 보유 종목을 열 개 넘는 업종으로 골고루 나눠 담아 개별 기업 부도 같은 위험은 크게 줄였지만, 시장 전체가 흔들리는 위험까지 없애지는 못했다.
  2. 甲은 위험한 것에 돈을 넣으라는 권유를 받고 그만큼 더 벌리느냐고 되물었다. 보상이 붙는지 따져 보았다. 위험회피형 투자자는 위험이 커진 만큼 보상으로 더 높은 기대수익률을 요구한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 같은 자산 셋을 넣더라도 몫을 달리 짜면 결과가 달라지는지 표로 견주었다. 비중을 바꿔 가며 적었다. 같은 자산들로 짠 포트폴리오라도 구성비중에 따라 수익과 위험이 달라진다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 장이 흔들릴 때 유난히 크게 출렁이는 자산을 그래프에서 골라 표시했다. 흩어진 정도를 함께 쟀다. 시장 상황에 대한 자산가격의 민감도가 클수록 수익률의 표준편차가 커진다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 별도의 부동산 사례를 검토하며 甲의 지분투자수익률은 자기자본을 넣은 투자자의 투자성과를 보여 준다. 이 기준에 해당한다.

  분산투자는 개별자산의 비체계적 위험만 줄일 뿐 시장 전체의 체계적 위험은 없애지 못하는데 이를 줄인다고 했으므로, 정답은 1번이다.

• 32

  다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은? · 시설의 소유권은 시설의 준공과 함께 정부 등에 귀속 · 사업시행자는 일정기간의 시설관리 운영권을 획득 · 사업시행자는 시설의 최종수요자로부터 이용료를 징수하여 투자비를 회수 · SOC시설 소유권을 민간에 넘기는 것이 부적절한 경우에 주로 사용

  1. 1. BOT(build-operate-transfer)방식
  2. 2. BTO(build-transfer-operate)방식
  3. 3. BLT(build-lease-transfer)방식
  4. 4. LBO(lease-build-operate)방식
  5. 5. BOO(build-own-operate)방식

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. BOT(건설-운영-이전)는 사업시행자가 일정기간 운영(Operate) 후 소유권을 이전(Transfer)하는 방식이므로, 준공과 동시에 소유권이 귀속되는 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 시설 소유권이 준공과 함께 정부에 귀속(Transfer)되고 사업시행자가 일정기간 운영권(Operate)으로 이용료를 징수해 투자비를 회수하는 방식은 BTO(건설-이전-운영)에 해당한다. 옳다(정답).
  3. BLT(건설-임대-이전)는 건설 후 임대(Lease)하다가 소유권을 이전하는 방식이므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  4. LBO는 차입금을 지렛대 삼아 기업을 사들이는 인수 기법일 뿐 SOC 건설·운영과는 무관하므로, 준공과 함께 소유권이 귀속되는 본 설명과 부합하지 않는다. 옳지 않다.
  5. BOO(건설-소유-운영)는 소유권을 민간이 보유(Own)하는 방식이므로, 준공과 함께 정부에 귀속되는 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. BOT는 사업시행자가 일정 기간 운영한 뒤 소유권을 넘기는 방식이라, 준공과 동시에 소유권이 넘어간다는 이 설명에 맞지 않는다. 이 기준과 다르다.
  2. 지은 즉시 정부에 소유권을 넘기고 일정기간 운영해 이용료로 투자비를 회수하면 BTO다(예: 민자 도로).
  3. 甲은 지어 놓고 빌려주다가 나중에 넘기는 방식이 이 설명과 같은지 계약서를 견주어 보았다. 넘기는 때를 짚었다. BLT는 지어 임대하다가 소유권을 넘기는 방식이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 남의 돈을 빌려 회사를 통째로 사들이는 방식이 이 설명과 같은지 견주었다. 시설을 짓는 일인지 물었다. LBO(차입매수)는 이 설명과 맞지 않는 방식이다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 다 지은 뒤에도 소유권을 민간이 그대로 갖는 방식이 있는지 알아보았다. 이 설명과 맞는지 짚어 보았다. BOO는 소유권을 민간이 계속 갖는 방식이라, 준공과 함께 정부에 넘어간다는 이 설명에 맞지 않는다. 이 기준과 다르다.

