감정평가사(감평) 32회 부동산학원론 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 19문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 4문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

• 1

  부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 자연·공간·위치·환경 속성은 물리적 개념에 해당한다.
  2. 2. 부동산의 절대적 위치는 토지의 부동성에서 비롯된다.
  3. 3. 토지는 생산의 기본요소이면서 소비재가 된다.
  4. 4. 협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라고 한다.
  5. 5. 부동산의 법률적·경제적·물리적 측면을 결합한 개념을 복합부동산이라고 한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 자연·공간·위치·환경은 부동산이 실제로 지닌 눈에 보이는 실체적 속성이어서, 법률적·경제적 측면과 구분되는 물리적 개념으로 분류된다. 옳다.
  2. 토지는 옮길 수 없는 성질(부동성)을 지녀 그 자리가 고정되므로, 지표상 좌표로 표시되는 절대적 위치가 바로 이 부동성에서 생겨난다. 옳다.
  3. 토지는 공장 부지처럼 재화를 만드는 데 투입되면 생산요소가 되고, 주말농장처럼 그 자체를 누리면 소비재가 되어 쓰임에 따라 두 성격을 모두 가진다. 옳다.
  4. 토지·건물 같은 협의의 부동산에 등기·등록으로 부동산에 준해 다루는 준부동산을 더한 것을 광의의 부동산이라 한다. 옳다.
  5. 부동산의 법률적·경제적·물리적 측면을 결합한 것은 '복합개념'이며, 복합부동산은 토지와 건물이 결합해 하나로 거래되는 부동산을 뜻한다. 두 용어의 뜻을 서로 뒤바꿔 설명했으므로 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 어떤 택지의 방위·지형·주변 녹지 같은 자연·공간·위치·환경은 눈으로 보고 만질 수 있는 물리적 개념이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 서울 강남의 한 토지는 옮길 수 없어(부동성) 그 자리 좌표가 곧 절대적 위치가 된다. 이 기준에 해당한다.
  3. 같은 토지라도 공장 부지로 쓰면 생산의 기본요소이고, 주말농장으로 즐기면 소비재가 된다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 부동산이라는 말에 배와 비행기까지 드는지 궁금해 낱말 뜻부터 찾아보았다. 좁은 뜻과 넓은 뜻을 갈라 적었다. 토지·건물 같은 협의의 부동산에 등기된 선박·항공기 같은 준부동산을 더해 광의의 부동산이라 부른다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 부동산학 강의에서 법률·경제·물리적 측면을 두루 아우르는 복합개념과, 토지와 건물을 하나로 묶어 파는 복합부동산이라는 두 말을 학생들에게 구분해 설명한다.

  법률·경제·물리적 측면을 아우르는 것은 복합개념이고 토지·건물이 결합해 거래되는 것은 복합부동산인데 뜻을 뒤바꿔 설명했으므로, 정답은 5번이다.

• 2

  토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 필지는 법률적 개념으로 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다.
  2. 2. 후보지는 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지이다.
  3. 3. 나지는 「건축법」에 의한 건폐율·용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 건축하지 않고 비워둔 토지이다.
  4. 4. 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지이다.
  5. 5. 공한지는 특정의 지점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권의 토지이다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 가격수준이 비슷한 일단의 토지는 '획지'이며, 필지는 토지의 등록·거래를 위해 구획한 법률적 단위이다. 필지의 정의 자리에 획지의 개념을 섞어 설명했으므로 옳지 않다.
  2. 후보지는 택지·농지·임지 지역 상호간에 용도가 바뀌어 가는 중인 토지로, 전환이 끝나기 전 단계를 가리키므로 이 설명이 맞다. 옳다(정답).
  3. 건폐율·용적률 제한으로 한 필지 안에서 건축하지 않고 비워둔 부분은 '공지'이며, 나지는 지상에 건축물이 없고 사법상 제한이 없는 토지를 가리켜 두 용어의 정의가 서로 뒤바뀌었으므로, 이 보기는 옳지 않다.
  4. 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 지가공시를 위해 선정한 토지는 '표준지'이며, 표본지는 이와 구별되는 별개의 용어이므로 명칭이 뒤바뀌어 이 보기는 옳지 않다.
  5. 택지이용의 최원방권에 있는 토지는 한계지라 부르며, 이를 공한지라 한 것은 용어를 잘못 연결한 것이다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 지번 12-3처럼 등록·거래의 단위가 되는 토지가 필지이고, 값 수준이 비슷해 하나로 묶어 보는 토지가 획지다. 필지를 획지 개념으로 설명한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 도시 외곽 농지가 택지로 바뀌어 가는 중인 땅처럼, 택지·농지·임지 지역 사이에서 용도가 전환되고 있는 토지가 후보지다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 건물이 한 채도 없는 땅과 규제 때문에 비워 둔 마당을 같은 말로 부르는지 물었다. 두 이름을 나란히 적어 두었다. 건폐율·용적률 제한 탓에 건물을 못 지어 비워 둔 땅은 공지이고, 건물이 아예 없는 토지는 나지다. 나지를 공지처럼 설명한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 지가 공시를 위해 가치형성요인이 비슷한 토지 중 골라 대표로 삼은 것은 표준지다. 이를 표본지라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 도심에서 가장 멀리까지 택지로 쓸 수 있는 한계선상의 토지는 한계지다. 이를 공한지라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  후보지는 택지·농지·임지 지역 상호간에 용도가 전환되고 있는 중인 토지를 가리키므로, 정답은 2번이다.

• 3

  토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급이 불가능하다. ㄴ. 부동성으로 인해 부동산 활동이 국지화된다. ㄷ. 영속성으로 인해 토지는 감가상각에서 배제되는 자산이다. ㄹ. 개별성으로 인해 외부효과가 발생한다.

  1. 1. ㄱ, ㄹ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 부증성에도 불구하고 이용전환을 통한 토지의 용도적(경제적) 공급은 가능하다(불가능한 것이 아님). 옳지 않다.
  2. 토지는 위치가 고정돼 옮길 수 없으므로(부동성) 그 지역을 중심으로 부동산 활동과 시장이 국지화된다. 옳다.
  3. 토지는 사용하거나 시간이 지나도 물리적으로 닳아 없어지지 않는 영속성을 가지므로, 시간 경과에 따른 가치 소모를 전제로 하는 감가상각의 대상에서 배제되는 자산이 되어 이 설명은 옳다.
  4. 외부효과는 부동성(인접성) 때문에 발생하며, 개별성은 토지마다 특성이 달라 일물일가가 성립하지 않게 하는 특성이다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 땅의 물리적 총량은 못 늘려도(부증성), 농지를 택지로 바꾸는 식으로 용도별 공급은 늘릴 수 있다. 이를 불가능하다고 한 ㄱ은 이 기준과 다르다.
  2. 토지는 옮길 수 없어(부동성) 그 지역 중개·평가 활동이 그 자리를 중심으로 국지화된다. ㄴ은 이 기준에 해당한다.
  3. 건물과 달리 토지는 아무리 오래 써도 마모돼 사라지지 않는 영속성을 지녀, 물리적 감가상각을 매길 대상에서 애초에 제외된다. ㄷ이 바로 이 경우에 들어맞는다.
  4. 외부효과는 옆 토지와 붙어 있어(부동성·인접성) 생기고, 개별성은 토지마다 특성이 달라 하나의 값으로 묶이지 않게 한다. 이를 뒤섞어 설명한 ㄹ은 이 기준과 다르다.

  토지는 부동성 때문에 부동산 활동이 국지화되고 영속성 때문에 감가상각 대상에서 빠지므로, 정답은 2번이다.

• 4

  부동산수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 수요곡선 기울기의 절댓값이 클수록 수요의 가격탄력성이 작아진다.
  2. 2. 임대주택 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 임대료가 상승하면 전체 수입은 증가한다.
  3. 3. 대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성이 크다.
  4. 4. 일반적으로 부동산의 용도전환 가능성이 클수록 수요의 가격탄력성이 커진다.
  5. 5. 수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 크다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요곡선 기울기의 절댓값이 클수록 곡선이 가팔라 같은 가격 변화에도 수요량이 조금만 반응하므로, 수요의 가격탄력성은 그만큼 작아져 이 설명은 옳다.
  2. 수요의 가격탄력성이 1보다 작으면(비탄력적) 임대료 상승률보다 수요량 감소율이 작아 임대료 상승분이 수요 감소분을 웃돌므로, 전체 임대수입은 증가하여 이 설명은 옳다.
  3. 대체재가 많을수록 가격이 오르면 소비자가 다른 재화로 쉽게 옮겨갈 수 있어 수요량이 민감하게 반응하므로, 가격탄력성이 커진다. 옳다.
  4. 용도전환 가능성이 클수록 그 부동산이 쓰일 수 있는 대체 용도가 많아지는 셈이라, 가격 변화에 수요량이 더 민감하게 반응해 탄력성이 커진다. 옳다.
  5. 수요가 비탄력적이면 가격변화율보다 수요량변화율이 더 작은데, 보기는 더 크다고 하여 방향이 반대이다. 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 임대료가 올라도 사람들이 좀처럼 방을 옮기지 않는 동네를 그래프로 옮겨 보았다. 선이 얼마나 가파른지 재어 보았다. 임대주택 수요곡선이 가파를수록(기울기 절댓값이 클수록) 임대료가 변해도 수요량이 잘 안 변해 가격탄력성이 작아진다. 이 기준에 해당한다.
  2. 임대주택 수요가 비탄력(탄력성 1 미만)이면 임대료를 올릴 때 수요가 조금만 줄어 집주인의 전체 임대수입은 오히려 는다. 이 기준에 해당한다.
  3. 그 지역에 대체할 오피스텔·빌라가 많을수록 임대료가 오르면 세입자가 쉽게 옮겨 가 가격탄력성이 커진다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 한 건물을 살림집으로도 가게로도 쉽게 바꿀 수 있다는 말을 듣고 값이 오를 때를 그려 보았다. 옮겨 갈 길이 몇인지 세었다. 한 건물을 주거·상가로 쉽게 바꿀 수 있어 용도전환 가능성이 클수록 수요의 가격탄력성이 커진다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲이 사는 동네 임대료가 크게 올랐지만 甲은 다른 데로 옮기기 어려워 수요량은 그보다 적게 줄어들어, 가격 변화율이 수량 변화율보다 크게 나타났다.

  수요가 비탄력적이면 가격변화율이 수요량변화율보다 크다는 뜻인데 보기는 방향을 거꾸로 적었으므로, 정답은 5번이다.

• 5

  수요함수와 공급함수가 각각 A부동산시장에서는 Qd=200-P, Qs=10+½P이고 B부동산시장에서는 Qd=400-½P, Qs=50+2P이다. 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 A시장과 B시장의 모형 형태의 연결이 옳은 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이며, 가격변화에 수요는 즉각 반응하지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응함, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. A: 발산형, B: 수렴형
  2. 2. A: 발산형, B: 순환형
  3. 3. A: 순환형, B: 발산형
  4. 4. A: 수렴형, B: 발산형
  5. 5. A: 수렴형, B: 순환형

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. A: |수요의 P계수 1|>|공급 0.5| → 수렴, B: |수요 0.5|<|공급 2| → 발산이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 두 함수 형태 확인
  2. 거미집 모형은 수요가 즉각, 공급이 한 기 늦게 반응하는 구조라 균형 회복이 두 곡선의 상대적 기울기로 갈린다.
  3. 수요·공급을 Q=f(P) 꼴로 두고 P의 계수 절댓값을 읽는다.
  4. A시장은 수요 Qd=200−P에서 P계수 1, 공급 Qs=10+½P에서 P계수 0.5다.
  5. ↓
  6. ② 거미집 판정 기준 정리
  7. 수요쪽 P계수가 공급쪽보다 크면 수요곡선이 상대적으로 가팔라 가격 진동폭이 점점 줄어 균형으로 수렴한다.
  8. 반대로 수요쪽이 더 작으면 진동폭이 커져 균형에서 멀어지며 발산한다.
  9. ↓
  10. ③ A시장 판정
  11. 앞의 기준을 A에 적용하면 |1|>|0.5|이다 → 수요곡선이 더 가파르다 → 시간이 지날수록 균형가격에 가까워지는 수렴형이 된다.
  12. ↓
  13. ④ B시장 판정과 결론
  14. 여기서는 수요 Qd=400−½P에서 P계수 0.5, 공급 Qs=50+2P에서 P계수 2로 수요쪽이 더 작다.
  15. 이 경우 |0.5|<|2|라 진동폭이 커지며 균형에서 멀어지는 발산형이 된다.
  16. 거미집이론에 따라 두 시장의 조정 과정을 살펴보면, A시장은 균형가격으로 다가가는 수렴형이고 B시장은 균형에서 점점 멀어지는 발산형으로 정리한다.

  거미집 판정 기준에 따른 결론은 A 수렴형, B 발산형이다.

