공인중개사 1차 34회 부동산학개론 기출문제

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

• 1

  토지의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 용도의 다양성으로 인해 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 없고 용도의 전환 및 합병ㆍ분할을 어렵게 한다.
  2. 2. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급이 어려우므로 토지이용의 집약화가 요구된다.
  3. 3. 부동성으로 인해 주변 환경의 변화에 따른 외부효과가 나타날 수 있다.
  4. 4. 영속성으로 인해 재화의 소모를 전제로 하는 재생산이 론과 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.
  5. 5. 개별성으로 인해 토지별 완전한 대체 관계가 제약된다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 용도의 다양성은 한 토지를 여러 용도로 쓸 수 있게 해, 두 용도가 동시에 경합하고 용도 전환·합병·분할의 근거가 된다. '경합할 수 없고 전환·합병·분할을 어렵게 한다'고 거꾸로 써서 옳지 않다.
  2. 부증성으로 토지의 물리적 양을 못 늘리니, 한정된 땅을 위로 쌓아 쓰는 집약적 이용이 요구된다. 희소성이 집약화를 부르는 흐름이라 옳다.
  3. 토지는 위치를 옮길 수 없어 옆에서 벌어지는 변화(혐오시설 입지, 공원 조성 등)의 영향을 피하지 못하고 그대로 받는다. 부동성 때문에 외부효과가 생긴다는 설명이라 옳다.
  4. 토지는 아무리 써도 물리적으로 닳아 없어지지 않는 영속성을 가진다. 그래서 소모를 전제로 한 재생산이론이나 물리적 감가상각을 토지에 적용할 수 없다는 설명이라 옳다.
  5. 개별성 때문에 위치·모양이 모두 달라 똑같은 토지가 없으니 토지끼리 완전한 대체 관계가 제약된다. 개별성은 비교곤란·대체제약을 낳는 자연적 특성이라 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 도심 한 필지를 사들여 놓고 주거용 건물과 근린상가 두 가지 활용안을 동시에 저울질하다가, 필요하면 용도를 바꾸거나 옆 필지와 합치는 방안까지 검토해 보았다.
  2. 甲이 좁은 도심 부지를 사들였는데 옆으로는 더 넓힐 땅이 남지 않자, 한정된 바닥 위로 층을 높이 쌓아 올려 가능한 한 많은 공간을 뽑아내는 쪽으로 설계를 다시 잡아 나간다.
  3. 甲이 사는 주택 바로 뒤편에 소각장이 들어서자 집은 한 발짝도 옮길 수 없어 매연과 소음을 고스란히 떠안고, 앞쪽에 공원이 생기면 그 혜택도 자리에 붙박인 채 그대로 누리게 된다.
  4. 甲이 수십 년 묵은 땅을 살펴봐도 흙 자체가 닳거나 줄어들지 않아, 건물처럼 해마다 값을 깎아 나가는 셈법이나 다 쓰면 다시 만들어 낸다는 계산을 땅에는 갖다 붙이기 어렵다는 점을 곱씹어 본다.
  5. 같은 골목에 나란히 붙은 두 필지라도 향과 모양, 도로에 닿는 폭이 저마다 달라, 甲이 한 필지를 다른 필지로 똑같이 맞바꿔 대신 쓰기가 어렵다는 것을 현장에서 견주어 본다.

  용도의 다양성은 두 개 이상의 용도가 동시에 경합할 수 있게 하고 토지의 최유효이용 및 용도 전환ㆍ합병ㆍ분할의 근거가 된다. 따라서 경합할 수 없다고 한 1이 옳지 않다.

  토지의특성에
• 2

  부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물이다.
  2. 2. 경제적 측면의 부동산은 부동산가치에 영향을 미치는 수익성, 수급조절, 시장정보를 포함한다.
  3. 3. 물리적 측면의 부동산에는 생산요소, 자산, 공간, 자연이 포함된다.
  4. 4. 등기ㆍ등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 동산은 준부동산으로 간주한다.
  5. 5. 공간적 측면의 부동산에는 지하, 지표, 공중공간이 포함된다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 토지에 붙어 있어 쉽게 떼어낼 수 없는 정착물은 토지와 하나로 묶여 부동산 취급을 받는다는 민법의 법률적 정의이므로 옳다.
  2. 수익성·수급조절·시장정보는 모두 돈의 흐름과 가치를 다루는 요소다. 부동산을 경제적 관점에서 볼 때 포함되는 내용이 맞아 옳다.
  3. 생산요소와 자산은 돈·가치를 다루는 경제적 측면의 개념이다. 이를 공간·자연을 다루는 물리적 측면에 넣었으므로 옳지 않다.
  4. 동산이라도 등기·등록의 공시방법을 갖추면 부동산에 준해 다루는 준부동산으로 본다. 자동차·선박 등이 그 예라 옳다.
  5. 부동산을 공간 개념으로 보면 땅 표면(지표)만이 아니라 그 아래(지하)와 위(공중공간)까지 입체적으로 아우른다. 셋을 모두 포함한다는 설명이라 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 시골 땅을 사면서 그 위에 오래 서 있던 창고와 담장까지 함께 넘겨받았는데, 등기부를 확인해 보니 땅뿐 아니라 땅에 단단히 붙어 있는 정착물도 하나로 묶여 권리의 대상이 되어 있음을 알게 된다.
  2. 甲이 상가 하나를 살지 말지 따질 때, 임대를 놓으면 얼마가 남는지, 그 동네에 물량이 넘치는지 모자라는지, 최근 거래 소식은 어떤지를 두루 챙겨 보며 돈의 흐름 관점에서 부동산을 저울질한다.
  3. 甲이 부동산 강의 노트를 정리하며 공간과 자연은 물리적 측면에, 수익을 낳는 생산요소와 자산은 경제적 측면에 나누어 적어 넣는다.
  4. 甲이 중고 선박을 사들이면서 소유권을 지키려면 등록을 해 두어야 한다는 말을 듣고, 움직이는 물건인데도 공시 절차를 갖추면 땅집처럼 대접받는다는 사실에 고개를 끄덕인다.
  5. 甲이 자기 대지를 두고 지하에는 주차장을, 지표에는 건물을, 그 위 하늘에는 광고탑을 얹을 궁리를 하며, 땅을 평면이 아니라 아래위로 뻗은 입체 공간으로 바라본다.

  생산요소와 자산은 부동산의 경제적 측면에 해당하는 개념이다. 따라서 이를 물리적 측면에 포함한다고 한 3이 옳지 않다.

  부동산의개념에
• 3

  토지 관련 용어의 설명으로 옳게 연결된 것은? ㄱ. 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지 ㄴ. 택지경계와 인접한 경사된 토지로 사실상 사용이 불가능한 토지 ㄷ. 택지지역 내에서 공업지역이 상업지역으로 용도가 전환되고 있는 토지 ㄹ. 임지지역ㆍ농지지역ㆍ택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지

  1. 1. ㄱ: 공지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
  2. 2. ㄱ: 법지, ㄴ: 빈지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
  3. 3. ㄱ: 법지, ㄴ: 공지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지
  4. 4. ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 이행지, ㄹ: 후보지
  5. 5. ㄱ: 빈지, ㄴ: 법지, ㄷ: 후보지, ㄹ: 이행지

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ 빈지(소유권 없는 바닷가), ㄴ 법지(경사로 못 쓰는 땅), ㄷ 이행지(같은 지역 내 전환), ㄹ 후보지(지역 간 전환)로 네 연결이 모두 정의와 맞는다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 해안과 시가지를 답사하며, 만조선과 간조선 사이 소유권 없는 바닷가는 빈지로, 경사가 급해 사실상 못 쓰는 택지 경계 땅은 법지로 가려내고, 같은 용도지역 안에서 바뀌는 땅은 이행지로, 임지·농지·택지 사이를 오가며 바뀌는 땅은 후보지로 나누어 장부에 적어 나간다.

  토지관련용어의옳게연결된
• 4

  해당 부동산시장의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이 동하게 하는 수요변화의 요인에 해당하는 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고, 해당 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 대출금리의 상승
  2. 2. 보완재 가격의 하락
  3. 3. 대체재 수요량의 증가
  4. 4. 해당 부동산 가격의 상승
  5. 5. 해당 부동산 선호도의 감소

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 대출금리 상승은 자금조달 부담을 키워 사려는 힘을 줄이므로 수요곡선을 좌측(감소)으로 옮긴다. 우측 이동 요인이 아니어서 옳지 않다.
  2. 보완재(함께 쓰는 재화) 가격이 내리면 해당 부동산을 더 찾게 돼 수요가 늘고 수요곡선이 우측으로 이동한다. 옳다.
  3. 대체재 수요량의 증가는 대체재 가격 변화의 결과일 뿐, 해당 부동산 수요곡선을 우측으로 옮기는 요인으로 직접 연결되지 않는다. 옳지 않다.
  4. 해당 부동산 가격의 상승은 수요곡선 위에서 점이 움직이는 '수요량의 변화'이지, 곡선 자체를 옮기는 '수요의 변화'가 아니다. 옳지 않다.
  5. 해당 부동산 선호도의 감소는 사려는 힘을 줄여 수요곡선을 좌측으로 옮긴다. 우측 이동 요인이 아니라 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 집을 사려고 대출을 알아보던 중 이자율이 크게 뛰어 매달 갚을 돈이 무거워지자 매수를 접었고, 이런 사람이 늘어 같은 값에서도 사려는 양이 줄어 수요곡선이 왼쪽으로 밀려난다.
  2. 함께 쓰이는 보완재의 가격이 뚜렷이 내려가자, 그 보완재와 짝을 이루는 이 부동산을 찾는 사람이 부쩍 늘었고, 시장 분석가는 같은 가격대에서도 찾는 양이 전보다 많아져 수요곡선 전체가 오른쪽으로 옮겨간 모습을 그래프에 표시했다.
  3. 甲이 이 부동산 대신 쓸 수 있는 다른 부동산의 거래량이 늘었다는 소식을 들었지만, 그 자체가 이 부동산을 사려는 힘을 곧바로 키워 곡선을 오른쪽으로 밀어 주는 것은 아니어서 연결이 헷갈려 고개를 갸웃한다.
  4. 甲이 이 부동산 자체의 값이 오르자 사려는 양을 줄이는데, 이는 수요곡선이 통째로 옮겨가는 것이 아니라 같은 곡선 위에서 점이 위로 미끄러져 올라가는 데 지나지 않는다.
  5. 甲을 비롯한 사람들이 이 동네 부동산을 예전만큼 마음에 들어 하지 않게 되자, 같은 값에도 찾는 이가 줄어 수요곡선이 왼쪽으로 물러나며 시장이 식어 간다.

  보완재의 가격이 하락하면 해당 부동산의 수요가 늘어 수요곡선이 우측으로 이동한다. 따라서 정답은 2이다.

  해당부동산시장의수요곡선을우측우상향으로동하게
• 5

  거미집모형에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 발산형이다.
  2. 2. 가격이 변동하면 수요와 공급은 모두 즉각적으로 반응한다는 가정을 전제하고 있다.
  3. 3. 수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선의 기울기 절댓값보다 작으면 수렴형이다.
  4. 4. 수요와 공급의 동시적 관계로 가정하여 균형의 변화를 정태적으로 분석한 모형이다.
  5. 5. 공급자는 현재와 미래의 가격을 동시에 고려해 미래의 공급을 결정한다는 가정을 전제하고 있다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크면 진동이 잦아들어 균형에 가까워지는 수렴형이 된다. 발산형이라 한 것은 옳지 않다.
  2. 거미집모형은 공급이 한 기 늦게 반응하는 공급의 시차를 전제로 한다. 수요·공급이 모두 즉각 반응한다고 한 것은 전제와 달라 옳지 않다.
  3. 수요곡선 기울기 절댓값이 공급곡선 기울기 절댓값보다 작으면(수요가 더 탄력적이면) 진동이 줄며 균형에 모이는 수렴형이다. 옳다.
  4. 거미집모형은 시간차를 두고 가격·거래량이 출렁이는 과정을 보는 동태적 분석이다. 한 시점만 보는 정태적 분석이라 한 것은 옳지 않다.
  5. 거미집모형은 공급자가 현재 가격만 보고 다음 기 공급량을 정한다고 가정한다. 현재와 미래 가격을 동시에 고려한다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 어느 농산물 시장에서 수요가 공급보다 가격 변화에 훨씬 민감하게 움직이는 경우를 놓고 거미집 그림을 그려 보니, 해가 바뀔 때마다 값이 오르내리는 폭이 점점 작아지면서 균형값 쪽으로 모여드는 모습을 확인한다.
  2. 甲이 올해 배추값이 크게 오른 것을 보고 재배를 늘리기로 마음먹지만, 씨를 뿌려 거둬 내다 팔기까지 한 철이 꼬박 걸려 값이 뛴다고 곧장 물량을 늘리지 못하고 다음 기가 되어서야 공급이 뒤늦게 따라온다.
  3. 거미집모형 그래프에서 수요곡선의 기울기 절댓값이 공급곡선보다 작게, 곧 수요가 더 탄력적으로 그려지자, 가격과 거래량의 출렁임이 회를 거듭할수록 점점 작아지며 균형점으로 모여드는 수렴형 모습이 나타났다.
  4. 甲이 한 시점의 균형만 딱 잘라 보는 대신, 여러 기에 걸쳐 가격과 거래량이 한 박자씩 어긋나며 오르내리는 흐름을 차례로 좇아가면서 시간이 지날수록 값과 물량이 어떻게 변해 가는지 살핀다.
  5. 甲이 다음 철 농사 규모를 정할 때 앞으로 값이 어떻게 될지는 미리 셈하지 않고, 오직 지금 눈앞에 형성된 가격만 쳐다보고 얼마나 심을지 다음 기 공급량을 결정해 버린다.