  시설 소유권이 준공과 함께 정부에 귀속되고 사업시행자가 운영권으로 이용료를 걷어 투자비를 회수하는 방식은 BTO이므로, 정답은 2번이다.

• 33

  다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 주어진 조건에 한함) · 가능총소득(PGI): 연 85,000,000원 · 공실상당액: 가능총소득의 5% · 재산관리수수료: 가능총소득의 2% · 유틸리티비용: 가능총소득의 2% · 관리직원인건비: 가능총소득의 3% · 부채서비스액: 연 20,000,000원 · 대부비율: 25% · 대출조건: 이자율 연 4%로 28년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리) · 저당상수(이자율 연 4%, 기간 28년): 0.06

  1. 1. 5.61%
  2. 2. 5.66%
  3. 3. 5.71%
  4. 4. 5.76%
  5. 5. 5.81%

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 유효총소득=85,000,000−공실 5%(4,250,000)=80,750,000원, 운영경비=PGI의 7%(5,950,000원), 순영업소득=74,800,000원. 부채서비스·대부비율로 부동산가치를 구해 NOI를 나누면 환원이율은 약 5.61%이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 유효총소득 만들기
  2. 환원이율은 소득 쪽과 가치 쪽을 각각 구해 나누므로, 먼저 소득 계산의 출발점인 유효총소득을 만든다.
  3. 가능총소득(PGI)에서 임차인이 채워지지 않아 생기는 공실손실을 빼야 실제로 받을 소득이 된다.
  4. 85,000,000원 − 공실 5% 4,250,000원 → 유효총소득 80,750,000원.
  5. ↓
  6. ② 순영업소득 구하기
  7. 유효총소득에서 부동산 운영에 드는 경비를 더 빼면 순영업소득이 나온다.
  8. 운영경비는 재산관리수수료 2%·유틸리티비용 2%·관리직원인건비 3%로 가능총소득의 7%이다.
  9. 경비액은 85,000,000원의 7%인 5,950,000원이며, 부채서비스액은 경비가 아니므로 여기서 빼지 않는다.
  10. 80,750,000원 − 5,950,000원 → 순영업소득 74,800,000원.
  11. ↓
  12. ③ 부동산가치 복원하기
  13. 가치 쪽은 대출 정보로부터 거꾸로 전체 부동산가치를 복원한다.
  14. 부채서비스액을 저당상수로 나눠 대출액을 먼저 구한다: 20,000,000원 ÷ 0.06 → 약 333,333,333원.
  15. 대출액은 부동산가치의 대부비율 몫에 해당하므로 대부비율로 다시 나눈다: 333,333,333원 ÷ 0.25 → 약 1,333,333,333원.
  16. ↓
  17. ④ 환원이율 확정하기
  18. 대상부동산의 수익가액을 구할 때 적용하는 환원이율은, 대상부동산의 순영업소득을 그 부동산가치로 나누어 산정하는 비율이라는 점을 확인한다.
  19. 소득 74,800,000원 ÷ 가치 1,333,333,333원 → 약 5.61%이다.
  20. 대출액을 그대로 가치로 쓰면 안 되고 대부비율로 나눠 전체를 복원한 뒤 나눠야 정확하다.

  순영업소득 74,800,000원을 부동산가치 약 1,333,333,333원으로 나눈 대상부동산의 환원이율은 약 5.61%이다.