• 6

  도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 동심원이론은 도시공간구조의 형성을 침입, 경쟁, 천이 과정으로 설명하였다.
  2. 2. 동심원이론에 따르면 중심지에서 멀어질수록 지대 및 인구밀도가 낮아진다.
  3. 3. 선형이론에서의 점이지대는 중심업무지구에 직장 및 생활터전이 있어 중심업무지구에 근접하여 거주하는 지대를 말한다.
  4. 4. 선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장 및 분화가 주요 교통노선을 따라 부채꼴 모양으로 확대된다.
  5. 5. 다핵심이론에 따르면 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시공간구조가 형성된다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 동심원이론은 도심의 이용이 밀려들고 자리를 다투다 바뀌는 침입·경쟁·천이 과정으로 도시구조가 형성된다고 설명한다. 옳다.
  2. 동심원이론에서는 도심에서 외곽으로 멀어질수록 접근성이 떨어져 지대와 인구밀도가 함께 낮아진다고 본다. 옳다.
  3. 점이지대는 도심을 둘러싼 동심원이론의 개념이므로, 이를 선형이론의 개념으로 설명한 것은 이론을 잘못 연결한 것이다. 옳지 않다(정답).
  4. 선형이론은 도시가 철도나 간선도로 같은 주요 교통노선을 따라 접근성이 좋은 방향으로 성장·분화하며 부채꼴(선형) 모양으로 뻗어 확대된다고 보므로, 이 설명은 옳다.
  5. 다핵심이론은 하나의 도심이 아니라 여러 개의 분리된 중심이 자라며 통합돼 도시구조가 형성된다고 본다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 동심원이론은 도심 상업지에 새 이용이 밀려들고(침입) 자리를 다투다(경쟁) 바뀌어 가는(천이) 과정으로 도시가 원을 그리며 커진다고 본다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 도심에서 바깥으로 걸어 나가며 땅값 안내판과 사람 수를 차례로 적어 보았다. 원을 그리듯 표에 옮겨 놓았다. 동심원이론에서 도심에서 외곽으로 갈수록 땅값(지대)과 인구밀도가 낮아진다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 도심 상업지구 바깥으로 걷다가, 낡은 건물과 값싼 셋집이 고리처럼 둘러싼 점이지대에 들어섰는데 이는 동심원이론에서 나온 지대다.
  4. 甲은 철길과 큰길을 따라 상가가 길쭉하게 뻗어 나간 도시 지도를 펴 놓고 살폈다. 이 모양을 어느 이론이 설명하는지 찾아보았다. 선형이론은 도시가 철도·간선도로 같은 교통노선을 따라 부채꼴로 뻗어 나간다고 본다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 공항과 대학과 산업단지 둘레에 저마다 상권이 서는 것을 지도에서 보았다. 중심이 몇인지 세어 보았다. 다핵심이론은 도심 하나가 아니라 공항·대학·산업단지처럼 여러 분리된 중심을 축으로 도시가 형성된다고 본다. 이 기준에 해당한다.

  점이지대는 동심원이론에서 나온 개념인데 이를 선형이론의 개념으로 잘못 연결했으므로, 정답은 3번이다.

• 7

  A토지에 접하여 도시·군계획시설(도로)이 개설될 확률은 60%로 알려져 있고, 1년 후에 해당 도로가 개설되면 A토지의 가치는 2억 7,500만원, 그렇지 않으면 9,350만원으로 예상된다. 만약 부동산시장이 할당효율적이라면 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는? (단, 요구수익률은 연 10%이고, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 5,200만원
  2. 2. 5,600만원
  3. 3. 6,200만원
  4. 4. 6,600만원
  5. 5. 7,200만원

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 정보의 가치는 확실성 현재가치에서 불확실성 현재가치를 뺀 6,600만원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 확실할 때 현재가치 계산
  2. 도로 개설이 확실하다고 보면 1년 후 가치는 2억 7,500만원이며, 요구수익률 10%로 할인한다.
  3. 27,500만 ÷ 1.1 = 25,000만원 → 이것이 정보를 알아 개설이 확정된 상태의 현재가치다.
  4. ↓
  5. ② 확률만 아는 기대 미래가치
  6. 정보가 없으면 개설(60%)과 미개설(40%)을 가중평균해 기대치를 잡는다.
  7. 0.6 × 27,500만 + 0.4 × 9,350만 = 16,500만 + 3,740만 = 20,240만원이다.
  8. ↓
  9. ③ 불확실할 때 현재가치
  10. 앞의 기대 미래가치를 같은 10%로 할인해 현재 시점 값으로 바꾼다.
  11. 20,240만 ÷ 1.1 = 18,400만원 → 확률만 아는 불확실 상태의 현재가치다.
  12. ↓
  13. ④ 정보의 가치와 최대 정보비용
  14. 할당효율적 시장에서는 정보로 얻는 초과이익이 남지 않아 정보비용이 정보의 가치만큼 형성된다.
  15. 확실할 때 현가에서 불확실할 때 현가를 뺀다
  16. → 25,000만 − 18,400만 = 6,600만원.
  17. 결론적으로 이 금액이 합리적 투자자가 지불할 수 있는 최대 정보비용의 현재가치가 된다.

  합리적 투자자가 정보에 지불할 수 있는 최대 정보비용의 현재가치는 6,600만원이다.

• 8

  부동산시장의 특성으로 옳은 것은?

  1. 1. 일반상품의 시장과 달리 조직성을 갖고 지역을 확대하는 특성이 있다.
  2. 2. 토지의 인문적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 개별화된다.
  3. 3. 매매의 단기성으로 인하여 유동성과 환금성이 우수하다.
  4. 4. 거래정보의 대칭성으로 인하여 정보수집이 쉽고 은밀성이 축소된다.
  5. 5. 부동산의 개별성으로 인한 부동산상품의 비표준화로 복잡·다양하게 된다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산시장은 한곳에 조직되지 못한 비조직성을 지니고 지역별로 국지화되므로, 조직성을 갖는다는 설명은 실제와 반대이다. 옳지 않다.
  2. 지리적 위치의 고정성은 인문적 특성이 아니라 토지가 물리적으로 이동할 수 없다는 자연적 특성인 부동성에 해당하므로, 이를 인문적 특성이라고 한 이 설명은 옳지 않다.
  3. 부동산은 매매에 오랜 시간이 걸려 유동성과 환금성이 낮으므로, 이를 우수하다고 한 설명은 실제와 다르다. 옳지 않다.
  4. 부동산시장은 거래정보가 한쪽에 치우친 비대칭성 탓에 정보수집이 어렵고 은밀성이 커지므로, 정보가 대칭이라는 설명은 옳지 않다.
  5. 토지는 위치·형상 등이 저마다 달라 완전히 동일한 것이 없는 개별성을 지니므로 부동산상품이 표준화되지 못하고, 그 결과 시장이 복잡·다양해지므로 이 설명은 옳다(정답).

  🧮 풀이

  1. 부동산시장은 주식시장처럼 한곳에 조직된 게 아니라 흩어져 있고(비조직성) 지역별로 국지화된다. 조직성을 갖는다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 사려던 땅을 값이 더 나가는 옆 동네로 옮겨 놓을 수는 없느냐고 물었다가 웃음을 샀다. 그 성질이 어느 갈래에 드는지 정리했다. 위치가 고정돼 옮길 수 없는 것은 인문적 특성이 아니라 자연적 특성(부동성)이다. 인문적 특성이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 집 한 채를 파는 데도 몇 달이 걸릴 만큼 매매에 시간이 오래 들어 유동성·환금성이 낮다. 단기라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 거래정보가 한쪽에 치우쳐(비대칭) 매수인이 정보를 모으기 어렵고 거래가 은밀하게 이뤄진다. 정보가 대칭이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 필지마다 자리와 생김새가 제각각인 개별성 탓에 똑 닮은 부동산 상품이 있을 수 없어, 그 시장은 자연히 복잡하고 다양한 모습을 띠게 된다. 이 경우가 이 기준에 들어맞는다.

  토지는 저마다 달라 표준화되지 못하는 개별성 때문에 부동산시장이 복잡하고 다양해지므로, 정답은 5번이다.

• 9

  A지역 아파트시장의 단기공급함수는 Q=300, 장기공급함수는 Q=P+250이고, 수요함수는 장단기 동일하게 Q=400-½P이다. 이 아파트시장이 단기에서 장기로 변화할 때 아파트시장의 균형가격(ㄱ)과 균형수량(ㄴ)의 변화는? (단, P는 가격이고 Q는 수급량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정함)

  1. 1. ㄱ: 50 감소, ㄴ: 50 증가
  2. 2. ㄱ: 50 감소, ㄴ: 100 증가
  3. 3. ㄱ: 100 감소, ㄴ: 50 증가
  4. 4. ㄱ: 100 감소, ㄴ: 100 증가
  5. 5. ㄱ: 100 감소, ㄴ: 150 증가

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 단기 가격 200·수량 300에서 장기 가격 100·수량 350으로, 가격은 100 감소·수량은 50 증가한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 단기 균형 구하기: 단기공급함수가 Q=300으로 수량이 고정되어 있으므로 이 값을 수요함수 Q=400-½P에 대입하면 300=400-½P가 되고, ½P=100에서 P=200이 도출되어 단기 균형가격은 200, 균형수량은 300으로 결정된다.
  2. 짧은 기간에는 공급이 Q=300으로 고정된 수직선이라 수요식에 그대로 대입한다.
  3. 단기 공급이 수직선이면 가격은 그 고정수량이 수요곡선과 만나는 높이에서 정해진다.
  4. 300 = 400 − ½P → ½P = 100 → P = 200, 수량은 Q=300이다.
  5. ↓
  6. ② 장기 공급식 확인
  7. 이 국면에서는 공급이 Q=P+250으로 가격에 반응하는 우상향선이 된다.
  8. 장기에는 생산요소가 조정되어 공급량이 가격에 따라 늘 수 있다.
  9. 수요는 장단기 동일한 Q=400−½P이므로 두 식을 연립해 균형을 찾는다.
  10. ↓
  11. ③ 장기 균형 연립
  12. 공급과 수요를 같게 두면 P+250 = 400−½P가 된다.
  13. P + ½P = 400 − 250 → 1.5P = 150 → P = 100, 대입하면 Q = 350이다.
  14. ↓
  15. ④ 변화량 비교
  16. 가격은 단기 200에서 장기 100으로 100만큼 줄어든다.
  17. 수량은 300에서 350으로 50만큼 늘어난다.
  18. 정리하면 장기에는 공급 여력이 늘어 가격은 내리고 거래량은 느는 방향으로 조정된다 → ㄱ 가격 100 감소, ㄴ 수량 50 증가다.

  단기에서 장기로 갈 때 결과는 ㄱ 가격 100 감소, ㄴ 수량 50 증가다.

• 10

  다음 중 현행 부동산가격공시제도에 관한 설명으로 옳은 것은 몇 개인가? · 표준주택가격의 조사·평가는 감정평가사가 담당한다. · 개별주택가격의 공시기준일이 6월 1일인 경우도 있다. · 공동주택가격의 공시권자는 시장·군수·구청장이다. · 표준지공시지가는 표준지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우 이를 반영하여 평가한다. · 개별공시지가는 감정평가법인 등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

  1. 1. 없음
  2. 2. 1개
  3. 3. 2개
  4. 4. 3개
  5. 5. 4개

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 다섯 설명 중 '개별주택가격 공시기준일이 6월 1일인 경우도 있다'가 옳아 옳은 것이 1개 있으므로, '없음'은 옳지 않다.
  2. 옳은 설명은 '개별주택가격 공시기준일 6월 1일' 1개다. 옳다(정답).
  3. 옳은 설명은 개별주택가격 공시기준일 관련 1개뿐이라 2개에 이르지 못하므로, 2개라는 답은 옳지 않다.
  4. 옳은 설명은 1개뿐이어서 3개에 미치지 못하므로, 3개라는 답은 옳지 않다.
  5. 옳은 설명은 1개뿐이어서 4개에 크게 못 미치므로, 4개라는 답은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 제시된 설명 중 옳은 것이 하나 있으므로 없음은 이 기준과 다르다.
  2. 개별주택가격의 공시기준일이 6월 1일이라는 설명 하나만 맞고 나머지는 틀려, 옳은 것은 1개다. 그래서 정답이다.
  3. 옳은 설명은 1개뿐이라 2개는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 표준주택과 개별주택의 공시가격이 각각 누구 손을 거쳐 정해지는지 표로 옮겨 적었다. 옳게 적힌 줄이 몇 개인지 세어 보았다. 옳은 설명은 1개뿐이라 3개는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 공시기준일과 조사 주체를 항목마다 갈라 놓고 제도 설명 네 줄을 하나씩 대조했다. 맞는 줄만 골라 손가락으로 꼽았다. 옳은 설명은 1개뿐이라 4개는 이 기준과 다르다.

  다섯 설명 중 개별주택가격 공시기준일이 6월 1일인 경우가 있다는 것만 맞아 옳은 것이 1개이므로, 정답은 2번이다.

• 감정평가사 기출 40문항 · 자동복습과 예상점수까지 무료로 →
• 11

  감정평가사 A는 표준지공시지가의 감정평가를 의뢰받고 현장조사를 통해 표준지에 대해 다음과 같이 확인하였다. 표준지조사평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은? ㄱ. 지형지세: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지 ㄴ. 도로접면: 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지

  1. 1. ㄱ: 급경사, ㄴ: 광대한면
  2. 2. ㄱ: 급경사, ㄴ: 중로한면
  3. 3. ㄱ: 고지, ㄴ: 광대한면
  4. 4. ㄱ: 고지, ㄴ: 중로한면
  5. 5. ㄱ: 고지, ㄴ: 소로한면

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄴ(폭 12~25m)은 광대한면이 아니라 중로한면이다. 옳지 않다.
  2. ㄱ은 경사도 15°를 넘어 급경사에 해당하고, ㄴ은 폭 12m 이상 25m 미만 도로 한면에 접해 중로한면에 해당하므로 이 연결이 옳다. 옳다(정답).
  3. ㄱ은 경사도 15°를 초과하는 지대라 지형지세 기준상 급경사로 분류되며 고지가 아니므로, 고지로 연결한 것은 옳지 않다.
  4. ㄴ(중로한면)은 맞지만 ㄱ은 경사도 15° 초과라 급경사이지 고지가 아니므로, ㄱ을 고지로 본 연결은 옳지 않다.
  5. ㄴ은 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접해 중로한면에 해당하며, 더 좁은 도로에 쓰는 소로한면이 아니므로 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 폭 12에서 25m 도로에 한 면이 접하면 중로한면이지 광대한면이 아니다. ㄴ을 광대한면이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  2. 가파른 경사지는 급경사(ㄱ), 폭 12에서 25m 도로에 한 면이 접한 획지는 중로한면(ㄴ)이다. 둘 다 맞아 정답이다.
  3. ㄱ은 평지보다 높은 고지가 아니라 경사진 급경사다. 고지라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 현장에서 살핀 지형과 도로 조건을 조사평가보고서 기재란에 어떤 말로 옮겨 적는지 확인했다. 표기 규약을 한 줄씩 맞춰 보았다. ㄱ을 고지로 본 것이 틀려 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 표준지 앞 도로의 폭을 줄자로 재어 스물다섯 미터에 가깝다는 것을 적어 두었다. 그 폭이 어느 이름에 드는지 찾아보았다. 폭 12에서 25m 도로에 접한 ㄴ은 소로한면이 아니라 중로한면이다. 이 기준과 다르다.