  거미집모형에서 수요곡선 기울기의 절댓값이 공급곡선 기울기의 절댓값보다 작으면 수렴형이 된다. 따라서 3이 옳다.

  거미집모형에것은단다른조건은동일함
• 6

  A지역의 기존 아파트 시장의 수요함수는 P=-Qd+40, 공급함수는 P=(2/3)Qs+20이었다. 이후 수요함수는 변하지 않고 공급함수가 P=(2/3)Qs+10으로 변하였다. 다음 설명으로 옳은 것은?[단, X축은 수량, Y축은 가격, P는 가격(단위는 만원/m2), Qd는 수요량(단위는 m2), Qs는 공급량(단위는 m2)이며, 다른 조건은 동일함]

  1. 1. 아파트 공급량의 증가에 따른 공급량의 변화로 공급곡선이 좌측(좌상향)으로 이동하였다.
  2. 2. 기존 아파트 시장 균형가격은 22만원/m2이다.
  3. 3. 공급함수 변화 이후의 아파트 시장 균형량은 12m2이다.
  4. 4. 기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형가격은 6만원/m2 만큼 하락하였다.
  5. 5. 기존 아파트 시장에서 공급함수 변화로 인한 아파트 시장 균형량은 8m2 만큼 증가하였다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 공급함수 절편이 20에서 10으로 내려가면 같은 가격에서 공급량이 늘어난 것이라, 공급곡선은 우측(우하향)으로 이동한다. 좌측 이동이라 한 것은 옳지 않다.
  2. 기존 균형은 −Q+40=(2/3)Q+20을 풀면 Q=12, P=28이다. 기존 균형가격은 28만원/㎡이라 22만원이라 한 것은 옳지 않다.
  3. 공급 변화 후 −Q+40=(2/3)Q+10을 풀면 Q=18, P=22이다. 변화 후 균형량은 18㎡라 12㎡라 한 것은 옳지 않다.
  4. 수요·공급을 연립하면 균형가격이 28만원에서 22만원으로 6만원 하락한다. 공급 증가가 가격을 끌어내린 결과라 계산과 일치해 옳다.
  5. 두 균형을 계산하면 균형량은 12㎡에서 18㎡로 6㎡ 증가한다. 8㎡ 증가라고 한 것은 실제 계산값과 달라 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 아파트 공급함수 그래프를 다시 그려 보니 절편만 20에서 10으로 낮아졌는데, 같은 가격이라도 내놓는 물량이 예전보다 늘어나 곡선 전체가 오른쪽 아래로 밀려나 있는 것을 확인한다.
  2. 甲이 기존 수요식과 공급식을 나란히 놓고 두 선이 만나는 점을 손으로 풀어 보니 수량은 12, 가격은 28만원이 나와, 애초 시장 균형가격이 28만원 수준임을 짚어 본다.
  3. 甲이 공급이 늘어난 뒤의 새 균형을 다시 계산하니 수량은 18, 가격은 22만원으로 옮겨져, 변화 뒤 거래되는 물량이 18㎡ 언저리로 커진 것을 표에 적어 둔다.
  4. 甲이 공급이 늘기 전과 후의 균형가격을 견주어 보니 28만원이던 값이 22만원으로 내려앉아, 아파트 공급이 늘면서 값을 6만원어치만큼 끌어내린 흐름을 눈으로 좇는다.
  5. 甲이 공급 확대 전후의 거래량을 나란히 적어 보니 12㎡에서 18㎡로 딱 6㎡만큼 늘어, 8㎡가 아니라 6㎡ 증가임을 표에 표시하며 다시 따져 본다.

  기존 균형은 -Qd+40=(2/3)Qs+20에서 Q=12, P=28이고, 공급함수 변화 후에는 -Qd+40=(2/3)Qs+10에서 Q=18, P=22이다. 균형가격이 28만원에서 22만원으로 6만원 하락하였으므로 정답은 4이다.

  A지역의기존아파트시장의수요함수는
• 7

  수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, X축은 수량, Y축은 가격, 수요의 가격탄력성은 절댓값을 의미하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 가격이 변화하여도 수요량이 전혀 변화하지 않는다면, 수요의 가격탄력성은 완전탄력적이다.
  2. 2. 가격변화율보다 공급량의 변화율이 커서 1보다 큰 값을 가진다면, 공급의 가격탄력성은 비탄력적이다.
  3. 3. 공급의 가격탄력성이 0이라면, 완전탄력적이다.
  4. 4. 수요의 가격탄력성이 1보다 작은 값을 가진다면, 수요의 가격탄력성은 탄력적이다.
  5. 5. 공급곡선이 수직선이면, 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 가격이 변해도 수요량이 전혀 변하지 않으면 가격에 둔감한 완전비탄력적(탄력성 0)이다. 완전탄력적이라 한 것은 정반대라 옳지 않다.
  2. 공급량 변화율이 가격변화율보다 커서 1보다 큰 값이면 가격에 민감한 탄력적이다. 비탄력적이라 한 것은 옳지 않다.
  3. 공급의 가격탄력성이 0이면 가격이 변해도 양이 안 변하는 완전비탄력적이다. 완전탄력적이라 한 것은 옳지 않다.
  4. 수요의 가격탄력성이 1보다 작으면 가격 변화에 수요량이 덜 반응하는 비탄력적 상태다. 이를 탄력적이라고 한 것은 정의와 반대라 옳지 않다.
  5. 공급곡선이 수직선이면 가격이 아무리 변해도 공급량이 고정돼 반응하지 않으므로 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이다. 정의에 부합해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 생필품 소금처럼, 甲이 값이 오르든 내리든 늘 사던 양만 사자 시장 전체 판매량 눈금이 가격표와 상관없이 한 자리에 붙어 꿈쩍도 하지 않는 모습을 그래프로 확인한다.
  2. 甲이 운영하는 공장은 값이 조금만 올라도 생산량을 그보다 훨씬 크게 늘려 시장에 쏟아내, 수량이 가격보다 가파르게 움직여 반응 정도를 재 보니 1을 훌쩍 넘어선다.
  3. 이미 다 지어져 개수가 고정된 특정 지역 아파트처럼, 甲이 값을 올려 불러도 당장 물량이 한 채도 늘지 않아 공급량 눈금이 가격과 무관하게 제자리에 멈춰 서 있다.
  4. 생활에 꼭 필요해 값이 크게 올라도 甲이 소비량을 조금밖에 줄이지 못하자, 가격이 움직인 폭에 비해 수요량이 움직인 폭이 작아 반응 정도가 1에 못 미치는 것을 계산해 본다.
  5. 그래프에서 공급곡선이 수직선으로 서 있자, 가격이 위아래로 크게 흔들려도 공급량 눈금은 한 자리에 붙박여 꼼짝하지 않았고, 강사는 이런 경우 공급의 가격탄력성이 0인 완전비탄력적 상태라고 판서했다.

  공급곡선이 수직선이면 가격이 변해도 공급량이 변하지 않으므로 공급의 가격탄력성은 완전비탄력적이다. 따라서 5가 옳다.

  수요와공급의가격탄력성에것은단X축은
• 8

  부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 부동산은 정상재이며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 수요곡선상의 수요량은 주어진 가격에서 수요자들이 구입 또는 임차하고자 하는 부동산의 최대수량이다.
  2. 2. 부동산의 공급량과 그 공급량에 영향을 주는 요인들과의 관계를 나타낸 것이 공급함수이다.
  3. 3. 공급의 법칙에 따르면 가격(임대료)과 공급량은 비례관계이다.
  4. 4. 부동산시장수요곡선은 개별수요곡선을 수직으로 합하여 도출한다.
  5. 5. 건축원자재의 가격 상승은 부동산의 공급을 축소시켜공급곡선을 좌측(좌상향)으로 이동하게 한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요곡선 위의 한 점은 그 가격일 때 사람들이 사거나 빌리려는 양의 상한을 뜻한다. 최대수량 개념으로 정의한 것이 맞아 옳다.
  2. 공급량과 그에 영향을 주는 요인들의 관계를 나타낸 것이 공급함수라는 서술은 함수의 정의를 그대로 옮긴 것이라 개념상 정확해 옳다.
  3. 공급의 법칙에 따르면 가격(임대료)이 오를수록 공급량도 늘어 둘은 비례한다. 그래서 공급곡선이 우상향하므로 옳다.
  4. 시장수요곡선은 같은 가격에서 개별 수요량을 옆으로 더하는 수평합으로 구한다. 수직으로 합한다고 한 것은 옳지 않다.
  5. 건축원자재 가격 상승은 생산비를 높여 공급을 줄이므로 공급곡선을 좌측(좌상향)으로 이동시킨다. 비용 증가와 공급 감소의 관계에 부합해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 아파트 값이 어느 선일 때 자기가 사거나 빌릴 수 있는 물량이 어디까지인지 따져 보며, 그 가격에서 손 내밀 수 있는 최고 한도를 수요량으로 잡아 본다.
  2. 甲이 세운 건설사가 분양가, 자재값, 금리 같은 여러 조건이 바뀔 때마다 그해 내놓을 수 있는 주택 물량이 어떻게 달라지는지를 하나의 관계식으로 정리해 본다.
  3. 甲이 자재 창고에서 물건값이 오를수록 내다 팔 물량을 늘리려 하듯, 임대료가 높아질수록 시장에 내놓는 부동산도 함께 늘어 값과 물량이 나란히 오른다.
  4. 甲이 乙, 丙과 함께 같은 가격일 때 저마다 사려는 물량을 적어 내고, 그 값들을 가로로 나란히 이어 붙여 부동산시장의 수요곡선을 함께 그려 냈다.
  5. 시멘트와 철근 값이 한꺼번에 뛰자 甲이 운영하는 건설사는 짓는 비용을 감당하기 어려워 착공 물량을 줄이고, 같은 값이라도 시장에 나오는 새 주택이 줄어 공급선이 안쪽으로 밀려난다.

  부동산시장수요곡선은 개별수요곡선을 수평으로 합하여 도출한다. 따라서 수직으로 합한다고 한 4가 옳지 않다.

  부동산의수요와공급에부동산은정상재이며
• 9

  지대이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설에 따르면, 비옥도 차이에 기초한 지대에 의해 비농업적 토지이용이 결정된다.
  2. 2. 마샬(A. Marshall)의 준지대설에 따르면, 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻은 일시적인 소득은 준지대에 속한다.
  3. 3. 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설에서 지대는 토지의 생산성과 운송비의 차이에 의해 결정된다.
  4. 4. 마르크스(K. Marx)의 절대지대설에 따르면, 최열등지에 서는 지대가 발생하지 않는다.
  5. 5. 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론에서 지대는 마찰비용과 교통비의 합으로 산정된다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 튀넨의 위치지대설은 비옥도가 아니라 도심까지의 거리에 따른 수송비 차이로 지대를 설명한다. 비옥도로 비농업적 토지이용이 결정된다고 한 것은 옳지 않다.
  2. 마샬의 준지대설에서, 기계·기구처럼 단기에 양이 고정된 생산요소가 벌어들이는 일시적 초과소득이 준지대다. 정의에 맞아 옳다.
  3. 리카도의 차액지대설은 운송비가 아니라 토지의 비옥도(생산성) 차이로 지대를 설명한다. 운송비 차이로 결정된다고 한 것은 옳지 않다.
  4. 마르크스의 절대지대설은 토지 사유 때문에 비옥도와 무관하게 최열등지에서도 지대가 생긴다고 본다. 최열등지에 지대가 없다고 한 것은 옳지 않다.
  5. 헤이그의 마찰비용이론에서 마찰비용 = 지대 + 교통비다. 지대가 마찰비용과 교통비의 합이라 한 것은 식을 뒤섞어 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 도심 시장까지 농산물을 실어 나르는 비용이 땅마다 달라, 도심에 가까운 땅일수록 수송비가 덜 들어 그만큼 지대가 높게 매겨지는 이치를 지도 위 거리별로 짚어 본다.
  2. 경제사 수업에서 마샬의 준지대를 설명하며, 짧은 기간에는 수를 늘릴 수 없는 기계나 기구 같은 생산요소가 벌어들이는 일시적인 초과 몫을 준지대라 부른다고 정리하자 수강생들이 개념을 받아적었다.
  3. 甲이 기름진 땅과 메마른 땅을 나란히 부치는데, 같은 노동을 들여도 비옥한 땅이 곡식을 더 많이 거둬 그 생산성 차이만큼 지대가 붙는 셈법을 두 밭을 견주며 따져 본다.
  4. 甲이 가장 척박한 땅을 빌리려 해도 땅 주인이 사유권을 내세워 세를 요구하는 바람에, 비옥도가 바닥이든 말든 값을 치러야만 농사를 시작할 수 있다.
  5. 甲이 도심에서 멀어질수록 커지는 마찰비용을 지대와 교통비 두 몫으로 나눠, 교통비가 늘어나는 만큼 지대는 줄어드는 맞물림을 거리별로 표에 채워 넣어 본다.

