감정평가사(감평) 33회 부동산학원론 기출문제 해설·정답

감정평가사(감평) 33회 부동산학원론 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 19문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 2문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

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토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 공간으로서 토지는 지표, 지하, 공중을 포괄하는 3차원 공간을 의미한다.
2. 자연으로서 토지는 인간의 노력에 의해 그 특성을 바꿀 수 없다.
3. 소비재로서 토지는 그 가치가 시장가치와 괴리되는 경우가 있다.
4. 생산요소로서 토지는 그 가치가 토지의 생산성에 영향을 받는다.
5. 재산으로서 토지는 사용·수익·처분의 대상이 된다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

토지는 평면이 아니라 지표를 기준으로 위의 공중과 아래의 지하까지 뻗은 입체로 파악되므로, 공간 개념에서는 3차원으로 본다. 옳다.
자연으로서의 토지도 개간·매립·성토 등 인간의 노력으로 그 특성을 실제로 바꿀 수 있으므로, 특성을 바꿀 수 없다고 한 서술은 사실과 다르다. 옳지 않다(정답).
소비재로서의 토지는 쓰는 사람이 느끼는 효용에 따라 값이 매겨져 그 가치가 시장가치와 어긋나는 경우가 있으므로 옳다.
생산요소로서의 토지는 그 땅이 얼마나 생산에 기여하는지에 따라 값이 달라지므로 가치가 생산성에 영향을 받는다. 옳다.
소유권의 세 권능이 토지에 그대로 미쳐 소유자가 직접 쓰고 임대료 등 이익을 얻으며 남에게 넘길 수 있어, 재산으로 기능한다. 옳다.

🧮 풀이

어떤 대지는 땅 위 공중과 땅속까지 포함해 3차원 공간으로서의 토지가 된다. 이 기준에 해당한다.
甲은 예전에 물이 차던 갯벌을 손수 메우고 흙을 돋워 논으로 바꾸었고, 몇 해 뒤 그 땅은 벼가 무성히 자라는 옥토로 변해 있었다.
주말농장으로 즐기려 산 토지(소비재)는 그 값이 시장에서 매겨지는 값과 벌어질 수 있다. 이 기준에 해당한다.
공장 부지로 쓰는 토지(생산요소)의 값은 그 땅에서 얼마나 생산이 되느냐에 영향받는다. 이 기준에 해당한다.
甲은 제 땅으로 할 수 있는 일이 몇 가지인지 세어 종이에 적어 보았다. 쓰고 받고 넘기는 것을 꼽았다. 재산으로서의 토지는 소유자가 쓰고(사용) 임대료를 받고(수익) 팔 수 있는(처분) 대상이 된다. 이 기준에 해당한다.

자연으로서의 토지도 개간·매립·성토 같은 인간의 노력으로 그 특성을 바꿀 수 있는데 이를 바꿀 수 없다고 했으므로, 정답은 2번이다.

부동산활동에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 공유지(共有地)란 1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유한 토지로, 지분비율 또는 지분의 위치에 따라 감정평가한다. ㄴ. 일단지란 용도상 불가분의 관계에 있고 지가형성요인이 같은 2필지 이상의 토지로, 필지별로 감정평가한다. ㄷ. 선하지란 고압선 아래의 토지로, 고압선등 통과부분의 면적 등 제한의 정도를 고려하여 감정평가한다. ㄹ. 맹지란 도로와 접한 면이 없는 토지로, 도로로 사용하기 위한 지역권이 설정되어 있는 경우 도로가 있는 것으로 보고 감정평가한다. ㅁ. 환지란 도시개발사업에서 사업전 토지의 위치 등을 고려하여 소유자에게 재분배하는 사업후의 토지로, 환지처분 이전에 환지예정지로 지정된 경우에는 종전 토지의 위치 등을 기준으로 감정평가한다.

1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
2. ㄱ, ㄷ, ㄹ
3. ㄱ, ㄷ, ㅁ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄴ, ㄹ, ㅁ

정답 2번

🔍 보기별 해설

공유지란 1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유한 토지로, 그 소유 형태에 따라 지분비율 또는 지분의 위치를 기준으로 감정평가하므로 ㄱ 설명은 규정과 부합한다. 옳다.
일단지는 용도상 불가분의 2필지 이상으로, 필지별이 아니라 일괄하여 감정평가한다(필지별 평가가 아님). 옳지 않다.
선하지는 고압선 등이 통과하는 아래의 토지로, 그 통과로 이용에 제약을 받으므로 통과부분 면적 등 제한의 정도를 반영해 감가하여 감정평가하므로 규정에 부합한다. 옳다.
맹지는 도로에 접한 면이 없는 토지로, 도로 사용 지역권이 설정되어 있으면 도로가 있는 것으로 보고 감정평가한다. 옳다.
환지예정지로 지정된 경우 환지예정지(사업후 토지)를 기준으로 감정평가한다(종전 토지 위치 기준이 아님). 옳지 않다.

🧮 풀이

甲은 형과 절반씩 이름을 올린 땅 한 필지를 어떻게 값을 매기는지 궁금해했다. 각자 몫을 어떻게 나누는지 물어보았다. 한 필지를 두 사람이 공동 소유하는 공유지는 각자 지분비율이나 지분 위치에 따라 감정평가한다. ㄱ은 이 기준에 해당한다.
용도상 나눌 수 없는 두 필지 이상의 일단지는 필지별로 따로가 아니라 하나로 묶어 일괄 평가한다. 필지별로 평가한다고 한 ㄴ은 이 기준과 다르다.
고압선이 지나는 아래 땅(선하지)은 선이 지나는 면적 등 제한 정도를 반영해 감정평가한다. ㄷ은 이 기준에 해당한다.
甲은 큰길에 닿지 않은 땅이지만 남의 땅으로 드나들 권리가 붙어 있다는 말을 들었다. 그것이 값에 어떻게 비치는지 물었다. 도로에 접한 면이 없는 맹지라도 도로를 쓰는 지역권이 설정돼 있으면 도로가 있는 것처럼 보고 평가한다. ㄹ은 이 기준에 해당한다.
甲은 정리사업으로 나중에 받게 될 땅이 이미 정해졌다는 통지를 우편으로 받았다. 어느 쪽을 기준 삼아 값을 매기는지 물었다. 환지예정지로 지정되면 사업 후 받을 환지예정지를 기준으로 평가한다. 종전 토지 위치를 기준으로 한다고 한 ㅁ은 이 기준과 다르다.

일단지는 필지별이 아니라 일괄하여 평가하고 환지예정지가 지정되면 종전 토지가 아닌 환지예정지를 기준으로 평가하므로, 정답은 2번이다.

토지의 특성에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳게 연결된 것은? · (ㄱ)은 토지에 대한 소유욕을 증대시키며 토지이용을 집약화시킨다. · (ㄴ)은 임장활동과 지역분석의 근거가 된다. · (ㄷ)은 토지간의 비교를 어렵게 하며 완전한 대체를 제약시킨다.

1. ㄱ: 개별성, ㄴ: 부동성, ㄷ: 영속성
2. ㄱ: 영속성, ㄴ: 부동성, ㄷ: 용도의 다양성
3. ㄱ: 영속성, ㄴ: 인접성, ㄷ: 용도의 다양성
4. ㄱ: 부증성, ㄴ: 인접성, ㄷ: 부동성
5. ㄱ: 부증성, ㄴ: 부동성, ㄷ: 개별성

정답 5번

🔍 보기별 해설

ㄱ에는 부증성이 들어간다. 땅을 늘릴 수 없어 소유욕을 키우고 토지이용을 집약화한다. 옳지 않다.
ㄴ에는 부동성이 들어간다. 위치가 고정돼 직접 가 보는 임장활동과 지역분석의 근거가 된다. 옳지 않다.
ㄷ에는 개별성이 들어간다. 토지마다 달라 비교를 어렵게 하고 완전한 대체를 막는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

도심 한복판 땅은 더 못 늘려 귀하니(부증성) 건물을 높이 올려 빽빽이 쓴다.
땅은 못 옮겨(부동성) 직접 현장에 가 보고 그 동네를 분석해야 한다.
향·모양·도로 접면이 제각각이라(개별성) 다른 땅으로 똑같이 대체할 수 없다.

소유욕을 늘리는 부증성, 임장활동의 근거인 부동성, 비교를 어렵게 하는 개별성이 순서대로 들어가므로, 정답은 5번이다.

부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것의 개수는? · 용도의 다양성은 최유효이용을 선택할 수 있는 근거가 된다. · 인접성은 외부효과의 원인이 된다. · 분할·합병의 가능성은 부동산의 가치를 변화시킨다. · 부동성은 인근지역과 유사지역의 분류를 가능하게 한다. · 영속성은 부동산활동을 장기적으로 고려하게 한다.

1. 1
2. 2
3. 3
4. 4
5. 5

정답 5번

🔍 보기별 해설

용도의 다양성은 한 토지를 여러 용도로 쓸 수 있게 하여 그중 최유효이용을 선택하는 근거가 되므로, 다섯 설명이 모두 옳다.
인접성은 서로 잇닿은 부동산이 영향을 주고받게 하여 외부효과의 원인이 되므로, 다섯 설명이 모두 옳다.
분할·합병의 가능성은 필지를 나누거나 합쳐 이용을 달리해 부동산 가치를 변화시키므로, 다섯 설명이 모두 옳다.
부동성은 부동산의 위치가 고정되어 있어 인근지역과 유사지역을 구분하는 기준이 되므로, 다섯 설명이 모두 옳다.
영속성이 부동산활동을 장기적으로 고려하게 한다는 것까지 포함해 다섯 설명이 모두 옳으므로, 옳은 것이 5개가 아니라는 판단은 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

제시된 다섯 설명이 모두 옳으므로 1개는 정답이 아니다.
甲은 부동산의 성질을 적어 놓은 다섯 줄을 하나씩 소리 내어 읽으며 맞는 것에 연필로 표시를 해 나갔다. 표시된 줄이 모두 몇인지 헤아려 보았다. 다섯이 모두 옳으므로 2개는 정답이 아니다.
甲은 그 다섯 줄을 두 번째로 읽으며 어딘가 틀린 데가 숨어 있는지 낱말 하나까지 다시 짚어 보았다. 끝내 걸리는 줄이 하나도 나오지 않았다. 다섯이 모두 옳으므로 3개는 정답이 아니다.
甲은 다섯 줄을 세 번째로 훑고 나서 맞는 줄마다 손가락을 하나씩 꼽아 가며 헤아려 보았다. 손가락이 어디까지 갔는지 눈으로 확인했다. 다섯이 모두 옳으므로 4개는 정답이 아니다.
용도의 다양성이 최유효이용의 바탕이 되는 것 등 다섯 설명이 모두 옳아, 옳은 것은 5개라 정답이다.

용도의 다양성·인접성·분할합병가능성·부동성·영속성에 관한 다섯 설명이 모두 옳으므로, 정답은 5번이다.

디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. 장기균형에서 4개의 내생변수, 즉 공간재고, 임대료, 자본환원율, 건물의 신규공급량이 결정된다.
2. 신축을 통한 건물의 신규공급량은 부동산 자산가격, 생산요소가격 등에 의해 영향을 받는다.
3. 자본환원율은 요구수익률을 의미하며 시장이자율 등에 의해 영향을 받는다.
4. 최초 공간재고가 공간서비스에 대한 수요량과 일치할 때 균형임대료가 결정된다.
5. 건물의 신규공급량과 기존 재고의 소멸에 의한 재고량 감소분이 일치할 때 장기균형에 도달한다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

4사분면 모형의 내생변수는 임대료·자산가격·신규건설량·공간재고이고 자본환원율은 모형 밖에서 주어지는 외생변수이므로, 이를 내생변수에 포함시킨 서술은 사실과 다르다. 옳지 않다(정답).
신축을 통한 건물의 신규공급량은 팔았을 때의 부동산 자산가격과 짓는 데 드는 생산요소가격 등에 영향을 받으므로 옳다.
자본환원율은 투자자가 자산에 요구하는 요구수익률을 의미하며 시장이자율 등 자본시장 여건에 따라 영향을 받아 변동하므로 해당 설명은 이론과 부합한다. 옳다.
최초의 공간재고가 공간서비스에 대한 수요량과 서로 일치하는 지점에서 임대료가 정해지므로 균형임대료가 결정된다는 설명이 맞다. 옳다.
새로 짓는 건물의 신규공급량과 기존 재고가 낡아 사라지는 재고 감소분이 서로 일치할 때 재고가 안정돼 장기균형에 도달하므로 옳다.

🧮 풀이

甲은 임대주택 개발사에서 신규 오피스 공급이 늘어난 배경을 짚는 회의에 참석했다. 담당 연구원은 임대료·자산가격·신규 착공량·기존 재고 네 가지는 모형 안에서 함께 움직이지만, 자본환원율은 금융시장 사정에 따라 밖에서 정해져 들어오는 값이라고 짚었다. 자본환원율까지 모형 안에서 함께 정해지는 값으로 묶은 이 보기는 그 설명과 어긋난다.
甲은 건물을 새로 얼마나 짓느냐가 무엇에 따라 달라지는지 건설사 사람에게 물었다. 값과 공사비를 함께 적어 두었다. 신축으로 늘어나는 건물 신규공급량은 자산가격과 건축에 드는 생산요소가격 등에 영향받는다. 이 기준에 해당한다.
甲은 투자자가 바라는 수익 수준이 시장 이자와 함께 움직이는지 그래프를 그려 보았다. 두 선이 같이 오르내리는 것을 보았다. 자본환원율은 투자자가 바라는 요구수익률을 뜻하며 시장이자율 등에 영향받는다. 이 기준에 해당한다.
처음의 공간재고가 그 공간을 쓰려는 수요량과 딱 맞을 때 균형임대료가 정해진다. 이 기준에 해당한다.
새로 지은 공급량과 기존 재고가 낡아 줄어든 양이 같아질 때 장기균형에 이른다. 이 기준에 해당한다.

디파스퀠리-위튼 모형에서 자본환원율은 모형 밖에서 주어지는 외생변수인데 이를 내생변수에 넣었으므로, 정답은 1번이다.

A지역 전원주택시장의 시장수요함수가 QD=2,600-2P이고, 시장공급함수가 3QS=600+4P일 때, 균형에서 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성의 합은? (단, QD: 수요량, QS: 공급량, P: 가격이고, 가격탄력성은 점탄력성을 말하며, 다른 조건은 동일함)

1. 58/72
2. 87/72
3. 36/29
4. 145/72
5. 60/29

정답 5번

🔍 보기별 해설

균형에서 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성의 합은 60/29이다. 옳다.