  경사도 15도를 넘는 ㄱ은 급경사, 폭 12에서 25m 도로에 접한 ㄴ은 중로한면이라는 연결이 맞으므로, 정답은 2번이다.

• 12

  우리나라의 부동산제도와 근거법률의 연결이 옳은 것은?

  1. 1. 토지거래허가제 - 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」
  2. 2. 검인계약서제 - 「부동산등기법」
  3. 3. 토지은행제 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」
  4. 4. 개발부담금제 - 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」
  5. 5. 분양가상한제 - 「건축물의 분양에 관한 법률」

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지거래허가제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거를 두고 운영되므로 제도와 법률의 연결이 바르다. 옳다(정답).
  2. 검인계약서제는 부동산등기 특별조치법에 근거하므로, 이를 부동산등기법과 연결한 것은 근거법률을 잘못 짝지은 것이다. 옳지 않다.
  3. 토지은행제는 공공토지의 비축에 관한 법률에 근거하므로, 이를 공익사업 토지보상법과 연결한 것은 잘못된 짝이다. 옳지 않다.
  4. 개발부담금제는 개발이익 환수에 관한 법률에 근거하므로, 이를 재건축 초과이익 환수에 관한 법률과 연결한 것은 잘못된 짝이다. 옳지 않다.
  5. 분양가상한제는 주택 공급 가격을 규제하는 제도라 주택법에 근거하며, 건축물의 분양에 관한 법률에 근거하지 않으므로 연결이 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 허가 없이 땅을 넘기면 안 된다는 안내문을 읽고 그 근거가 어디 있는지 궁금해졌다. 게시판 아래 적힌 법 이름을 확인했다. 신고와 허가를 함께 다루는 그 법 안에 제도가 그대로 자리 잡고 있었다. 짝이 바르게 이어져 있었다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 부동산 제도마다 어느 법에서 나왔는지를 두 칸짜리 표로 만들어 벽에 붙여 두었다. 짝이 어긋난 줄이 있는지 훑어 내려갔다. 계약서에 검인을 받게 하는 검인계약서제는 부동산등기 특별조치법에 근거한다. 부동산등기법이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 토지은행이라는 이름이 붙은 제도의 근거 조문을 찾다가 두 법 사이에서 멈칫했다. 이름이 비슷해 헷갈렸다. 공익사업 보상을 다루는 쪽이 아니라 땅을 쟁여 두는 일을 따로 정한 쪽에 실려 있었다. 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 개발부담금이라는 이름이 어느 법에서 나왔는지 표에서 찾아 옆 칸과 맞춰 보았다. 개발로 값이 오른 몫을 걷는 이 제도는 개발이익 환수에 관한 법률에 실려 있다. 재건축으로 얻은 이익만 따로 다루는 법과 이어 놓은 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 분양과 등기에 관한 제도들을 모아 놓고 근거 법률 이름을 옆 칸에 적어 나갔다. 잘못 이어진 자리를 짚어 보았다. 분양가상한제는 주택법에 근거한다. 건축물분양법이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  토지거래허가제는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거를 두므로 이 연결이 맞아, 정답은 1번이다.

• 13

  국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 현재 지정될 수 있는 용도지역을 모두 고른 것은? ㄱ. 준상업지역 ㄴ. 준주거지역 ㄷ. 준공업지역 ㄹ. 준농림지역

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄷ, ㄹ
  4. 4. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  5. 5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 준상업지역은 국토계획법상 용도지역에 없다. 상업지역은 중심·일반·근린·유통상업지역으로 세분되며 '준상업지역'은 존재하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 준주거지역은 주거지역을 세분하여 주거 기능에 일부 상업·업무 기능을 보완하도록 정한 현행 용도지역으로 실제 지정될 수 있으므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  3. 준공업지역은 공업지역을 세분하여 경공업 등에 주거·상업·업무 기능을 보완하도록 정한 현행 용도지역으로 실제 지정될 수 있으므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  4. 준농림지역은 과거에 존재했으나 용도지역 체계가 개편되면서 폐지되어 현재는 지정될 수 없는 용도지역이므로, 지금도 지정 가능하다고 본 이 설명은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 국토계획법에서 지금 지정할 수 있는 용도지역 이름을 조문에서 하나씩 뽑아 적었다. 목록에 없는 이름이 섞였는지 살폈다. 상업지역은 중심·일반·근린·유통으로 나뉘고, '준상업지역'이라는 이름은 쓰지 않는다.
  2. 준주거지역은 사는 곳에 상가·사무실이 적당히 섞이도록 허용한 현행 지역이다.
  3. 준공업지역은 공장 지역에 주거·상업이 일부 섞이도록 한 현행 지역이다.
  4. 준농림지역은 옛 제도라 지금은 관리지역 등으로 바뀌어 지정되지 않는다.

  국토계획법상 준상업·준농림지역은 없고 준주거지역과 준공업지역만 현행 용도지역이므로, 정답은 2번이다.

• 14

  다음 중 부동산시장과 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은 몇 개인가? · 부동산정책이 자원배분의 비효율성을 오히려 악화시키는 것을 시장의 실패라 한다. · 법령상 도입순서를 비교하면 부동산거래신고제는 부동산실명제보다 빠르다. · 개발행위허가제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있는 제도이다. · 분양가상한제와 개발부담금제는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다. · PIR(Price to Income Ratio)은 가구의 주택지불능력을 측정하는 지표이다.

  1. 1. 없음
  2. 2. 1개
  3. 3. 2개
  4. 4. 3개
  5. 5. 4개

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 제시된 설명 중 PIR이 가구의 주택지불능력을 재는 지표라는 것이 옳아 옳은 것이 1개 있으므로, '없음'은 옳지 않다.
  2. PIR이 가구의 주택지불능력을 측정하는 지표라는 설명만 맞고 나머지 넷은 틀려, 옳은 것이 정확히 1개이므로 옳다(정답).
  3. 옳은 설명은 PIR 관련 1개뿐이라 2개에 이르지 못하므로, 2개라는 답은 옳지 않다.
  4. 옳은 설명은 1개뿐이어서 3개에 미치지 못하므로, 3개라는 답은 옳지 않다.
  5. 옳은 설명은 1개뿐이어서 4개에 크게 못 미치므로, 4개라는 답은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 제시된 설명 중 옳은 것이 하나 있으므로 없음은 이 기준과 다르다.
  2. 소득 대비 주택가격 부담을 나타내는 PIR 지표 설명 하나만 맞아, 옳은 것은 1개다. 그래서 정답이다.
  3. 옳은 설명은 1개뿐이라 2개는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 시장의 실패와 정부의 실패를 갈라 놓고 정책 설명 네 줄을 차례로 견주어 보았다. 맞는 줄이 몇인지 세었다. 옳은 설명은 1개뿐이라 3개는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 여러 정책이 법령에 들어온 차례를 연표로 그려 놓고 설명이 맞는지 하나씩 짚어 나갔다. 옳은 줄만 골라 남겨 보았다. 옳은 설명은 1개뿐이라 4개는 이 기준과 다르다.

  다섯 설명 중 PIR이 가구의 주택지불능력을 재는 지표라는 것만 맞아 옳은 것이 1개이므로, 정답은 2번이다.

• 15

  비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임) · 주택담보대출액: 2억원 · 주택담보대출의 연간 원리금상환액: 1천만원 · 부동산가치: 4억원 · 차입자의 연소득: 5천만원 · 가능총소득: 4천만원 · 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25% · 영업경비: 가능총소득의 50%

  1. 1. 부채감당률(DCR)= 1.0
  2. 2. 채무불이행률(DR)= 1.0
  3. 3. 총부채상환비율(DTI)= 0.2
  4. 4. 부채비율(debt ratio)= 1.0
  5. 5. 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 부채감당률(DCR)은 순영업소득을 연간 원리금상환액(부채서비스액)으로 나눈 값을 뜻한다. 가능총소득 4,000만원에서 공실·대손 25%인 1,000만원을 제하면 유효총소득은 3,000만원이 되고, 여기서 영업경비 50%인 2,000만원을 다시 빼면 순영업소득은 1,000만원이 되어 원리금상환액 1,000만원과 같아지므로 부채감당률은 1.0이 산출되어 옳다.
  2. 채무불이행률(DR)은 영업경비와 원리금상환액(부채서비스액)의 합을 유효총소득으로 나눈 값을 뜻한다. 영업경비 2,000만원과 원리금상환액 1,000만원을 더한 3,000만원을 유효총소득 3,000만원으로 나누면 1.0이 산출되어 옳다.
  3. 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 연소득 대비 연간 원리금상환액의 비율을 뜻한다. 원리금상환액 1,000만원을 차입자의 연소득 5,000만원으로 나누면 0.2가 산출되어 옳다.
  4. 부동산가치 4억 중 주택담보대출(부채)이 2억이고 나머지 자기자본이 2억이므로, 부채비율=2억/2억=1.0으로 계산돼 옳다.
  5. 영업경비비율(OER)은 영업경비를 유효총소득으로 나눈 값으로 2,000÷3,000≈0.67이어서 0.8이 될 수 없으므로, 이 계산 결과는 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 대출 이억 원과 해마다 갚을 원리금 천만 원을 적어 놓고 갚을 힘이 되는지 재려 했다. 순영업소득을 원리금으로 나누어 보았다. 부채감당률은 순영업소득 1,000을 원리금 1,000으로 나눈 1.0이다. 옳게 계산됐다.
  2. 甲은 유효총소득에서 영업경비와 부채상환이 얼마나 빠져나가는지 셈해 위험을 가늠했다. 두 몫을 더해 소득으로 나누었다. 채무불이행률은 영업경비 2,000과 부채상환 1,000을 더해 유효총소득 3,000으로 나눈 1.0이다. 옳게 계산됐다.
  3. 甲은 은행 창구에서 벌이에 견주어 얼마나 갚고 있는지 보는 값이 있다고 들었다. 소득증명원을 꺼내 숫자를 옮겨 적었다. 총부채상환비율(DTI)은 원리금 1,000을 연소득 5,000으로 나눈 0.2다. 옳게 계산됐다.
  4. 甲은 제 돈 이억 원과 빌린 돈 이억 원을 나란히 적어 자본이 어떻게 짜였는지 살폈다. 빚을 제 돈으로 나누어 보았다. 부채비율은 부채 2억을 자기자본 2억으로 나눈 1.0이다. 옳게 계산됐다.
  5. 甲은 유효총소득 3,000 가운데 영업경비 2,000이 차지하는 비율을 구해 보니 약 0.67이 나와, 보기가 제시한 0.8과 어긋났다.

  유효총소득 3,000만원 중 영업경비 2,000만원이 차지하는 영업경비비율은 약 0.67이지 0.8이 아니므로, 정답은 5번이다.

• 16

  사업기간 초에 3억원을 투자하여 다음과 같은 현금유입의 현재가치가 발생하는 투자사업이 있다. 이 경우 보간법으로 산출한 내수익률은? (단, 주어진 조건에 한함) 할인율 5%인 경우: 303,465천원 할인율 6%인 경우: 295,765천원

  1. 1. 5.42%
  2. 2. 5.43%
  3. 3. 5.44%
  4. 4. 5.45%
  5. 5. 5.46%

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 보간법으로 구한 내부수익률은 약 5.45%다. 약어는 NPV(순현재가치)·IRR(내부수익률)를 뜻한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 5퍼센트에서 순현가 계산
  2. NPV(순현재가치)는 현금유입 현가에서 투자액을 뺀 값이다.
  3. 할인율 5%에서 303,465 − 300,000 = +3,465천원 → 양(+)이다.
  4. ↓
  5. ② 6퍼센트에서 순현가 계산
  6. 할인율을 6%로 높이면 현가가 줄어 295,765 − 300,000 = −4,235천원 → 음(−)이다.
  7. 부호가 (+)에서 (−)로 바뀌므로 IRR(내부수익률)은 5%와 6% 사이에 있다.
  8. ↓
  9. ③ 순현가 총 감소분
  10. 보간법은 두 할인율 사이에서 순현가가 직선처럼 변한다고 근사하는 방법이다.
  11. 5%에서 6%로 갈 때 NPV는 3,465에서 −4,235로, 3,465 + 4,235 = 7,700천원만큼 줄어든다.
  12. 이 구간에서 순현가가 할인율에 대해 대략 선형이라고 본다.
  13. ↓
  14. ④ 선형 보간으로 내부수익률
  15. 5%에서 순현가가 0이 되려면 3,465만큼 더 내려가야 하며, 그 비율만큼 1% 구간을 나눠 더한다.
  16. 결국 5% + 3,465 ÷ 7,700 × 1% ≈ 5.45% → 내부수익률은 약 5.45%다.

  보간법으로 산출한 내부수익률(IRR)은 약 5.45%다.