• 34

  부동산투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 영업비용비율(OER)은 운영경비(OE)를 유효총소득(EGI)으로 나눈 비율이다.
  2. 2. 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 차입자의 부채상환가능성이 낮아진다.
  3. 3. 채무불이행률(DR)은 유효총소득(EGI)으로 운영경비(OE)와 부채서비스(DS)를 감당할 수 있는 정도를 나타낸다.
  4. 4. 총투자수익률(ROI)은 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 비율이다.
  5. 5. 지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름(ATCF)을 지분투자액으로 나눈 비율이다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 영업비용비율(OER)은 운영경비(OE)를 유효총소득(EGI)으로 나눈 비율이다. 약어는 DTI(총부채상환비율)·ROE(자기자본수익률)를 뜻한다. 옳다.
  2. 총부채상환비율(DTI)이 높다는 것은 소득 대비 원리금 상환 부담이 크다는 뜻이므로, 그만큼 차입자의 부채상환 가능성은 낮아진다. 옳다.
  3. 채무불이행률(DR)은 (운영경비+부채서비스)를 유효총소득으로 나눠, EGI가 OE와 DS를 감당하는 정도를 나타낸다. 옳다.
  4. 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이므로, 총투자액을 NOI로 나눈 비율이라는 설명은 분모·분자가 뒤바뀌어 틀리다. 옳지 않다(정답).
  5. 지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름(ATCF)을 지분투자액으로 나누어 구하므로, 이 계산식의 설명은 정확하다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 들어온 돈 가운데 관리에 나간 몫이 얼마나 되는지 비율로 재어 보려 했다. 무엇을 무엇으로 나누는지 물었다. 영업비용비율은 운영경비를 유효총소득으로 나눈 비율이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 벌이에 견주어 갚을 돈이 너무 크면 은행이 꺼리는지 창구에서 들었다. 어느 값을 보는지 확인했다. 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 차입자의 상환 부담이 커 상환가능성이 낮아진다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 관리비와 갚을 돈을 더해 벌이로 나눈 값이 무엇을 말해 주는지 알고 싶었다. 감당이 되는지 재는 값을 물었다. 채무불이행률은 운영경비와 부채서비스를 더해 유효총소득으로 나눠, 소득이 그 둘을 감당하는 정도를 본다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 매입 검토 중인 상가에서 순영업소득을 총투자액으로 나눠 총투자수익률을 구했고, 그 비율이 높을수록 투자금 대비 벌어들이는 소득이 크다는 것을 확인했다.
  5. 甲은 제 돈을 넣은 만큼 얼마가 돌아오는지 세금 낸 뒤 기준으로 셈해 보았다. 무엇으로 나누는지 확인했다. 지분투자수익률은 세후현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이다. 이 기준에 해당한다.

  총투자수익률은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 비율인데 이를 거꾸로 총투자액을 순영업소득으로 나눈다고 했으므로, 정답은 4번이다.

• 35

  부동산 마케팅활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 시장세분화란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분화하는 것이다.
  2. 2. 세분시장은 그 규모와 구매력 등의 특성이 측정될 수 있어야 한다.
  3. 3. 세분시장은 개념적으로 구분될 수 있으며 마케팅 믹스 요소에 대해 동일하게 반응한다.
  4. 4. 표적시장이란 세분화된 시장 중 가장 효과적인 성과가 기대되어 마케팅활동의 수행대상이 되는 시장을 말한다.
  5. 5. 포지셔닝은 표적시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별화된 자사제품의 개념을 정해 이를 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 시장세분화란 이질적인 전체 시장을 비슷한 욕구를 가진 구매자 집단으로 나누어 마케팅활동을 효과적으로 펴려는 것이므로, 이 정의는 타당하다. 옳다.
  2. 세분화가 실효를 거두려면 각 세분시장의 크기와 구매력을 수치로 헤아릴 수 있어야 성과를 예측할 수 있으므로, 측정가능성은 세분화의 요건이다. 옳다.
  3. 세분시장은 동일한 마케팅 믹스에 유사하게 반응하는 소비자끼리 묶은 것이고 서로 다른 세분시장 간에는 다르게 반응하므로, 마케팅 믹스에 동일하게 반응한다고 일반화한 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  4. 표적시장은 여러 세분시장을 견준 뒤 기업 역량으로 가장 큰 성과를 낼 수 있다고 보아 자원을 집중하기로 고른 시장이므로, 이 정의는 타당하다. 옳다.
  5. 포지셔닝은 표적시장에서 경쟁제품과 차별화된 자사제품 개념을 정해 소비자의 지각 속에 위치시키는 것이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 손님을 한 무리로 보지 않고 잘게 갈라 보는 일이 있다는 말을 들었다. 그것을 무어라 부르는지 물었다. 시장세분화는 마케팅을 위해 구매자 집단을 잘게 나누는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 세분시장은 규모·구매력 같은 특성을 잴 수 있어야 한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 신혼부부용 아파트와 은퇴자용 실버타운을 각각 다른 광고와 가격으로 홍보했더니, 두 세분시장은 같은 마케팅 믹스에도 서로 다르게 반응했다.
  4. 표적시장은 나눈 시장 중 가장 좋은 성과가 기대돼 마케팅을 펼칠 대상 시장이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 손님 머릿속에 우리 물건이 남들과 어떻게 다르게 남는지 재어 보려 했다. 그 일의 이름을 적어 두었다. 포지셔닝은 표적시장에서 경쟁제품과 다른 자사제품 개념을 소비자 인식에 심는 것이다. 이 기준에 해당한다.