🧮 풀이

① 공급함수를 수량 기준으로 정리
주어진 3Q=600+4P의 양변을 3으로 나눠 Q에 대해 푼다.
탄력성 계산에는 곡선 기울기 dQ/dP가 필요해 함수를 수량 기준으로 정리한다.
3Q = 600 + 4P → Q = 200 + (4/3)P → 기울기 dQ/dP는 4/3이다.
↓
② 균형가격과 균형량 확정
A지역 전원주택시장의 균형을 구하기 위해 시장수요함수와 시장공급함수에서 수요량과 공급량을 서로 같다고 놓고 균형가격과 균형거래량을 찾는다.
균형에서는 두 수량이 일치하므로 식을 하나로 묶어 가격을 구한다.
2,600 − 2P = 200 + (4/3)P → 2,400 = (10/3)P → P = 720, 대입하면 Q = 1,160이다.
↓
③ 수요의 점탄력성
점탄력성은 (dQ/dP) × (P/Q)의 절댓값으로 정의한다.
한 점에서 가격 1% 변화에 수량이 몇 % 반응하는지를 나타내는 값이다.
수요는 |dQ/dP|=2에 P/Q=720/1,160을 곱해 1,440/1,160 = 36/29다.
↓
④ 공급의 점탄력성과 합
이번에는 dQ/dP=4/3에 같은 720/1,160을 곱해 24/29를 얻는다.
두 탄력성은 같은 균형점의 P/Q를 공유하므로 그대로 더할 수 있다.
합산하면 36/29 + 24/29 = 60/29다.

균형점에서 수요의 가격탄력성 36/29와 공급의 가격탄력성 24/29를 더하면 60/29이다.

부동산시장에 대한 정부의 간접개입방식으로 옳게 묶인 것은?

1. 임대료상한제, 부동산보유세, 담보대출규제
2. 담보대출규제, 토지거래허가제, 부동산거래세
3. 개발부담금제, 부동산거래세, 부동산가격공시제도
4. 지역지구제, 토지거래허가제, 부동산가격공시제도
5. 부동산보유세, 개발부담금제, 지역지구제

정답 3번

🔍 보기별 해설

임대료상한제는 정부가 시장가격 자체를 규제하는 직접개입 방식이어서 간접개입에 해당하지 않으므로, 이를 포함해 간접개입으로 묶은 것은 옳지 않다.
토지거래허가제는 거래 자체를 허가라는 수단으로 직접 통제하는 직접개입 방식이어서 간접개입에 해당하지 않으므로, 이를 포함해 간접개입으로 묶은 것은 옳지 않다.
개발부담금제·부동산거래세·부동산가격공시제도는 모두 시장을 직접 규제하지 않고 우회해 유도하는 간접개입 방식이므로 옳게 묶였다. 옳다(정답).
지역지구제와 토지거래허가제는 토지 이용과 거래를 직접 규제하는 직접개입 방식이므로 간접개입으로 묶은 것은 옳지 않다.
지역지구제는 용도를 지정해 토지 이용을 직접 규제하는 직접개입 방식이므로 간접개입으로 묶은 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 세든 원룸의 월세를 집주인이 마음대로 올리지 못하도록 정부가 상한선을 못 박았다면, 이는 값 자체를 직접 눌러 정하는 직접개입이다. 세금이나 정보로 에둘러 유도하는 간접개입이 아니어서, 이를 간접개입으로 묶은 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 땅을 사고파는 데 관청 허가를 받아야 하는 제도가 어느 갈래인지 따져 보았다. 막는 것인지 부추기는 것인지 갈랐다. 토지거래허가제는 거래 자체를 허가로 막는 직접개입이라, 간접개입으로 묶은 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 세금과 정보로 시장을 이끄는 제도들만 골라 한 줄에 모아 적어 보았다. 그 줄에 다른 것이 섞였는지 살폈다. 개발부담금제·부동산거래세·부동산가격공시제도는 세금·정보로 시장을 유도하는 간접개입이다. 모두 간접개입이라 정답이다.
甲은 쓰임새를 정해 주는 제도와 거래를 막는 제도를 나란히 놓고 성격을 견주었다. 둘이 같은 갈래인지 물어보았다. 지역지구제와 토지거래허가제는 이용·거래를 직접 규제하는 직접개입이라, 간접개입으로 묶은 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 동네마다 지을 수 있는 것을 정해 두는 제도가 어느 쪽에 드는지 알아보았다. 갈래 이름을 확인해 두었다. 지역지구제는 직접개입이라, 간접개입으로 묶은 이 보기는 이 기준과 다르다.

개발부담금제·부동산거래세·부동산가격공시제도처럼 시장을 우회해 유도하는 것이 간접개입 방식이므로, 정답은 3번이다.

산업입지이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 베버(A. Weber)는 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료지향적인지 또는 시장지향적인지 판단하기 위해 원료지수(material index)를 사용하였다.
2. 베버(A. Weber)의 최소비용이론에서는 노동비, 운송비, 집적이익 가운데 운송비를 최적입지 결정에 가장 우선적으로 검토한다.
3. 뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론에서는 입지분석에 있어 대상지역 내 원자재가 불균등하게 존재한다는 전제 하에, 수요가 최대가 되는 지점이 최적입지라고 본다.
4. 아이사드(W. Isard)는 여러 입지 가운데 하나의 입지를 선정할 때 각 후보지역이 가지고 있는 비용최소 요인을 대체함으로써 최적입지가 달라질 수 있다는 대체원리(substitution principle)를 입지이론에 적용하였다.
5. 스미스(D. Smith)의 비용수요통합이론에서는 이윤을 창출할 수 있는 공간한계 내에서는 어디든지 입지할 수 있다는 준최적입지(suboptimal location) 개념을 강조한다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

베버는 운송비 관점에서 국지원료 중량을 제품 중량으로 나눈 원료지수(material index)를 사용해 공장이 원료지향적인지 시장지향적인지 판단하였으므로 해당 설명은 옳다.
베버는 공장이 설 자리를 비용이 가장 적게 드는 곳으로 보았는데, 원료와 제품을 나르는 값이 다른 어느 항목보다 자리에 따라 크게 달라진다. 그래서 그것부터 따진 뒤 노동비와 집적이익으로 자리를 옮겨 보므로 옳다.
뢰쉬의 최대수요이론은 대상지역 내 원자재가 균등하게 분포한다는 전제 아래 수요가 최대가 되는 지점을 최적입지로 보므로, 원자재가 불균등하게 존재한다고 한 서술은 옳지 않다(정답).
아이사드는 각 후보지의 비용최소 요인을 서로 대체하면 최적입지가 달라질 수 있다는 대체원리를 입지이론에 적용했으므로 옳다.
스미스의 비용수요통합이론은 이윤을 낼 수 있는 공간한계 안에서는 어디든 입지할 수 있다는 준최적입지 개념을 강조하므로 옳다.

🧮 풀이

베버는 원료 무게와 제품 무게를 견준 원료지수로 공장을 원료 가까이 둘지 시장 가까이 둘지 판단한다. 이 기준에 해당한다.
베버의 최소비용이론은 운송비를 가장 먼저 따져 공장 위치를 정한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 지역 전체에 원자재가 고르게 퍼져 있다고 가정한 지도를 펼쳐 놓고, 수요가 가장 크게 몰리는 지점을 찾아 그곳에 공장 위치를 표시했다.
아이사드는 여러 후보지 중 하나를 고를 때 대체원리를 입지 결정에 적용했다. 이 기준에 해당한다.
甲은 이문이 남는 범위 안이라면 가장 좋은 자리가 아니어도 된다는 말을 강의에서 들었다. 누가 그런 말을 했는지 적어 두었다. 스미스는 이윤이 나는 공간한계 안이면 최적이 아니어도 되는 준최적입지 개념을 강조했다. 이 기준에 해당한다.

뢰쉬의 최대수요이론은 원자재가 지역 내에 균등하게 분포한다는 전제 위에 서 있는데 이를 불균등하다고 했으므로, 정답은 3번이다.

부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 특정 투자자가 얻는 초과이윤이 이를 발생시키는데 소요되는 정보비용보다 크면 배분 효율적 시장이 아니다.
2. 약성 효율적 시장은 정보가 완전하고 모든 정보가 공개되어 있으며 정보비용이 없다는 완전경쟁시장의 조건을 만족한다.
3. 부동산시장은 주식시장이나 일반적인 재화시장보다 더 불완전경쟁적이므로 배분 효율성을 달성할 수 없다.
4. 강성 효율적 시장에서는 정보를 이용하여 초과이윤을 얻을 수 있다.
5. 약성 효율적 시장의 개념은 준강성 효율적 시장의 성격을 모두 포함하고 있다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

배분 효율은 정보를 얻는 비용과 그로 얻는 초과이윤이 같아질 때 이뤄지는데, 이윤이 비용을 웃돌면 아직 못 챙긴 이득이 남아 있어 효율적이라 볼 수 없다. 옳다(정답).
정보가 완전·공개되고 비용이 없다는 것은 강성 효율적 시장(완전경쟁)의 조건이지 과거 정보만 반영하는 약성 효율적 시장의 조건이 아니므로, 이를 약성의 조건이라 한 서술은 옳지 않다.
부동산시장이 불완전경쟁적이더라도 정보를 얻는 비용과 그 정보로 얻는 초과이윤이 일치하면 배분 효율성을 달성할 수 있으므로, 달성할 수 없다고 단정한 서술은 옳지 않다.
강성 효율적 시장은 공표된 정보는 물론 미공개 정보까지 이미 가격에 반영되어 어떤 정보로도 초과이윤을 얻을 수 없으므로, 초과이윤을 얻을 수 있다고 한 서술은 옳지 않다.
효율성은 약성이 준강성에, 준강성이 강성에 포함되는 관계이므로 상위인 준강성이 약성을 포함하며 하위인 약성이 준강성을 포함하지는 않으므로 해당 서술은 옳지 않다.

🧮 풀이

투자자가 남보다 정보를 사서 얻는 초과이윤이 그 정보비용보다 크면, 남는 이득이 있어 배분이 효율적인 시장이라 할 수 없다. 이 기준에 해당한다.
甲은 모두가 값을 알고 알아내는 데 돈이 들지 않는 시장이 어느 갈래인지 물었다. 갈래마다 조건을 갈라 적어 두었다. 정보가 완전·공개·무비용인 것은 강성(완전경쟁) 조건이지 약성 효율적 시장의 조건이 아니다. 이를 약성 조건이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 정보를 얻는 데 든 돈과 그로 얻은 이득이 같아지는 자리가 있는지 따져 보았다. 그때 자원이 잘 나뉘는지 물었다. 부동산시장도 정보비용과 초과이윤이 같아지면 배분 효율성을 이룰 수 있다. 이룰 수 없다는 취지의 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 아직 공표되지 않은 소식을 미리 쥐면 남보다 더 벌 수 있는지 따져 보았다. 그런 시장이 있는지 물었다. 감춰진 것까지 이미 값에 담긴 시장에서는 어떤 소식으로도 웃돈을 남기지 못했다. 이 기준과 다르다.
준강성이 약성을 품는 것이지 약성이 준강성을 품는 것이 아니다. 이를 뒤집은 이 보기는 이 기준과 다르다.

정보를 얻는 비용보다 그로 얻는 초과이윤이 크면 아직 못 챙긴 이득이 남아 배분 효율적이라 볼 수 없으므로, 정답은 1번이다.

주거분리와 여과과정에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 여과과정이 원활하게 작동하면 신규주택에 대한 정부지원으로 모든 소득계층이 이득을 볼 수 있다.
2. 하향여과는 고소득층 주거지역에서 주택의 개량을 통한 가치상승분이 주택개량비용보다 큰 경우에 발생한다.
3. 다른 조건이 동일할 경우 고가주택에 가까이 위치한 저가주택에는 부(-)의 외부효과가 발생한다.
4. 민간주택시장에서 불량주택이 발생하는 것은 시장실패를 의미한다.
5. 주거분리현상은 도시지역에서만 발생하고, 도시와 지리적으로 인접한 근린지역에서는 발생하지 않는다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

고소득층에 새 주택이 공급되면 그들이 살던 기존 주택이 아래 계층으로 순차 내려가는 여과가 일어나, 직접 지원받지 않은 하위 계층까지 혜택이 번진다. 옳다(정답).
주택 개량에 따른 가치상승분이 개량비용보다 커서 발생하는 것은 저소득층 주택이 상위 용도로 전환되는 상향여과이므로, 이를 하향여과라 한 서술은 옳지 않다.
고가주택 인근 저가주택은 주변 환경과 기반시설 덕에 값이 오르는 정(+)의 외부효과를 받는다. 보기처럼 부(-)의 외부효과가 생긴다는 설명은 실제와 반대다. 옳지 않다.
불량주택은 저소득층의 소득수준에 맞춰 시장이 반응한 결과일 수 있어 민간시장의 불량주택 발생이 반드시 시장실패를 의미하지는 않으므로, 시장실패로 단정한 서술은 옳지 않다.
주거분리는 소득에 따라 주거지가 나뉘는 현상이라 도시뿐 아니라 도시와 인접한 근린지역에서도 나타난다. 도시에서만 생긴다는 보기는 실제와 다르다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲은 새 아파트가 위쪽에 지어지는데 왜 아래쪽까지 좋아지느냐고 물었다. 이사 간 자리를 따라가 보았다. 윗집이 새로 옮겨 가면 살던 집이 그 아래로 차례차례 내려가고 있었다. 이 기준에 해당한다.
손본 뒤 오른 값이 수리비보다 커서 일어나는 것은 상향여과다. 이를 하향여과라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
값비싼 주택 옆 저가주택에는 값이 오르는 정(+)의 외부효과가 생긴다. 이를 부(-)의 효과로 본 이 보기는 이 기준과 다르다.
민간시장에서 불량주택이 생겨도 그 자체가 반드시 시장실패를 뜻하지는 않는다. 시장실패라 단정한 이 보기는 이 기준과 다르다.
소득 차이로 사는 곳이 갈리는 주거분리는 큰 도시 안에서만이 아니라 그 가장자리에 붙은 근린지역까지 번져 나타나므로, 도시에서만 벌어진다고 좁혀 잡은 이 보기는 사실과 어긋난다.

고소득층에 새 주택이 공급되면 그들이 살던 집이 하위 계층으로 순차 내려가는 여과가 일어나 혜택이 번지므로, 정답은 1번이다.

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분양가상한제로 인해 발생할 수 있는 문제점과 그 보완책을 연결한 것으로 옳지 않은 것은?