• 17

  포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 부동산투자에 수반되는 총위험은 체계적 위험과 비체계적 위험을 합한 것으로, 포트폴리오를 구성함으로써 제거될 수 있는 위험은 비체계적 위험이다.
  2. 2. 포트폴리오를 구성하는 자산들의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 포트폴리오를 구성한다고 하더라도 위험은 감소되지 않는다.
  3. 3. 효율적 프론티어(efficient frontier)는 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 올릴 수 있는 포트폴리오의 집합을 연결한 선이다.
  4. 4. 무위험자산이 없는 경우의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되는데, 투자자가 위험선호형일 경우 최적 포트폴리오는 위험기피형에 비해 저위험-고수익 포트폴리오가 된다.
  5. 5. 위험자산으로만 구성된 포트폴리오와 무위험자산을 결합할 때 얻게 되는 직선의 기울기가 커질수록 기대초과수익률(위험프리미엄)이 커진다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 총위험은 체계적 위험과 비체계적 위험의 합이며, 이 중 여러 자산에 분산투자하는 포트폴리오 구성으로 상쇄·제거할 수 있는 것은 비체계적 위험이므로 이 설명은 옳다.
  2. 두 자산의 수익률이 완전히 같은 방향으로 움직여 상관계수가 1이면 서로 위험을 상쇄하지 못해 분산투자를 해도 위험이 줄지 않는다. 옳다.
  3. 효율적 프론티어는 주어진 각 위험수준에서 달성할 수 있는 최대 기대수익률을 내는 포트폴리오들을 이어 놓은 선을 뜻하므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  4. 효율적 프론티어와 무차별곡선이 접하는 점에서 정해지는 최적 포트폴리오는 위험선호형일수록 더 높은 위험을 감수하는 '고위험-고수익' 쪽에 형성되므로, 저위험-고수익이라 한 이 설명은 옳지 않다(정답).
  5. 위험자산과 무위험자산을 결합한 직선의 기울기는 위험 한 단위당 얻는 초과수익을 나타내므로, 기울기가 커질수록 기대초과수익률인 위험프리미엄도 커져 이 설명은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 사례를 검토하며 투자자 甲의 상가 투자 총위험은 시장 전체에서 오는 체계적 위험과 그 상가 고유의 비체계적 위험으로 나뉘고, 분산투자로 없앨 수 있는 것은 비체계적 위험이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 두 자산 수익률이 완전히 같이 움직이면(상관계수 1) 함께 묶어도 위험이 상쇄되지 않아 분산 효과가 없다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 위험이 같을 때 가장 높은 수익을 내는 조합들을 그래프 위에 점으로 찍어 이어 보았다. 그 선을 무어라 부르는지 확인했다. 효율적 프론티어는 각 위험 수준에서 기대수익률이 가장 높은 포트폴리오들을 이은 선이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 위험을 기꺼이 떠안는 투자 성향이라, 효율적 프론티어와 자신의 무차별곡선이 맞닿는 지점에서 위험도 크고 기대수익도 큰 포트폴리오를 최적안으로 골랐다.
  5. 甲은 무위험자산과 위험자산을 잇는 직선을 그려 그 기울기가 무엇을 뜻하는지 따져 보았다. 위험에 붙는 값을 읽어 냈다. 위험자산과 무위험자산을 잇는 직선의 기울기가 가파를수록 같은 위험에 붙는 위험프리미엄이 커진다. 이 기준에 해당한다.

  위험선호형 투자자일수록 효율적 프론티어에서 위험도 수익도 더 큰 쪽에 최적 포트폴리오가 형성되지 저위험·고수익 쪽이 아니므로, 정답은 4번이다.

• 18

  부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (단, 다른 조건은 동일함) ㄱ. 현금유출의 현가합이 4천만원이고 현금유입의 현가합이 5천만원이라면, 수익성지수는 0.8이다. ㄴ. 내부수익률은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다. ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다. ㄹ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다. ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.

  1. 1. ㄱ, ㄹ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄹ, ㅁ
  4. 4. ㄱ, ㄴ, ㅁ
  5. 5. ㄷ, ㄹ, ㅁ

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 수익성지수=현금유입 현가합/현금유출 현가합=5,000/4,000=1.25이다(0.8이 아님). 약어는 NPV(순현재가치)·IRR(내부수익률)를 뜻한다. 옳지 않다.
  2. 내부수익률(IRR)은 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치(NPV)를 1이 아니라 0으로 만드는 할인율을 뜻하므로, 1로 만든다고 한 보기 ㄴ의 설명은 옳지 않다.
  3. 재투자율에 관하여 내부수익률법은 내부수익률을, 순현재가치법은 요구수익률을 가정하는데 보기 ㄹ은 이를 서로 뒤바꿔 설명하고 있으므로, ㄹ·ㅁ을 옳다고 본 이 조합은 옳지 않다.
  4. 내부수익률법·순현재가치법·수익성지수법은 모두 미래 현금흐름을 현재가치로 할인해 투자안을 평가하는 할인현금흐름(DCF) 기법에 속하므로, 이를 옳게 묶은 이 조합은 옳다.
  5. 내부수익률법은 투자안의 내부수익률을 요구수익률과 비교하여 내부수익률이 요구수익률보다 크면 그 투자안을 채택하므로, 이를 옳게 담은 이 조합은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 들어올 돈의 현가 오천만 원과 나갈 돈의 현가 사천만 원을 종이에 나란히 놓았다. 둘을 나누어 지수를 구했다. 수익성지수(PI)=현금유입 현가합/현금유출 현가합=5,000/4,000=1.25이지 0.8이 아니다.
  2. 甲은 순현재가치를 어떤 값으로 만드는 할인율이 내부수익률인지 교재에서 정의를 찾아 읽었다. 숫자가 무엇인지 확인했다. 내부수익률은 순현재가치를 0으로 만드는 할인율이다. 1로 만든다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 두 기법이 다시 굴릴 돈에 어떤 수익률을 가정하는지 표 두 칸에 나눠 적었다. 짝이 뒤바뀌지 않았는지 보았다. 재투자율로 내부수익률법은 내부수익률을, 순현재가치법은 요구수익률을 가정한다. 이를 뒤바꿔 설명한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 물류센터 신축 사업에 자기자본을 투입할지 검토하며 은행 심사역과 사업성 자료를 함께 살폈다. 심사역은 이 사업이 여러 해 뒤 들어올 임대수익을 오늘 시점의 가치로 바꿔 견주는 방식으로 판단되는 세 가지 기법 중 하나에 해당한다고 짚었다. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법이 바로 그런 갈래에 속한다.
  5. 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 크면 투자가치가 있다고 보아 투자를 결정한다.

  내부수익률법·순현재가치법·수익성지수법은 모두 할인현금흐름기법이고 내부수익률법은 요구수익률과 견줘 투자를 정하므로, 정답은 3번이다.

• 19

  화폐의 시간가치계산에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 연금의 미래가치계수가 된다.
  2. 2. 원금균등분할상환방식에서 매 기간의 상환액을 계산할 경우 저당상수를 사용한다.
  3. 3. 기말에 일정 누적액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액을 계산할 경우 연금의 현재가치계수를 사용한다.
  4. 4. 연금의 미래가치계수에 일시불의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 미래가치계수가 된다.
  5. 5. 저당상수에 연금의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 현재가치가 된다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 현재가치를 미래시점으로 옮기는 셈이 되어 연금의 미래가치계수가 된다. 옳다(정답).
  2. 저당상수는 매기 상환액이 동일한 원리금균등분할상환에서 상환액을 구할 때 쓰는 것이고, 원금균등분할상환은 원금을 균등 분할한 뒤 잔금 이자를 더해 상환액을 구하므로 저당상수를 쓰지 않아 이 설명은 옳지 않다.
  3. 기말의 목표 누적액을 만들기 위해 매기 적립할 금액은 감채기금계수로 구하므로, 연금의 현재가치계수를 쓴다는 설명은 옳지 않다.
  4. 연금의 미래가치계수에 일시불의 현재가치계수를 곱하면 연금의 현재가치계수가 되므로, 일시불의 미래가치계수가 된다는 설명은 옳지 않다.
  5. 저당상수와 연금의 현재가치계수는 서로 역수 관계여서 둘을 곱하면 1이 되므로, 일시불의 현재가치가 된다는 설명은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 퇴직한 뒤 스무 해 동안 다달이 받을 생활비를 한 덩어리로 묶으면 얼마인지 알고 싶었다. 은행 창구에서 받아 온 표를 짚어 나갔다. 연금의 현재가치계수 × 일시불의 미래가치계수 = 연금의 미래가치계수가 된다. 현재가치를 미래시점으로 옮기는 계산이므로 보기①이 이 기준에 해당한다.
  2. 원금균등분할상환은 매기 원금을 똑같이 나눠 갚아 저당상수를 쓰지 않는다. 저당상수는 원리금균등에서 쓴다. 이 기준과 다르다.
  3. 기말 목표액을 모으려고 매기 적립하는 금액은 감채기금계수로 구한다. 이를 다르게 말한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 연금과 일시불에 붙는 계수들을 짝지어 곱하면 무엇이 되는지 손으로 적어 나갔다. 나온 결과가 맞는지 확인했다. 연금미래가치계수에 일시불현재가치계수를 곱하면 연금현재가치계수가 된다. 이를 다르게 말한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 저당상수와 연금현재가치계수를 곱하면 어떤 값이 나오는지 계산기로 눌러 보았다. 화면에 뜬 수를 그대로 옮겨 적었다. 저당상수와 연금현재가치계수를 곱하면 1이 된다. 일시불 현재가치라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

  연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 현재가치를 미래시점으로 옮긴 연금의 미래가치계수가 되므로, 정답은 1번이다.

• 20

  부동산 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 역모기지(reverse mortgage)는 시간이 지남에 따라 대출잔액이 늘어나는 구조이고, 일반적으로 비소구형 대출이다.
  2. 2. 가치상승공유형대출(SAM: Shared Appreciation Mortgage)은 담보물의 가치상승 일부분을 대출자가 사전약정에 의해 차입자에게 이전하기로 하는 조건의 대출이다.
  3. 3. 기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여는 현물출자, 자산구성, 최저자본금을 제한하는 규정이 없다.
  4. 4. 부채금융은 대출이나 회사채 발행 등을 통해 타인자본을 조달하는 방법으로서 저당담보부증권(MBS), 조인트벤처(joint venture) 등이 있다.
  5. 5. 우리나라의 공적보증형태 역모기지제도로 현재 주택연금, 농지연금, 산지연금이 시행되고 있다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 역모기지는 대출잔액이 늘고 일반적으로 비소구형이다. 약어 풀이: LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율). 옳다(정답).
  2. 가치상승공유형대출(SAM)은 담보물의 가치상승분 일부를 차입자가 대출자에게 이전하는 조건의 대출인데, 보기는 대출자가 차입자에게 이전한다고 방향을 반대로 서술했으므로 이 설명은 옳지 않다.
  3. 기업구조조정 부동산투자회사는 현물출자·자산구성·최저자본금 등에서 일부 특례를 받을 뿐 관련 제한 규정이 전혀 없는 것은 아니므로, 제한 규정이 없다고 단정한 이 설명은 옳지 않다.
  4. 부채금융은 타인자본을 조달하는 방식으로 저당담보부증권(MBS)은 이에 해당하지만, 조인트벤처는 지분을 나눠 투자하는 지분금융에 속하므로 이를 부채금융으로 묶은 이 설명은 옳지 않다.
  5. 우리나라의 공적보증형 역모기지제도로 현재 시행 중인 것은 주택연금과 농지연금이며 산지연금은 여기에 포함되지 않으므로, 산지연금까지 시행된다고 한 이 설명은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 사례를 검토하며 집을 담보로 매달 연금을 받는 역모기지는 시간이 갈수록 대출잔액이 불어나고, 집값이 모자라도 더 갚지 않아도 되는 비소구형이 일반적이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 가치상승공유형대출(SAM)은 집값이 오른 몫의 일부를 차입자가 대출자에게 나눠 주는 조건이다. 이를 반대로 설명한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 담보로 잡힐 아파트 값과 제 한 해 벌이를 적어 놓고 얼마까지 빌릴 수 있는지 셈했다. 두 잣대를 차례로 걸어 보았다. 여기에 연소득 5천만원인 甲의 DSR을 40%로 제한하면, 甲이 갚을 연 원리금이 2천만원을 넘지 못하도록 대출액이 더 줄 수 있다.
  4. 甲은 자금을 대는 방식들을 빚으로 얻는 것과 지분을 나누는 것으로 갈라 두 칸에 적었다. 잘못 묶인 것이 있는지 살폈다. MBS(주택저당증권)는 빚을 내는 부채금융이지만 조인트벤처는 지분을 나누는 지분금융이다. 둘을 같이 묶은 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 나라가 보증하는 역모기지에 어떤 것들이 드는지 제도 이름을 찾아 옮겨 적었다. 목록 밖의 이름이 섞였는지 보았다. 공적보증 역모기지는 주택연금·농지연금이며 산지연금은 여기 들지 않는다. 산지연금을 넣은 이 보기는 이 기준과 다르다.

  역모기지는 시간이 갈수록 대출잔액이 불어나고 집값이 모자라도 더 안 갚아도 되는 비소구형이 일반적이므로, 정답은 1번이다.

• 감정평가사 기출 40문항 · 자동복습과 예상점수까지 무료로 →
• 21

  부동산 증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분을 나타내는 증권으로서 유동화기관의 부채로 표기되지 않는다.
  2. 2. CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환 우선순위와 만기가 다른 다양한 증권을 발행할 수 있다.
  3. 3. 부동산개발PF ABCP(Asset Backed Commercial Paper)는 부동산개발PF ABS(Asset Backed Securities)에 비해 만기가 길고, 대부분 공모로 발행된다.
  4. 4. MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 주택담보대출의 원리금이 회수되면 MPTS의 원리금으로 지급되므로 유동화기관의 자금관리 필요성이 원칙적으로 제거된다.
  5. 5. MBB(Mortgage Backed Bond)는 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. MPTS(저당이체증권)는 저당풀에 대한 지분을 투자자에게 매각하는 지분형 증권이어서 소유권이 투자자에게 넘어가므로, 유동화기관의 부채로 표기되지 않아 이 설명은 옳다.
  2. CMO(다계층저당증권)는 하나의 저당풀을 상환 우선순위와 만기가 서로 다른 여러 계층(트랜치)으로 나누어 발행하는 증권이므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  3. 부동산개발PF ABCP(자산담보부기업어음)는 ABS(자산유동화증권)에 비해 만기가 짧고 대부분 사모로 발행되므로, 만기가 길고 공모로 발행된다고 한 이 설명은 옳지 않다(정답).
  4. MPTS는 주택담보대출에서 회수된 원리금이 별도 가공 없이 그대로 투자자에게 이체되는 구조여서 유동화기관이 따로 자금을 운용·관리할 필요가 원칙적으로 없으므로 이 설명은 옳다.
  5. MBB(저당담보부채권)는 저당을 담보로 발행자가 자기 신용으로 발행하는 채권형 증권이어서 차입자의 채무불이행 여부와 관계없이 발행자가 원리금을 지급해야 하므로 이 설명은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 저당풀의 지분을 파는 증권이 발행기관 장부에 빚으로 잡히는지 회계 처리를 물어보았다. 돌아온 답을 받아 적었다. MPTS(저당이체증권)는 저당풀의 지분을 파는 지분형이라 유동화기관의 부채로 잡히지 않는다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 같은 저당풀에서 상환 순위가 다른 여러 층으로 나눠 파는 증권의 짜임을 그림으로 그렸다. 층마다 만기를 적어 넣었다. CMO(다계층저당증권)는 같은 저당풀에서 상환순위·만기가 다른 여러 트랜치로 나눠 발행한다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 개발사업에 쓰이는 짧은 어음이 자산유동화증권과 만기와 발행 방식에서 어떻게 다른지 견주었다. 둘을 표로 갈라 놓았다. 개발PF ABCP(자산담보부기업어음)는 ABS보다 만기가 짧고 대부분 사모로 발행된다. 만기가 더 길다는 취지로 설명한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. MPTS는 차입자가 갚은 원리금이 그대로 투자자에게 넘어가 유동화기관이 따로 자금을 관리할 필요가 없다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 산 증권에서 못 갚는 일이 생기면 누가 대신 물어 주는지 발행 안내서를 펴 보았다. 책임지는 쪽을 짚어 보았다. MBB(저당담보부채권)는 채권형이라 차입자가 못 갚아도 발행자가 자기 책임으로 원리금을 준다. 이 기준에 해당한다.