  마샬의 준지대설에 따르면 인간이 만든 기계나 기구로부터 얻는 일시적인 소득은 준지대에 속한다. 따라서 2가 옳다.

  지대이론에
• 10

  도시공간구조이론 및 입지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 버제스(E. Burgess)의 동심원이론에서 통근자지대는 가 장 외곽에 위치한다.
  2. 2. 호이트(H. Hoyt)의 선형이론에 따르면, 도시공간구조의 성장과 분화는 점이지대를 향해 직선으로 확대되면서 나타난다.
  3. 3. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론에는 중심업무지구와 점이지대가 존재하지 않는다.
  4. 4. 뢰쉬(A. Lösch)의 최대수요이론은 운송비와 집적이익을 고려한 특정 사업의 팔각형 상권체계 과정을 보여준다.
  5. 5. 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙은 특정 점포가 최대이익을 확보하기 위해 어떤 장소에 입지하는가에 대한 8원칙을 제시한다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 버제스의 동심원이론에서 도시는 중심업무지구에서 바깥으로 동심원으로 커지며, 통근자지대가 가장 외곽에 놓인다. 정의에 맞아 옳다.
  2. 호이트의 선형이론은 도시가 교통축을 따라 부채꼴(선형)로 성장한다고 본다. 점이지대를 향해 직선으로 확대된다고 한 것은 옳지 않다.
  3. 해리스·울만의 다핵심이론에도 중심업무지구와 점이지대는 여러 핵 중 하나로 존재한다. 이를 존재하지 않는다고 한 것은 이론과 달라 옳지 않다.
  4. 뢰쉬의 최대수요이론은 수요를 가장 크게 만드는 지점을 찾으며 육각형 상권체계를 보여준다. 팔각형이라 한 것은 옳지 않다.
  5. 레일리의 소매인력법칙은 두 도시 사이 상권의 경계(분기)를 인구·거리로 설명하는 법칙이다. 입지 8원칙을 제시한다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 버제스의 동심원 도시 모형을 그려 보면, 한가운데 중심업무지구를 두고 고리가 바깥으로 넓어지며, 가장 바깥 고리에 날마다 도심으로 오가는 사람들이 사는 통근자지대가 자리 잡는 구조가 한눈에 드러났다.
  2. 甲이 도시 지도를 펼쳐 큰길과 철길 같은 교통축을 따라 도시가 부채꼴로 길쭉하게 뻗어 나가고, 비슷한 용도의 구역끼리 그 축을 따라 띠를 이루며 자라나는 모습을 손끝으로 짚어 본다.
  3. 甲이 여러 개의 핵을 가진 대도시 지도를 펼쳐, 그 안에도 중심업무지구가 버젓이 있고 그 둘레를 낡은 건물이 섞인 점이지대가 감싸고 있음을 하나하나 짚어 확인한다.
  4. 甲이 수요가 가장 커지는 지점을 찾는 입지 이론을 공부하면서, 여러 시장 지역이 서로 빈틈없이 맞물려 벌집처럼 육각형으로 짜이는 상권 그림을 노트에 옮겨 그려 본다.
  5. 甲이 이웃한 두 도시 사이 어디쯤에서 쇼핑하러 가는 손님이 갈리는지 알아보려고, 두 도시의 인구 규모와 각자까지의 거리를 대입해 상권이 나뉘는 경계선을 그어 본다.

  버제스의 동심원이론에서 통근자지대는 가장 외곽에 위치한다. 따라서 1이 옳다.

  도시공간구조이론입지이론에
• 11

  X와 Y지역의 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, X 지역의 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는? (단, 주어진조건에 한함) 구분 X지역 Y지역 전지역 A산업 30 50 80 B산업 50 40 90 C산업 60 50 110 D산업 100 20 120 E산업 80 60 140 전산업 고용자수 320 220 540

  1. 1. 0개
  2. 2. 1개
  3. 3. 2개
  4. 4. 3개
  5. 5. 4개

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 각 산업 입지계수 중 D산업만 1을 초과해 기반산업은 1개다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 입지계수 공식 확인
  2. 지역 내 산업 고용비율을 전지역 그 산업 고용비율로 나눈 값이 LQ다.
  3. 1보다 크면 그 지역에 특화된 기반산업으로 본다.
  4. ↓
  5. ② 기준 고용자수 정리
  6. X지역 전산업 320명과 전지역 전산업 540명을 분모로 삼는다.
  7. ↓
  8. ③ 산업별 대입
  9. A는 (30/320)/(80/540) → 약 0.63, B는 약 0.94, C는 약 0.92로 모두 1 미만이다.
  10. 반면 D는 (100/320)/(120/540) → 약 1.41로 1을 넘고, E는 약 0.96으로 1 미만이다.
  11. ↓
  12. ④ 기반산업 집계
  13. 1을 초과한 산업은 D 하나뿐이라 개수는 1개로 확정된다.

  입지계수가 1을 넘는 산업은 D뿐(약 1.41)이므로 기반산업은 1개이고 정답은 ②.

  X와Y지역의산업별고용자수가다음과
• 12

  허프(D. Huff)모형을 활용하여 점포 A의 월 매출액을 추정하였는데, 착오에 의해 공간(거리)마찰계수가 잘못 적용된 것을 확인하였다. 올바르게 추정한 점포 A의 월 매출액은 잘못 추정한 점포 A의 월 매출액보다 얼마나 증가하는가?(단, 주어진조건에 한함) ○ X지역의 현재 주민: 10,000명 ○ 1인당 월 점포 소비액: 30만원 ○ 올바른 공간(거리)마찰계수: 2 ○ 잘못 적용된 공간(거리)마찰계수: 1 ○ X지역의 주민은 모두 구매자이고, 점포(A, B, C) 에서만 구매한다고 가정함 ○ 각 점포의 매출액은 X지역 주민에 의해서만 창출됨 구분 점포 A 점포 B 점포 C 면적 750 m2 2,500 m2 500 m2 X지역 거주지 5 km 10 km 5 km 로부터의 거리

  1. 1. 1억원
  2. 2. 2억원
  3. 3. 3억원
  4. 4. 4억원
  5. 5. 5억원

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 올바른 추정 매출 12억원과 잘못 추정한 매출 9억원의 차이는 3억원이다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 허프모형 원리 확인
  2. 유인력은 매장면적을 거리의 마찰계수 제곱으로 나눈 값이고, 매출은 총매출에 점유율을 곱해 구한다.
  3. ↓
  4. ② 지역 총매출 산정
  5. 주민 10,000명에 1인당 30만원을 곱하면 30억원이 전체 소비액이다.
  6. ↓
  7. ③ 계수별 유인력 계산
  8. 마찰계수 2면 A는 750/5² → 30, B는 25, C는 20으로 합 75, A 점유율은 0.4다.
  9. 반면 계수 1이면 A는 750/5 → 150, B는 250, C는 100으로 합 500, A 점유율은 0.3이다.
  10. ↓
  11. ④ 매출 차이 산출
  12. 올바른 매출 30억 × 0.4 → 12억에서 잘못된 30억 × 0.3 → 9억을 빼면 3억원이 늘어난다.

  올바른 추정 매출 12억원과 잘못된 추정 매출 9억원의 차이는 3억원이므로 정답은 ③.

  허프DHuff모형을활용하여점포A의
• 13

  베버(A. Weber)의 최소비용이론에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 기업은 단일 입지 공장이고, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 최소비용지점은 최소운송비 지점, 최소노동비 지점, 집적 이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 결정한다.
  2. 2. 등비용선(isodapane)은 최소운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 운송비와 노동비가 동일한 지점을 연결한 곡선을 의미한다.
  3. 3. 원료지수(material index)가 1보다 큰 공장은 원료지향적 입지를 선호한다.
  4. 4. 제품 중량이 국지원료 중량보다 큰 제품을 생산하는 공장은 시장지향적 입지를 선호한다.
  5. 5. 운송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 베버 이론에서 공장 위치는 운송비가 가장 적게 드는 곳을 출발점으로, 노동비 절감과 집적이익까지 함께 따져 최종 결정된다. 세 요소를 종합한다는 설명이라 옳다.
  2. 등비용선(이소다판)은 최소운송비 지점에서 벗어날 때 늘어나는 운송비가 서로 같은 점을 연결한 곡선이다. '운송비와 노동비가 동일한 지점'이라 한 것은 정의가 달라 옳지 않다.
  3. 원료지수가 1보다 큰 공장은 가공 과정에서 무게가 줄어드는 국지원료를 많이 써 운송비를 아끼려 원료지향적 입지를 택한다. 이론에 부합해 옳다.
  4. 만드는 과정에서 무게가 늘어나는 제품(원료지수가 1보다 작음)은 완제품 운송비가 더 비싸진다. 그래서 소비지 가까이, 곧 시장 쪽 입지가 유리하다는 설명이라 옳다.
  5. 운송비는 원료·제품의 무게와 수송 거리에 따라 정해지며 무거울수록·멀수록 커진다. 베버 이론의 운송비 결정 요인과 일치해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 공장 자리를 정하려고 운송비가 가장 적게 드는 지점을 먼저 찍은 뒤, 인건비를 아낄 수 있는 곳인지와 여러 공장이 모여 얻는 이득까지 차례로 얹어 최종 위치를 고른다.
  2. 甲이 베버 이론의 등비용선을 지도에 그리려고, 최소운송비 지점에서 멀어질수록 늘어나는 운송비가 서로 같아지는 지점들만 골라 하나의 곡선으로 잇는다.
  3. 甲이 사탕수수처럼 가공하면 무게가 확 줄어드는 원료를 다루는 공장을 세울 때, 완제품보다 원료 나르는 값이 더 나가는 탓에 원료 산지 가까이에 터를 잡는다.
  4. 甲이 물을 부어 만들어 완제품이 원료보다 훨씬 무거워지는 음료를 생산할 때, 무거운 완제품을 멀리 나르는 값이 부담돼 소비자가 몰린 도심 가까이에 공장을 둔다.
  5. 甲이 원료와 제품의 무게를 저울에 달고 옮길 거리를 지도에서 재어 보며, 더 무겁고 더 멀수록 운송비가 불어나는 관계를 표로 하나하나 정리한다.

  등비용선은 최소운송비 지점에서 다른 지점으로 이전할 때 추가되는 운송비가 동일한 점을 연결한 곡선으로, 노동비 절감액과 비교하기 위한 것이다. 운송비와 노동비가 동일한 지점이라는 2의 설명은 옳지 않다.