1. 분양주택의 질 하락 - 분양가상한제의 기본 건축비 현실화
2. 분양주택 배분 문제 - 주택청약제도를 통한 분양
3. 분양프리미엄 유발 - 분양주택의 전매제한 완화
4. 신규주택 공급량 감소 - 공공의 저렴한 택지 공급
5. 신규주택 공급량 감소 - 신규주택건설에 대한 금융지원

정답 3번

🔍 보기별 해설

분양가상한제로 건축비가 눌리면 품질이 떨어지므로, 기본 건축비를 현실에 맞게 올려 주면 질 하락을 막을 수 있어 보완책 연결이 맞다. 옳다.
분양가상한제로 분양가가 시세보다 낮아져 수요가 몰릴 때 생기는 배분 문제는 주택청약제도로 자격과 순위를 정해 배분함으로써 보완하므로 문제점과 보완책의 연결은 옳다.
분양가상한제로 생긴 시세차익(분양프리미엄)을 노린 투기는 전매제한을 강화해야 억제되므로, 전매제한 완화를 보완책으로 연결한 것은 방향이 반대여서 옳지 않다(정답).
채산성이 낮아져 공급이 줄면 공공이 값싼 택지를 대 원가를 낮춰 줌으로써 공급을 늘릴 수 있으므로 보완책 연결이 맞다. 옳다.
공급이 줄어드는 문제는 신규주택 건설에 금융을 지원해 사업자의 자금 부담을 덜어 주면 공급을 늘릴 수 있으므로 보완책 연결이 맞다. 옳다.

🧮 풀이

분양가상한제로 집 품질이 떨어지는 문제는 기본 건축비를 현실화해 보완한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 새 아파트 값을 눌러 놓으면 사려는 사람이 몰릴 텐데 누구에게 먼저 파느냐고 물었다. 순서를 정하는 제도가 있는지 알아보았다. 당첨을 어떻게 나눌지의 배분 문제는 주택청약제도로 보완한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 시세보다 싸게 아파트에 당첨된 뒤 곧바로 되팔아 웃돈을 챙기려 했지만, 전매제한 기간이 길게 강화된 탓에 몇 년간 팔지 못하고 눌러앉아 살아야 했다.
공급이 줄어드는 문제는 공공이 값싼 택지를 대 줘 보완한다. 이 기준에 해당한다.
공급 자체가 쪼그라드는 상황에서는 새 집을 짓는 사업자에게 건설 자금을 금융으로 받쳐 초기 자금 부담을 덜어 주면 건설이 살아나 줄었던 공급이 다시 늘어난다.

분양프리미엄을 노린 투기를 막으려면 전매제한을 강화해야 하는데 이를 완화라고 연결했으므로, 정답은 3번이다.

정부의 주택시장 개입에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 주택은 긍정적인 외부효과를 창출하므로 생산과 소비를 장려해야 할 가치재(merit goods)이다.
2. 저소득층에 대한 임대주택 공급은 소득의 직접분배효과가 있다.
3. 주택구입능력을 제고하기 위한 정책은 소득계층에 따라 달라진다.
4. 자가주택 보유를 촉진하는 정책은 중산층 형성과 사회안정에 기여한다.
5. 주거안정은 노동생산성과 지역사회에 대한 주민참여를 제고하는 효과가 있다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

가치재(merit goods)는 소비자의 저평가로 과소소비되어 정부가 소비를 권장하는 재화로서 외부효과 유무와 직접 연결되지 않으므로, 긍정적 외부효과 때문에 가치재라 한 인과 설명은 옳지 않다(정답).
저소득층에게 임대주택을 싸게 공급하면 아낀 주거비만큼 실질소득이 늘어 소득을 직접 나눠 주는 분배 효과가 있다. 옳다.
낮은 소득계층과 중산층은 필요한 지원의 종류와 크기가 달라, 주택구입능력을 높이는 정책도 소득계층에 맞춰 달라진다. 옳다.
자가주택 보유를 촉진하면 자산을 축적한 중산층이 두터워지고 주거 기반이 안정되어 사회안정에 기여하므로, 중산층 형성과 사회안정에 기여한다는 설명은 옳다.
주거가 안정되면 생활 기반이 확보되어 근로에 집중할 수 있어 노동생산성이 오르고 지역사회에 대한 주민참여도 높아지므로, 이를 제고하는 효과가 있다는 설명은 옳다.

🧮 풀이

甲은 이웃에게 끼치는 좋은 영향과 상관없이, 사람들이 주택의 값어치를 실제보다 낮춰 보아 필요한 만큼 사들이지 않는다고 보고 정부 보조로 소비를 늘리려는 정책을 추진했다.
형편이 어려운 가구에 임대주택을 시세보다 낮은 값에 내주면 그만큼 굳힌 주거비가 손에 남아, 현금을 직접 쥐여 주는 것과 같은 소득 재분배 효과가 나타난다.
주택구입능력을 높이는 정책은 대상이 저소득층이냐 중산층이냐에 따라 달라진다. 이 기준에 해당한다.
자가주택 보유를 늘리는 정책은 중산층을 두텁게 해 사회안정에 보탬이 된다. 이 기준에 해당한다.
주거가 안정되면 노동생산성이 오르고 지역사회 참여도 는다. 이 기준에 해당한다.

가치재는 긍정적 외부효과 때문이 아니라 소비자가 그 값어치를 저평가해 과소소비되는 재화이므로, 정답은 1번이다.

A투자안의 현금흐름이다. 추가투자가 없었을 때의 NPV(ㄱ)와 추가투자로 인한 NPV증감(ㄴ)은? (단, 0기 기준이며, 주어진 자료에 한함)

1. ㄱ: -260,000원, ㄴ: +16,360,000원
2. ㄱ: -260,000원, ㄴ: +17,240,000원
3. ㄱ: -260,000원, ㄴ: +18,120,000원
4. ㄱ: +260,000원, ㄴ: +16,360,000원
5. ㄱ: +260,000원, ㄴ: +17,240,000원

정답 1번

🔍 보기별 해설

추가투자가 없을 때 NPV(ㄱ)는 −260,000원, 추가투자로 인한 NPV 증감(ㄴ)은 +16,360,000원이다. 옳다.

🧮 풀이

① 현가계수 확인
각 기간의 현금흐름은 발생 시점이 달라 그대로 더할 수 없으므로, 먼저 0기 기준으로 환산할 현가계수를 확인한다. 시점이 다른 돈은 할인율로 현재가치를 맞춰야 비교·합산이 가능하기 때문이며, 이 계수를 각 기간 현금흐름에 곱해 NPV를 구할 준비를 한다.
NPV(순현재가치)는 각 기 현금흐름을 0기 기준으로 할인해 합산한 뒤 초기투자를 뺀 값이다.
0기 기준이란 모든 현금흐름을 투자 시점 가치로 환산해 비교한다는 뜻이다.
할인계수는 1기 0.952, 2기 0.906, 3기 0.862가 주어진다.
현가계수는 미래 1원을 현재가치로 바꾸는 배율로, 먼 기일수록 값이 작아진다.
이 계수를 각 기 현금흐름에 곱해 서로 다른 시점의 돈을 같은 기준으로 비교한다.
↓
② 추가투자 전 순현재가치
초기투자 −100,000,000원에 각 기 현금흐름의 현가를 더한다.
기본안은 1기 40,000,000원, 2기 30,000,000원, 3기 40,000,000원을 회수하는 구조다.
40,000,000×0.952 + 30,000,000×0.906 + 40,000,000×0.862 − 100,000,000 ≈ −260,000원(ㄱ)이다.
유입 현가 합이 초기투자 1억을 근소하게 밑돌아 결과가 음수가 된다.
↓
③ 추가투자 증분만 분리
전체를 다시 풀지 않고 변동한 현금흐름만 따로 할인해 더한다.
증분법을 쓰면 재계산 실수를 줄이고 추가투자 효과만 깔끔히 뽑을 수 있다.
2기 증분: −20,000,000 × 0.906 = −18,120,000원 → 추가 투입으로 순현금이 준다.
3기 증분: +40,000,000 × 0.862 = +34,480,000원 → 추가투자로 현금유입이 는다.
↓
④ 증감 합산과 결론
두 증분의 현가를 합쳐 순현재가치 증감(ㄴ)을 구한다.
양(+)의 3기 유입이 음(−)의 2기 투입보다 커서 결과는 순증한다.
추가투자는 2기에 2천만원을 더 넣는 대신 3기 회수를 4천만원 늘리는 교환인 셈이다.
−18,120,000 + 34,480,000 = +16,360,000원 → ㄱ은 −260,000원, ㄴ은 +16,360,000원이다.

추가투자가 없을 때 NPV(ㄱ)는 −260,000원이고, 추가투자로 인한 NPV 증감(ㄴ)은 +16,360,000원이다.

부동산투자회사법상 부동산투자회사에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 최저자본금준비기간이 지난 위탁관리 부동산투자회사의 자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
2. 자기관리 부동산투자회사의 설립자본금은 3억원 이상으로 한다.
3. 자기관리 부동산투자회사에 자산운용 전문인력으로 상근하는 감정평가사는 해당분야에 3년 이상 종사한 사람이어야 한다.
4. 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상이 부동산(건축 중인 건축물 포함)이어야 한다.
5. 위탁관리 부동산투자회사는 해당 연도 이익을 초과하여 배당할 수 있다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

최저자본금준비기간이 지난 위탁관리 부동산투자회사(리츠)의 자본금은 50억원 이상이면 되므로, 70억원 이상이어야 한다고 한 서술은 기준 금액이 달라 옳지 않다.
자기관리 부동산투자회사의 설립자본금은 5억원 이상이어야 하며, 3억원이라고 한 보기는 기준 금액과 맞지 않는다. 옳지 않다.
자기관리 부동산투자회사(리츠)의 상근 자산운용 전문인력인 감정평가사는 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람이어야 하므로, 3년 이상이라 한 서술은 요구 기간이 달라 옳지 않다.
최저자본금준비기간 후 매 분기 말 총자산의 80% 이상은 부동산·부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하고 부동산만으로는 70% 이상이면 되므로, 80% 이상이 부동산이어야 한다는 서술은 옳지 않다.
위탁관리 리츠는 자산을 직접 운용하지 않는 명목회사라, 감가상각비처럼 실제 현금이 나가지 않은 몫까지 그해 이익을 넘겨 나눠 줄 수 있다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲은 남에게 맡겨 굴리는 회사와 스스로 굴리는 회사가 밑천을 얼마나 갖춰야 하는지 견주었다. 준비기간이 지난 뒤의 액수를 적었다. 준비기간이 지난 위탁관리 리츠의 최저자본금은 50억원 이상이다. 70억원이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 회사를 세울 때 처음 넣어야 할 돈이 얼마인지 법조문에서 숫자를 찾아 동그라미를 쳤다. 세우는 때와 그 뒤를 갈라 적었다. 자기관리 리츠의 설립자본금은 5억원 이상이다. 3억원이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 회사가 늘 두어야 하는 사람의 자격에 몇 해를 일한 경력이 붙는지 확인하려 했다. 조문에 적힌 햇수를 옮겨 적었다. 자기관리 리츠가 상근으로 둘 감정평가사는 그 분야 5년 이상 종사자여야 한다. 3년이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 회사가 가진 것 가운데 부동산이 얼마나 되어야 하는지 분기말 기준으로 따져 보았다. 두 갈래 비율을 나눠 적어 두었다. 준비기간이 지나면 매 분기말 총자산의 80% 이상을 부동산·관련증권·현금으로, 그중 부동산만으로는 70% 이상을 둬야 한다. 이를 다르게 말한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 그해 번 것보다 더 나눠 줄 수 있는 회사가 있는지 배당 규정을 뒤져 보았다. 넘겨서까지 되는지 확인했다. 위탁관리 부동산투자회사는 그해 이익을 넘겨서까지 배당할 수 있다. 이 기준에 해당한다.

위탁관리 부동산투자회사는 명목회사라 감가상각비처럼 현금이 안 나간 몫까지 그해 이익을 넘겨 배당할 수 있으므로, 정답은 5번이다.

부동산투자이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 변동계수는 수익률을 올리기 위해 감수하는 위험의 비율로 표준편차를 기대수익률로 나눈 값이다.
2. 포트폴리오를 구성하면 비체계적 위험을 회피할 수 있다.
3. 위험기피형 투자자는 위험부담에 대한 보상심리로 위험할증률을 요구수익률에 반영한다.
4. 두 개별자산으로 구성된 포트폴리오에서 자산간 상관계수가 양수인 경우에 음수인 경우보다 포트폴리오 위험절감효과가 높다.
5. 투자안의 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 해당 투자안의 수요증가로 기대수익률이 낮아져 요구수익률에 수렴한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

변동계수는 위험을 나타내는 표준편차를 기대수익률로 나눠, 수익 한 단위에 붙는 위험의 크기를 재는 지표다. 옳다.
여러 자산에 나눠 담으면 자산마다 다른 개별 요인이 서로 상쇄돼, 분산으로 없앨 수 있는 비체계적 위험을 회피할 수 있다. 옳다.
위험을 꺼리는 위험기피형은 위험을 지는 대가를 바라므로, 그만큼의 위험할증률을 요구수익률에 얹어 보상을 요구한다. 옳다.
포트폴리오는 자산 간 상관계수가 작을수록(음수에 가까울수록) 수익률이 서로 상쇄되어 위험절감효과가 커지므로, 상관계수가 양수일 때 절감효과가 더 높다는 서술은 옳지 않다(정답).
기대수익률이 요구수익률보다 높으면 초과수익을 노린 수요가 몰려 자산가격이 올라 기대수익률이 낮아지고 결국 요구수익률에 수렴하므로 해당 설명은 옳다.

🧮 풀이

변동계수는 표준편차를 기대수익률로 나눠 얻는 값으로, 기대수익 한 단위를 벌자고 짊어져야 하는 위험이 얼마인지를 견주어 보여 준다.
여러 부동산에 나눠 담는 포트폴리오를 짜면 개별 고유의 비체계적 위험을 줄일 수 있다. 이 기준에 해당한다.
위험을 싫어하는 위험기피형 투자자는 불확실성을 떠안는 만큼 보상을 바라기에, 안전할 때 요구할 수익률에 위험할증률을 덧붙여 더 높은 수익률을 내놓으라 요구한다.
甲은 상가와 오피스텔에 나눠 투자했는데, 상가 임대료가 오를 때 오피스텔 임대료는 내려가는 흐름을 보였다. 두 수익률이 반대 방향으로 움직이자 포트폴리오 전체의 수익 변동폭이 눈에 띄게 줄어들었다.
甲은 남들이 바라는 것보다 더 벌리는 물건에 돈이 몰려드는 것을 몇 달째 지켜보았다. 값이 오르자 벌이가 줄어드는 것을 보았다. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 투자가 몰려 값이 올라 기대수익률이 낮아지며 요구수익률에 수렴한다. 이 기준에 해당한다.

포트폴리오는 자산 간 상관계수가 작을수록 위험절감효과가 커지는데 이를 양수일 때 크다고 했으므로, 정답은 4번이다.