  부동산개발PF ABCP는 자산유동화증권보다 만기가 짧고 대부분 사모로 발행되는데 이를 반대로 서술했으므로, 정답은 3번이다.

• 22

  부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 자산을 투자·운용할 때 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력에 해당되지 않는 사람은?

  1. 1. 공인회계사로서 해당 분야에 3년 이상 종사한 사람
  2. 2. 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
  3. 3. 감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
  4. 4. 부동산 관련 분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 사람
  5. 5. 자산관리회사에서 5년 이상 근무한 사람으로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 공인회계사는 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 둬야 할 자산운용 전문인력의 요건에 들지 않으므로, 이를 해당한다고 본 것은 옳지 않다(정답).
  2. 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 부동산 실무경력을 갖춘 전문인력으로 요건에 포함되므로 옳다.
  3. 감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자산가치 평가 전문성을 갖춰 전문인력 요건에 해당하므로 옳다.
  4. 부동산 관련 분야 석사학위 이상을 갖추고 투자·운용 업무에 3년 이상 종사한 사람은 전문인력 요건에 들어 옳다.
  5. 자산관리회사에서 5년 이상 근무하며 부동산의 취득·처분·관리 등 업무에 3년 이상 종사한 사람은 전문인력 요건에 들어 옳다.

  🧮 풀이

  1. 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 갖춰야 할 자산운용 전문인력의 자격 목록에 공인회계사는 애초에 이름이 없다. 그런 회계사를 그 요건에 끼워 넣은 이 보기는 이 기준과 어긋난다.
  2. 甲은 봄철 서울 도심의 상가 매물을 자산운용 후보로 올려두고 중개사와 함께 임대 시세를 따져 보았다. 인근 거래사례를 살핀 뒤 판단을 정리했다. 공인중개사로서 그 분야에 5년 이상 일한 사람은 전문인력 요건에 든다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 두어야 할 사람의 자격을 법령에서 찾아 읽었다. 필요한 경력 햇수를 적어 두었다. 감정평가사로서 그 분야에 5년 이상 일한 사람은 전문인력 요건에 든다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 학위와 실무 경력 가운데 어느 쪽으로도 요건을 채울 수 있는지 조문을 짚어 확인했다. 햇수가 몇인지 세어 보았다. 부동산 관련 석사 이상 학위로 3년 이상 일한 사람은 전문인력 요건에 든다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 자산관리회사에서 일한 세월이 5년을 넘고 그 사이 부동산의 취득과 처분, 관리 업무를 3년 넘게 도맡아 온 이력이 있으므로, 상근 자산운용 전문인력의 자격 기준을 채운 사람으로 인정된다.

  자기관리 부동산투자회사가 상근으로 둬야 할 자산운용 전문인력 요건에 공인회계사는 들지 않으므로, 정답은 1번이다.

• 23

  대출조건이 다음과 같을 때, 5년 거치가 있을 경우(A)와 거치가 없을 경우(B)에 원금을 상환해야 할 첫번째 회차의 상환원금의 차액(A-B)은? (단, 주어진 조건에 한함) · 대출금: 1억 2천만원 · 대출금리: 고정금리, 연 3% · 대출기간: 30년 · 월 저당상수(360개월 기준): 0.00422 · 월 저당상수(300개월 기준): 0.00474 · 월 원리금균등분할상환방식

  1. 1. 52,000원
  2. 2. 54,600원
  3. 3. 57,200원
  4. 4. 59,800원
  5. 5. 62,400원

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 거치가 있는 경우의 첫 상환원금이 더 커서 차액(A−B)은 62,400원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 첫 회 이자 계산: 거치 여부와 상관없이 첫 회차 이자는 아직 원금 상환이 이루어지기 전인 대출잔액 전액에 월이율을 곱해 산정하므로, 대출원금 1억 2천만원에 월이율(연 3% ÷ 12 = 0.25%)을 곱한 300,000원을 두 경우 모두 공통의 첫 회 이자로 계산한다.
  2. 원리금균등분할상환은 매달 갚는 금액이 일정하지만 그 안의 이자와 원금 비중은 매달 달라진다.
  3. 두 경우 모두 첫 달에는 원금 1.2억이 그대로 남아 이자가 같다.
  4. 첫 회 이자는 대출액 전액에 월 이율을 곱해 구한다:
  5. 1.2억 × (3% ÷ 12) = 300,000원이다.
  6. 월 이율은 연 3%를 12로 나눈 값이라 첫 달 이자가 두 경우 모두 30만원으로 정해진다.
  7. ↓
  8. ② 거치 있는 A의 첫 상환원금
  9. 월 원리금은 대출액에 해당 기간 저당상수를 곱해 산출한다.
  10. 5년 거치가 있으면 남은 300개월로 상환하므로 300개월 저당상수 0.00474를 적용한다.
  11. 1.2억 × 0.00474 = 568,800원이 월 원리금이다.
  12. 첫 상환원금은 월 원리금에서 첫 회 이자를 뺀 나머지다 → 568,800 − 300,000 = 268,800원이다.
  13. ↓
  14. ③ 거치 없는 B의 첫 상환원금
  15. 이 경우 처음부터 360개월로 상환하므로 360개월 저당상수 0.00422를 적용한다.
  16. 1.2억 × 0.00422 = 506,400원이 월 원리금이 된다.
  17. 같은 방식으로 첫 회 이자 300,000원을 빼면 506,400 − 300,000 = 206,400원이다.
  18. ↓
  19. ④ 두 경우 차액
  20. 거치가 있으면 기간이 짧아져 저당상수와 원리금이 커지므로 첫 상환원금도 더 크다.
  21. 첫 회 이자는 양쪽이 같아 차이는 오직 원리금 차이에서 비롯된다.
  22. 곧 300개월 저당상수 0.00474와 360개월 저당상수 0.00422의 차이가 원리금 격차를 만든다.
  23. 차액 A−B = 268,800 − 206,400 = 62,400원이다.

  거치가 있는 경우의 첫 상환원금이 더 커서 차액(A−B)은 62,400원이다.

• 24

  조기상환에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 조기상환이 어느 정도 일어나는가를 측정하는 지표로 조기상환율(CPR: Constant Prepayment Rate)이 있다.
  2. 2. 저당대출차입자에게 주어진 조기상환권은 풋옵션(put option)의 일종으로, 차입자가 조기상환을 한다는 것은 대출잔액을 행사가격으로 하여 대출채권을 매각하는 것과 같다.
  3. 3. 저당대출차입자의 조기상환 정도에 따라 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)의 현금흐름과 가치가 달라진다.
  4. 4. 이자율 하락에 따른 위험을 감안하여 금융기관은 대출기간 중 조기상환을 금지하는 기간을 설정하고, 위반 시에는 위약금으로 조기상환수수료를 부과하기도 한다.
  5. 5. 저당대출차입자의 조기상환은 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) 투자자에게 재투자 위험을 유발한다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 조기상환율(CPR)은 저당대출 차입자들이 만기 전에 원금을 얼마나 미리 갚는지를 연율로 측정하는 지표이므로, 조기상환 정도를 재는 지표라고 한 이 설명은 옳다.
  2. 차입자의 조기상환권은 만기 전에 대출채권을 되사는 콜옵션의 일종이므로, 이를 풋옵션이라 한 것은 옳지 않다(정답).
  3. MPTS(저당이체증권)는 회수된 원리금이 그대로 투자자에게 이체되는 구조여서 차입자의 조기상환이 늘거나 줄면 증권의 현금흐름과 가치도 그에 따라 달라지므로, 이 설명은 옳다.
  4. 금융기관은 이자율 하락 등에 따른 조기상환 위험에 대비해 일정 기간 조기상환을 금지하고 이를 어기면 위약금으로 조기상환수수료를 부과하기도 하므로, 이 설명은 옳다.
  5. 차입자가 대출을 앞당겨 갚으면 그 자금을 다시 낮은 금리에 굴려야 하므로 MPTS 투자자에게 재투자 위험을 유발한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 빚을 진 사람들이 만기 전에 원금을 얼마나 앞당겨 갚아 나가는지는 조기상환율, 곧 CPR이라는 잣대로 가늠한다. 이 경우가 이 기준에 들어맞는다.
  2. 甲이 빚을 진 뒤 만기가 오기 전에 대출채권을 되사들여 앞당겨 갚을 수 있는 조기상환권은 그 성격상 콜옵션의 한 갈래에 들며, 이를 풋옵션이라 부른 설명은 이 성격과 어긋난다.
  3. 차입자가 얼마나 앞당겨 갚느냐에 따라 MPTS로 들어오는 현금흐름과 그 가치가 달라진다. 이 기준에 해당한다.
  4. 금융기관은 금리가 떨어질 때 몰릴 조기상환에 대비해 일정 기간 조기상환을 막고 어기면 수수료를 물리기도 한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲이 빌린 원금을 예정보다 서둘러 갚아 버리면, 그 상환금을 되돌려받은 MPTS 투자자는 낮아진 금리로 자금을 다시 굴려야 하는 재투자 위험을 고스란히 떠안게 된다.

  차입자의 조기상환권은 만기 전에 대출채권을 되사는 콜옵션의 일종인데 이를 풋옵션이라 했으므로, 정답은 2번이다.

• 25

  부동산신탁에 있어 위탁자가 부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방식은?

  1. 1. 관리신탁
  2. 2. 처분신탁
  3. 3. 담보신탁
  4. 4. 개발신탁
  5. 5. 명의신탁

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 관리신탁은 부동산의 관리(임대·유지 등)를 신탁회사에 맡기는 방식이므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 처분신탁은 위탁자가 부동산의 처분을 신탁회사에 맡기는 방식으로, 수익증권을 발급받아 이를 담보로 대출받는 담보신탁 방식을 묻는 문제의 설명과 다르므로 이 보기는 옳지 않다.
  3. 위탁자가 부동산을 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방식은 담보신탁에 해당한다. 옳다(정답).
  4. 개발신탁(토지신탁)은 신탁회사가 개발·분양·임대를 시행하는 방식이므로 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  5. 명의신탁은 등기 명의만 수탁자로 하는 것으로 부동산실명법상 원칙적으로 금지되며 본 설명에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 부동산을 신탁회사에 맡기고 수익증권을 받아 그것을 담보로 대출을 받으려 했다. 어느 방식인지 이름을 찾아보았다. 관리신탁은 임대·유지 같은 관리를 신탁회사에 맡기는 방식이라, 처분까지 맡긴 이 문제 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  2. 甲은 신탁 방식마다 무엇을 맡기고 무엇을 돌려받는지 종류별로 갈라 적어 두었다. 이 사례에 맞는 칸을 골라내려 했다. 처분신탁은 부동산 처분만 맡기는 방식이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
  3. 甲은 맡긴 부동산으로 받은 증권을 은행에 내밀고 돈을 빌리는 방식이 있는지 알아보았다. 그 방식의 이름을 확인했다. 부동산을 신탁회사에 맡기고 받은 수익증권을 은행에 담보로 제공해 대출을 받았다면 담보신탁이다.
  4. 甲은 이웃이 빈 땅을 회사에 넘겨 아파트를 짓고 분양까지 시켰다는 이야기를 전해 들었다. 제 경우와 같은 것인지 견주어 보았다. 그 이웃은 증권을 받아 담보로 쓴 것이 아니라 회사가 대신 지어 팔아 준 것이었다. 甲이 한 일과는 달랐다. 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 남의 이름을 빌려 집을 사 두어도 되는지 아버지에게 묻자 큰일 난다는 답이 돌아왔다. 법이 무어라 적어 두었는지 찾아 읽었다. 이름만 빌려 두는 일은 원칙적으로 막혀 있었고, 증권을 받아 담보로 쓰는 일과도 거리가 멀었다. 이 기준과 다르다.

  수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 대출받는 신탁방식은 담보신탁에 해당하므로, 정답은 3번이다.

• 26

  감정평가사 A는 단독주택의 감정평가를 의뢰받고 관련 공부(公簿)를 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 이 단독주택의 건폐율(ㄱ)과 용적률(ㄴ)은? (단, 주어진 자료에 한함) · 토지대장상 토지면적: 240㎡ · 대지 중 도시·군계획시설(공원)지축 면적: 40㎡ · 건축물의 용도: 지하1층(주차장), 지상1층(단독주택), 지상2층(단독주택) · 건축물대장상 건축면적: 120㎡ · 건축물대장상 각 층 바닥면적: 지하1층(60㎡), 지상1층(120㎡), 지상2층(120㎡)

  1. 1. ㄱ: 50.00%, ㄴ: 100.00%
  2. 2. ㄱ: 50.00%, ㄴ: 120.00%
  3. 3. ㄱ: 50.00%, ㄴ: 150.00%
  4. 4. ㄱ: 60.00%, ㄴ: 120.00%
  5. 5. ㄱ: 60.00%, ㄴ: 150.00%

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 대지면적 200㎡ 기준으로 건폐율 60%, 용적률 120%다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 실제 대지면적 확정
  2. 대지면적은 토지면적에서 도시·군계획시설 저촉분을 제외한 값이다.
  3. 도시계획시설로 저촉된 부분은 건축에 쓸 수 없어 면적에서 빼야 한다.
  4. 토지 240㎡ − 공원 저촉 40㎡ = 200㎡ → 이 200㎡가 비율 계산의 분모가 된다.
  5. ↓
  6. ② 건폐율 계산
  7. 감정평가사 A는 이 단독주택의 건폐율을 구하면서, 건폐율이 건축면적을 대지면적으로 나누어 백분율로 나타낸 비율이라는 점을 확인한다.
  8. 건폐율은 대지를 바닥으로 얼마나 덮었는지 나타내는 수평적 밀도 지표다.
  9. 120 ÷ 200 = 0.6 → 60%다.
  10. ↓
  11. ③ 용적률용 연면적 산정
  12. 분자인 연면적은 지상층만 합산하고 지하1층 주차장은 제외한다.
  13. 지하층은 지표 아래라 용적률 산정 연면적에서 빼는 것이 규정이다.
  14. 지상1층 120 + 지상2층 120 = 240㎡가 연면적이다.
  15. ↓
  16. ④ 용적률 계산과 결론
  17. 감정평가사 A는 이 단독주택의 용적률을 구하기 위해, 앞서 산정한 연면적을 대지면적으로 나누어 백분율로 계산한다.
  18. 용적률은 대지 대비 지상 연면적의 비율로 입체적 밀도를 나타낸다.
  19. 240 ÷ 200 = 1.2 → 120% → 건폐율 60%, 용적률 120%다.