  세분시장은 같은 마케팅 믹스에 유사하게 반응하는 소비자끼리 묶인 것이라 서로 다른 세분시장끼리는 다르게 반응하는데 이를 동일하다고 했으므로, 정답은 3번이다.

• 36

  부동산투자분석에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치는 달라질 수 있다.
  2. 2. 서로 다른 내부수익률을 가지는 두 자산에 동시에 투자하는 투자안의 내부수익률은 각 자산의 내부수익률을 더한 것과 같다.
  3. 3. 동일한 투자안에 대해 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다.
  4. 4. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자의사결정을 한다.
  5. 5. 투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토할 때, 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치는 달라질 수 있다. 약어는 IRR(내부수익률)를 뜻한다. 옳다.
  2. 서로 다른 내부수익률을 가지는 두 자산에 동시에 투자하는 투자안의 내부수익률은 각 자산 내부수익률의 단순 합이 아니므로(IRR은 가산성이 없다), 더한 것과 같다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).
  3. 현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이 여럿일 수 있어, 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다. 옳다.
  4. 내부수익률법은 투자안의 내부수익률이 요구수익률보다 크면 채택하는 방식으로 둘을 비교해 의사결정하므로, 이 설명은 타당하다. 옳다.
  5. 투자규모에 차이가 나는 상호배타적 투자안을 검토할 때 순현재가치법과 수익성지수법의 의사결정이 달라질 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 같은 표를 두고도 사람마다 셈이 다르게 나오는 것을 보고 까닭을 찾았다. 바라는 수익 수준이 서로 달랐다. 같은 현금흐름이라도 투자자의 요구수익률이 다르면 순현재가치가 달라질 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 상가 두 곳에 나눠 투자하며 수익률 자료를 견주었다. 수익률이 8%와 12%로 다를 때, 함께 투자한 안의 수익률은 두 수치를 합친 20%가 되지 않았다.
  3. 甲은 돈이 들고 나는 부호가 여러 번 뒤집히는 사업의 표를 그려 보았다. 답이 하나만 나오는지 물었다. 현금흐름 부호가 여러 번 바뀌면 같은 투자안에 내부수익률이 둘 이상 나올 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 셈해 나온 수익률을 제가 바라는 수준과 나란히 놓고 견주어 보았다. 어느 쪽이 큰지 표시해 두었다. 내부수익률법은 내부수익률과 요구수익률을 견줘 투자를 결정한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 크기가 크게 다른 두 사업 가운데 하나만 골라야 하는 자리에 놓였다. 두 방법의 답이 갈리는지 보았다. 투자규모가 다른 상호배타적 투자안에서는 순현재가치법과 수익성지수법의 결론이 갈릴 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  서로 다른 내부수익률을 가진 두 자산에 함께 투자한 안의 내부수익률은 각각을 단순히 더한 값이 아닌데 이를 같다고 했으므로, 정답은 2번이다.