부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 투자규모가 상이한 투자안에서 수익성지수(PI)가 큰 투자안이 순현재가치(NPV)도 크다.
2. 서로 다른 투자안 A, B를 결합한 새로운 투자안의 내부수익률(IRR)은 A의 내부수익률과 B의 내부수익률을 합한 값이다.
3. 순현재가치법과 수익성지수법에서는 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
4. 투자안마다 단일의 내부수익률만 대응된다.
5. 수익성지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 크다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

투자규모가 다르면 PI가 큰 투자안이 NPV(순현재가치)도 크다고 단정할 수 없다. 약어는 IRR(내부수익률)를 뜻한다. 옳지 않다.
두 투자안을 합친 결합 투자안의 내부수익률은 현금흐름을 다시 모아 계산해야 하며, 각 IRR을 그냥 더한 값이 되지 않는다. 옳지 않다.
순현재가치법과 수익성지수법은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인해 계산하므로 화폐의 시간가치를 반영한다. 고려하지 않는다는 설명은 실제와 다르다. 옳지 않다.
현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 내부수익률이 둘 이상 나올 수 있어, 언제나 하나만 대응된다는 설명은 실제와 다르다. 옳지 않다.
수익성지수는 현금유입의 현재가치를 유출의 현재가치로 나눈 값이라, 1을 넘으면 유입이 더 커 순현재가치도 0보다 크다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲은 크기가 다른 두 사업을 놓고 어느 쪽이 더 남는지 견주려다 셈이 엇갈리는 것을 보았다. 비율과 금액이 다른 말을 했다. 투자규모가 다르면 수익성지수(PI)가 큰 투자안이라도 순현재가치(NPV)까지 크다고 단정할 수 없다. 단정한 이 보기는 이 기준과 다르다.
투자안 둘을 하나로 묶으면 그 결합안의 내부수익률은 두 현금흐름을 합쳐 새로 풀어야 나오는 값이므로, 각각의 IRR을 단순히 더하면 된다고 본 이 보기는 실제 계산과 어긋난다.
순현재가치법이든 수익성지수법이든 앞으로 들어올 돈을 할인율로 오늘 값으로 되돌려 셈하기에 시간이 지날수록 돈값이 달라진다는 점을 이미 담고 있어, 이를 놓친다고 본 보기는 사실과 다르다.
들고 나는 현금의 플러스 마이너스 부호가 기간 중 몇 차례 뒤집히면 해가 갈라져 내부수익률이 여러 개 튀어나올 수 있으므로, 늘 하나로 정해진다고 단정한 보기는 성립하지 않는다.
甲은 별도의 부동산 사례를 검토하며 甲의 투자안에서 수익성지수가 1보다 크면 그 순현재가치도 0보다 크다. 두 지표는 같은 방향으로 움직인다. 이 기준에 해당한다.

수익성지수가 1을 넘으면 유입의 현재가치가 유출보다 커 순현재가치도 0보다 크므로, 정답은 5번이다.

대출상환방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. 원금균등분할상환방식은 만기에 가까워질수록 차입자의 원리금상환액이 감소한다.
2. 원리금균등분할상환방식은 만기에 가까워질수록 원리금상환액 중 원금의 비율이 높아진다.
3. 대출조건이 동일하다면 대출기간동안 차입자의 총원리금상환액은 원금균등분할상환방식이 원리금균등분할상환방식보다 크다.
4. 차입자의 소득에 변동이 없는 경우 원금균등상환방식의 총부채상환비율(DTI)은 만기에 가까워질수록 낮아진다.
5. 차입자의 소득에 변동이 없는 경우 원리금균등분할상환방식의 총부채상환비율은 대출기간동안 일정하게 유지된다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

원금균등분할상환은 매기 갚는 원금이 일정하고 줄어든 잔액에 붙는 이자가 점점 작아져, 만기에 가까울수록 원리금 합계가 감소한다. 옳다.
원리금균등분할상환은 매기 갚는 총액이 같은데 잔액이 줄며 이자가 감소하므로, 만기에 가까울수록 그 안에서 원금 비율이 높아진다. 옳다.
원금균등분할상환은 초기부터 원금을 많이 갚아 잔액이 빨리 줄어 총이자가 적으므로 총원리금상환액이 원리금균등분할상환보다 작아, 더 크다고 한 서술은 옳지 않다(정답).
원금균등상환은 매기 원리금상환액이 점점 줄어드는데 소득이 그대로면 총부채상환비율(DTI)의 분자가 작아지므로 만기에 가까울수록 DTI가 낮아져 해당 설명은 옳다.
원리금균등분할상환은 매기 갚는 원리금이 동일한데 소득도 변하지 않으면 총부채상환비율(DTI)의 분자·분모가 그대로여서 대출기간 내내 일정하게 유지되므로 옳다.

🧮 풀이

원금균등분할상환은 매달 떼어 갚는 원금 몫을 똑같이 고정해 두는 방식이라 남은 빚이 줄면서 거기 붙는 이자도 함께 작아져, 회차가 뒤로 갈수록 그달 낼 원리금 총액이 점점 가벼워진다.
원리금균등분할상환은 매달 내는 돈 자체는 처음부터 끝까지 똑같지만 잔액이 줄며 이자 몫이 얇아지는 만큼, 그 고정 금액 안에서 원금이 차지하는 비중은 회차가 갈수록 점점 커진다.
甲은 원금을 앞에서 많이 갚는 방식과 매달 같은 돈을 내는 방식으로 낼 이자를 견주었다. 두 표를 나란히 놓고 더해 보았다. 대출기간 동안 낸 총원리금은 원금을 빨리 갚는 원금균등분할상환이 원리금균등분할상환보다 적다. 더 크다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 벌이가 그대로일 때 다달이 나가는 돈이 갈수록 줄어드는 방식을 표로 그려 보았다. 뒤로 갈수록 어깨가 가벼워지는 것을 보았다. 소득이 그대로면 원금균등분할상환은 갚을 원리금이 줄어 만기에 가까울수록 DTI가 낮아진다. 이 기준에 해당한다.
甲은 매달 똑같은 금액을 내는 방식에서는 부담이 처음부터 끝까지 같은지 확인했다. 표의 마지막 줄까지 훑어 내려갔다. 소득이 그대로면 원리금균등분할상환은 갚는 총액이 일정해 DTI가 대출기간 내내 그대로다. 이 기준에 해당한다.

원금을 초기부터 많이 갚는 원금균등분할상환은 총이자가 적어 총상환액이 원리금균등보다 작은데 이를 크다고 했으므로, 정답은 3번이다.

A는 다음과 같은 조건을 가지는 원리금균등분할상환방식의 주택저당대출을 받았다. 5년 뒤 대출잔액은 얼마인가? (단, 주어진 자료에 한함) · 대출액: 47,400만원 · 대출만기: 15년 · 대출금리: 연 6%, 고정금리 · 원리금은 매월 말 상환 · 연금현가계수(0.5%, 60): 51.73 · 연금현가계수(0.5%, 120): 90.07 · 연금현가계수(0.5%, 180): 118.50

1. 20,692만원
2. 25,804만원
3. 30,916만원
4. 36,028만원
5. 41,140만원

정답 4번

🔍 보기별 해설

월상환액 400만원으로, 5년 뒤 대출잔액은 36,028만원이다. 옳다.

🧮 풀이

① 다달이 갚는 돈을 구한다
원리금균등상환은 매달 같은 금액을 갚는다. 그 금액을 만기까지 현재가치로 모으면 처음 빌린 돈과 같아지므로, 대출액을 만기 연금현가계수로 나누면 월상환액이 나온다.
→ 대출 기간 = 15 × 12 = 180개월
→ 월상환액 = 47,400 ÷ 118.50 = 400만원
↓
② 얼마나 남았는지 센다
5년이 지났으니 60번을 갚았다. 만기 180개월에서 덜어낸다.
→ 지난 기간 = 5 × 12 = 60개월
→ 남은 기간 = 180 − 60 = 120개월
↓
③ 잔액이 무엇인지 짚는다
어느 시점의 빚은 그때까지 갚은 원금을 일일이 빼서 구하는 것이 아니라, 앞으로 갚을 돈을 그 시점 기준으로 현재가치로 당겨 모은 값과 같다. 그래서 남은 횟수의 연금현가계수 하나로 끝난다.
→ 잔액 = 월상환액 × 남은 기간의 연금현가계수
↓
④ 대출잔액을 구한다
월상환액 400만원에 120개월 연금현가계수 90.07을 곱한다. 여기서 60개월 계수 51.73을 집어넣으면 이미 갚은 몫을 구하게 되어 답이 어긋난다.
→ 대출잔액 = 400 × 90.07 = 36,028만원
↓
⑤ 갚은 몫으로 맞춰 본다
처음 빌린 돈에서 지금까지 갚아 없앤 원금을 빼도 같은 값이 나온다. 5년 동안 2,400만원을 냈지만 원금은 11,372만원이 줄었는데, 갚을수록 이자 몫이 줄고 원금 몫이 커지기 때문이다.
→ 줄어든 원금 = 47,400 − 36,028 = 11,372만원

월상환액 400만원인 원리금균등상환 대출의 5년 뒤 미상환 잔액은 36,028만원이다.

이자율과 할인율이 연 6%로 일정할 때, A, B, C를 크기 순서로 나열한 것은? (단, 주어진 자료에 한하며, 모든 현금흐름은 연말에 발생함) · A: 2차년도부터 6차년도까지 매년 250만원씩 받는 연금의 현재가치 · B: 2차년도부터 6차년도까지 매년 200만원씩 받는 연금의 6차년도의 미래가치 · C: 1차년도에 40만원을 받고 매년 전년대비 2%씩 수령액이 증가하는 성장형 영구연금의 현재가치 · 연금현가계수(6%, 5): 4.212 · 연금현가계수(6%, 6): 4.917 · 연금내가계수(6%, 5): 5.637 · 연금내가계수(6%, 6): 6.975

1. A>B>C
2. A>C>B
3. B>A>C
4. B>C>A
5. C>B>A

정답 4번

🔍 보기별 해설

큰 순서는 B>C>A이다. 옳다.

🧮 풀이

① A의 이연연금 현가
A는 2차년도부터 6차년도까지 250만원씩 받는 이연연금이라, 첫 현금흐름이 1년 뒤로 미뤄진 만큼을 덜어내야 한다.
6년 연금현가계수 4.917에서 유예된 1년치 현가 0.943을 빼서 실제 수령 기간만 남긴다.
250만 × (4.917 − 0.943) → 250만 × 3.974 ≈ 994만원.
↓
② B의 연금 미래가치
B는 2~6차년도 5회 적립을 6차년도 시점에서 평가하는 미래가치이므로, 현가계수가 아니라 내가계수를 써야 한다.
적립 횟수가 5회이므로 연금내가계수(6%,5) 5.637을 200만원에 곱한다.
200만 × 5.637 ≈ 1,127만원.
↓
③ C의 성장영구연금 현가
C는 1차년도 40만원에서 매년 2%씩 커지는 성장형 영구연금이라 만기가 없다.
영구히 성장하는 흐름은 첫 현금흐름을 (할인율 − 성장률)로 나눠 하나의 현재가치로 압축한다.
40만 ÷ (0.06 − 0.02) → 40만 ÷ 0.04 = 1,000만원.
↓
④ 세 값 크기 비교
현금흐름의 성격이 서로 달라 계수를 뒤바꾸면 값이 어긋나므로, 산출한 세 값을 그대로 견준다.
미래가치인 B가 가장 크고, 영구연금 C가 그다음, 이연연금 A가 가장 작다.
크기 순서: B(1,127) > C(1,000) > A(994).

세 투자안의 크기 순서는 B(1,127) > C(1,000) > A(994)이다.

부동산증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 한국주택금융공사는 유동화증권의 발행을 통해 자본시장에서 정책모기지 재원을 조달할 수 있다.
2. 금융기관은 주택저당증권(MBS)을 통해 유동성 위험을 감소시킬 수 있다.
3. 저당담보부채권(MBB)의 투자자는 채무불이행위험을 부담한다.
4. 저당이체증권(MPTS)은 지분형 증권이며 유동화기관의 부채로 표기되지 않는다.
5. 지불이체채권(MPTB)의 투자자는 조기상환위험을 부담한다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

한국주택금융공사는 보유한 주택저당채권을 기초로 유동화증권을 발행해 자본시장의 투자자로부터 정책모기지에 쓸 재원을 조달할 수 있으므로 해당 설명은 옳다.
금융기관은 장기로 묶인 주택저당채권을 주택저당증권(MBS)으로 유동화해 현금을 확보할 수 있어 유동성 위험을 감소시킬 수 있으므로 해당 설명은 옳다.
저당담보부채권(MBB)은 발행자가 저당권과 원리금 지급책임을 그대로 보유해 채무불이행위험을 발행자가 부담하므로, 투자자가 그 위험을 부담한다고 한 서술은 옳지 않다(정답).
MPTS는 저당채권을 투자자에게 그대로 팔아 넘기는 지분형이어서 소유권과 위험이 투자자에게 이전되므로, 발행기관의 대차대조표에 빚으로 잡히지 않는다. 옳다.
지불이체채권(MPTB)은 저당권은 발행자가 보유하되 원리금은 투자자에게 이체되는 혼합형이어서 조기상환에 따른 위험은 투자자가 부담하므로 해당 설명은 옳다.

🧮 풀이

甲은 서민에게 싼 이자로 주택자금을 대주는 돈이 어디서 나오는지 알고 싶었다. 공사가 증권을 파는 흐름을 그려 보았다. 한국주택금융공사는 유동화증권을 발행해 서민 정책모기지의 재원을 마련한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 돈이 대출에 묶여 급할 때 못 쓰는 일이 없도록 은행이 무엇을 하는지 물었다. 증권으로 바꿔 파는 흐름을 그렸다. 금융기관은 보유 대출을 MBS로 팔아 유동성 위험을 줄일 수 있다. 이 기준에 해당한다.
甲은 빌린 사람이 갚지 못하면 그 손해를 누가 뒤집어쓰는지 갈래마다 갈라 물었다. 발행한 쪽과 산 쪽을 나눠 적었다. MBB(저당담보부채권)는 발행자가 채무불이행 위험을 지고 투자자는 지지 않는다. 투자자가 진다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 지분을 파는 증권이 파는 쪽 장부에 빚으로 남는지 회계사에게 다시 확인했다. 대차대조표를 함께 들여다보았다. MPTS(저당이체증권)는 지분형이라 유동화기관의 부채로 잡히지 않는다. 이 기준에 해당한다.
甲은 빌린 사람이 예정보다 일찍 갚아 버리면 증권을 산 쪽이 손해를 보는지 물었다. 어느 갈래가 그 짐을 지는지 짚었다. MPTB(혼합형)의 투자자는 차입자가 앞당겨 갚을 때 생기는 조기상환위험을 진다. 이 기준에 해당한다.