  공원 저촉분을 제외한 대지면적 200㎡ 기준으로 건폐율은 60%, 용적률은 120%다.

• 27

  토지개발방식으로서 수용방식과 환지방식의 비교에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 사업구역은 동일함)

  1. 1. 수용방식은 환지방식에 비해 종전 토지소유자에게 개발이익이 귀속될 가능성이 큰 편이다.
  2. 2. 수용방식은 환지방식에 비해 사업비의 부담이 큰 편이다.
  3. 3. 수용방식은 환지방식에 비해 기반시설의 확보가 용이한 편이다.
  4. 4. 환지방식은 수용방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 적은 편이다.
  5. 5. 환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자의 재정착이 쉬운 편이다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 개발로 생긴 이익이 종전 토지소유자에게 돌아갈 가능성은 땅을 되돌려 주는 환지방식이 더 크므로, 수용방식이 더 크다는 설명은 옳지 않다(정답).
  2. 수용방식은 사업시행자가 종전 토지를 전면 매수하여 보상비를 지급한 뒤 개발하므로, 땅으로 되돌려 주는 환지방식보다 초기 사업비 부담이 큰 편이어서 이 설명은 옳다.
  3. 수용방식은 사업구역 내 토지를 일괄 취득해 시행자가 계획대로 자유롭게 배치할 수 있어, 종전 토지 위치를 존중하는 환지방식보다 도로·공원 등 기반시설 확보가 용이하므로 이 설명은 옳다.
  4. 환지방식은 개발된 토지를 종전 소유자에게 환지로 돌려주므로 시행자가 따로 매각할 부담이 적은 편이다. 옳다.
  5. 환지방식은 개발 뒤 종전 소유자에게 그 자리의 토지를 되돌려 주므로 원래 소유자의 재정착이 수용방식보다 쉬운 편이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 환지방식 사업 후 되돌려 받은 땅값이 크게 올라, 수용방식으로 보상만 받았을 때보다 개발이익이 자신에게 더 많이 돌아왔음을 확인했다.
  2. 甲은 땅을 사들여 하는 사업과 정리해 돌려주는 사업 가운데 어느 쪽에 돈이 더 드는지 따졌다. 보상비를 적어 보았다. 수용방식은 시행자가 땅을 사들이며 보상비를 치러야 해 환지방식보다 사업비 부담이 크다. 이 기준에 해당한다.
  3. 수용방식은 시행자가 전체 땅을 확보해 도로·공원 같은 기반시설을 넣기가 환지방식보다 쉽다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 개발한 땅을 시행자가 팔아야 하는 방식과 원래 주인에게 돌려주는 방식을 견주어 보았다. 파는 부담이 어느 쪽에 큰지 따졌다. 환지방식은 원래 주인에게 개발된 땅을 돌려주므로 시행자가 따로 팔아야 할 부담이 수용방식보다 적다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 사업이 끝난 뒤 살던 사람들이 그 자리에 다시 자리 잡는지를 두 방식으로 나눠 물었다. 돌아온 답을 적어 두었다. 환지방식은 원래 주인이 그 자리에 다시 자리 잡기가 수용방식보다 쉽다. 이 기준에 해당한다.

  개발이익이 종전 토지소유자에게 돌아갈 가능성은 땅을 돌려주는 환지방식이 수용방식보다 크므로, 정답은 1번이다.

• 28

  부동산개발사업에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 개발기간의 연장, 이자율의 인상, 인플레이션의 영향으로 개발비용이 증가하는 위험은 비용위험에 속한다. ㄴ. 개발부동산의 선분양제도는 후분양제도에 비해 사업시행자가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있다. ㄷ. 민감도분석에 있어 주요 변수로는 토지구입비, 개발기간, 분양가격 등이 있다. ㄹ. 수익성지수가 1보다 크다는 것은 순현가가 '0'(zero)보다 크다는 뜻이다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄴ, ㄷ
  3. 3. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 개발기간 연장·이자율 인상·인플레이션에 따른 개발비용 증가 위험은 비용위험에 속한다. 약어는 NPV(순현재가치)를 뜻한다. 옳다.
  2. 선분양제도는 건물을 다 짓기 전에 미리 분양하여 분양대금을 확보하므로, 완공 뒤 파는 후분양제도보다 미분양 등 사업시행자가 지는 시장위험을 줄일 수 있어 이 설명은 옳다.
  3. 민감도분석은 결과에 영향을 주는 투입변수를 변화시켜 그 영향을 살피는 기법으로, 토지구입비·개발기간·분양가격 등이 주요 변수가 되므로 이 보기의 설명은 옳다.
  4. 수익성지수는 현금유입의 현가합을 현금유출의 현가합으로 나눈 값이므로, 그 값이 1보다 크다는 것은 유입 현가가 유출 현가를 초과한다는 뜻이어서 순현재가치가 0보다 크므로 이 설명은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 개발기간이 길어지고 이자율이 오르고 물가가 올라 개발비용이 늘어나는 위험은 비용위험에 속한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 다 짓기 전에 파는 것과 다 짓고 파는 것 가운데 어느 쪽이 마음 놓이는지 물었다. 돈이 언제 들어오는지 보았다. 선분양은 분양을 먼저 해 자금을 미리 확보하므로, 다 지어 놓고 파는 후분양보다 시행자의 시장위험이 작다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 개발사업의 결과를 크게 흔드는 값이 무엇인지 분석가에게 물어 목록을 받아 적었다. 값마다 폭을 달리해 다시 돌려 보았다. 민감도분석에서 결과를 흔드는 주요 변수로 토지구입비·개발기간·분양가격 등을 본다. 이 기준에 해당한다.
  4. 수익성지수=현금유입 현가/현금유출 현가이므로, 이 값이 1보다 크면 유입>유출이어서 순현가(NPV=유입−유출)도 0보다 크다.

  개발비용 증가위험, 선분양의 시장위험 감소, 민감도분석 변수, 수익성지수와 순현가의 관계가 모두 맞으므로, 정답은 5번이다.

• 29

  공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회에서 공인중개사의 업무에 관하여 심의하는 사항으로 명시되지 않은 것은?

  1. 1. 개업공인중개사의 교육에 관한 사항
  2. 2. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항
  3. 3. 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항
  4. 4. 중개보수 변경에 관한 사항
  5. 5. 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 개업공인중개사의 교육에 관한 사항은 정책심의위원회의 심의사항으로 명시돼 있지 않으므로, 명시된 심의사항이라 본 것은 옳지 않다(정답).
  2. 정책심의위원회는 중개업을 진흥하고 지원하는 방안에 관한 사항을 심의사항으로 다루도록 법령에 명시하고 있으므로, 명시되지 않은 것을 고르는 이 문제에서 정답이 아닌 이 보기는 옳다.
  3. 공인중개사의 시험 등 자격취득에 관한 사항은 정책심의위원회의 심의사항으로 법령에 명시되어 있으므로, 명시되지 않은 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기는 옳다.
  4. 중개보수의 변경에 관한 사항은 거래당사자의 비용 부담과 직결되어 정책심의위원회의 심의사항으로 법령에 명시되어 있으므로, 명시되지 않은 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기는 옳다.
  5. 거래사고로 의뢰인이 입을 손해를 메워 줄 보장책은 제도 신뢰의 바탕이 되어 정책심의위원회가 다루도록 정해져 있으므로, 이 항목은 명시된 심의사항에 해당해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 개업공인중개사를 대상으로 한 교육 문제는 공인중개사 정책심의위원회가 다루도록 법에 열거된 심의 항목 축에 들지 않는다. 그런데도 이를 심의사항이라 못박은 이 보기는 이 기준과 어긋난다.
  2. 甲은 공인중개사 정책심의위원회가 무엇을 심의하는지 법령 조문을 항목별로 뽑아 적었다. 중개업을 키우는 항목을 짚어 보았다. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항은 심의사항이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 자격시험을 어디서 정하는지 궁금해 심의 사항 목록을 처음부터 훑어 내려갔다. 시험에 관한 줄을 찾아냈다. 공인중개사 시험 등 자격취득에 관한 사항은 심의사항이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 중개보수를 바꾸는 일이 어느 자리에서 다뤄지는지 조문을 손가락으로 짚어 가며 읽었다. 해당하는 항목을 확인했다. 중개보수 변경에 관한 사항은 심의사항이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 사고가 났을 때 손해를 어떻게 물어 주는지가 심의 사항에 드는지 목록에서 찾아보았다. 그 줄에 표시를 해 두었다. 손해배상책임의 보장에 관한 사항은 심의사항이다. 이 기준에 해당한다.

  개업공인중개사의 교육에 관한 사항은 공인중개사 정책심의위원회의 심의사항으로 명시돼 있지 않으므로, 정답은 1번이다.

• 30

  공인중개사법령상 공인중개사의 중개대상물이 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

  1. 1. 토지거래허가구역 내의 토지
  2. 2. 가등기가 설정되어 있는 건물
  3. 3. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목
  4. 4. 하천구역에 포함되어 사권이 소멸된 포락지
  5. 5. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지거래허가구역 내 토지도 관할관청의 허가를 받으면 거래할 수 있는 토지여서 중개대상물에 해당하므로, 중개대상물이 아닌 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기는 옳다.
  2. 가등기가 설정되어 있어도 건물 자체의 소유권과 처분·거래는 가능하여 중개대상물에 해당하므로, 중개대상물이 아닌 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기는 옳다.
  3. 관련 법률에 따라 등기를 마친 수목의 집단(입목)은 토지와 별도로 소유권을 등기하고 거래할 수 있는 독립한 부동산으로 인정되어 중개대상물에 해당하므로, 중개대상물이 아닌 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기는 옳다.
  4. 하천구역에 포함되어 사권이 소멸된 포락지는 사고팔 수 있는 권리 자체가 없어 중개대상물이 아니다. 옳지 않다(정답).
  5. 공장 및 광업재단 저당법에 따른 광업재단은 부동산으로 의제되어 거래대상이 되므로 중개대상물에 해당하여 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 봄철 세종의 토지거래허가구역 안 밭을 사려고 중개사에게 허가 요건부터 물었다. 허가만 받으면 얼마든지 사고팔 수 있는 땅임을 확인한 뒤, 이런 토지도 중개대상물이 된다고 정리했다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 가등기가 걸린 건물도 중개해 팔 수 있는지 사무소에 들러 물어보았다. 소유권을 넘길 수 있는지부터 따졌다. 가등기가 설정된 건물도 소유권 자체는 거래할 수 있어 중개대상물이 된다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 산에 선 나무를 따로 등기한 서류를 들고 와 이것도 중개할 수 있는지 물었다. 근거가 되는 법률을 찾아 읽었다. 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목은 중개대상물이 된다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 물길에 잠겨 이제는 주인이 없다는 땅도 사고팔 수 있는지 사무소에 물었다. 권리가 남았는지 확인했다. 하천구역에 들어가 개인의 권리가 사라진(사권 소멸) 포락지는 사고팔 수 있는 대상이 아니라 중개대상물이 아니다. 이를 대상물이라 본 이 보기가 정답이다.
  5. 甲은 여름철 강원의 광산 설비와 부속 토지를 하나로 묶은 재산을 거래 후보로 검토하며 금융기관과 담보가치를 상의했다. 이렇게 한 덩어리로 묶인 광업재단도 부동산처럼 사고팔 수 있어 중개대상물이 된다. 이 기준에 해당한다.

  하천구역에 편입돼 사권이 소멸한 포락지는 사고팔 권리 자체가 없어 중개대상물이 되지 못하므로, 정답은 4번이다.

• 감정평가사 기출 40문항 · 자동복습과 예상점수까지 무료로 →
• 31

  우리나라의 부동산조세제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 양도소득세와 취득세는 신고납부방식이다.
  2. 2. 취득세와 증여세는 부동산의 취득단계에 부과한다.
  3. 3. 양도소득세와 종합부동산세는 국세에 속한다.
  4. 4. 상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다.
  5. 5. 종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 30일이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 양도소득세와 취득세는 납세자가 스스로 과세표준과 세액을 계산해 신고하고 납부하는 신고납부방식의 조세이므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  2. 취득세는 재산을 취득하는 시점에, 증여세는 재산을 무상으로 이전받는 시점에 부과되어 모두 부동산의 취득단계에 과세되는 조세이므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  3. 양도소득세와 종합부동산세는 지방자치단체가 아니라 국가가 부과·징수하는 세목이므로 지방세가 아닌 국세에 속하여, 이 보기의 설명은 옳다.
  4. 상속세와 증여세는 과세표준 구간이 커질수록 더 높은 세율을 적용하는 누진세율 구조를 취하므로, 누진세율을 적용한다고 한 이 보기의 설명은 옳다.
  5. 종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 그날의 사실상 소유자에게 과세되므로, 과세기준일이 6월 30일이라고 한 이 설명은 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 사례를 검토하며 집을 판 사람이 스스로 계산해 내는 양도소득세와, 취득자가 스스로 신고해 내는 취득세는 모두 신고납부방식이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 집을 사면서 낸 세금과 물려받으며 낸 세금이 어느 때에 붙는지 갈라 적어 보았다. 세 단계로 나눠 표시했다. 취득세와 증여세는 부동산을 사거나 물려받는 취득단계에서 매긴다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 부동산에 붙는 세금들을 나라가 걷는 것과 지방이 걷는 것으로 갈라 두 칸에 적었다. 잘못 놓인 줄이 있는지 살폈다. 양도소득세와 종합부동산세는 나라가 걷는 국세다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 물려받을 재산이 많을수록 세율이 올라가는지 세무사에게 물어보았다. 구간별 세율표를 받아 들었다. 표는 아래 칸에서 위 칸으로 갈수록 비율이 계단처럼 높아지고 있었다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 6월 1일 현재 자신이 보유한 주택을 기준으로 종합부동산세와 재산세 고지서를 받아, 그날 소유자였던 사실에 따라 세금을 냈다.