  베버AWeber의최소비용이론에것은단기업은
• 14

  크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 최소요구범위 - 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
  2. 2. 최소요구치 - 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 0 이 되는 곳까지의 거리
  3. 3. 배후지 - 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역
  4. 4. 도달범위 - 판매자가 정상이윤을 얻을 만큼의 충분한 소비자들을 포함하는 경계까지의 거리
  5. 5. 중심지 재화 및 서비스 - 배후지에서 중심지로 제공되는 재화 및 서비스

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 중심지 기능 유지에 필요한 최소한의 수요 규모는 '최소요구치'다. 이를 최소요구범위라 한 것은 용어가 어긋나 옳지 않다.
  2. 어느 기능의 수요가 0이 되는 곳까지의 거리는 '재화의 도달범위'다. 이를 최소요구치라 한 것은 옳지 않다.
  3. 배후지는 중심지로부터 재화와 서비스를 제공받는 주변 지역, 즉 상권을 뜻한다. 크리스탈러 중심지이론의 배후지 정의와 일치해 옳다.
  4. 정상이윤을 얻을 만큼의 소비자를 포함하는 거리는 '최소요구치(범위)'다. 이를 도달범위라 한 것은 옳지 않다.
  5. 중심지 재화·서비스는 중심지에서 배후지로 제공된다. 배후지에서 중심지로 제공된다고 방향을 거꾸로 써서 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 동네에 빵집이 문을 열고 계속 버티려면 하루에 최소 몇 명은 꾸준히 사 주어야 하는데, 甲이 그 가게가 망하지 않을 만큼의 최소 손님 규모를 헤아려 개업 여부를 저울질한다.
  2. 甲이 외곽에 새로 낸 카페를 두고, 집에서 멀어질수록 찾는 손님이 뜸해지다 어느 지점을 넘어서면 발길이 아예 끊겨 수요가 사라지는데, 그 손님이 0이 되는 가장 먼 경계까지의 거리를 지도에 그어 본다.
  3. 크리스탈러의 중심지 모형을 설명하며, 중심지가 재화와 서비스를 흘려보내 주는 둘레의 지역, 곧 그 중심지의 상권에 해당하는 주변 영역을 배후지라 부른다고 칠판에 정리하자 학생들이 개념도를 옮겨 그렸다.
  4. 甲이 옷가게를 열며, 장사로 정상적인 이윤을 남기려면 최소한 이만큼 범위 안의 손님은 끌어와야 한다고 보고, 그 손님을 채워 줄 만큼의 상권 반경을 계산해 입지를 정한다.
  5. 큰 상업 중심지에 자리한 백화점과 종합병원이 둘레의 여러 마을 주민에게 물건과 진료를 내보내 주는 식으로, 중심에서 배후 지역 쪽으로 재화와 서비스가 퍼져 나가는 방향을 甲이 화살표로 그려 본다.

  배후지는 중심지에 의해 재화와 서비스를 제공받는 주변지역을 의미한다. 따라서 3이 옳다.

  크리스탈러WChristaller의중심지이론에
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  우리나라 부동산 관련 조세에 관한 설명으로 옳은 것은? ㄱ. 지방세 ㄴ. 국세 ㄷ. 취득단계 ㄹ. 처분단계 ㅁ. 보유단계 ㅂ. 물건별 과세표준에 대한 과세 ㅅ. 납세의무자별로 합산한 과세표준에 대한 과세

  1. 1. 취득세와 재산세는 (ㄱ, ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
  2. 2. 취득세는 (ㄱ, ㄷ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ)에 해당하고, 공통점은 (ㅂ)에 해당한다.
  3. 3. 재산세는 (ㄱ, ㅂ)에, 종합부동산세는 (ㄴ, ㅅ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ)에 해당한다.
  4. 4. 양도소득세는 (ㄴ)에, 재산세는 (ㄱ)에 해당하고, 공통점은 (ㅁ, ㅅ)에 해당한다.
  5. 5. 양도소득세와 종합부동산세는 (ㄴ, ㅁ, ㅂ)에 해당한다.

  🔍 보기별 해설

  1. 취득세는 지방세(ㄱ)·취득단계(ㄷ)·물건별 과세(ㅂ)이고 재산세는 지방세·보유단계(ㅁ)·물건별 과세다. 제시된 연결은 일부 분류가 어긋나지만, 출제오류로 전항정답 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  2. 취득세는 지방세(ㄱ)·취득단계(ㄷ), 종합부동산세는 국세(ㄴ)·보유단계(ㅁ)에 해당한다. 공통점을 물건별 과세(ㅂ)로 본 부분이 쟁점이나, 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  3. 재산세는 지방세(ㄱ)·물건별 과세(ㅂ), 종합부동산세는 국세(ㄴ)·납세자별 합산 과세(ㅅ)에 해당한다. 공통점(ㅁ 보유단계)까지 대체로 맞아 정답으로 인정된다. 옳다.
  4. 양도소득세는 국세(ㄴ), 재산세는 지방세(ㄱ)다. 공통점을 보유단계(ㅁ)·합산과세(ㅅ)로 본 부분이 쟁점이나, 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  5. 양도소득세와 종합부동산세를 국세(ㄴ)·보유단계(ㅁ)·물건별 과세(ㅂ)로 묶었다. 양도세는 처분단계라 분류가 어긋나지만, 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 취득세는 지방자치단체가 걷는 지방세이고, 부동산을 새로 손에 넣는 취득단계에서 물건 하나하나의 과세표준에 매겨지는 세금이라는 점을 분류표로 정리해 본다.
  2. 甲이 세금 분류표를 그리며 취득세는 지방자치단체가 집을 새로 손에 넣는 시점에 매기는 세금 칸에, 종합부동산세는 국가가 집을 갖고 있는 동안 매기는 세금 칸에 나누어 적어 본다.
  3. 甲이 재산세는 물건 하나하나마다 따로 매겨지는 지방세로, 종합부동산세는 한 사람이 가진 것을 모두 합쳐 국가가 매기는 세금으로 갈라 표에 옮겨 적는다.
  4. 甲이 집을 팔아 남긴 차익에 붙는 양도소득세는 국가가 걷고, 매년 집을 갖고 있어 내는 재산세는 지방자치단체가 걷는다며 걷는 주체가 다른 두 세금을 견주어 정리해 본다.
  5. 甲이 양도소득세와 종합부동산세를 나란히 놓고, 종부세는 갖고 있는 동안 내지만 양도세는 집을 넘겨 파는 시점에 내는 세금이라 두 세금이 붙는 때가 서로 어긋난다는 점을 짚어 본다.

  한국산업인력공단 최종정답에서 전항정답으로 처리된 문항이다. 보기 모두 정답으로 인정되었다.

  우리나라부동산관련조세에지방세
• 16

  현재 우리나라에서 시행되고 있지 않는 부동산 정책 수단을 모두고른 것은? ㄱ. 택지소유상한제 ㄴ. 부동산거래신고제 ㄷ. 토지초과이득세 ㄹ. 주택의 전매제한 ㅁ. 부동산실명제 ㅂ. 토지거래허가구역 ㅅ. 종합부동산세 ㅇ. 공한지세

  1. 1. ㄱ, ㅇ
  2. 2. ㄱ, ㄷ, ㅇ
  3. 3. ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅅ
  5. 5. ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ, ㅅ, ㅇ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 택지소유상한제는 한 가구의 택지 소유 면적에 상한을 두던 제도로 1998년 폐지되어 현재 시행되지 않는다. 시행 안 되는 정책에 해당하므로 옳다.
  2. 부동산거래신고제는 실거래가를 신고하게 하는 제도로 현재 시행 중이다. 시행 안 되는 정책에 해당하지 않으므로 옳지 않다.
  3. 토지초과이득세는 노는 땅의 미실현 지가 상승분에 매기던 세금으로 1998년 폐지되어 현재 시행되지 않는다. 시행 안 되는 정책에 해당하므로 옳다.
  4. 주택의 전매제한은 분양권 등을 일정 기간 팔지 못하게 하는 제도로 현재 시행 중이다. 시행되고 있으므로 옳지 않다.
  5. 부동산실명제는 명의를 실소유자 이름으로 두게 하는 제도로 현재 시행 중이다. 시행되지 않는 것을 고르는 문제에서 시행 중인 이를 포함해 옳지 않다.
  6. 토지거래허가구역은 일정 구역의 토지거래에 허가를 받게 하는 제도로 현재 시행 중이다. 시행되고 있으므로 옳지 않다.
  7. 종합부동산세는 일정 기준을 넘는 부동산 보유자에게 매기는 국세로 현재 시행 중이다. 시행되고 있으므로 옳지 않다.
  8. 공한지세는 노는 땅(공한지)에 매기던 세금으로 1986년 폐지되어 현재 시행되지 않는다. 시행 안 되는 정책에 해당하므로 옳다.

  🧮 풀이

  1. 한 가구가 가질 수 있는 택지 면적에 상한을 두던 이 제도가 1998년에 없어져, 지금은 시행 중인 정책 목록에서 빠져 있다는 사실을 연표로 하나하나 확인해 본다.
  2. 甲이 아파트를 사고 나서 실제로 계약한 값을 정해진 기간 안에 관청에 알리는 절차를 밟으며, 이 신고 제도가 지금도 살아 운영되고 있음을 창구 안내로 확인한다.
  3. 甲이 옛 세금 자료를 뒤지다, 노는 땅의 오른 값에 매기던 세금이 1998년에 사라져 지금은 걷지 않는다는 사실을 연표에서 손가락으로 짚어 본다.
  4. 甲이 새로 분양받은 아파트의 분양권을 일정 기간 남에게 팔 수 없다는 안내를 받고, 이 제한이 현재도 계약에 그대로 적용되는 규칙임을 서류에서 확인한다.
  5. 甲이 부동산을 사면서 남의 이름을 빌리지 않고 실제 소유자인 자기 이름으로 등기해야 한다는 원칙이 지금도 지켜지고 있음을 등기소 직원에게 안내받는다.
  6. 甲이 어느 구역의 땅을 사려다 관청의 허가를 먼저 받아야 한다는 말을 듣고, 이 허가 절차가 현재도 작동하는 제도임을 담당 부서에서 확인한다.
  7. 甲이 가진 부동산 값이 일정 기준을 넘어 해마다 국세로 종합부동산세를 내야 한다는 고지서를 받아 들고, 이 세금이 지금도 부과되고 있음을 알게 된다.
  8. 甲이 오래된 세법 자료를 살피다, 놀리는 땅에 물리던 공한지세가 1986년에 없어져 지금은 어디에서도 걷지 않는 세금임을 연표에서 확인한다.

  택지소유상한제(ㄱ), 토지초과이득세(ㄷ), 공한지세(ㅇ)는 현재 시행되고 있지 않다. 부동산거래신고제ㆍ주택 전매제한ㆍ부동산실명제ㆍ토지거래허가구역ㆍ종합부동산세는 시행 중이다. 따라서 정답은 2이다.

  현재우리나라에서시행되고있지부동산
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  부동산시장에 대한 정부의 개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 부동산투기, 저소득층 주거문제, 부동산자원배분의 비효율성은 정부가 부동산시장에 개입하는 근거가 된다.
  2. 2. 부동산시장실패의 대표적인 원인으로 공공재, 외부효과, 정보의 비대칭성이 있다.
  3. 3. 토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장 안정을 위해 정부가 직접적으로 개입하는 방식이다.
  4. 4. 토지수용, 종합부동산세, 담보인정비율, 개발부담금은 부동산시장에 대한 직접개입수단이다.
  5. 5. 정부가 주택시장에 개입하여 민간분양주택 분양가를 규제할 경우 주택산업의 채산성․수익성을 저하시켜 신축민간주택의 공급을 축소시킨다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산투기·저소득층 주거문제·자원배분의 비효율은 시장이 잘 못 푸는 문제라 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다. 옳다.
  2. 공공재·외부효과·정보의 비대칭성은 시장이 스스로 자원을 효율적으로 배분하지 못하게 만드는 대표적 원인들이다. 정부개입의 명분이 되는 항목이 맞아 옳다.
  3. 토지비축제도는 정부가 공익사업용지를 미리 사 두는 제도로, 정부가 직접 수요자로 나서는 직접개입 방식이다. 옳다.
  4. 종합부동산세(조세)·담보인정비율(금융규제)·개발부담금(부담금)은 시장 기능을 통해 유도하는 간접개입수단이고, 직접개입은 토지수용이다. 넷을 모두 직접개입이라 묶어 옳지 않다.
  5. 분양가를 규제하면 사업 채산성이 떨어져 민간이 새 주택 짓기를 줄이므로, 신축 민간주택 공급이 축소된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 사는 동네에 투기 수요가 몰려 집값이 요동치고 저소득 세입자가 갈 곳을 잃는 데다 땅이 엉뚱하게 쓰이자, 시장에만 맡겨 둘 수 없어 정부가 손을 대야 할 명분이 차곡차곡 쌓여 간다.
  2. 甲이 아무도 돈 내고 짓지 않으려는 공원 같은 공공재나, 옆 공장 매연이 이웃에 피해를 주는 외부효과, 파는 쪽만 정보를 쥔 거래 탓에 시장이 스스로 자원을 잘 못 나누는 사례들을 한데 묶어 살펴본다.
  3. 甲이 앞으로 도로나 공원에 쓸 땅을 값이 오르기 전에 정부가 미리 사들여 곳간에 쟁여 두었다가 사업이 시작될 때 꺼내 공급하는 방식을 들여다보며, 정부가 직접 수요자로 나선 셈임을 헤아린다.
  4. 甲이 분양가를 낮게 묶어 두자 건설사가 남는 게 없다며 새 아파트 짓기를 슬금슬금 줄여, 몇 해 뒤 시장에 새로 나오는 민간주택 물량이 눈에 띄게 쪼그라드는 것을 지켜본다.
  5. 정부가 분양가를 시세보다 낮게 묶자 甲이 운영하는 건설사는 지어 봐야 남는 게 줄어든다며 새 아파트 사업을 접어, 시장에 나오는 민간 신축 주택이 줄어든다.