저당담보부채권(MBB)은 발행자가 원리금 지급책임과 채무불이행위험을 그대로 지는데 이를 투자자가 진다고 했으므로, 정답은 3번이다.

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부동산금융에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. 대출채권의 듀레이션(평균 회수기간)은 만기일시상환대출이 원리금균등분할상환대출보다 길다.
2. 대출수수료와 조기상환수수료를 부담하는 경우 차입자의 실효이자율은 조기상환시점이 앞당겨질수록 상승한다.
3. 금리하락기에 변동금리대출은 고정금리대출에 비해 대출자의 조기상환위험이 낮다.
4. 금리상승기에 변동금리대출의 금리조정주기가 짧을수록 대출자의 금리위험은 낮아진다.
5. 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV)은 소득기준으로 채무불이행위험을 측정하는 지표이다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

만기일시상환대출의 듀레이션이 원리금균등분할상환보다 길다. 약어는 DSR(총부채원리금상환비율)·LTV(담보인정비율)를 뜻한다. 옳다.
대출수수료와 조기상환수수료를 부담하면 그 고정비용이 짧은 기간에 분산되어 조기상환 시점이 앞당겨질수록 연 환산 실효이자율이 높아지므로 해당 설명은 옳다.
금리가 내리면 변동금리대출은 이자가 자동으로 함께 낮아져 갈아탈 유인이 적으므로, 고정금리대출보다 조기상환위험이 낮다. 옳다.
금리상승기에는 조정주기가 짧을수록 오른 시장금리를 대출금리에 더 빨리 반영할 수 있어 대출자가 부담하는 금리위험이 낮아지므로 해당 설명은 옳다.
총부채원리금상환비율(DSR)은 소득 대비 상환액을 보는 소득기준 지표이지만 담보인정비율(LTV)은 담보가치 대비 대출액을 보는 담보 기준 지표이므로, 둘 다 소득기준이라 한 서술은 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

甲은 만기에 한꺼번에 갚는 빚과 다달이 나눠 갚는 빚 가운데 돈이 늦게 돌아오는 쪽을 따졌다. 돈이 묶이는 기간을 견주었다. 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환대출은 돈이 늦게 회수돼 원리금균등분할상환보다 듀레이션이 길다. 이 기준에 해당한다.
甲은 중도에 갚으면 수수료를 문다는 조항을 계약서에서 보고 셈을 다시 해 보았다. 일찍 갚을수록 실제 이자가 어찌 되는지 재었다. 대출·조기상환수수료를 무는 조건이면 조기상환이 앞당겨질수록 실효이자율이 올라간다. 이 기준에 해당한다.
금리가 떨어지는 시기에 변동금리대출은 이미 금리가 내려가 갈아탈 유인이 적어 조기상환위험이 고정금리보다 낮다. 이 기준에 해당한다.
甲은 금리가 오르는 철에 이자를 자주 고쳐 매기는 대출이 누구에게 유리한지 따졌다. 빌려준 쪽과 빌린 쪽을 나눠 보았다. 금리가 오르는 시기에 변동금리대출은 금리조정주기가 짧을수록 오른 금리를 빨리 반영해 대출자의 금리위험이 낮아진다. 이 기준에 해당한다.
甲은 두 잣대가 각각 무엇을 보고 정하는지 헷갈려 창구에서 다시 물어보았다. 벌이 쪽과 담보 쪽을 갈라 적었다. DSR은 소득 대비 원리금 부담을 보는 소득기준이지만 LTV는 담보가치 대비 대출액을 보는 담보기준이다. 둘 다 소득기준이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

총부채원리금상환비율은 소득 대비 지표이고 담보인정비율은 담보가치 대비 지표인데 둘 다 소득기준이라 했으므로, 정답은 5번이다.

A는 향후 30년간 매월 말 30만원의 연금을 받을 예정이다. 시중 금리가 연 6%일 때, 이 연금의 현재가치를 구하는 식으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)

1. 30만원 × (1 + 0.06/12)^(30×12)
2. 30만원 × [ {(1+0.06)^30 - 1} / 0.06 ]
3. 30만원 × [ {1 - (1+0.06)^(-30)} / 0.06 ]
4. 30만원 × [ {1 - (1 + 0.06/12)^(-30×12)} / (0.06/12) ]
5. 30만원 × [ {(1 + 0.06/12)^(30×12) - 1} / (0.06/12) ]

정답 4번

🔍 보기별 해설

이 식은 원금에 (1+이율)의 거듭제곱을 곱해 미래가치를 구하는 일시불 내가계수 식이어서 연금현가와 다르므로 옳지 않다.
이 식은 연 이율과 연 단위 기간으로 매년 적립액의 미래가치를 합하는 연금내가 식이어서 월 단위 현재가치를 묻는 문제와 맞지 않아 옳지 않다.
이 식은 현재가치를 구하는 연금현가 식이지만 연 이율과 연 단위 기간을 써 월 지급 조건과 맞지 않으므로 옳지 않다.
매월 받는 연금이므로 연이율 6%를 12로 나눈 월이율과 30년을 개월로 환산한 기간을 넣어 현재가치를 구하는 연금현가 식이 맞다. 옳다(정답).
이 식은 월이율과 월 단위 기간으로 미래가치를 구하는 연금내가 식이어서 현재가치를 묻는 문제와 맞지 않으므로 옳지 않다.

🧮 풀이

이 식은 목돈을 미래로 불리는 일시불 미래가치 식이라, 매월 연금의 현재가치를 구하는 이 문제에 맞지 않는다. 이 기준과 다르다.
甲은 서른 해 동안 달마다 받을 돈을 지금 값으로 바꾸는 식을 칠판에 적어 놓고 견주었다. 기간 단위가 맞는지부터 살폈다. 이 식은 1년 단위 연금을 미래로 불리는 연금내가 식이라, 월 단위 현재가치를 묻는 이 문제에 맞지 않는다. 이 기준과 다르다.
甲은 해 단위로 쓰는 식과 달 단위로 쓰는 식이 어디가 다른지 두 줄로 나란히 적었다. 지수와 분모를 하나씩 짚었다. 이 식은 1년 단위 연금의 현재가치 식이라, 매월 받는 연금을 다루는 이 문제와 기간 단위가 맞지 않는다. 이 기준과 다르다.
월 30만원, 360개월(30년), 월이율 0.06/12=0.005인 연금의 현재가치=30만원×[{1−(1.005)^(−360)}/0.005]. 이 식의 형태가 보기④이다.
甲은 칠판에 적힌 네 식 가운데 마지막 것이 어디로 향하는 셈인지 짚어 보았다. 지수와 분모를 손끝으로 따라갔다. 그 식은 달마다 부은 돈을 먼 뒷날 값으로 불리는 셈이라 지금 값을 묻는 자리와 어긋났다. 이 기준과 다르다.

매월 받는 연금의 현재가치는 연이율을 12로 나눈 월이율과 개월수로 환산한 기간을 쓰는 식으로 구하므로, 정답은 4번이다.

부동산관리와 생애주기에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 자산관리(Asset Management)란 소유자의 부를 극대화시키기 위하여 대상부동산을 포트폴리오 관점에서 관리하는 것을 말한다.
2. 시설관리(Facility Management)란 각종 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설 사용자나 건물주의 요구에 단순히 부응하는 정도의 소극적이고 기술적인 측면의 관리를 말한다.
3. 생애주기상 노후단계는 물리적·기능적 상태가 급격히 악화되기 시작하는 단계로 리모델링을 통하여 가치를 올릴 수 있다.
4. 재산관리(Property Management)란 부동산의 운영수익을 극대화하고 자산가치를 증진시키기 위한 임대차관리 등의 일상적인 건물운영 및 관리뿐만 아니라 부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱 등의 업무를 하는 것을 말한다.
5. 건물의 이용에 의한 마멸, 파손, 노후화, 우발적 사고 등으로 사용이 불가능할 때까지의 기간을 물리적 내용연수라고 한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

자산관리(Asset Management)는 개별 건물 운영을 넘어 소유자의 부를 극대화하기 위해 대상부동산을 포트폴리오 관점에서 취득·운용·처분까지 관리하는 것이므로 해당 설명은 옳다.
시설관리는 건물의 설비를 고장 없이 돌아가도록 유지·수선하고 사용자의 요구에 대응하는 데 그치는, 기술적이고 소극적인 차원의 관리를 가리킨다. 옳다.
노후단계는 건물의 물리적·기능적 상태가 빠르게 나빠지는 시기여서, 개보수나 리모델링으로 낡은 기능을 되살리면 떨어졌던 가치를 다시 끌어올릴 수 있다. 옳다.
부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱(PF) 등은 일상적 건물운영인 재산관리가 아니라 소유자의 부를 극대화하는 자산관리(AM)의 업무이므로, 이를 재산관리라 한 서술은 옳지 않다(정답).
건물이 닳고 부서지거나 우발적 사고로 더는 쓸 수 없을 때까지 물리적으로 버티는 기간을 물리적 내용연수라 한다. 옳다.

🧮 풀이

자산관리(AM)는 소유자의 부를 극대화하려고 여러 부동산을 포트폴리오 관점에서 굴리는 것이다. 이 기준에 해당한다.
시설관리(FM)는 건물 설비를 고치고 청소하는 소극적·기술적 유지관리다. 이 기준에 해당한다.
생애주기상 노후단계 건물은 리모델링으로 값을 다시 끌어올릴 수 있다. 이 기준에 해당한다.
甲은 건물에 돈을 어떻게 끌어올지 정하는 일이 청소와 수리를 챙기는 일과 같은지 물었다. 두 일을 갈라 적어 보았다. 투자 위험관리나 PF 조달 같은 일은 재산관리(PM)가 아니라 자산관리(AM)의 업무다. 재산관리 업무라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 건물이 낡아 더는 못 쓰게 될 때까지 몇 해나 갈지 기술자에게 물어보았다. 그 햇수를 무어라 부르는지 확인했다. 건물을 쓰며 닳고 부서져 더 못 쓸 때까지의 기간을 물리적 내용연수라 한다. 이 기준에 해당한다.

부동산 투자의 위험관리와 프로젝트 파이낸싱은 일상적 재산관리가 아니라 자산관리의 업무인데 이를 재산관리라 했으므로, 정답은 4번이다.

건물의 관리방식에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 위탁관리방식은 부동산관리 전문업체에 위탁해 관리하는 방식으로 대형건물의 관리에 유용하다.
2. 혼합관리방식은 필요한 부분만 일부 위탁하는 방식으로 관리자들간의 협조가 긴밀하게 이루어진다.
3. 자기관리방식은 관리업무의 타성(惰性)을 방지할 수 있다.
4. 위탁관리방식은 외부 전문가가 관리하므로 기밀 및 보안 유지에 유리하다.
5. 혼합관리방식은 관리문제 발생시 책임소재가 명확하다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

위탁관리방식은 관리 노하우를 갖춘 전문업체에 맡기는 방식이라, 손이 많이 가고 규모가 큰 대형건물 관리에 특히 유용하다. 옳다(정답).
혼합관리방식은 자가관리와 위탁관리를 병행해 관리주체가 이원화되므로 관리자들 간 책임 소재가 불분명하고 협조가 긴밀하지 못할 수 있어, 협조가 긴밀하다고 한 서술은 옳지 않다.
관리업무의 타성(惰性) 방지에 유리한 것은 외부 전문가가 맡는 위탁관리방식이고 자기관리방식은 오히려 타성에 빠지기 쉬우므로, 자기관리가 타성을 방지한다는 서술은 옳지 않다.
기밀 및 보안 유지에 유리한 것은 내부 인력이 맡는 자기관리방식이고 외부 전문가에게 맡기는 위탁관리방식은 정보 유출 우려로 불리하므로, 위탁관리가 유리하다는 서술은 옳지 않다.
혼합관리는 자기관리와 위탁관리가 섞여 문제가 생기면 어느 쪽 잘못인지 가리기 어려워 책임소재가 불명확하다. 명확하다는 설명은 실제와 다르다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲은 층수가 높고 손이 많이 가는 건물을 혼자 챙기기 벅차 전문 업체를 알아보았다. 맡기는 쪽이 나은지 따져 보았다. 위탁관리방식은 전문 관리업체에 맡기는 방식이라 손이 많이 가는 대형 건물 관리에 유용하다. 이 기준에 해당한다.
甲은 일부는 제가 챙기고 나머지는 업체에 맡겼더니 두 쪽 말이 자꾸 어긋났다. 손발이 맞는지 되짚어 보았다. 혼합관리방식은 자기관리와 위탁관리가 섞여 관리주체가 달라, 관리자끼리 협조가 긴밀하지 못할 수 있다. 긴밀하다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
관리업무가 타성에 젖는 것을 막기 좋은 쪽은 위탁관리이고, 자기관리는 오히려 타성에 빠지기 쉽다. 이를 뒤바꾼 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 세입자 명단과 계약 내용이 밖으로 새지 않게 하려면 어느 쪽이 나은지 고민했다. 드나드는 사람이 적은 쪽을 따졌다. 기밀·보안 유지에 유리한 쪽은 자기관리이고, 외부인이 드나드는 위탁관리는 불리하다. 이를 뒤바꾼 이 보기는 이 기준과 다르다.
혼합관리는 문제가 생겼을 때 자기관리와 위탁관리 중 누구 책임인지 가리기 어렵다. 책임이 명확하다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.

전문업체에 맡기는 위탁관리방식은 손이 많이 가는 대형건물 관리에 특히 유용하므로, 정답은 1번이다.

부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발은 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 및 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도를 변경하거나 공작물을 설치하는 행위를 말하며, 시공을 담당하는 행위는 제외한다. ㄴ. 혼합방식은 개발전의 면적·등급·지목 등을 고려하여, 개발된 토지를 토지소유주에게 종전의 토지위치에 재분배하는 것을 말한다. ㄷ. 흡수율분석은 수요·공급분석을 통하여 대상부동산이 언제 얼마만큼 시장에서 매각 또는 임대될 수 있는지를 파악하는 것이다. ㄹ. 개발권양도제(TDR)는 일정하게 주어진 개발허용한도 내에서 해당 지역의 토지이용규제로 인해 사용하지 못하는 부분을 다른 지역에 양도할 수 있는 것이다.

1. ㄱ, ㄷ
2. ㄷ, ㄹ
3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 4번

🔍 보기별 해설

부동산개발업법상 부동산개발은 토지의 조성이나 건축물의 건축 등을 뜻하되 단순히 시공을 담당하는 행위는 명문으로 제외하므로, ㄱ 설명은 법률 정의와 부합해 옳다.
개발 전 면적·등급·지목을 고려해 종전 토지 위치에 재분배하는 것은 환지방식이다(혼합방식이 아님). 옳지 않다.
흡수율분석은 수요·공급분석을 통해 대상부동산이 언제 얼마만큼 시장에서 매각·임대될지 파악하는 것이다. 옳다.
개발권양도제(TDR)는 토지이용규제로 사용하지 못하는 개발권을 다른 지역에 양도할 수 있게 하는 제도이다. 옳다.