• 37

  부동산관리의 위탁관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 신뢰도가 높은 업체를 선정하는 것이 중요하다.
  2. 2. 관리업무의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.
  3. 3. 오피스빌딩과 같은 대형건물의 관리에 유용하다.
  4. 4. 관리환경 변화에 대한 예측과 적응에 유리하다.
  5. 5. 자기관리방식보다 기밀유지 측면에서 유리하다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 위탁관리는 외부 전문업체에 맡기는 방식이므로, 맡길 상대의 공신력과 실적을 잘 따져 믿을 만한 곳을 고르는 일이 무엇보다 중요하다. 옳다.
  2. 관리 업무를 전담 인력과 노하우를 갖춘 외부 조직에 맡기면, 소유자가 직접 하는 것보다 일 처리가 전문적이고 능률이 높아진다. 옳다.
  3. 규모가 크고 설비가 복잡한 오피스빌딩은 관리 수요가 많아, 이를 전담 업체에 맡기는 위탁방식이 특히 쓸모가 있다. 옳다.
  4. 여러 건물을 다뤄 온 전문업체는 축적된 경험이 있어, 관리 여건이 바뀌어도 미리 내다보고 발 빠르게 대응하기에 유리하다. 옳다.
  5. 위탁관리방식은 외부 업체에 맡기므로 자기관리방식보다 기밀유지 측면에서 오히려 불리하므로, 유리하다는 설명은 틀리다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 위탁관리는 믿을 만한 업체를 고르는 것이 중요하다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 건물 일을 아는 업체에 맡기면 손이 덜 가고 일이 나아지는지 겪어 보았다. 달라진 데를 적어 두었다. 전문업체에 맡겨 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 층수 많은 사무 건물을 혼자 챙기다 손이 모자라 업체를 알아보았다. 어떤 건물에 맞는지 물었다. 오피스빌딩 같은 대형건물 관리에 유용하다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲이 건물을 전문 관리업체에 맡기면, 그 업체의 노하우 덕에 관리환경 변화를 예측하고 적응하는 데 유리하다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 인천 업무지구 건물을 외부 관리업체에 맡기려다, 내부 자료가 외부 직원에게 노출될 수 있다는 우려를 듣고 기밀유지가 중요한 자료는 직접 관리하기로 정했다.

  외부 업체에 맡기는 위탁관리방식은 자기관리방식보다 기밀유지 측면에서 오히려 불리한데 이를 유리하다고 했으므로, 정답은 5번이다.

• 38

  부동산투자에서 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ)타인자본을 40% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함) · 부동산 매입가격: 10,000만원 · 1년 후 부동산 처분 · 순영업소득(NOI): 연 500만원(기간 말 발생) · 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 2% · 대출조건: 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

  1. 1. ㄱ: 7.0, ㄴ: 7.0
  2. 2. ㄱ: 7.0, ㄴ: 8.0
  3. 3. ㄱ: 7.0, ㄴ: 9.0
  4. 4. ㄱ: 7.5, ㄴ: 8.0
  5. 5. ㄱ: 7.5, ㄴ: 9.0