  종합부동산세, 담보인정비율, 개발부담금은 간접개입수단이며 직접개입수단은 토지수용이다. 따라서 이들을 모두 직접개입수단으로 본 4가 옳지 않다.

  부동산시장에정부의개입에
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  다음과 같은 투자안에서 부동산의 투자가치는?(단, 연간 기준이며, 주어진조건에 한함) ○ 무위험률: 3 % ○ 위험할증률: 4 % ○ 예상인플레이션율: 2 % ○ 예상순수익: 4,500만원

  1. 1. 4억원
  2. 2. 4억5천만원
  3. 3. 5억원
  4. 4. 5억5천만원
  5. 5. 6억원

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 예상순수익 4,500만원을 자본환원율 0.09로 나눈 투자가치는 5억원이다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 자본환원율 구성 확인
  2. 투자가치는 예상순수익을 자본환원율로 나눠 구하므로, 먼저 자본환원율이 어떤 요소로 구성되는지 확인한다. 자본환원율은 무위험률에 위험할증률을 더해 만들어지며, 예상인플레이션 같은 요소가 어디에 반영되는지 구분해야 나눗셈에 쓸 정확한 율을 얻을 수 있기 때문이다.
  3. 요구수익률은 무위험률에 위험할증률과 예상인플레이션율을 더해 만든다.
  4. ↓
  5. ② 환원율 합산
  6. 3%에 4%와 2%를 더하면 9%가 자본환원율로 정해진다.
  7. ↓
  8. ③ 투자가치 산정
  9. 예상순수익 4,500만원을 0.09로 나누면 5억원이 나온다.

  자본환원율 9%로 예상순수익 4,500만원을 환원하면 투자가치는 5억원이므로 정답은 ③.

  다음과같은투자안에서부동산의투자가치는단
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  주거정책에 관한 설명으로 틀린 것을 모두고른 것은? ㄱ. 우리나라는 주거에 대한 권리를 인정하고 있지 않다. ㄴ. 공공임대주택, 주거급여제도, 주택청약종합저축제도는 현재 우리나라에서 시행되고 있다. ㄷ. 주택바우처는 저소득임차가구에 주택임대료를 일부지원해주는 소비자보조방식의 일종으로 임차인의 주거지 선택을 용이하게 할 수 있다. ㄹ. 임대료 보조정책은 민간임대주택의 공급을 장기적으로 감소시키고 시장임대료를 높인다. ㅁ. 임대료를 균형가격 이하로 통제하면 민간임대주택의 공급량은 증가하고 질적 수준은 저하된다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ, ㅁ
  2. 2. ㄱ, ㄷ, ㅁ
  3. 3. ㄱ, ㄹ, ㅁ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄷ, ㄹ, ㅁ

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 우리나라는 주거기본법에서 쾌적하고 안정적인 주거생활을 할 권리(주거권)를 인정한다. '주거권을 인정하지 않는다'고 한 것은 사실과 달라 옳지 않다.
  2. 공공임대주택·주거급여제도·주택청약종합저축제도는 모두 현재 우리나라에서 시행 중인 제도다. 사실관계에 부합하는 서술이라 옳다.
  3. 주택바우처는 저소득 임차가구에 임대료를 일부 보조하는 소비자(수요측) 보조방식으로, 임차인의 주거지 선택을 넓혀 준다. 옳다.
  4. 임대료 보조정책은 임차 수요를 받쳐 장기적으로 민간임대 공급을 늘리는 방향으로 작용한다. '공급을 감소시키고 시장임대료를 높인다'고 한 것은 방향이 달라 옳지 않다.
  5. 임대료를 균형가격 이하로 통제하면 집주인의 공급 유인이 줄어 민간임대 공급량이 감소하고 관리 소홀로 질이 떨어진다. '공급량이 증가한다'고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 무주택 세입자 甲이 잦은 이사와 열악한 방으로 힘들어하자, 상담 창구에서 주거기본법이 누구에게나 쾌적하고 안정된 집에서 살 권리를 보장한다고 안내해 甲이 공공지원을 신청한다.
  2. 신혼부부 甲이 공공임대주택에 입주하고, 소득이 적은 시기에는 주거급여로 임대료를 보조받으며, 청약종합저축에 매달 넣어 내 집 마련을 준비하는 등 세 제도를 실제로 이용한다.
  3. 저소득 임차인 甲이 정부에서 매달 임대료의 일부를 바우처로 지원받아, 직장과 가까운 동네 가운데 형편에 맞는 집을 스스로 골라 계약한다.
  4. 정부가 임차인에게 임대료를 보조하자 세를 얻으려는 수요가 받쳐 주면서, 집주인 甲이 장기적으로 임대주택을 더 내놓아 민간 임대 물량이 늘어난다.
  5. A시가 임대료를 시세보다 낮게 묶자 집주인 甲이 세를 놓을 유인이 줄어 새 임대 물량을 거두고, 남은 집도 수리에 돈을 덜 써 방 상태가 나빠진다.

  ㄱ. 우리나라는 주거기본법에서 주거권을 인정하고 있으므로 인정하지 않는다는 설명은 옳지 않다. ㄹ. 임대료 보조정책은 장기적으로 민간임대주택 공급을 늘리는 방향으로 작용하므로 감소시키고 시장임대료를 높인다는 설명은 옳지 않다. ㅁ. 임대료를 균형가격 이하로 통제하면 민간임대주택 공급량은 감소하므로 증가한다는 설명은 옳지 않다. ㄴ, ㄷ은 옳은 설명이다. 따라서 틀린 것은 ㄱ, ㄹ, ㅁ으로 정답은 3이다.

  주거정책에모두고른우리나라는주거에권리를
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  다음 ( )에 들어갈 알맞은 내용은? ○ ( ㄱ )은 공공주택특별법 시행령에 따른 국가 나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택이다. ○ ( ㄴ )은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. ㄱ ㄴ

  1. 1. 국민임대주택 장기전세주택
  2. 2. 장기전세주택 기존주택전세임대주택
  3. 3. 기존주택전세임대주택 국민임대주택
  4. 4. 국민임대주택 민간매입임대주택
  5. 5. 장기전세주택 민간매입임대주택

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ은 전세계약 방식 공공임대인 장기전세주택, ㄴ은 임대사업자가 매매로 취득해 임대하는 민간매입임대주택으로 두 연결이 모두 맞는다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. [공식] 근거 법률로 가른다. 공공주택특별법이면 공공임대주택 계열, 민간임대주택에 관한 특별법이면 민간임대주택 계열이다.
  2. ① ㄱ은 장기전세주택이다. 국가·지자체 재정이나 주택도시기금 지원을 받아 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택이다.
  3. ② ㄴ은 민간매입임대주택이다. 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 민간임대주택이다.
  4. → 장기전세주택·민간매입임대주택 조합이 맞다. 정답은 5번.

  공공주택특별법에 따라 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 전세계약 방식으로 공급하는 공공임대주택은 장기전세주택(ㄱ)이고, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택은 민간매입임대주택(ㄴ)이다. 따라서 정답은 5이다.

  다음들어갈알맞은내용은공공주택특별법
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  부동산투자 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두고른 것은? ㄱ. 표준편차가 작을수록 투자에 수반되는 위험은 커진다. ㄴ. 위험회피형 투자자는 변이계수(변동계수)가 작은 투자안을 더 선호한다. ㄷ. 경기침체, 인플레이션 심화는 비체계적 위험에 해당한다. ㄹ. 부동산투자자가 대상부동산을 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 경우는 유동성위험에 해당한다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄱ, ㄷ
  3. 3. ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄴ, ㄹ
  5. 5. ㄷ, ㄹ

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 표준편차가 작을수록 수익률이 기댓값 주위에 모여 있어 위험이 작아진다. '작을수록 위험이 커진다'고 한 것은 방향이 반대라 옳지 않다.
  2. 위험회피형 투자자는 위험 한 단위당 위험(변이계수)이 작은, 즉 위험 대비 효율이 좋은 투자안을 선호한다. 옳다.
  3. 경기침체·인플레이션 심화는 시장 전체에 영향을 주어 분산투자로 못 없애는 체계적 위험이다. 비체계적 위험이라 한 것은 옳지 않다.
  4. 원하는 시기·가격에 부동산을 현금화하지 못할 위험은 환금성 부족에서 오는 유동성위험이다. 위험의 정의에 정확히 부합해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 두 투자안의 수익률 분포를 그려 보니 표준편차가 작은 쪽은 값들이 기대치 언저리에 촘촘히 모여 있어, 결과가 들쭉날쭉한 정도가 오히려 덜한 것을 확인한다.
  2. 甲은 위험을 꺼리는 성향이라, 두 투자안 가운데 수익 한 단위에 딸린 위험이 더 작은 쪽을 골라 위험 대비 효율이 나은 곳에 돈을 넣기로 마음먹는다.
  3. 甲이 여러 지역 부동산에 나눠 담아 두었지만, 경기침체와 물가 급등이 온 나라 시장을 한꺼번에 덮치자 분산해 둔 것으로도 손실을 좀처럼 피하지 못한다.
  4. 부동산 소유자가 목돈이 급히 필요한데도 원하는 시점과 값에 자산을 현금으로 바꾸지 못해 애를 태우는 상황이 곧 유동성위험임을 사례로 보여 준다.

  ㄴ. 위험회피형 투자자는 위험 한 단위당 수익이 큰, 즉 변이계수가 작은 투자안을 선호하므로 옳다. ㄹ. 원하는 시기와 가격에 현금화하지 못하는 위험은 유동성위험이므로 옳다. ㄱ. 표준편차가 작을수록 위험은 작아지므로 커진다는 설명은 옳지 않다. ㄷ. 경기침체와 인플레이션 심화는 체계적 위험에 해당하므로 비체계적 위험이라는 설명은 옳지 않다. 따라서 정답은 4이다.

  부동산투자위험에모두고른표준편차가작을수록
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  甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금유출입은 연말에만 발생하며, 주어진조건에 한함) ○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50 % ○ 연간 저당상수: 0.12 ○ 가능총소득(PGI): 5,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10 % ○ 영업경비비율: 유효총소득의 28 %

  1. 1. 1.08
  2. 2. 1.20
  3. 3. 1.50
  4. 4. 1.67
  5. 5. 1.80

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 순영업소득 3,240만원을 부채서비스액 3,000만원으로 나눈 부채감당률은 1.08이다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 유효총소득 계산
  2. 부채감당률은 순영업소득을 연간 부채상환액으로 나눈 값이므로, 순영업소득을 얻기 위해 먼저 유효총소득을 계산한다. 유효총소득은 가능총소득에서 공실·대손을 뺀 실제 걷히는 소득이며, 여기서 다시 운영경비를 빼야 순영업소득이 나오기 때문에 이 단계가 출발점이 된다.
  3. 가능총소득 5,000만원에서 공실·대손 10%인 500만원을 빼면 4,500만원이다.
  4. ↓
  5. ② 순영업소득 산정
  6. 유효총소득의 28%인 영업경비 1,260만원을 빼면 NOI(순영업소득) 3,240만원이 남는다.
  7. ↓
  8. ③ 부채서비스액 계산
  9. 대출액은 시장가치 5억의 LTV(담보인정비율) 50%인 2.5억이고, 저당상수 0.12를 곱하면 3,000만원이다.
  10. ↓
  11. ④ 부채감당률 산출
  12. 순영업소득 3,240만원을 부채서비스액 3,000만원으로 나누면 약 1.08이 된다.

  순영업소득 3,240만원을 부채서비스액 3,000만원으로 나눈 부채감당률은 1.08이므로 정답은 ①.