🧮 풀이

甲은 땅을 고르고 건물을 올리는 일 가운데 어디까지가 개발에 드는지 법에서 찾아 읽었다. 직접 짓는 일이 드는지 확인했다. 부동산개발업법의 부동산개발은 토지 조성이나 건축물 건축 등을 말하며, 직접 짓는 시공 행위는 뺀다. ㄱ은 이 기준에 해당한다.
개발 전 면적·등급·지목을 따져 원래 자리에 다시 나눠 주는 방식은 환지방식이다. 이를 혼합방식이라 한 ㄴ은 이 기준과 다르다.
甲은 지어 놓은 것이 언제쯤 얼마나 팔릴지 미리 가늠할 방법이 있는지 물어보았다. 수요와 공급을 함께 놓고 재는 법을 배웠다. 흡수율분석은 수요·공급을 따져 대상 부동산이 언제 얼마만큼 팔리거나 임대될지 가늠하는 것이다. ㄷ은 이 기준에 해당한다.
甲은 규제에 묶여 못 짓게 된 몫을 다른 동네에 팔 수 있다는 이야기를 듣고 놀랐다. 그런 제도가 정말 있는지 찾아보았다. 개발권양도제(TDR)는 규제로 못 쓰는 개발권을 다른 지역에 팔 수 있게 하는 제도다. ㄹ은 이 기준에 해당한다.

부동산개발 정의에서 시공은 제외되고 흡수율분석과 개발권양도제(TDR)에 관한 설명도 맞으므로, 정답은 4번이다.

부동산마케팅에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. STP란 시장세분화(Segmentation), 표적시장(Target market), 포지셔닝(Positioning)을 말한다.
2. 마케팅믹스 전략에서의 4P는 유통경로(Place), 제품(Product), 가격(Price), 판매촉진(Promotion)을 말한다.
3. 노벨티(novelty) 광고는 개인 또는 가정에서 이용되는 실용적이며 장식적인 물건에 상호·전화번호 등을 표시하는 것으로 분양광고에 주로 활용된다.
4. 관계마케팅 전략은 공급자와 소비자 간의 장기적·지속적인 상호작용을 중요시하는 전략을 말한다.
5. AIDA 원리에 따르면 소비자의 구매의사결정은 행동(Action), 관심(Interest), 욕망(Desire), 주의(Attention)의 단계를 순차적으로 거친다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

STP는 시장을 나누는 시장세분화(S), 공략할 표적시장(T), 위치를 정하는 포지셔닝(P)의 앞글자를 딴 것이다. 옳다.
마케팅믹스 4P는 유통경로(Place)·제품(Product)·가격(Price)·판매촉진(Promotion)의 네 요소를 조합하는 전략이다. 옳다.
노벨티 광고는 달력이나 볼펜처럼 가정에서 쓰는 실용적·장식적 물건에 상호와 전화번호를 새겨 알리는 광고를 말한다. 옳다.
관계마케팅은 한 번의 거래에 그치지 않고 공급자와 소비자가 오래 신뢰를 쌓아 가는 장기적·지속적 상호작용을 중시하는 전략이다. 옳다.
AIDA 원리의 구매의사결정은 주의(Attention)→관심(Interest)→욕망(Desire)→행동(Action) 순으로 진행되므로, 행동→관심→욕망→주의로 서술한 것은 순서가 반대여서 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

STP는 시장을 나누고(세분화) 표적시장을 고른 뒤 자리매김(포지셔닝)하는 전략이다. 이 기준에 해당한다.
甲은 물건을 팔 때 챙겨야 할 네 가지를 머리글자로 외우려고 종이에 적어 보았다. 빠진 것이 없는지 세어 보았다. 마케팅믹스 4P는 유통경로·제품·가격·판매촉진이다. 이 기준에 해당한다.
甲은 사무소 이름이 새겨진 볼펜과 달력을 손님에게 돌리는 것을 보고 무슨 광고인지 물었다. 그 이름을 받아 적었다. 노벨티 광고는 달력·볼펜처럼 실용·장식 물건에 상호를 새겨 돌리는 광고다. 이 기준에 해당한다.
甲은 한 번 팔고 끝내지 않고 오래 이어 가는 사이를 중히 여기는 방식이 있는지 알아보았다. 그 이름이 무엇인지 확인했다. 관계마케팅은 공급자와 소비자가 오래 주고받는 장기 상호작용을 중시한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 신축 아파트 분양 현수막을 보고 눈길이 갔다가, 팜플렛을 챙겨 관심을 두고 읽었다. 어느새 그 집에 살고 싶다는 마음이 커졌고, 결국 모델하우스를 찾아가 계약서에 서명했다.

AIDA 원리의 구매의사결정은 주의·관심·욕망·행동 순으로 진행되는데 이를 거꾸로 서술했으므로, 정답은 5번이다.

부동산개발의 타당성분석 유형을 설명한 것이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳게 연결된 것은? · (ㄱ)은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 분석하는 것이다. · (ㄴ)은 개발업자가 대상부동산에 대해 수립한 사업안들 중에서 최유효이용을 달성할 수 있는 방식을 판단할 수 있도록 자료를 제공해주는 것이다. · (ㄷ)은 주요 변수들의 초기 투입값을 변화시켜 적용함으로써 낙관적 또는 비관적인 상황에서 발생할 수 있는 수익성 및 부채상환능력 등을 예측하는 것이다.

1. ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석, ㄷ: 투자분석
2. ㄱ: 민감도분석, ㄴ: 투자분석, ㄷ: 시장성분석
3. ㄱ: 투자분석, ㄴ: 시장성분석, ㄷ: 민감도분석
4. ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 투자분석, ㄷ: 민감도분석
5. ㄱ: 민감도분석, ㄴ: 시장성분석, ㄷ: 투자분석

정답 4번

🔍 보기별 해설

ㄱ에는 시장성분석이 들어간다. 부동산이 시장에서 매매·임대될 가능성(흡수율 등)을 분석한다. 옳지 않다.
ㄴ에는 투자분석이 들어간다. 최유효이용 방식을 판단할 자료를 제공해 투자 의사결정을 돕는다. 옳지 않다.
ㄷ에는 민감도분석이 들어간다. 임대료·공실 같은 투입 요소가 바뀔 때 결과가 얼마나 달라지는지 본다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 개발 사업의 타당성을 검토하면서 인근의 분양가와 흡수율 자료를 하나씩 따져, 지어 놓은 그 건물이 지금이나 앞으로의 시장에서 실제로 팔리거나 임대될 가능성이 있는지를 가늠하는데, 이렇게 판매·임대 가능성을 살피는 작업을 시장성분석이라 부른다.
甲은 이 땅을 가장 잘 쓰는 길을 가려 투자를 정하도록 돕는 일을 무어라 부르는지 물었다. 갈래마다 이름을 갈라 적었다. 최유효이용 방식을 가려 투자 결정을 돕는 자료를 주는 것이 투자분석이다.
임대료가 10% 떨어지면 수익이 얼마나 줄지 따져 보는 것이 민감도분석이다.

매매·임대 가능성을 보는 시장성분석, 최유효이용 판단을 돕는 투자분석, 변수 변화를 살피는 민감도분석 순으로 들어가므로, 정답은 4번이다.

에스크로우(Escrow)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 부동산매매 및 교환 등에 적용된다.
2. 권리관계조사, 물건확인 등의 업무를 포함한다.
3. 매수자, 매도자, 저당대출기관 등의 권익을 보호한다.
4. 은행이나 신탁회사는 해당 업무를 취급할 수 없다.
5. 에스크로우 업체는 계약조건이 이행될 때까지 금전·문서·권원증서 등을 점유한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

에스크로우는 매매나 교환처럼 대금 지급과 권리 이전이 맞물리는 부동산 거래에서 양쪽을 안심시키는 안전장치로 활용된다. 옳다.
단순히 돈과 서류만 보관하는 데 그치지 않고, 거래 대상의 권리 상태가 깨끗한지와 실물이 맞는지 확인하는 조사까지 업무 범위에 든다. 옳다.
중립적인 제3자가 조건이 갖춰질 때까지 대금과 권리를 붙들어 두어 어느 한쪽의 변심을 막으므로, 사는 쪽 파는 쪽 대출기관 모두가 보호된다. 옳다.
공신력을 갖춘 은행이나 신탁회사도 에스크로우 업무를 맡아 취급할 수 있으므로, 취급할 수 없다는 설명은 실제와 다르다. 옳지 않다(정답).
에스크로우 업체는 중립적 제3자로서 계약조건이 다 이행될 때까지 대금과 문서, 권원증서 등을 맡아 점유하며 어느 한쪽의 변심을 막는다. 옳다.

🧮 풀이

에스크로우는 부동산 매매·교환 등의 거래에 쓰인다. 이 기준에 해당한다.
에스크로우 업무에는 권리관계조사·물건확인 등이 든다. 이 기준에 해당한다.
甲은 계약금을 가운데 맡겨 두면 누구에게 좋은지 물어보았다. 사는 쪽과 파는 쪽과 은행을 차례로 꼽았다. 에스크로우는 매수자·매도자·저당대출기관 등 관련자 모두의 권익을 지켜 준다. 이 기준에 해당한다.
甲은 계약금을 중간에 맡아 줄 곳을 찾다가 은행도 되는지 물어보았다. 창구에서 된다는 답을 들었다. 믿음을 갖춘 은행이나 신탁회사도 그 일을 맡아 처리하고 있었다. 이 기준과 다르다.
에스크로우 업체는 계약조건이 다 이행될 때까지 돈·문서·권원증서를 맡아 둔다. 이 기준에 해당한다.

믿을 만한 은행이나 신탁회사 역시 계약금 등을 대신 맡는 이 업무를 다룰 수 있는데도 그럴 수 없다고 못박았으므로, 정답은 4번이다.

부동산 중개계약에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 순가중개계약에서는 매도자가 개업공인중개사에게 제시한 가격을 초과해 거래가 이루어진 경우 그 초과액을 매도자와 개업공인중개사가 나누어 갖는다.
2. 일반중개계약에서는 의뢰인이 다수의 개업공인중개사에게 동등한 기회로 거래를 의뢰한다.
3. 공인중개사법령상 당사자간에 다른 약정이 없는 경우 전속중개계약의 유효기간은 3월로 한다.
4. 공동중개계약에서는 부동산거래정보망 등을 통하여 다수의 개업공인중개사가 상호 협동하여 공동으로 거래를 촉진한다.
5. 독점중개계약에서는 의뢰인이 직접 거래를 성사시킨 경우에도 중개보수 청구권이 발생한다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

순가중개계약에서는 매도자가 제시한 가격을 초과해 거래되면 그 초과액 전부가 개업공인중개사의 보수가 되므로, 초과액을 매도자와 나누어 갖는다고 한 서술은 옳지 않다(정답).
일반중개계약은 의뢰인이 여러 개업공인중개사에게 같은 조건으로 동등하게 맡겨, 먼저 거래를 성사시킨 중개사가 보수를 받는 방식이다. 옳다.
공인중개사법령상 전속중개계약은 당사자 간 다른 약정이 없으면 법령이 정한 기본 기간이 적용되어 그 유효기간이 3월로 정해지므로 해당 설명은 옳다.
공동중개계약은 여러 개업공인중개사가 부동산거래정보망 등을 통해 서로 협력해 거래 성사를 함께 촉진하는 방식이다. 옳다.
독점중개계약은 계약기간 중 성사된 거래라면 누가 성사시켰는지 불문하고 보수를 인정하므로 의뢰인이 직접 거래를 성사시킨 경우에도 중개보수 청구권이 발생해 옳다.

🧮 풀이

甲은 사례를 검토하며 순가중개계약에서는 매도자가 제시한 값을 넘겨 판 금액 전부가 중개사의 보수가 된다. 이를 나눠 갖는다고 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
집을 팔기로 마음먹은 甲은 동네의 여러 중개사무소를 돌며 똑같은 매도조건을 적어 두루 맡기고, 그중 누가 되었든 거래를 맨 먼저 붙여 오는 중개사에게만 보수를 치르기로 약속하였다.
甲은 한 사무소에만 맡기는 계약을 쓰면서 기간 칸을 채우지 않은 채 도장을 찍었다. 따로 정하지 않으면 어찌 되는지 물었다. 甲이 중개사와 전속중개계약을 맺을 때 다른 약정이 없으면 그 유효기간은 3개월이다. 이 기준에 해당한다.
甲은 여러 사무소가 힘을 모아 하나의 거래를 이루는 방식이 있는지 알아보았다. 그런 계약의 이름을 받아 적었다. 공동중개계약은 여러 개업공인중개사가 힘을 합쳐 거래를 성사시키는 방식이다. 이 기준에 해당한다.
甲은 제가 직접 손님을 구해 팔았는데도 보수를 물어야 하는 계약이 있는지 물었다. 어느 계약이 그런지 확인했다. 독점중개계약은 의뢰인이 스스로 거래해도 중개사에게 보수를 줘야 한다. 이 기준에 해당한다.

순가중개계약에서는 제시가격을 초과한 금액 전부가 중개사의 보수가 되는데 이를 매도자와 나눈다고 했으므로, 정답은 1번이다.

공인중개사법령상 개업공인중개사가 주택을 중개하는 경우 확인·설명해야 할 사항이 아닌 것은?

1. 일조·소음·진동 등 환경조건
2. 소유권·전세권·임차권 등 권리관계
3. 주택공시가격·중개보수 및 실비의 금액
4. 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율
5. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

🔍 보기별 해설

일조·소음·진동 등 환경조건은 개업공인중개사가 확인·설명해야 할 사항에 해당하므로, '아닌 것'을 묻는 물음의 답이 될 수 없다(전항정답). 옳지 않다.
소유권·전세권·임차권 등 권리관계는 확인·설명해야 할 대표 사항이므로 제외 대상이 아니다(전항정답). 옳지 않다.
주택공시가격과 중개보수·실비의 금액은 개업공인중개사가 확인·설명해야 할 사항에 들어, 아닌 것을 묻는 물음의 답이 될 수 없다(전항정답). 옳지 않다.
권리 취득에 따라 부담할 조세의 종류와 세율도 확인·설명해야 할 사항이라, 아닌 것을 묻는 물음의 답이 될 수 없다(전항정답). 옳지 않다.
토지이용계획과 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 개업공인중개사가 반드시 확인·설명해야 할 사항에 해당하므로, 확인·설명 사항이 아니라고 보는 이 보기는 옳지 않다.