  종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 6월 30일이 아니라 매년 6월 1일이므로, 정답은 5번이다.

• 32

  부동산 권리분석에 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 부동산 권리관계를 실질적으로 조사·확인·판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 것이다.
  2. 2. 대상부동산의 권리관계를 조사·확인하기 위한 판독 내용에는 권리의 하자나 거래규제의 확인·판단이 포함된다.
  3. 3. 매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권이전을 저해하는 사항이 있는지 여부를 확인하기 위하여 공부(公簿) 등을 조사하는 일도 포함된다.
  4. 4. 우리나라 등기는 관련 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 행하는 신청주의 원칙을 적용한다.
  5. 5. 부동산 권리분석을 행하는 주체가 분석대상권리의 주요 사항을 직접 확인해야 한다는 증거주의의 원칙은 권리분석활동을 하는 데 지켜야 할 이념이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산 권리분석은 권리관계를 실질적으로 조사·확인·판단하여 뒤따르는 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 활동이므로, 그 목적을 설명한 이 보기는 옳다.
  2. 권리분석의 판독 내용에는 근저당·가압류 같은 권리의 하자나 토지거래허가 등 거래규제가 있는지를 확인·판단하는 일이 포함되므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  3. 매수인이 사기 전에 소유권 이전을 막을 사항이 있는지 등기부 등 공부를 조사하는 일도 권리분석에 포함되므로 옳다.
  4. 우리나라 등기는 법률에 다른 규정이 없으면 당사자의 신청이나 관공서의 촉탁에 따라 이루어지는 신청주의 원칙을 적용하므로 옳다.
  5. 권리분석 주체가 주요 사항을 스스로 확인해야 한다는 것을 증거주의라 부른 설명은 용어상 정확하지 않으므로 옳지 않다(정답).

  🧮 풀이

  1. 甲은 계약을 맺기 전에 그 부동산에 어떤 권리가 얽혀 있는지 직접 조사해 두려 했다. 그 일을 무어라 부르는지 확인했다. 권리분석은 그 부동산의 권리관계를 실제로 조사·확인·판단해 거래를 안전하게 하려는 활동이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 권리분석에서 자료를 읽어 내는 판독 단계에서는, 근저당처럼 권리에 흠이 있는지 또 거래를 옭아매는 규제가 걸려 있는지까지 일일이 확인하고 가려낸다. 이 일이 이 기준에 들어맞는다.
  3. 甲이 부동산을 사기 전에 소유권을 넘겨받는 데 걸림돌이 될 사정이 없는지 등기부 같은 공적 장부를 뒤져 살피는 작업 또한, 권리분석이라는 일의 한 축을 이룬다.
  4. 甲은 등기가 저절로 되는지 아니면 누가 나서야 하는지 등기소에 들러 물어보았다. 신청서를 한 장 받아 왔다. 우리나라 등기는 당사자가 신청해야 이뤄지는 신청주의를 원칙으로 한다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 권리분석을 하며 분석대상 권리의 주요 사항을 스스로 직접 확인하고 판단하려고, 서류 검토에 그치지 않고 현장을 직접 찾아가 확인했다.

  권리분석 주체가 스스로 주요 사항을 확인해야 한다는 성격을 증거주의라 부른 것은 용어상 정확하지 않으므로, 정답은 5번이다.

• 33

  다음 중 부동산 권리분석시 등기사항전부증명서를 통해 확인할 수 없는 것은 몇 개인가? · 유치권 · 점유권 · 지역권 · 법정지상권 · 전세권 · 구분지상권 · 분묘기지권 · 근저당권

  1. 1. 3개
  2. 2. 4개
  3. 3. 5개
  4. 4. 6개
  5. 5. 7개

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 등기부로 확인할 수 없는 것은 유치권·점유권·법정지상권·분묘기지권 4개여서 3개가 아니므로 옳다.
  2. 유치권·점유권·법정지상권·분묘기지권 4개를 등기부로 확인할 수 없다. 옳지 않다(정답).
  3. 등기부로 확인할 수 없는 권리는 4개이므로 5개라는 계산과 맞지 않아 옳다.
  4. 등기부로 확인할 수 없는 권리는 4개이므로 6개라는 계산과 맞지 않아 옳다.
  5. 등기로 확인되는 것이 4개이므로 확인 불가는 7개가 아니다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 어느 상가건물을 사기 전 등기사항전부증명서를 떼어 권리관계를 살폈다. 그런데 공사대금으로 생긴 유치권, 점유로 인정되는 점유권, 법으로 생기는 법정지상권, 남의 무덤으로 생기는 분묘기지권은 등기부에 실리지 않아 끝내 확인되지 않았다. 그 수는 3개가 아니라 4개다. 3개는 정답이 아니다.
  2. 甲은 서류에 안 나타나는 권리가 몇인지 세어 보려고 목록을 죽 적어 내려갔다. 점유로 생기는 것부터 꼽았다. 점유로 성립하는 유치권·점유권, 법으로 성립하는 법정지상권, 관습상 성립하는 분묘기지권은 등기부에 안 나타나 확인할 수 없다. 모두 4개라 정답이다.
  3. 甲은 다 세고 나서 정말 다섯이 맞는지 손가락을 처음부터 하나씩 다시 꼽아 보았다. 하나가 더 남아 목록을 처음으로 되짚어 보았다. 등기부로 확인 못 하는 것은 4개라 5개는 정답이 아니다.
  4. 甲은 등기사항전부증명서를 떼어 놓고 권리 이름 여덟 개를 하나씩 대조해 나갔다. 서류에 안 나오는 것이 몇인지 세었다. 등기부로 확인 못 하는 것은 4개라 6개는 정답이 아니다.
  5. 甲은 등기부에 적히는 권리와 적히지 않는 권리를 두 무리로 갈라 종이에 옮겨 놓았다. 뒤쪽 무리가 몇인지 꼽아 보았다. 등기부로 확인 못 하는 것은 4개라 7개는 정답이 아니다.

  유치권·점유권·법정지상권·분묘기지권 네 가지는 등기사항전부증명서로 확인할 수 없으므로, 정답은 2번이다.

• 34

  감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
  2. 2. 지역분석은 개별분석보다 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
  3. 3. 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
  4. 4. 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  5. 5. 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 지역분석은 대상지역의 표준적 이용을 판정하고 그 지역 부동산의 대체적인 가격수준을 파악하는 과정이므로, 이를 설명한 이 보기의 내용은 옳다.
  2. 지역의 표준적 이용과 가격수준이라는 큰 틀을 먼저 잡아야 그 안에서 개별 부동산의 최유효이용을 가릴 수 있으므로, 순서상 지역분석이 앞선다. 옳다.
  3. 인근지역은 대상부동산이 속하여 가치형성요인 중 지역요인을 함께 공유하는 지역이므로, 개별요인을 공유한다고 한 이 설명은 공유하는 요인을 잘못 짚어 옳지 않다(정답).
  4. 유사지역은 대상부동산이 속하지 않으면서도 인근지역과 유사한 특성을 갖추어 비교의 기준이 될 수 있는 지역을 말하므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  5. 지역분석은 대상지역 전체를 넓게 보는 거시적 분석이고 개별분석은 대상부동산 하나를 좁게 보는 미시적 분석이므로 옳다.

  🧮 풀이

  1. 평가사가 지역분석으로 그 동네의 표준적 이용(예: 중층 상가)과 대략의 가격수준을 파악한다. 이 기준에 해당한다.
  2. 평가사는 보통 지역분석을 먼저 해 지역 틀을 잡고 나서 개별 토지를 본다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 대상 부동산이 속한 동네를 답사하며 그 안의 부동산들이 무엇을 함께 나누는지 살폈다. 같은 용도지역과 접근성처럼 지역 전체에 걸리는 요인을 함께 지니고 있었다. 인근지역이 공유하는 것은 개별요인이 아니라 지역요인이라, 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 대상 부동산이 속한 동네와 그 밖의 비슷한 동네를 갈라 부르는 이름이 있는지 물었다. 정의를 찾아 읽어 보았다. 유사지역은 대상이 속하지는 않지만 인근지역과 특성이 비슷한 지역이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 지역분석은 동네 전체의 큰 틀을 훑는 거시 시각을 취하고, 개별분석은 한 필지의 개별 조건만 파고드는 미시 시각을 취한다는 점에서 두 분석의 시야 범위가 서로 갈린다.

  인근지역은 대상부동산과 지역요인을 함께 공유하는 지역인데 이를 개별요인이라 했으므로, 정답은 3번이다.

• 35

  부동산 평가활동에서 부동산 가격의 원칙에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 예측의 원칙이란 평가활동에서 가치형성요인의 변동추이 또는 동향을 주시해야 한다는 것을 말한다.
  2. 2. 대체의 원칙이란 부동산의 가격이 대체관계의 유사 부동산으로부터 영향을 받는다는 것을 말한다.
  3. 3. 균형의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산이 외부환경과 균형을 이루어야 한다는 것을 말한다.
  4. 4. 변동의 원칙이란 가치형성요인이 시간의 흐름에 따라 지속적으로 변화함으로써 부동산 가격도 변화한다는 것을 말한다.
  5. 5. 기여의 원칙이란 부동산의 가격이 대상부동산의 각 구성요소가 기여하는 정도의 합으로 결정된다는 것을 말한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 예측의 원칙은 평가에서 가치형성요인이 앞으로 어떻게 변할지 그 추이와 동향을 주시해야 한다는 것이므로 옳다.
  2. 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계에 있는 유사 부동산의 가격이나 효용으로부터 영향을 받아 형성된다는 것이므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  3. 부동산이 외부환경과 균형을 이루어야 한다는 것은 '적합의 원칙'이고, 균형의 원칙은 부동산 내부 구성요소 간의 균형을 뜻하므로 두 원칙을 뒤바꿔 설명한 이 보기는 옳지 않다(정답).
  4. 변동의 원칙은 가치형성요인이 시간의 흐름에 따라 지속적으로 변화하고 그에 따라 부동산 가격도 함께 변한다는 것이므로, 이 보기의 설명은 옳다.
  5. 기여의 원칙은 부동산 전체의 가격이 각 구성요소가 전체 수익에 기여하는 정도의 합으로 결정된다는 것이므로, 이를 설명한 이 보기의 내용은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 새 학교가 들어선다는 소식이 값에 어떻게 비칠지 미리 내다보고 평가해야 하는지 물었다. 그 원칙의 이름을 찾았다. 예측의 원칙은 학군 신설 같은 가치형성요인의 변동 추이를 내다보고 평가해야 한다는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  2. 대체의 원칙은 비슷한 옆 단지 아파트값에 그 부동산 값이 영향을 받는다는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 신축 오피스텔을 살펴보며 방 크기와 욕실 위치, 수납 설비가 서로 잘 맞아떨어지는지 내부 구성요소끼리의 짜임새를 꼼꼼히 따져 균형원칙을 가늠했다.
  4. 甲은 몇 해 사이 값이 오르내린 자취를 표로 그려 놓고 무엇이 그것을 움직였는지 짚었다. 해당하는 원칙을 확인했다. 변동의 원칙은 시간이 지나며 가치형성요인이 변하면 가격도 변한다는 것이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 기여의 원칙은 방 하나를 더 들이면 그 기여만큼 값이 오르듯, 각 구성요소의 기여도 합으로 값이 정해진다는 것이다. 이 기준에 해당한다.

  부동산이 외부환경과 어울려야 한다는 것은 적합의 원칙이고 균형의 원칙은 내부 구성요소 간의 조화인데 이 둘을 뒤바꿔 설명했으므로, 정답은 3번이다.

• 36

  감정평가에 관한 규칙상 현황기준 원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은? (단, 감정평가조건이란 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 말함)

  1. 1. 감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
  2. 2. 현황기준 원칙에도 불구하고 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  3. 3. 현황기준 원칙에도 불구하고 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  4. 4. 감정평가의 목적에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되어 감정평가조건을 붙여 감정평가하는 경우에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성의 검토를 생략할 수 있다.
  5. 5. 현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 감정평가조건이 논리적 타당성이나 법적 근거를 갖추지 못하거나 현실적으로 이행할 수 없다고 판단되면, 평가자는 그 일을 맡지 않거나 이미 맡은 사건에서 손을 뗄 재량이 있으므로 이 보기의 설명은 옳다.
  2. 있는 그대로 매기는 것이 기본이지만, 다른 법령이 별도 규정을 두고 있다면 예외로 조건을 달아 감정평가를 할 수 있으므로 옳다.
  3. 현황대로 매기는 것이 원칙이라도, 물건의 성격상 일반 상식에 비추어 꼭 필요하다고 볼 수 있으면 조건을 붙인 평가가 허용되므로 옳다.
  4. 사회통념상 필요해 감정평가조건을 붙이는 경우에도 그 조건의 합리성·적법성·실현가능성은 반드시 검토해야 하고 생략할 수 없으므로, 검토를 생략할 수 있다고 한 이 설명은 옳지 않다(정답).
  5. 현황대로 평가하는 것이 원칙이더라도, 평가를 맡긴 쪽에서 특정 조건을 붙여 달라고 요청하면 그에 맞춰 조건부로 감정평가하는 것이 허용되므로 이 보기의 설명은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 재건축을 앞둔 아파트 조합장에게서 "조합원 총회에서 아직 의결되지 않은 용적률 상향안을 이미 확정된 것처럼 가정해 평가해 달라"는 의뢰를 받았다. 담당 평가사는 그 조건이 법적 근거도 없고 실현 가능성도 없다고 판단해 수임 자체를 거절했다.
  2. 甲은 늘 눈에 보이는 대로만 값을 매기는지 궁금해 평가사에게 되물었다. 다른 법에 따로 적어 둔 자리가 있다는 답을 들었다. 그런 자리에서는 그 법이 시키는 대로 가정을 걸어 매길 수 있었다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 물건 성격상 현황과 다른 조건을 붙여 평가할 수 있는 자리가 있는지 규칙을 펴 읽었다. 갖춰야 할 요건을 적어 두었다. 대상물건 특성상 사회통념상 필요하면 현황과 다른 조건을 붙일 수 있다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 조건을 붙일 때 그것이 합리적이고 적법하며 이룰 수 있는지 따로 살펴야 하는지 물었다. 규칙 조문을 짚어 보았다. 조건을 붙일 때도 그 합리성·적법성·실현가능성을 반드시 검토해야 하며 생략할 수 없다. 검토를 생략할 수 있다는 취지의 이 보기는 이 기준과 다르다.
  5. 甲은 의뢰인이 특정한 가정을 걸어 달라 요청하면 받아 줄 수 있는지 감정평가사에게 물었다. 그 근거를 확인해 두었다. 의뢰인이 요청하면 감정평가조건을 붙일 수 있다. 이 기준에 해당한다.