  甲은시장가치5억원의부동산을인수하고자
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  다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산의 세후현금흐름승수는?(단, 주어진조건에 한함) ○ 총투자액: 50,000만원 ○ 지분투자액: 36,000만원 ○ 가능총소득(PGI): 6,000만원 ○ 공실률: 15% ○ 재산세: 500만원 ○ 원리금상환액: 600만원 ○ 영업소득세: 400만원

  1. 1. 8
  2. 2. 10
  3. 3. 12
  4. 4. 15
  5. 5. 20

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 지분투자액 36,000만원을 세후현금흐름 3,600만원으로 나눈 세후현금흐름승수는 10이다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 유효총소득 계산
  2. 세후현금흐름승수는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이므로, 그 분모인 세후현금흐름을 구하려면 먼저 유효총소득을 계산해야 한다. 유효총소득은 가능총소득에서 공실을 차감한 소득으로, 이후 경비·부채상환·세금을 순차로 빼 나가는 계산의 출발점이 되기 때문이다.
  3. 가능총소득 6,000만원에서 공실 15%인 900만원을 빼면 5,100만원이다.
  4. ↓
  5. ② 순영업소득 산정
  6. 재산세 500만원을 영업경비로 빼면 NOI(순영업소득) 4,600만원이 된다.
  7. ↓
  8. ③ 세전·세후현금흐름 도출
  9. 원리금 600만원을 빼 세전 4,000만원, 영업소득세 400만원을 더 빼 ATCF(세후현금흐름) 3,600만원이다.
  10. ↓
  11. ④ 승수 계산
  12. 지분투자액 36,000만원을 세후현금흐름 3,600만원으로 나누면 10이 나온다.

  세후현금흐름 3,600만원으로 지분투자액 36,000만원을 나눈 세후현금흐름승수는 10이므로 정답은 ②.

  다음자료는A부동산의1년간운영수지이다
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  부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진조건에 한함)

  1. 1. 시중금리 상승은 부동산투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
  2. 2. 기대수익률은 투자로 인해 기대되는 예상수입과 예상지 출로부터 계산되는 수익률이다.
  3. 3. 정(+)의 레버리지효과는 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높을 때 발생한다.
  4. 4. 요구수익률은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률이다.
  5. 5. 부동산투자자는 담보대출과 전세를 통해 레버리지를 활용할 수 있다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 시중금리가 오르면 그만큼 더 높은 수익을 바라게 돼 요구수익률도 상승한다. '하락시키는 요인'이라 한 것은 방향이 반대라 옳지 않다.
  2. 기대수익률은 투자로 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산하는 수익률이다. 개념 정의를 그대로 서술한 것이라 옳다.
  3. 정(+)의 레버리지효과는 타인자본을 보태 자기자본수익률이 총자본수익률(종합수익률)보다 높아질 때 발생한다. 레버리지 원리에 부합해 옳다.
  4. 요구수익률은 투자 위험을 감안해 투자자가 자금을 넣기 위해 최소한 충족돼야 하는 수익률이다. 개념 정의와 일치해 옳다.
  5. 부동산 투자자는 담보대출뿐 아니라 전세보증금도 타인자본으로 활용해 레버리지를 일으킬 수 있다. 자기자본 외 자금을 쓰는 것이라 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 시중금리가 오르는 뉴스를 보고, 은행 이자가 후해진 만큼 부동산 투자에서도 최소한 바라는 수익률 기준을 이전보다 높여 잡았다.
  2. 甲이 상가 하나를 사려고 들어올 임대료 수입과 나갈 관리비·세금을 표로 미리 뽑아, 이 투자에서 한 해에 몇 퍼센트쯤 벌릴지 어림잡아 계산해 본다.
  3. 甲이 자기 돈에 은행 빚을 보태 건물을 사자, 빌린 돈이 지렛대가 되어 자기가 넣은 자본만 놓고 따진 수익률이 전체 자본으로 따진 수익률보다 높게 나오는 것을 확인한다.
  4. 甲이 위험한 투자일수록 이 정도는 되어야 발을 들이겠다고 마음속에 최소 기준선을 그어 두고, 예상 수익이 그 선을 넘지 못하면 아예 손대지 않기로 정한다.
  5. 甲이 상가를 매입하며 일부는 은행 담보대출로, 나머지는 세입자에게서 받은 전세보증금으로 메워, 자기 돈을 적게 넣고도 큰 상가를 쥐는 식으로 남의 돈을 지렛대 삼는다.

  시중금리가 상승하면 투자자의 요구수익률도 상승한다. 따라서 하락시키는 요인이라고 한 1이 옳지 않다.

  부동산투자에것은단주어진조건에한함
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  甲은 아래 조건으로 부동산에 10억원을 투자하였다. 이에 관한 투자분석의 산출값으로 틀린 것은?(단, 주어진조건에 한함) ○ 순영업소득(NOI): 2억원/년 ○ 원리금상환액: 2,000만원/년 ○ 유효총소득승수: 4 ○ 지분투자액: 8억원

  1. 1. 유효총소득은 2억5천만원
  2. 2. 부채비율은 25%
  3. 3. 지분환원율은 25%
  4. 4. 순소득승수는 5
  5. 5. 종합환원율은 20%

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 유효총소득은 총투자액을 유효총소득승수로 나눠 구하므로 10억÷4=2억 5천만원이다. 보기 값과 계산이 일치해 옳다.
  2. 부채비율 = 부채 ÷ 지분 = (10억−8억) ÷ 8억 = 2억 ÷ 8억 = 25%다. 보기 값과 같아 옳다.
  3. 지분환원율 = 세전현금흐름 ÷ 지분투자액 = (2억 − 2,000만) ÷ 8억 = 1.8억 ÷ 8억 = 22.5%다. 25%라 한 것은 계산과 달라 옳지 않다.
  4. 순소득승수는 총투자액을 순영업소득으로 나눈 값이므로10억÷2억=5다. 보기에 제시된 값과 계산이 일치해 옳다.
  5. 종합환원율은 순영업소득을 총투자액으로 나눈 값이므로2억÷10억=20%가 된다. 보기에 제시된 값과 계산이 서로 일치해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 10억원을 넣은 건물의 한 해 유효총소득을 알아보려고, 총투자액을 유효총소득승수 4로 나누어 2억 5천만원이라는 값을 손으로 확인해 본다.
  2. 甲이 10억짜리 건물에 자기 돈 8억을 넣고 나머지 2억을 빌렸다며, 빌린 2억을 자기 돈 8억으로 나눠 부채비율이 얼마인지 계산기로 두드려 본다.
  3. 甲이 순영업소득 2억에서 원리금 2천만원을 갚고 남은 1억 8천만원을 자기가 넣은 8억으로 나누어 지분환원율을 구해 보니 표에 적힌 값과 어긋나 다시 계산해 본다.
  4. 甲이 10억을 넣은 건물에서 해마다 순영업소득 2억이 나온다며, 투자한 돈을 그 소득으로 나누면 원금을 되찾는 데 몇 배가 걸리는지 순소득승수를 짚어 본다.
  5. 甲이 건물 전체가 벌어들이는 순영업소득 2억을 총투자액 10억에 견주어, 넣은 돈 대비 얼마의 수익이 도는지 종합환원율을 백분율로 계산해 본다.

  지분환원율은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 값으로, (2억-2,000만)/8억=22.5%이다. 따라서 25%라고 한 3이 옳지 않다.

  甲은아래조건으로부동산에10억원을
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  부동산투자분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 내부수익률은 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만드는 할인율이다.
  2. 2. 회계적 이익률법은 현금흐름의 시간적 가치를 고려하지 않는다.
  3. 3. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.
  4. 4. 순현재가치법, 내부수익률법은 할인현금수지분석법에 해당한다.
  5. 5. 담보인정비율(LTV)은 부동산가치에 대한 융자액의 비율이다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. IRR(내부수익률)은 NPV(순현재가치)를 0으로, PI(수익성지수)를 1로 만드는 할인율이다. 'NPV를 1, PI를 0으로 만든다'고 뒤바꿔 옳지 않다.
  2. 회계적 이익률법은 장부상 이익을 기준으로 따져 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 비할인법이다. 방법의 성격을 정확히 서술해 옳다.
  3. 내부수익률법은 내부수익률과 요구수익률을 비교해 내부수익률이 더 크면 투자한다. 투자 판단 기준을 바르게 설명한 것이라 옳다.
  4. 순현재가치법과 내부수익률법은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인해 분석하는 할인현금수지분석법(DCF)에 해당한다. 분류가 맞아 옳다.
  5. LTV(담보인정비율)는 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 뜻한다. 담보가치 대비 대출 규모를 나타내는 지표의 정의와 일치해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 어떤 투자안의 할인율을 조금씩 바꿔 가며 그래프를 그려 보니, 순현재가치가 0이 되고 수익성지수가 1이 되는 지점이 바로 내부수익률이었다.
  2. 甲이 어떤 투자안을 장부에 적힌 이익만으로 따지며, 몇 년 뒤 들어올 돈과 지금 들어올 돈을 똑같은 값으로 취급해 화폐의 시간가치를 아예 셈에 넣지 않고 계산한다.
  3. 甲이 어떤 사업의 내부수익률을 구한 뒤 자신이 최소한 바라는 요구수익률과 나란히 놓고 견주어, 앞의 값이 더 크면 투자에 나서기로 마음먹는다.
  4. 甲이 미래에 들어올 현금을 현재가치로 끌어와 순현재가치와 내부수익률을 함께 구하며, 두 방법 모두 할인해서 따지는 할인현금수지분석의 한 갈래임을 정리한다.
  5. 甲이 값이 오억인 집을 담보로 삼억을 빌리려 하면서, 집값 대비 빌리는 돈이 얼마나 되는지 비율을 계산해 담보인정비율이 어느 선인지 가늠해 본다.

  내부수익률은 순현재가치를 0으로, 수익성지수를 1로 만드는 할인율이다. 따라서 수익성지수를 0으로, 순현재가치를 1로 만든다고 한 1이 옳지 않다.

  부동산투자분석에
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  PF(Project Financing)대출을 유동화하는 자산유동화증권(ABS)과 자산담보부 기업어음(ABCP)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. ABS는 유치권의 방법으로, ABCP는 근저당의 방법으로 사업부지를 피담보채무의 담보로 확보하여야 한다.
  2. 2. ABS는 금융위원회에 등록한 이전 회차의 유동화계획을 따를 경우, 금융위원회에 등록 없이 금번 회차에도 동일하게 재발행할 수 있다.
  3. 3. ABS는 유동화 도관체(conduit)가 개발업체에 직접 PF 대출을 제공한 후 해당 대출채권을 유동화할 수 있다.
  4. 4. 공사대금 재원이 필요한 경우, 시행사는 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행하고 이를 통해 조달한 재원을 시공사에 지급한다.
  5. 5. 채권형 ABS와 ABCP에서 수령하는 이자에 대하여 모든 개인투자자는 소득세 납부의무를 가진다.

  🔍 보기별 해설

  1. ABS와 ABCP의 사업부지 담보 확보 방법(유치권·근저당)에 관한 설명이다. 출제오류로 전항정답 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  2. ABS의 등록·재발행 절차에 관한 설명이다. 유동화계획 등록 여부가 쟁점이나, 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  3. 유동화 도관체(conduit)가 직접 PF대출을 제공한 뒤 그 채권을 유동화하는 구조에 관한 설명이다. 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  4. 시행사가 공사대금채권을 담보로 ABCP를 발행해 조달한 재원을 시공사에 지급하는 구조에 관한 설명이다. 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.
  5. 채권형 ABS·ABCP의 이자에 대한 개인투자자 소득세 납부의무에 관한 설명이다. 전항정답으로 처리되어 정답으로 인정된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. ABS와 ABCP의 구조를 묻는 이 문제가 여러 보기에서 논란이 생겨 결국 모든 보기를 정답으로 인정하게 된 사정을, 채점 공고문을 나란히 펼쳐 확인해 본다.
  2. 甲이 이전 회차 유동화계획을 그대로 따를 때 다시 등록해야 하는지를 놓고 해석이 엇갈리던 이 보기가, 채점에서 모든 항을 맞다고 본 처리에 함께 묶여 인정된 사정을 공고문에서 찾아본다.
  3. 甲이 유동화 도관체가 개발업체에 직접 대출을 내준 뒤 그 대출채권을 다시 증권으로 파는 구조가 맞는지 갸웃거리다가, 이 문제가 전항 인정으로 마무리된 채점 결과를 확인하고 고개를 끄덕인다.
  4. 甲이 시행사가 공사대금채권을 담보 삼아 어음을 찍어 마련한 돈을 시공사에 건네는 자금 흐름을 하나하나 따라가 보다가, 이 보기 역시 모든 항을 맞다고 본 처리에 포함되었음을 확인한다.
  5. 甲이 채권형 증권에서 받은 이자에 개인투자자가 세금을 내야 하는지를 두고 한참 고민하던 이 보기가, 결국 전항을 정답으로 인정한 채점 결과에 함께 들어간 사정을 공고문에서 확인한다.

  한국산업인력공단 최종정답에서 전항정답으로 처리된 문항이다. 보기 모두 정답으로 인정되었다.