🧮 풀이

甲은 볕이 잘 드는지 소음이 심하지 않은지를 계약 전에 들을 수 있는지 물어보았다. 설명해야 할 목록을 훑어 내려갔다. 일조·소음·진동 같은 환경조건은 확인·설명사항이라 아닌 것이 아니다. 전항정답이다.
甲은 그 집에 누가 어떤 권리를 걸어 두었는지 계약 전에 들어야 한다고 여겼다. 목록에 그 줄이 있는지 확인했다. 소유권·전세권·임차권 같은 권리관계는 확인·설명사항이라 아닌 것이 아니다. 전항정답이다.
甲은 집값 공시액과 낼 보수와 실비가 얼마인지 미리 알려 주는지 사무소에 물었다. 설명 목록에서 그 줄을 찾아보았다. 주택공시가격·중개보수·실비는 확인·설명사항이라 아닌 것이 아니다. 전항정답이다.
甲은 집을 사면 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지 미리 듣고 싶다고 말했다. 그 항목이 목록에 들어 있는지 살폈다. 취득에 따라 낼 조세의 종류·세율은 확인·설명사항이라 아닌 것이 아니다. 전항정답이다.
甲은 그 땅을 앞으로 어떻게 쓸 수 있는지와 무엇이 막혀 있는지를 계약 전에 물었다. 목록에서 그 줄을 짚어 보았다. 토지이용계획·공법상 거래규제·이용제한은 확인·설명사항이라 아닌 것이 아니다. 전항정답이다.

이 문항은 다섯 보기 모두 확인·설명 사항에 해당해 아닌 것이 없는 전항정답으로 처리되었으므로, 다섯 보기 모두 정답이다.

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A지역 주택시장의 시장수요함수는 QD=-2P+2,400이고 시장공급함수는 QS=3P-1,200이다. 정부가 부동산거래세를 공급측면에 단위당 세액 20만원의 종량세 형태로 부과하는 경우에 A지역 주택시장의 경제적 순손실은? (단, QD: 수요량, QS: 공급량, P: 가격, 단위는 만호, 만원이며, 다른 조건은 동일함)

1. 60억원
2. 120억원
3. 240억원
4. 360억원
5. 480억원

정답 3번

🔍 보기별 해설

조세 부과에 따른 경제적 순손실(자중손실)은 240억원이다. 옳다.

🧮 풀이

① 세전 균형 산정
수요 QD = −2P + 2,400과 공급 QS = 3P − 1,200이 만나는 점에서 세금 없는 균형이 정해진다.
두 식을 같게 두고 P로 정리한다: −2P + 2,400 = 3P − 1,200
→ 5P = 3,600 → P = 720, Q = 960(만호).
↓
② 과세 후 균형 산정
공급자에게 단위당 20만원을 부과하면 공급함수의 P가 P − 20으로 바뀌어 공급곡선이 세액만큼 위로 이동한다.
바뀐 공급식 QS = 3(P − 20) − 1,200으로 다시 균형을 풀면 새 균형거래량은 936만호가 된다.
↓
③ 거래량 감소분 확인
세금 탓에 거래가 성사되지 못한 물량이 곧 자중손실 삼각형의 밑변이 된다.
세전 960에서 세후 936으로 줄었으니 960 − 936 → 24만호가 사라진 거래량이다.
↓
④ 자중손실 면적 계산
사라진 거래 구간에서 ½ × 단위당 세액 × 거래량 감소분으로 삼각형 넓이를 구한다. ½을 빠뜨리면 세수와 혼동한다.
½ × 20 × 24 → 240, 단위가 만원·만호이므로 자중손실은 240억원.

공급 측 단위당 20만원 종량세 부과로 발생하는 경제적 순손실(자중손실)은 240억원이다.

다음 설명에 모두 해당하는 부동산조세는? · 시·군·구세, 특별자치시(도)세 · 과세대상에 따라 누진세율 또는 단일세율 적용 · 보통징수 방식

1. 종합부동산세
2. 양도소득세
3. 취득세
4. 등록면허세
5. 재산세

정답 5번

🔍 보기별 해설

종합부동산세는 국세이고 신고 또는 부과징수 방식이므로 본 설명(시·군·구세, 보통징수)에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
양도소득세는 지방세가 아닌 국세이고 납세자가 스스로 신고·납부하는 신고납부 방식이어서 시·군·구세이자 보통징수 방식이라는 설명에 해당하지 않으므로 옳지 않다.
취득세는 지방세이기는 하나 납세자가 스스로 신고·납부하는 신고납부 방식이어서 과세관청이 부과·고지하는 보통징수 방식이라는 설명에 해당하지 않으므로 옳지 않다.
등록면허세는 납세자가 스스로 신고·납부하는 신고납부 방식이어서 과세관청이 세액을 산정해 고지하는 보통징수 방식이라는 설명에 해당하지 않으므로 옳지 않다.
시·군·구세(특별자치시·도세)이고, 과세대상에 따라 누진세율 또는 단일세율을 적용하며, 보통징수 방식인 부동산조세는 재산세에 해당한다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲은 세금 고지서를 펴 놓고 걷는 곳이 나라인지 시·군·구인지부터 갈라 적었다. 매기는 방식도 함께 적어 두었다. 종합부동산세는 나라가 걷는 국세이고 신고 또는 부과징수 방식이라, 시·군·구세이면서 보통징수라는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
甲은 집을 팔아 남긴 돈에 붙는 세금을 스스로 신고해 내야 하는지 물어보았다. 걷는 주체가 어디인지 확인했다. 양도소득세는 국세이고 신고납부 방식이라 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
甲은 집을 사면서 낸 세금을 제 손으로 신고해 냈는지 아니면 고지서를 받았는지 떠올렸다. 영수증을 꺼내 살펴보았다. 취득세는 지방세이지만 신고납부 방식이라 보통징수라는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
甲은 등기를 넘기며 낸 세금이 고지서로 온 것인지 스스로 낸 것인지 서류를 뒤졌다. 낸 방식을 확인해 두었다. 등록면허세는 신고납부 방식이라 보통징수라는 이 설명에 해당하지 않는다. 이 기준과 다르다.
매년 6월 1일 기준 소유자에게 지자체가 고지서를 보내 걷는 보유세가 재산세이다.

시·군·구세이면서 누진 또는 단일세율을 쓰고 보통징수 방식인 조세는 재산세에 해당하므로, 정답은 5번이다.

부동산 권리분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 권리분석의 원칙에는 능률성, 안전성, 탐문주의, 증거주의 등이 있다.
2. 건물의 소재지, 구조, 용도 등의 사실관계는 건축물대장으로 확인·판단한다.
3. 임장활동 이전 단계 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하고 탁상으로 검토하여 1차적으로 하자의 유무를 발견하는 작업을 권리보증이라고 한다.
4. 부동산의 상태 또는 사실관계, 등기능력이 없는 권리 및 등기를 요하지 않는 권리관계 등 자세한 내용까지 분석의 대상으로 하는 것이 최광의의 권리분석이다.
5. 매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권을 저해하는 조세체납, 계약상 하자 등을 확인하기 위해 공부 등을 조사하는 일도 포함된다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

빠르고 경제적으로 하되(능률성) 오류 없이 안전하게 하고, 발로 뛰어 캐묻고(탐문주의) 자료로 뒷받침한다(증거주의)는 것이 이 분야의 기본 원칙이다. 옳다.
건물의 소재지·구조·용도 같은 사실관계는 그 현황이 기재된 건축물대장을 통해 확인하고 판단하는 것이 원칙이다. 옳다.
임장활동 이전에 물적 증거를 모아 탁상으로 검토해 1차로 하자 유무를 발견하는 작업은 권리보증이 아니라 탁상감정(예비조사)에 해당하므로, 이를 권리보증이라 한 서술은 옳지 않다(정답).
부동산의 사실관계는 물론 등기능력이 없는 권리와 등기를 요하지 않는 권리관계까지 가장 넓게 분석 대상으로 삼는 것이 최광의의 권리분석이므로 해당 설명은 옳다.
매수인이 매수 전에 소유권을 저해하는 조세체납이나 계약상 하자 등을 확인하려고 공부 등을 조사하는 일도 권리분석의 대상에 포함되므로 해당 설명은 옳다.

🧮 풀이

甲은 권리를 살필 때 지켜야 할 몫이 무엇인지 강의에서 네 가지를 받아 적었다. 수첩에 나란히 옮겨 두었다. 빠르게 하되 틀리지 않게, 발로 캐묻고 자료로 뒷받침하라는 것이 그 넷이었다. 이 기준에 해당한다.
건물이 어디에 있고 어떤 구조에 무슨 용도로 쓰이는지 같은 물리적 사실은 그 현황이 그대로 적힌 건축물대장을 들춰 확인하는 것이 기본 원칙으로 통한다.
甲은 현장에 나가기 전에 책상에서 서류만으로 흠을 먼저 훑어보는 일을 해 두었다. 그 일을 무어라 부르는지 물었다. 임장활동 전에 책상에서 자료로 1차 하자를 찾아보는 일은 권리보증이 아니라 탁상감정(예비조사)이다. 이를 권리보증이라 한 이 보기는 이 기준과 다르다.
甲은 등기부에 안 나오는 것까지 다 살피는 일을 무어라 부르는지 물었다. 살피는 범위를 넓혀 가며 이름을 적었다. 등기능력 없는 권리까지 아우르는 자세한 분석이 최광의의 권리분석이다. 이 기준에 해당한다.
甲은 집을 사기 전에 세금이 밀렸는지 계약에 흠이 없는지 서류를 떼어 살펴보았다. 이것도 그 일에 드는지 물었다. 사기 전에 미리 캐 보는 일까지 그 범위 안에 들어 있었다. 이 기준에 해당한다.

임장활동 전에 자료로 1차 하자를 찾는 작업은 권리보증이 아니라 탁상감정(예비조사)인데 이를 권리보증이라 했으므로, 정답은 3번이다.

부동산 권리분석 시 등기능력이 없는 것으로 묶인 것은?

1. 지역권, 지상권
2. 유치권, 점유권
3. 전세권, 법정지상권
4. 가압류, 분묘기지권
5. 저당권, 권리질권

정답 2번

🔍 보기별 해설

지역권·지상권은 등기할 수 있는 물권이어서 등기능력이 있으므로, 등기능력 없는 것으로 묶을 수 없다. 옳다.
유치권과 점유권은 점유로 성립·공시되는 권리여서 등기부에 기재할 수 없는, 즉 등기능력이 없는 권리다. 옳지 않다(정답).
전세권은 등기를 하여야 비로소 성립·효력이 생기는 물권이므로 등기능력이 있어, 이를 등기능력 없는 권리로 묶을 수 없어 정답 묶음이 아니다. 옳다.
가압류는 등기부에 올릴 수 있고 분묘기지권만 등기능력이 없어, 둘 다 등기능력이 없어야 하는 정답 묶음이 될 수 없다. 옳다.
저당권과 권리질권은 모두 등기 또는 등록으로 공시되어 등기능력이 있는 권리이므로, 이를 등기능력 없는 것으로 묶을 수 없어 정답 묶음이 아니다. 옳다.

🧮 풀이

甲은 사례를 검토하며 지역권과 지상권은 등기부에 올릴 수 있는(등기능력 있는) 권리라, 등기능력 없는 것으로 묶은 이 보기는 정답이 아니다.
甲은 물건을 붙잡아 두는 권리와 그저 갖고 있어 생기는 권리가 서류에 오르는지 물었다. 둘을 짝지어 확인했다. 물건을 붙잡아 두는 유치권과 점유 자체로 성립하는 점유권은 모두 등기부에 올릴 수 없다. 둘 다 등기능력이 없어 정답이다.
甲은 어떤 권리가 등기부에 이름을 올릴 수 있는지 목록을 만들어 둘씩 짝지어 보았다. 둘 다 못 오르는 짝을 찾았다. 전세권은 등기할 수 있어(등기능력 있음), 둘 다 등기능력 없는 묶음이 아니라 정답이 아니다.
甲은 묘가 들어선 땅에 붙는 권리가 서류에 적히는지 등기소에 들러 물어보았다. 짝지어진 다른 권리도 함께 확인했다. 가압류는 등기되고 분묘기지권만 등기능력이 없어, 둘 다 없는 묶음이 아니라 정답이 아니다.
甲은 돈을 빌려주며 잡은 담보가 서류에 적히는지 은행 직원에게 확인했다. 짝이 된 두 권리를 함께 살펴보았다. 저당권과 권리질권은 등기할 수 있어(등기능력 있음) 정답이 아니다.

물건을 붙잡아 두는 유치권과 점유로 성립하는 점유권은 모두 등기부에 올릴 수 없는 권리이므로, 정답은 2번이다.

감정평가에 관한 규칙상 원가방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 원가법과 적산법은 원가방식에 속한다.
2. 적산법에 의한 임대료 평가에서는 대상물건의 재조달원가에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더한다.
3. 원가방식을 적용한 감정평가서에는 부득이한 경우를 제외하고는 재조달원가 산정 및 감가수정 등의 내용이 포함되어야 한다.
4. 입목 평가 시 소경목림(小徑木林)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.
5. 선박 평가 시 본래 용도의 효용가치가 있으면 선체·기관·의장(艤裝)별로 구분한 후 각각 원가법을 적용해야 한다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

원가법과 적산법은 모두 대상물건의 재조달원가 등 비용을 기초로 가액·임대료를 구하는 접근이어서 원가방식에 속한다. 옳다.
적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱해 기대수익을 구하는 방식이지 재조달원가에 곱하는 것이 아니어서, 재조달원가라 한 보기는 실제와 다르다. 옳지 않다(정답).
원가방식은 다시 지으면 얼마가 드는지 잡고 거기서 낡은 만큼 덜어 내는 길이다. 그 두 걸음을 적지 않으면 결론만 남고 어떻게 나온 값인지 되짚을 수 없으므로, 부득이한 때가 아니면 반드시 담게 했다. 옳다.
입목이 아직 어려 거래사례가 드문 소경목림인 경우에는 원가를 기초로 한 원가법을 적용해 평가할 수 있다. 옳다.
선박은 본래 용도의 효용가치가 있으면 구성부분의 상태가 서로 달라 선체·기관·의장(艤裝)별로 구분한 뒤 각각 원가법을 적용해 평가하므로 해당 설명은 규칙과 부합해 옳다.