  사회통념상 필요해 감정평가조건을 붙이더라도 그 조건의 합리성·적법성·실현가능성 검토는 생략할 수 없으므로, 정답은 4번이다.

• 37

  감정평가에 관한 규칙상 대상물건별 주된 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 대상물건은 본래 용도의 효용가치가 있음을 전제함)

  1. 1. 선박 - 거래사례비교법
  2. 2. 건설기계 - 원가법
  3. 3. 자동차 - 거래사례비교법
  4. 4. 항공기 - 원가법
  5. 5. 동산 - 거래사례비교법

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 선박은 재조달원가를 기준으로 감가수정하는 원가법이 주된 평가방법이므로 거래사례비교법이라 한 보기는 옳지 않다(정답).
  2. 건설기계는 재조달원가를 구한 뒤 감가수정하는 원가법을 주된 감정평가방법으로 적용하므로, 옳지 않은 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기의 연결은 옳다.
  3. 자동차는 유사한 중고차의 거래사례가 풍부하여 이를 비교·수정하는 거래사례비교법을 주된 감정평가방법으로 적용하므로, 정답이 아닌 이 보기의 연결은 옳다.
  4. 항공기는 재조달원가를 구한 뒤 감가수정하는 원가법을 주된 감정평가방법으로 적용하므로, 옳지 않은 것을 고르는 문제에서 정답이 아닌 이 보기의 연결은 옳다.
  5. 동산은 시중에 유사 물건의 거래사례가 많아 이를 비교·수정하는 거래사례비교법을 주된 감정평가방법으로 적용하므로, 정답이 아닌 이 보기의 연결은 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 중고 예인선을 감정평가하며 동일한 배를 새로 만들 때 드는 건조비용을 산출한 뒤 사용 연수만큼 가치를 깎아, 원가법으로 최종 가액을 산정했다.
  2. 甲은 공사장에 서 있는 굴착기의 값을 어떤 방법으로 매기는지 규칙에서 찾아 읽었다. 물건 이름 옆에 방법을 적어 넣었다. 건설기계는 원가법이 주된 방법이다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 중고 거래가 활발한 물건은 어느 방법을 주로 쓰는지 규칙 조문에서 확인했다. 승용차가 적힌 줄을 짚어 보았다. 자동차는 중고 거래가 활발해 거래사례비교법이 주된 방법이다. 이 기준에 해당한다.
  4. 甲은 하늘을 나는 기체의 값을 매길 때 무엇을 주된 방법으로 삼는지 표에서 찾아보았다. 그 줄에 표시를 해 두었다. 항공기는 원가법이 주된 방법이다. 이 기준에 해당한다.
  5. 甲은 세간처럼 옮길 수 있는 물건은 어느 방법으로 값을 매기는지 규칙을 펴 살폈다. 해당하는 조문을 옮겨 적었다. 동산은 거래사례비교법이 주된 방법이다. 이 기준에 해당한다.

  선박은 재조달원가를 구해 감가수정하는 원가법이 주된 감정평가방법인데 이를 거래사례비교법이라 했으므로, 정답은 1번이다.

• 38

  다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상토지의 단위면적당 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) · 대상토지 현황: A시 B구 C동 175번지, 일반상업지역, 상업나지 · 기준시점: 2021.04.24 · 비교표준지: A시 B구 C동 183번지, 일반상업지역, 상업용, 2021.01.01기준 공시지가 6,000,000원/㎡ · 지가변동률(2021.01.01~2021.04.24): A시 B구 상업지역 2% 상승함 · 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함 · 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건에서 5% 우세하고, 환경조건에서 10% 열세하며, 다른 조건은 동일함(승승식으로 계산할 것) · 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함

  1. 1. 5,700,000원/㎡
  2. 2. 5,783,400원/㎡
  3. 3. 8,505,000원/㎡
  4. 4. 8,675,100원/㎡
  5. 5. 8,721,000원/㎡

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 공시지가기준법으로 계산하면 8,675,100원/㎡이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 비교표준지 공시지가 확인: 공시지가기준법은 대상토지와 용도지역·이용상황이 유사한 비교표준지의 공시지가를 기준가격으로 삼으므로, 먼저 일반상업지역·상업나지에 해당하는 비교표준지의 단위면적당 공시지가를 확인하여 이후 시점수정·지역요인·개별요인 보정을 적용할 출발점으로 삼는다.
  2. 공시지가기준법은 비교표준지 공시지가에 각종 보정률을 곱해 대상토지 가액을 낸다.
  3. 이 방식은 표준지 가격을 대상토지 개별 사정에 맞게 조정해 가는 과정이다.
  4. 기준이 되는 표준지의 2021.01.01 공시지가는 6,000,000원/㎡다.
  5. ↓
  6. ② 시점수정과 지역요인
  7. 기준시점까지 상업지역 지가가 2% 올랐으므로 시점수정치는 1.02다.
  8. 시점수정은 공시기준일과 기준시점 사이의 지가 변동을 반영하는 절차다.
  9. 두 토지가 같은 인근지역이라 지역요인은 동일 → 1.00으로 둔다.
  10. ↓
  11. ③ 개별요인 승승식 종합
  12. 이 요인이 여러 항목이면 각 격차율을 곱하는 승승식으로 묶는다.
  13. 승승식은 조건별 격차율을 순차로 곱해 종합 격차를 만드는 방식이다.
  14. 가로조건 5% 우세 1.05 × 환경조건 10% 열세 0.90 = 0.945다.
  15. ↓
  16. ④ 그 밖의 요인 반영과 최종가액
  17. 마지막으로 그 밖의 요인 50% 증액 보정 1.5를 곱한다.
  18. 이 보정은 거래사례·평가사례를 반영해 시세 수준으로 맞추는 절차다.
  19. 6,000,000 × 1.02 × 1.00 × 0.945 × 1.5 = 8,675,100원/㎡다.

  공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 가액은 8,675,100원/㎡다.

• 39

  다음 자료를 활용하여 원가법으로 평가한 대상건물의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함) · 대상건물 현황: 연와조, 단독주택, 연면적 200㎡ · 사용승인시점: 2016.06.30 · 기준시점: 2021.04.24 · 사용승인시점의 신축공사비: 1,000,000원/㎡(신축공사비는 적정함) · 건축비지수: 사용승인시점 100, 기준시점 110 · 경제적 내용연수: 40년 · 감가수정방법: 정액법(만년감가기준) · 내용연수 만료시 잔존가치 없음

  1. 1. 175,000,000원
  2. 2. 180,000,000원
  3. 3. 192,500,000원
  4. 4. 198,000,000원
  5. 5. 203,500,000원

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 원가법으로 계산하면 198,000,000원이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① 지금 다시 지으면 얼마인지 구한다
  2. 원가법은 기준시점에 같은 건물을 새로 짓는 값을 먼저 잡고, 낡은 만큼을 덜어내는 방식이다. 사용승인 때의 공사비를 건축비지수로 지금 물가에 맞춰 올린다.
  3. → 물가로 올리는 비율 = 110 ÷ 100 = 1.1
  4. → 재조달원가 = 1,000,000 × 200 × 1.1 = 220,000,000원
  5. ↓
  6. ② 몇 해나 지났는지 센다
  7. 2016년 6월 30일부터 2021년 4월 24일까지는 4년 10개월이다. 만년감가는 1년을 채우지 못한 나머지를 버리므로 10개월은 세지 않는다.
  8. → 실제 지난 기간 = 4년 10개월
  9. → 감가에 쓰는 경과연수 = 4년
  10. ↓
  11. ③ 남은 값의 비율을 구한다
  12. 정액법이라 해마다 같은 금액씩 깎이고, 40년이 다 차면 값이 0이 된다. 그러니 남은 값의 비율은 남은 햇수를 전체 햇수로 나눈 것과 같다.
  13. → 남은 내용연수 = 40 − 4 = 36
  14. → 잔가율 = 36 ÷ 40 = 0.9
  15. ↓
  16. ④ 적산가액을 구한다
  17. 새로 짓는 값에 남은 값의 비율을 곱한다. 10년 치를 4년으로 잘못 세지 않았는지, 경과연수를 5년으로 올려 잡지 않았는지가 이 문항의 갈림길이다.
  18. → 적산가액 = 220,000,000 × 0.9 = 198,000,000원
  19. ↓
  20. ⑤ 깎인 금액으로 맞춰 본다
  21. 해마다 깎이는 금액에 4년을 곱해 재조달원가에서 빼도 같은 값이 나온다.
  22. → 한 해 깎이는 금액 = 220,000,000 ÷ 40 = 5,500,000원
  23. → 4년 치 감가액 = 5,500,000 × 4 = 22,000,000원
  24. → 적산가액 = 220,000,000 − 22,000,000 = 198,000,000원

  재조달원가 220,000,000원에 감가수정을 반영한 대상건물의 적산가액은 198,000,000원이다.

• 40

  감정평가 실무기준에서 규정하고 있는 수익환원법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?

  1. 1. 수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다.
  2. 2. 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.
  3. 3. 직접환원법에서 사용할 환원율은 요소구성법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 요소구성법의 적용이 적절하지 않은 때에는 시장추출법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원율 등을 검토하여 조정할 수 있다.
  4. 4. 할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.
  5. 5. 복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·소비자물가 상승률 등을 고려하여 결정한다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 수익환원법은 단일기간 순수익을 환원하는 직접환원법과 여러 기간의 현금흐름을 각각 할인하는 할인현금흐름분석법 두 갈래로 나뉘며, 실무기준은 평가 목적과 대상물건의 특성에 맞춰 이 중 하나를 골라 적용하도록 하므로 이 보기의 설명은 옳다.
  2. 증권화 관련 등 매기 순수익을 예상해야 하는 경우에는 매기 달라지는 현금흐름을 각각 할인해 반영할 수 있어 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토하므로 실무기준과 일치한다. 옳다.
  3. 직접환원법의 환원율은 시장의 거래사례에서 도출하는 시장추출법으로 구하는 것이 원칙이고 요소구성법이 원칙이 아니므로, 요소구성법을 원칙이라 한 서술은 실무기준과 어긋난다. 옳지 않다(정답).
  4. 할인현금흐름분석법의 할인율은 투자자를 대상으로 한 조사나 자본구성을 종합하는 방식, 시장에 공표된 수치 등 여러 근거를 종합해 대상물건이 안고 있는 위험을 반영하면서 각 기간의 추정 현금흐름 성격에 맞도록 정해야 하므로 실무기준과 부합한다. 옳다.
  5. 보유기간이 끝난 뒤 되팔 때 적용하는 최종환원율은 기본 환원율에 장기간 안고 갈 위험에 대한 웃돈과 임대료·물가 오름세 등 미래 변동 요인을 얹어 정하므로 실무기준에 부합한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 수익으로 값을 매길 때 쓸 수 있는 방법이 몇 가지인지 실무기준에서 찾아 읽었다. 대상에 맞는 쪽을 골라내려 했다. 수익환원법으로 평가할 때는 직접환원법과 할인현금흐름분석법 중 대상에 맞는 방법을 고른다. 이 기준에 해당한다.
  2. 甲은 해마다 수익을 따로 내다봐야 하는 평가에서는 어느 쪽을 원칙으로 삼는지 물었다. 기준 조문을 다시 확인했다. 증권화 관련 평가처럼 해마다 순수익을 따로 예상해야 하면 할인현금흐름분석법을 원칙으로 쓴다. 이 기준에 해당한다.
  3. 甲은 환원율을 실제 거래 사례에서 뽑는 방법과 요소를 쌓아 만드는 방법을 견주어 보았다. 원칙이 어느 쪽인지 짚었다. 직접환원법의 환원율은 실제 거래사례에서 뽑아내는 시장추출법으로 구하는 것이 원칙이다. 요소구성법이 원칙이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
  4. 甲은 상업용 오피스 빌딩을 매입하려고 감정평가법인에 수익가치 산정을 의뢰했다. 담당 평가사는 임차인 설문과 유사 빌딩의 자본조달 구조, 최근 공시된 시장 지표를 두루 살펴본 뒤, 이 건물이 안고 있는 공실·경기 위험이 잘 드러나고 앞으로 몇 해간 예상되는 임대료 흐름의 성격에도 맞도록 할인율을 정했다.
  5. 甲은 되팔 때 값을 구하며 쓰는 환원율에 무엇을 더해 정하는지 항목을 하나씩 적었다. 기준에 적힌 대로 옮겨 놓았다. 복귀가액을 구할 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄·성장률·물가상승률 등을 더해 정한다. 이 기준에 해당한다.

  직접환원법의 환원율은 시장의 거래사례에서 구하는 시장추출법으로 정하는 것이 원칙인데 이를 요소구성법이라 했으므로, 정답은 3번이다.