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 무차입(ㄱ): (순영업소득 500만+가격상승 200만)/자기자본 10,000만=7.0%. 40% 차입(ㄴ): 대출 4,000만, 이자 160만 차감 → (500만+200만−160만)/자기자본 6,000만=9.0%. 따라서 ㄱ=7.0, ㄴ=9.0이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 공통 투자수익 잡기
  2. 차입 여부와 무관하게 부동산 자체에서 나오는 수익은 두 경우가 동일하므로 이것부터 잡는다.
  3. 여기에는 기간 말 발생하는 운영수익과 처분에 따른 자본이득이 함께 들어간다.
  4. 순영업소득(NOI) 500만원 + 가격상승분 10,000만원×2% 200만원 → 총수익 700만원.
  5. ↓
  6. ② 무차입 자기자본수익률 구하기
  7. 타인자본을 쓰지 않는 ㄱ은 매입가 전액 10,000만원을 자기 돈으로 넣는다.
  8. 빌린 돈이 없어 이자비용이 발생하지 않으므로 총수익을 그대로 투입자본으로 나눈다.
  9. 총수익 700만원 ÷ 자기자본 10,000만원 → 7.0%.
  10. 이때는 지렛대가 없어 자기자본수익률이 종합수익률과 같아진다.
  11. ↓
  12. ③ 차입시 이자와 자기자본 구하기
  13. 40% 차입하는 ㄴ은 먼저 대출액을 잡는다: 매입가 10,000만원×40% → 4,000만원.
  14. 이자비용은 대출액에 금리를 곱한 4,000만원×4% 160만원이다.
  15. 분모가 되는 자기자본은 매입가에서 대출을 뺀 10,000만원 − 4,000만원 6,000만원으로 줄어든다.
  16. ↓
  17. ④ 차입 자기자본수익률 확정하기
  18. 총수익에서 이자를 뺀 몫을 대출만큼 줄어든 자기자본으로 나눈다.
  19. (700만원 − 160만원) ÷ 6,000만원 → 540만원 ÷ 6,000만원 → 9.0%.
  20. 이자만큼 수익이 줄지만 분모인 자기자본은 더 크게 줄어 수익률이 오른다.
  21. 대출금리 4%보다 종합수익률 7%가 높아 정의 지렛대효과로 ㄱ 7.0%, ㄴ 9.0%가 된다.

  타인자본을 활용하지 않으면 자기자본수익률은 7.0%, 40%를 차입하면 정의 지렛대효과로 9.0%가 되어 ㄱ 7.0%, ㄴ 9.0%이다.

• 39

  다음은 매장의 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과이면 초과매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하여 임대료를 지급하는 비율임대차(percentage lease)방식의 임대차계약의 조건이다. 이 임대차계약에서 계약기간 동안 지급할 것으로 예상되는 임대료의 합계는? (단, 주어진 조건에 한함) · 계약기간: 1년(1월 ∼ 12월) · 매장 임대면적: 200㎡ · 임대면적당 기본임대료: 월 5만원/㎡ · 손익분기점 매출액: 월 2,000만원 · 각 월별 예상매출액 - 1월 ∼ 7월: 8만원/㎡, 8월 ∼ 12월: 20만원/㎡ · 손익분기점 초과시 초과매출액에 대한 임대료율: 10%

  1. 1. 11,000만원
  2. 2. 11,500만원
  3. 3. 12,000만원
  4. 4. 12,500만원
  5. 5. 13,000만원

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 기본임대료=월 5만원/㎡×200㎡×12개월=12,000만원. 8~12월(5개월) 매출(20만×200=4,000만)이 손익분기점 2,000만을 초과하므로 초과분 2,000만×10%×5개월=1,000만원의 추가임대료 발생. 총임대료=12,000만+1,000만=13,000만원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 기본임대료 계산하기
  2. 총임대료는 늘 내는 고정분에 초과가 난 달의 추가분을 얹는 구조이므로 고정분부터 잡는다.
  3. 기본임대료는 매출과 무관하게 임대면적 전체에 매월 부과된다.
  4. 임대단가 5만원/㎡ × 임대면적 200㎡ × 계약기간 12개월 → 12,000만원.
  5. ↓
  6. ② 초과 발생 달 확인하기
  7. 비율임대차(percentage lease)는 매출이 손익분기점을 넘는 달에만 추가임대료가 붙는다.
  8. 각 달의 매출을 손익분기점 월 2,000만원과 비교해야 한다.
  9. 1~7월은 8만원/㎡ × 200㎡ 1,600만원으로 손익분기점에 못 미쳐 추가분이 없다.
  10. 8~12월은 20만원/㎡ × 200㎡ 4,000만원으로 손익분기점을 초과한다.
  11. ↓
  12. ③ 초과매출액 구하기
  13. 추가임대료는 전체 매출이 아니라 손익분기점을 넘는 부분에만 매긴다.
  14. 월 매출 4,000만원 − 손익분기점 2,000만원 → 초과매출 월 2,000만원.
  15. 여기에 임대료율 10%와 초과가 발생한 8~12월 5개월을 곱한다: 2,000만원×10%×5개월 → 추가임대료 1,000만원.
  16. ↓
  17. ④ 총임대료 합산하기
  18. 매월 내는 고정분과 초과가 난 달의 추가분을 더하면 계약기간 총임대료가 나온다.
  19. 1~7월은 추가분이 없으므로 기본임대료에 5개월치 추가분만 얹는다.
  20. 기본임대료 12,000만원 + 추가임대료 1,000만원 → 13,000만원이다.