🧮 풀이

甲은 값을 매기는 길이 몇 갈래인지 정리하다 원가에 기대는 것들을 한 묶음으로 모았다. 어느 것이 그 묶음인지 짚었다. 원가법과 적산법은 모두 원가에 바탕을 둔 원가방식에 속한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 상가에 새로 매길 임대료를 적산법으로 구하면서, 기초가액에다 기대이율을 곱해 나온 값에 임대 관리비 등 필요경비를 보태어 최종 임대료를 정했다.
甲은 평가서를 받아 들고 무엇을 어떻게 적어야 하는지 규칙에서 항목을 찾아 읽었다. 빠진 줄이 없는지 대조해 보았다. 원가방식으로 평가한 감정평가서에는 재조달원가 산정과 감가수정 내용이 들어가야 한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 아직 자라지 않은 어린 나무가 선 산의 값을 어떻게 매기는지 물어보았다. 쓸 수 있는 방법을 확인해 두었다. 입목이 아직 어린 소경목림이면 원가법을 적용할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
甲은 배 한 척의 값을 매길 때 통째로 보는지 나눠 보는지 궁금해 조문을 펴 읽었다. 나누는 갈래를 적어 두었다. 선박은 효용가치가 있으면 선체·기관·의장으로 나눠 각각 원가법을 적용한다. 이 기준에 해당한다.

적산법은 기초가액에 기대이율을 곱해 기대수익을 구하는 방식인데 이를 재조달원가에 곱한다고 했으므로, 정답은 2번이다.

할인현금흐름분석법에 의한 수익가액은? (단, 주어진 자료에 한함, 모든 현금흐름은 연말에 발생함) · 보유기간(5년)의 순영업소득: 매년 9천만원 · 6기 순영업소득: 1억원 · 매도비용: 재매도가치의 5% · 기입환원율: 4%, 기출환원율: 5%, 할인율: 연 5% · 연금현가계수(5%, 5년): 4.329 · 일시불현가계수(5%, 5년): 0.783

1. 1,655,410,000원
2. 1,877,310,000원
3. 2,249,235,000원
4. 2,350,000,000원
5. 2,825,000,000원

정답 2번

🔍 보기별 해설

할인현금흐름분석법에 의한 수익가액은 1,877,310,000원이다. 옳다.

🧮 풀이

① 재매도가치 산정
수익가액은 보유기간의 순영업소득 현가와 기간 말 재매도가치의 현가를 합해 구하므로, 먼저 재매도가치를 산정한다. 재매도가치는 보유가 끝나는 시점 이후의 소득을 기출환원율로 환원한 값이며, 이후 매도비용을 빼고 현재가치로 할인하기 위한 출발점이 된다.
보유가 끝난 뒤 대상을 되팔 때 받을 값은, 그 다음 기에 기대되는 순영업소득을 자본환원해 추정한다.
6기 순영업소득 1억원을 기출환원율 5%로 나눠 기말 재매도가치를 구한다.
1억원 ÷ 5% → 20억원, 여기서 매도비용(재매도가치의 5%인 1억원)을 빼면 순재매도가치는 19억원.
↓
② 보유기간 소득 현가화
보유하는 5년 동안 매년 들어오는 순영업소득은 발생 시점이 서로 달라, 원래는 해마다 따로 할인해 더해 주어야 한다.
매년 9,000만원이 5년간 균등하게 발생하니 연금현가계수 4.329를 한 번에 곱해 간단히 처리한다.
9,000만원 × 4.329 → 389,610,000원.
↓
③ 복귀가액 현가화
기말에 한 번 받는 순재매도가치는 지금이 아니라 5년 뒤의 값이므로, 일시불현가계수를 곱해 현재 시점으로 끌어온다.
보유 5년 말에 회수하는 19억원에 일시불현가계수 0.783을 곱한다.
19억원 × 0.783 → 1,487,700,000원.
↓
④ 수익가액 합산
보유기간 소득의 현가와 기말 복귀가액의 현가는 성격이 달라, 마지막 단계에서 합쳐 하나의 값으로 만든다.
앞서 구한 소득 현가와 복귀가액 현가, 두 값을 더해 최종 수익가액을 낸다.
389,610,000 + 1,487,700,000 → 수익가액은 1,877,310,000원.

보유기간 순영업소득의 현가와 복귀가액의 현가를 합한 할인현금흐름분석법상 수익가액은 1,877,310,000원이다.

수익환원법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. 운영경비에 감가상각비를 포함시킨 경우 상각전환원율을 적용한다.
2. 직접환원법에서 사용할 환원율은 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.
3. 재매도가치를 내부추계로 구할 때 보유기간 경과 후 초년도 순수익을 반영한다.
4. 할인 또는 환원할 순수익을 구할 때 자본적지출은 비용으로 고려하지 않는다.
5. 요소구성법으로 환원율을 결정할 때 위험요소를 적극적으로 반영하면 환원율은 커진다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

운영경비에 감가상각비를 이미 포함시켜 순수익을 구했다면 이중계산을 피하기 위해 상각후환원율을 적용해야 하므로, 상각전환원율을 적용한다는 서술은 옳지 않다(정답).
직접환원법에서는 실제 거래된 사례의 순수익과 가격 관계에서 환원율을 뽑아내는 시장추출법이 시장 실태를 가장 잘 반영하므로, 이를 원칙적인 산정 방법으로 삼는다. 옳다.
재매도가치를 내부추계 방식으로 구할 때는, 보유가 끝난 다음 해에 예상되는 첫해 순수익을 환원율로 나누어 매각 시점의 값을 추정한다. 옳다.
자본적지출은 건물 가치를 늘리거나 수명을 연장하는 투자 성격의 지출이라, 순수익을 구할 때 매년 드는 운영경비와 달리 비용으로 잡지 않는다. 옳다.
요소구성법은 무위험률에 위험에 대한 할증을 더해 환원율을 정하므로, 위험요소를 적극적으로 반영할수록 환원율은 그만큼 커진다. 옳다.

🧮 풀이

甲은 오피스텔 임대사업의 순수익을 계산할 때 감가상각비를 운영경비 항목에 넣어 뒀다는 사실을 다시 확인하고, 감가상각을 이중으로 반영하지 않도록 환원율은 상각후환원율로 적용했다.
甲은 벌이로 값을 매길 때 쓰는 비율을 어디서 뽑아 오는지 실무기준에서 확인했다. 원칙으로 삼는 쪽을 짚어 보았다. 직접환원법의 환원율은 실제 거래사례에서 뽑는 시장추출법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 이 기준에 해당한다.
甲은 몇 해 갖고 있다 되팔 때의 값을 스스로 셈하려면 어느 해 수익을 쓰는지 물었다. 기간이 끝난 뒤를 짚어 보았다. 재매도가치를 내부추계로 구할 때는 보유기간이 끝난 뒤 첫해 순수익을 반영한다. 이 기준에 해당한다.
할인·환원할 순수익을 구할 때 자본적지출은 비용으로 넣지 않는다. 이 기준에 해당한다.
甲은 위험을 하나씩 쌓아 비율을 만들 때 위험을 더 넣으면 어찌 되는지 따져 보았다. 값이 커지는지 작아지는지 보았다. 요소구성법에서 위험요소를 많이 반영할수록 환원율은 커진다. 이 기준에 해당한다.

운영경비에 감가상각비를 이미 포함해 순수익을 구했다면 이중계산을 피하려 상각후환원율을 적용해야 하는데 이를 상각전이라 했으므로, 정답은 1번이다.

감정평가사 A는 B토지의 감정평가를 의뢰받고 인근지역 나지 거래사례인 C토지를 활용해 2억원으로 평가했다. A가 C토지 거래금액에 대해 판단한 사항은? (단, 주어진 자료에 한함) · B, C토지의 소재지, 용도지역: D구, 제2종일반주거지역 · 면적: B토지 200㎡, C토지 150㎡ · 거래금액: 1.5억원(거래시점 일괄지급) · D구 주거지역 지가변동률(거래시점~기준시점): 10% 상승 · 개별요인: B토지 가로조건 10% 우세, 그 외 조건 대등

1. 정상
2. 10% 고가
3. 20% 고가
4. 21% 고가
5. 31% 고가

정답 4번

🔍 보기별 해설

A는 C 거래금액을 정상보다 약 21% 고가로 판단해 보정한 것이다. 옳다.

🧮 풀이

① 사례 단가 산정
거래사례비교법은 유사 사례의 단가에서 출발하므로 먼저 C토지의 ㎡당 값을 잡는다.
거래금액 1.5억을 면적 150㎡로 나눈다: 1.5억 ÷ 150㎡ → 100만원/㎡가 사례 단가.
↓
② 정상 평가액 산출
사례 단가에 시점수정과 개별요인, 대상 면적을 차례로 곱해 정상 상태의 평가액을 만든다.
지가변동 10% 상승은 시점수정 1.1, 가로조건 10% 우세는 개별요인 1.1로 반영한다.
100만 × 1.1 × 1.1 × 200㎡ → 24,200만원.
↓
③ 실제 평가액과 비교
A는 24,200만원이 나올 자리에 2억(20,000만원)만 매겼으니, 거래가에 고가 요인이 있다고 보고 그만큼 깎은 셈이다.
정상 평가액 24,200만원 > 실제 평가액 20,000만원.
↓
④ 사정보정률 환산
낮춰 매긴 왜곡분은 정상을 분자에 두고 (정상 평가액 ÷ 실제 평가액) − 1로 되짚어 고가 정도를 읽는다.
24,200 ÷ 20,000 − 1 → 0.21, 즉 A는 C 거래금액을 약 21% 고가로 판단했다.

A는 C토지 거래금액을 정상 대비 약 21% 고가로 판단해 보정했다. 정답은 21% 고가다.

감정평가에 관한 규칙에서 규정하고 있는 내용으로 옳지 않은 것은?

1. 기업가치의 주된 평가방법은 수익환원법이다.
2. 적정한 실거래가는 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단되는 거래가격으로서, 거래시점이 도시지역은 5년 이내, 그 밖의 지역은 3년 이내인 거래가격을 말한다.
3. 시산가액 조정 시, 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다.
4. 필요한 경우 관련 전문가에 대한 자문등을 거쳐 감정평가할 수 있다.
5. 항공기의 주된 평가방법은 원가법이며, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

기업가치는 기업이 장래 창출할 수익의 현재가치로 파악되므로 감정평가에 관한 규칙상 그 주된 평가방법을 수익환원법으로 정하고 있어 해당 설명은 규칙과 부합해 옳다.
적정한 실거래가는 거래시점이 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격을 말하므로, 도시지역 5년·그 밖 3년으로 서술한 것은 기간이 뒤바뀌어 옳지 않다(정답).
시산가액을 조정할 때는 실제로 같은 갈래인 공시지가기준법과 다른 비교방식 기법이라도, 상호 검증 효과를 살리기 위해 규칙상 일부러 서로 다른 감정평가방식으로 취급하도록 정하고 있어 해당 설명은 옳다.
평가사 스스로 판단하기 어려운 전문 영역이 있을 때는, 해당 분야를 잘 아는 사람의 의견을 구해 그 도움을 받아가며 감정평가 작업을 진행할 수 있도록 규칙이 허용하므로 제시된 설명은 규칙 내용과 부합해 옳다.
항공기는 실제로 다시 만드는 데 드는 비용을 기준으로 삼는 원가법으로 평가하는 것이 원칙이며, 본래 목적으로 더는 쓸모가 없어진 물건이라면 부품 등을 뜯어 처분했을 때 받을 수 있는 값으로 대신 평가할 수 있도록 규정하므로 해당 설명은 옳다.

🧮 풀이

기업가치는 그 기업이 앞으로 벌 수익을 바탕으로 하는 수익환원법이 주된 평가방법이다. 이 기준에 해당한다.
甲 감정평가사는 거래된 지 3년이 안 된 도시지역 사례와 5년이 안 된 그 밖의 지역 사례만 적정한 실거래가로 인정해 감정평가 기준으로 삼았다.
甲은 서로 다른 방법으로 나온 값을 맞춰 볼 때 어디까지를 다른 갈래로 치는지 물었다. 규칙 조문을 펴 확인했다. 실은 한 갈래여도 서로 검증이 되도록 일부러 다른 방식으로 치도록 정해 두고 있었다. 이 기준에 해당한다.
甲은 평가사가 혼자 판단하기 어려운 대목에서 다른 전문가에게 물어도 되는지 알아보았다. 규칙에 그 길이 있는지 확인했다. 필요하면 관련 전문가의 자문 등을 거쳐 감정평가할 수 있다. 이 기준에 해당한다.
甲은 오래되어 더는 날지 못하게 된 비행기의 값을 어떻게 매기는지 궁금해 물어보았다. 뜯어낸 부품을 팔면 얼마가 되는지 함께 셈해 보았다. 새로 만들 때 드는 돈으로 매기는 것이 본래 길이지만, 쓸모를 잃은 것은 뜯어 판 값으로 갈음할 수 있었다. 이 기준에 해당한다.

적정한 실거래가는 도시지역 3년 이내, 그 밖의 지역 5년 이내인 거래가격을 뜻하는데 이 기간을 서로 뒤바꿔 서술했으므로, 정답은 2번이다.

수익환원법(직접환원법)에 의한 대상부동산의 가액이 8억원일 때, 건물의 연간 감가율(회수율)은? (단, 주어진 자료에 한함) · 가능총수익: 월 6백만원 · 공실 및 대손: 연 1천2백만원 · 운영경비(감가상각비 제외): 유효총수익의 20% · 토지, 건물 가격구성비: 각각 50% · 토지환원율, 건물상각후환원율: 각각 연 5%

1. 1%
2. 2%
3. 3%
4. 4%
5. 5%

정답 2번

🔍 보기별 해설

건물의 연간 감가율(회수율)은 2%이다. 옳다.

🧮 풀이

① 유효총수익 산정
먼저 가능총수익에서 공실·대손을 차감해 실제 받을 수 있는 유효총수익을 만든다.
가능총수익은 월 600만원이 12개월 쌓인 값이다: 월 600만 × 12 → 7,200만원.
여기서 공실·대손 1,200만원을 빼면 유효총수익은 6,000만원.
↓
② 순영업소득 산정
유효총수익에서 운영경비를 빼 NOI(순영업소득)를 구한다. 운영경비는 유효총수익의 20%로 주어진다.
운영경비 1,200만원을 차감한다: 6,000만 − 1,200만 → 순영업소득 4,800만원.
↓
③ 종합환원율 도출
직접환원법에서 가액은 순영업소득을 종합환원율로 나눈 값이므로, 거꾸로 순영업소득을 가액으로 나눈다.
4,800만 ÷ 8억 → 종합환원율 6%.
이 6%가 뒤 단계에서 건물 감가율을 풀어낼 출발값이 된다.
↓
④ 감가율 역산
종합환원율을 토지·건물 구성비로 가중평균해 쪼개고, 건물은 상각후환원율에 감가율을 더한 상각전환원율을 쓴다.
6% = 토지 0.5 × 5% + 건물 0.5 × (5% + 감가율) → 토지분 2.5%를 옮기면 건물분 3.5% = 0.5 × (5% + 감가율).
5% + 감가율 = 7% → 감가율 2%.

건물의 연간 회수율, 곧 감가율 2%로 산정된다.