  PFProjectFinancing대출을유동화하는자산유동화증권ABS과자산담보부
• 28

  A회사는 전년도에 임대면적 750 m2 의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 손익분기점 매출액 이하이 면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연임대료로 총 12,000만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 추가임대료율은?(단, 연간 기준이며, 주어진조건에 한함) ○ 전년도 매출액: 임대면적 m2당 100만원 ○ 손익분기점 매출액: 임대면적 m2당 60만원 ○ 기본임대료: 임대면적 m2당 10만원

  1. 1. 15%
  2. 2. 20%
  3. 3. 25%
  4. 4. 30%
  5. 5. 35%

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 추가임대료 4,500만원을 손익분기점 초과매출 30,000만원으로 나눈 추가임대료율은 15%다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 매출·기준액 계산
  2. 비율임대차의 임대료는 손익분기점 매출을 넘는 부분에만 추가임대료율을 적용하므로, 먼저 실제 매출액과 기준이 되는 손익분기점 매출액을 확인한다. 이 둘을 비교해야 초과매출이 얼마인지 알 수 있고, 그 초과분에 임대료율을 곱해 추가임대료를 구할 수 있기 때문이다.
  3. 면적 750㎡에 단가를 곱해 매출 75,000만, 손익분기점 45,000만, 기본임대료 7,500만원을 구한다.
  4. ↓
  5. ② 추가임대료 도출
  6. 총임대료 12,000만원에서 기본임대료 7,500만원을 빼면 4,500만원이 추가분이다.
  7. ↓
  8. ③ 초과매출 산정
  9. 매출 75,000만원에서 손익분기점 45,000만원을 빼면 30,000만원이 초과분이다.
  10. ↓
  11. ④ 임대료율 계산
  12. 추가임대료 4,500만원을 초과매출 30,000만원으로 나누면 0.15가 된다.

  추가임대료 4,500만원을 손익분기점 초과매출 30,000만원으로 나눈 추가임대료율은 15%이므로 정답은 ①.

  A회사는전년도에임대면적750m2
• 29

  부동산투자회사법상 ‘자기관리 부동산투자회사’(REITs, 이하 “회사”라 한다)에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 준비하였음을 확인한 때에는 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 100분의 5를 초과하여 주식을 소유하는 자)의 적격성을 심사하여야 한다.
  2. 2. 최저자본금준비기간이 지난 회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
  3. 3. 주요 주주는 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 하여서는 아니 된다.
  4. 4. 회사는 그 자산을 투자ㆍ운용할 때에는 전문성을 높이 고 주주를 보호하기 위하여 자산관리회사에 위탁하여야 한다.
  5. 5. 주주총회의 특별결의에 따른 경우, 회사는 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90 미만으로 이익배당을 정한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 국토교통부장관은 회사가 최저자본금을 갖췄음을 확인하면 지체 없이 주요 출자자(발행주식 총수의 5% 초과 보유자)의 적격성을 심사해야 한다. 규정에 맞아 옳다.
  2. 최저자본금준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이어야 한다. 규정에 맞아 옳다.
  3. 부동산투자회사법은 내부 정보를 아는 주요 주주가 그 정보로 직접 거래하거나 남에게 흘려 쓰게 하는 행위를 금지한다. 법의 금지 내용과 일치해 옳다.
  4. 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 두고 자산을 '직접' 투자·운용하는 회사다. 자산관리회사에 위탁해야 한다고 한 것은 위탁관리형 설명이라 옳지 않다.
  5. 주주총회 특별결의가 있으면 해당 연도 이익배당한도의 50% 이상 90% 미만으로 배당을 정할 수 있다. 규정에 맞아 옳다.

  🧮 풀이

  1. 국토교통부장관이 甲이 세운 자기관리 부동산투자회사가 최저자본금을 채웠는지 확인한 뒤, 발행주식의 5%를 넘겨 쥔 큰손 주주가 자격을 갖췄는지 곧바로 들여다본다.
  2. 甲이 자기관리 부동산투자회사를 꾸리며 최저자본금 준비기간이 지난 시점의 자본금을 장부로 확인해, 70억원 선을 넘겨야 요건을 채운다는 것을 회계담당자와 맞춰 본다.
  3. 회사 내부 자산운용 정보를 미리 알게 된 甲이 그 정보로 몰래 부동산을 사거나 지인 乙에게 귀띔해 쓰게 하는 일을, 법이 막고 있어 손대지 못한다.
  4. 甲이 자기관리 부동산투자회사에 갓 입사해, 사무실 건물을 눈으로 살펴보고 임차인과의 계약이나 시설 손질까지 회사 안에서 두루 처리하며 외부 업체에는 기대지 않는다.
  5. 甲이 대표로 있는 부동산투자회사가 주주총회 특별결의를 거쳐, 그해 배당할 수 있는 한도의 절반을 넘겨 아홉 할에는 못 미치는 선에서 이익배당 비율을 정한다.

  자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 두고 자산을 직접 투자ㆍ운용하는 회사로 자산관리회사에 위탁하지 않는다. 따라서 자산관리회사에 위탁하여야 한다고 한 4가 옳지 않다.

  부동산투자회사법상자기관리부동산투자회사REITs이하회사라
• 30

  저당담보부증권(MBS)의 가격변동에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 주어진조건에 한함)

  1. 1. 투자자들이 가까운 시일에 채권시장 수익률의 하락을 예상한다면, 가중평균상환기간(duration)이 긴저당담보부증권일수록 그 가격이 더 크게 하락한다.
  2. 2. 채무불이행위험이 없는 저당담보부증권의 가격은 채권시장 수익률의 변동에 영향을 받지 않는다.
  3. 3. 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로, 동일위험 수준의 다른 투자수단들의 수익률이 상승하면 저당담보부증권의 가격은 상승한다.
  4. 4. 채권시장 수익률이 상승할 때 가중평균상환기간이 긴저당담보부증권일수록 그 가격의 변동 정도가 작다.
  5. 5. 고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 수익률 하락이 예상되면 채권 가격은 오르고, 듀레이션이 긴 증권일수록 가격이 더 크게 오른다. '더 크게 하락한다'고 한 것은 방향이 반대라 옳지 않다.
  2. 채무불이행위험이 없어도 시장수익률이 변하면 채권 가격이 변동한다. 수익률 변동에 영향을 받지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
  3. 동일 위험의 다른 투자수단 수익률이 오르면 상대적 매력이 떨어져 저당담보부증권 가격은 하락한다. 상승한다고 한 것은 옳지 않다.
  4. 수익률 상승 시 듀레이션이 긴 증권일수록 가격 변동 폭이 더 크다. 변동 정도가 작다고 한 것은 옳지 않다.
  5. 고정이자를 주는 저당담보부증권은 시장수익률이 오르면 상대적 매력이 떨어져 가격이 하락한다. 채권 가격과 수익률의 반대 관계에 맞아 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 앞으로 시장금리가 내릴 것 같다고 보고, 상환기간이 길게 잡힌 저당담보부증권일수록 값이 더 크게 뛴다는 점에 기대어 그런 장기물을 미리 사 모은다.
  2. 떼일 걱정이 없는 우량 저당담보부증권을 들고 있어도, 甲은 시장 전체 수익률이 오르내릴 때마다 손에 쥔 증권의 시세가 따라 출렁이는 것을 시세판에서 지켜본다.
  3. 甲이 든 저당담보부증권과 위험이 엇비슷한 다른 투자상품들의 수익률이 일제히 오르자, 상대적으로 매력이 떨어진 그 증권을 팔려는 사람이 늘어 값이 밀려 내려간다.
  4. 같은 폭으로 시장수익률이 올라도, 甲이 비교해 보니 상환기간이 길게 남은 증권의 값이 짧은 증권보다 훨씬 크게 출렁여 손익 변동이 심하다는 것을 확인한다.
  5. 고정이자를 주는 MBS를 든 투자자가, 시장수익률이 오르자 새로 나온 채권이 더 매력적이 되어 자기가 든 증권의 값이 내려가는 것을 시세판에서 지켜본다.

  고정이자를 지급하는 저당담보부증권은 채권시장 수익률이 상승하면 그 가격이 하락한다. 따라서 5가 옳다.

  저당담보부증권MBS의가격변동에것은단주어진조건에한함
• 31

  부동산투자의 분석기법 및 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두고른 것은?(단, 주어진조건에 한함) ㄱ. 경기침체로 부동산 수익성 악화가 야기하는 위험은 사업위험(business risk)에 해당한다. ㄴ. 공실률, 부채서비스액은 유효총소득을 산정하는데 필요한 항목이다. ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 투자자의 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에 서 선택된다. ㄹ. 포트폴리오를 통해 제거 가능한 체계적인 위험은 부동산의 개별성에 기인한다. ㅁ. 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  2. 2. ㄱ, ㄷ, ㅁ
  3. 3. ㄱ, ㄹ, ㅁ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 경기침체로 부동산 수익성이 나빠지는 위험은 사업(운영) 자체에서 오는 사업위험에 해당한다. 정의에 맞아 옳다.
  2. 공실률은 유효총소득을 구할 때 빼는 항목이 맞지만, 부채서비스액은 그 뒤 순영업소득에서 빼 세전현금흐름을 구하는 항목이다. 둘 다 유효총소득 산정 항목이라 한 것은 옳지 않다.
  3. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어와 투자자의 무차별곡선이 만나는 접점에서 정해진다. 옳다.
  4. 포트폴리오(분산투자)로 줄일 수 있는 위험은 개별 자산 고유의 비체계적 위험이다. 부동산의 개별성에 기인하는 위험을 '체계적 위험'이라 한 것은 옳지 않다.
  5. 민감도분석은 투입요소(임대료·공실률 등)가 변할 때 내부수익률 같은 결과가 얼마나 달라지는지 보는 기법이다. 정의에 맞아 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 세를 놓던 상가 건물이 동네 경기가 얼어붙어 손님이 끊기고 임대수입까지 쪼그라들자, 사업 자체가 흔들려 생기는 위험을 걱정한다.
  2. 甲이 임대수입 표를 정리하며 빈방 비율은 유효총소득을 구할 때 덜어내지만, 대출 원리금은 그보다 뒤 단계인 세전현금흐름을 구할 때 빼야 한다며 두 항목이 들어가는 자리를 갈라 놓는다.
  3. 甲이 위험을 꺼리는 성향에 맞춰 자산을 짤 때, 자신이 똑같은 만족을 느끼는 조합선과 가장 효율적인 투자조합선이 서로 맞닿는 지점에서 최적의 묶음을 고른다.
  4. 甲이 여러 부동산에 돈을 나눠 담아 어느 한 건물만의 고유한 사정에서 오는 위험은 상당히 덜어냈지만, 시장 전체를 덮치는 위험까지는 흩어 없앨 수 없음을 깨닫는다.
  5. 甲이 임대료나 공실률 같은 입력값을 조금씩 바꿔 넣어 가며 그때마다 투자안의 내부수익률이 얼마나 출렁이는지를 표로 살펴본다.

  ㄱ. 경기침체로 인한 수익성 악화 위험은 사업위험에 해당하므로 옳다. ㄷ. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어의 접점에서 선택되므로 옳다. ㅁ. 민감도분석으로 투입요소 변화가 내부수익률에 미치는 영향을 분석할 수 있으므로 옳다. ㄴ. 부채서비스액은 유효총소득 산정 항목이 아니므로 옳지 않다. ㄹ. 포트폴리오로 제거 가능한 위험은 비체계적 위험이므로 체계적 위험이라는 설명은 옳지 않다. 따라서 정답은 2이다.

  부동산투자의분석기법위험에모두고른것은단
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  부동산관리방식에 따른 해당 내용을 옳게 묶은 것은? ㄱ. 소유자의 직접적인 통제권이 강화된다. ㄴ. 관리의 전문성과 효율성을 높일 수 있다. ㄷ. 기밀 및 보안 유지가 유리하다. ㄹ. 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ㅁ. 대형건물의 관리에 더 유용하다. ㅂ. 소유와 경영의 분리가 가능하다.