  기본임대료 12,000만원에 8~12월 초과분에 대한 추가임대료 1,000만원을 더해 계약기간 동안 지급할 총임대료는 13,000만원이다.

• 40

  부동산개발방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ: 토지소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하고 수익증권의 소유자에게 수익을 배당하는 방식 ㄴ: 원래의 토지소유자에게 사업 후 사업에 소요된 비용 등을 제외하고 면적비율에 따라 돌려주는 방식 ㄷ: 공익성이 강하고 대량공급이 가능한 택지개발사업에서 주로 수행하는 방식

  1. 1. ㄱ: 신탁방식, ㄴ: 환지방식, ㄷ: 공영개발방식
  2. 2. ㄱ: 신탁방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 공영개발방식
  3. 3. ㄱ: 사업위탁방식, ㄴ: 환지방식, ㄷ: 민간개발방식
  4. 4. ㄱ: 사업위탁방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 민간개발방식
  5. 5. ㄱ: 컨소시엄방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 민관협력개발방식

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ 신탁방식·ㄴ 환지방식·ㄷ 공영개발방식의 연결이 옳다. 옳다(정답).
  2. ㄴ은 원래 토지소유자에게 비용을 제외하고 면적비율에 따라 돌려주는 환지방식 설명이므로, 수용방식으로 연결한 이 보기는 틀리다. 옳지 않다.
  3. ㄱ은 신탁방식, ㄷ은 공영개발방식이므로 사업위탁·민간개발방식은 옳지 않다. 옳지 않다.
  4. ㄱ은 신탁방식, ㄴ은 환지방식, ㄷ은 공영개발방식이어야 맞으므로 사업위탁·수용·민간개발로 연결한 이 보기는 모두 옳지 않다. 옳지 않다.
  5. ㄱ의 컨소시엄방식, ㄴ의 수용방식, ㄷ의 민관협력개발방식 연결은 각각 신탁·환지·공영개발방식과 어긋나 모두 옳지 않다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 토지소유자와 약정해 수탁자가 개발·관리하는 ㄱ은 신탁방식, 개발 후 원래 자리에 다시 나눠 주는 ㄴ은 환지방식, 공공이 시행하는 ㄷ은 공영개발방식이다. 연결이 모두 맞아 정답이다.
  2. 甲은 땅을 내놓고 정리된 뒤 그 자리에 다시 받는 방식의 이름을 확인하려 했다. 관청이 사들이는 길과 갈랐다. ㄴ은 환지방식이지 수용방식이 아니다. 수용방식으로 연결한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. ㄱ은 사업위탁방식이 아니라 신탁방식이고 ㄷ은 공영개발방식이라, 이 연결은 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 세 줄의 설명과 개발방식 이름을 연필로 이어 놓고 하나씩 맞는지 짚어 나갔다. 제대로 이어진 줄이 몇인지 세어 보았다. ㄱ·ㄴ·ㄷ 연결이 모두 맞지 않아 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 여럿이 손잡고 하는 방식과 관청이 사들이는 방식을 두 줄에 갈라 적었다. 설명과 맞는지 견주어 보았다. ㄱ을 컨소시엄방식, ㄴ을 수용방식으로 본 연결이 모두 맞지 않아 이 기준과 다르다.

  수익증권을 발행해 배당하는 ㄱ은 신탁방식, 비용 뺀 면적비율로 돌려주는 ㄴ은 환지방식, 대량공급 택지사업인 ㄷ은 공영개발방식이므로, 정답은 1번이다.