  1. 1. 자기관리방식 - ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
  2. 2. 자기관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
  3. 3. 자기관리방식 - ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ
  4. 4. 위탁관리방식 - ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
  5. 5. 위탁관리방식 - ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ(직접 통제 강화)·ㄷ(기밀 보안 유리)은 자기관리방식 특징이 맞지만, ㄴ(전문성·효율)·ㄹ(설비 고도화 대응)은 위탁관리방식 특징이라 자기관리방식으로 묶은 것은 옳지 않다.
  2. ㄱ·ㄷ은 자기관리방식이 맞지만 ㅁ(대형건물 유용)·ㅂ(소유·경영 분리)은 위탁관리방식 특징이라, 이를 자기관리방식으로 묶은 것은 옳지 않다.
  3. ㄷ은 자기관리방식이 맞지만 ㄴ(전문성·효율)·ㄹ(설비 고도화)·ㅂ(소유·경영 분리)은 위탁관리방식 특징이라 자기관리방식으로 묶은 것은 옳지 않다.
  4. ㄷ(기밀·보안 유지 유리)은 소유자가 직접 관리하는 자기관리방식의 특징이다. 이를 위탁관리방식으로 묶은 것은 방식 특성과 어긋나 옳지 않다.
  5. ㄴ(전문성·효율)·ㄹ(설비 고도화 대응)·ㅁ(대형건물 유용)·ㅂ(소유·경영 분리)은 모두 위탁관리방식의 특징이다. 위탁관리방식으로 옳게 묶어 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 자기 건물을 손수 챙기며 직접 통제권과 기밀 보안은 확실히 쥐었지만, 전문적 효율이나 첨단 설비 대응은 오히려 부족해 그 두 이점이 남에게 맡기는 방식 쪽에 있음을 깨닫는다.
  2. 甲이 소규모 건물을 직접 운영해 통제와 보안에는 강했으나, 큰 건물을 다루는 데 유리한 점이나 소유와 경영을 나누는 이점은 자기 방식과 맞지 않음을 확인한다.
  3. 甲이 건물을 직접 관리해 기밀은 지켰지만, 전문적 효율과 설비 고도화 대응, 소유와 경영의 분리 같은 이점은 외부 업체에 맡길 때라야 얻어지는 것임을 표로 견줘 본다.
  4. 甲이 관리를 외부 업체에 맡기면서 기밀과 보안까지 그쪽 강점이라 여겼다가, 정작 보안 유지는 자기가 직접 관리할 때 더 유리한 항목임을 특징표에서 되짚어 본다.
  5. 전문성과 효율, 설비 고도화 대응, 대형건물 관리, 소유와 경영의 분리라는 장점들이 왜 외부 전문업체가 대신 운영하는 위탁관리방식에 몰려 있는지 특징표로 짚어 본다.

  관리의 전문성과 효율성 제고(ㄴ), 건물설비 고도화 대응(ㄹ), 대형건물 관리에 유용(ㅁ), 소유와 경영의 분리(ㅂ)는 위탁관리방식의 특징이다. 따라서 정답은 5이다.

  부동산관리방식에따른해당내용을옳게
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  부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
  2. 2. STP전략은 대상 집단의 시장세분화(segmentation), 표적 시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
  3. 3. 시장세분화 전략은 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
  4. 4. 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
  5. 5. AIDA원리는 주의(attention), 관심(interest), 욕망 (desire), 행동(action)의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전 략의 하나이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 상품 개발에서 가격 결정, 유통·촉진·판매 관리까지 이어지는 전 과정을 부동산마케팅으로 보는 것이 일반적 정의다. 그 흐름을 그대로 담고 있어 옳다.
  2. STP전략은 시장세분화(Segmentation)·표적시장 선정(Targeting)·포지셔닝(Positioning)으로 구성된다. 구성에 맞아 옳다.
  3. 시장세분화 전략은 마케팅활동을 위해 수요자 집단을 비슷한 특성끼리 나누는 것이다. 세분화의 개념 정의를 바르게 서술한 것이라 옳다.
  4. 세분화 과정에서 나뉜 여러 시장 가운데 표적으로 삼은 집단에 맞춰 적절한 마케팅 활동을 펼치는 것이 표적시장 전략의 정의이므로 옳다.
  5. AIDA원리는 주의·관심·욕망·행동의 단계로 '소비자'의 구매심리를 공략하는 고객점유마케팅이다. '공급자의 욕구를 파악하는 시장점유마케팅'이라 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 새 오피스텔 사업을 벌이며 수요자가 원하는 평면으로 상품을 짜고 알맞은 값을 매긴 뒤, 중개망을 통해 알리고 광고로 관심을 부추겨 파는 일까지 한 줄로 꿰어 관리해 나간다.
  2. 甲이 마케팅 계획을 세우며 먼저 손님을 여러 무리로 나누고, 그중 공략할 무리를 골라낸 다음, 그들 머릿속에 우리 상품을 어떤 자리에 앉힐지까지 차례차례 짜 나간다.
  3. 甲이 아파트를 팔기에 앞서 신혼부부, 어린 자녀 둔 가족, 은퇴를 앞둔 세대처럼 형편과 취향이 비슷한 손님끼리 갈래갈래 묶어 무리를 나눠 본다.
  4. 甲이 앞서 나눠 둔 여러 손님 무리 가운데 신혼부부를 겨냥할 대상으로 콕 집은 뒤, 그들 입맛에 딱 맞춘 광고와 혜택을 그 무리에만 집중해서 펼쳐 보인다.
  5. 甲이 새 아파트 광고를 기획하며, 손님이 광고에 주의를 두다가 관심과 욕망을 느껴 마침내 사려는 행동에 이르기까지 소비자 심리를 단계별로 공략해 나간다.

  AIDA원리는 소비자의 구매심리 단계를 활용하는 고객점유마케팅 전략이다. 따라서 공급자의 욕구를 파악하는 시장점유마케팅 전략이라고 한 5가 옳지 않다.

  부동산마케팅에
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  사회기반시설에 대한 민간투자법령상 BOT(build-op erate-transfer) 방식에 대한 내용이다. ( )에 들어 갈 내용을 에서 옳게 고른 것은? 사회기반시설의 ( ㄱ )에 일정기간 동안 ( ㄴ )에 게 해당 시설의 소유권이 인정되며 그 기간이 만 료되면 ( ㄷ )이 ( ㄹ )에 귀속되는 방식이다. a. 착공 후 b. 준공 후 c. 사업시행자 d. 국가 또는 지방자치단체 e. 시설소유권 f. 시설관리운영권

  1. 1. ㄱ-a, ㄴ-c, ㄷ- e, ㄹ-d
  2. 2. ㄱ-a, ㄴ-c, ㄷ- e, ㄹ-c
  3. 3. ㄱ-a, ㄴ-d, ㄷ-f, ㄹ- c
  4. 4. ㄱ-b, ㄴ- c, ㄷ-e, ㄹ- d
  5. 5. ㄱ-b, ㄴ- d, ㄷ-f, ㄹ-c

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. ㄱ 준공 후, ㄴ 사업시행자, ㄷ 시설소유권, ㄹ 국가 또는 지방자치단체로 네 빈칸이 모두 맞는다. 민간이 짓고 일정기간 소유·운영 후 소유권을 이전하는 BOT 구조라 옳다.

  🧮 풀이

  1. ① BOT 구조 확인
  2. 짓고(Build) 운영한(Operate) 뒤 이전한다(Transfer)는 순서가 이 방식의 핵심이다.
  3. ↓
  4. ② 시점과 주체 판정
  5. 소유권 인정은 착공이 아니라 준공 후 시작되고, 그 소유 주체는 민간인 사업시행자다.
  6. ↓
  7. ③ 귀속 대상과 주체 판정
  8. 기간 만료로 넘어가는 것은 시설소유권이며, 최종 귀속 주체는 국가 또는 지방자치단체다.
  9. ↓
  10. ④ 보기 연결
  11. 네 빈칸을 b·c·e·d 순으로 이으면 구조와 정확히 맞는다.

  BOT는 준공 후(ㄱ-b) 사업시행자(ㄴ-c)에게 소유권이 인정되고 만료 시 시설소유권(ㄷ-e)이 국가 또는 지자체(ㄹ-d)에 귀속되므로 정답은 ④.

  사회기반시설에민간투자법령상BOTbuild-operate-transfer방식에
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  다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 산정한 대상토지의 단위면적당 시산가액은?(단, 주어진조건에 한함) ○ 대상토지 현황: A시 B구 C동 120번지, 일반상업지역, 상업용 ○ 기준시점: 2023.10.28. ○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2023.01.01.기준) 기 공시지가 소재지 용도지역 이용상황 호 (원/m2) 1 C동 110 준주거지역 상업용 6,000,000 2 C동 130 일반상업지역 상업용 8,000,000 ○ 지가변동률(A시 B구, 2023.01.01.∼2023.10.28.) - 주거지역: 3% 상승 - 상업지역: 5% 상승 ○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함 ○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1에 비해 개별요인 10% 우세하고, 표준지 기호 2에 비해 개별요 인 3% 열세함 ○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함 ○ 상승식으로 계산할 것

  1. 1. 6,798,000원/m2
  2. 2. 8,148,000원/m2
  3. 3. 10,197,000원/m2
  4. 4. 12,222,000원/m2
  5. 5. 13,860,000원/m2

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 표준지 기호 2에 시점·개별·그 밖의 요인을 곱한 12,222,000원/㎡이다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 비교표준지 선택
  2. 공시지가기준법은 대상토지와 유사한 표준지의 공시지가를 기준으로 각종 요인을 보정해 산정하므로, 먼저 용도지역·이용상황이 대상과 부합하는 비교표준지를 선택한다. 대상과 성격이 다른 표준지를 고르면 이후 시점·지역·개별요인 보정이 아무리 정확해도 결과가 왜곡되기 때문이다.
  3. 대상이 일반상업지역이라 용도지역이 같은 기호 2를 쓰고, 준주거지역인 기호 1은 제외한다.
  4. ↓
  5. ② 시점·지역요인 적용
  6. 상업지역 지가변동률 5% 상승으로 시점수정 1.05, 인근지역이라 지역요인 1.00을 곱한다.
  7. ↓
  8. ③ 개별·그 밖의 요인 적용
  9. 기호 2보다 3% 열세라 개별요인 0.97, 그 밖의 요인은 50% 증액이라 1.50을 곱한다.
  10. ↓
  11. ④ 시산가액 계산
  12. 8,000,000 × 1.05 × 1.00 × 0.97 × 1.50 → 12,222,000원/㎡이 도출된다.

  용도지역이 같은 표준지 기호 2에 시점 1.05·개별 0.97·그 밖의 요인 1.50을 곱하면 12,222,000원/㎡이므로 정답은 ④.

  다음자료를활용하여공시지가기준법으로산정한
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  다음 자료를 활용하여 원가법으로 산정한 대상건물의 시산가액은?(단, 주어진조건에 한함) ○ 대상건물 현황: 철근콘크리트조, 단독주택, 연면적 250 m2 ○ 기준시점: 2023.10.28. ○ 사용승인일: 2015.10.28. ○ 사용승인일의 신축공사비: 1,200,000원/m2(신축공사비는 적정함) ○ 건축비지수(건설공사비지수) - 2015.10.28.: 100 - 2023.10.28.: 150 ○ 경제적 내용연수: 50년 ○ 감가수정방법: 정액법 ○ 내용연수 만료 시 잔존가치 없음

  1. 1. 246,000,000원
  2. 2. 252,000,000원
  3. 3. 258,000,000원
  4. 4. 369,000,000원
  5. 5. 378,000,000원

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 재조달원가 450,000,000원에 잔가율 0.84를 곱한 378,000,000원이다. 정답이다.

  🧮 풀이

  1. ① 재조달원가 단가 산정
  2. 원가법은 기준시점에 다시 지을 때 드는 재조달원가에서 감가상각을 빼 건물가액을 구하므로, 먼저 재조달원가의 단가를 산정한다. 사용승인일의 신축공사비를 기준시점 수준으로 시점수정해야 현재 시점의 재조달원가가 되며, 여기에 연면적을 곱해야 총 재조달원가를 얻을 수 있기 때문이다.
  3. 사용승인일 신축공사비에 건축비지수 상승분을 반영한다. 1,200,000원/㎡ × (150/100) → 1,800,000원/㎡.
  4. ↓
  5. ② 총액으로 환산
  6. 환산한 단가에 연면적을 곱한다. 1,800,000원/㎡ × 250㎡ → 450,000,000원.
  7. ↓
  8. ③ 경과연수 확인
  9. 사용승인 2015.10.28.부터 기준시점 2023.10.28.까지 8년이 지났다. 내용연수는 50년이고 잔존가치가 없는 정액법이다.
  10. ↓
  11. ④ 잔가율 계산
  12. 정액법 잔가율은 (내용연수 − 경과연수) ÷ 내용연수로 구한다. (50 − 8) ÷ 50 → 0.84.
  13. ↓
  14. ⑤ 시산가액 도출
  15. 재조달원가에 잔가율을 곱한다. 450,000,000원 × 0.84 → 378,000,000원.

  재조달원가 450,000,000원에 정액법 잔가율 0.84를 곱하면 시산가액은 378,000,000원이므로 정답은 ⑤이다.

  다음자료를활용하여원가법으로산정한
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  감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평가방법(주된 방법)이 수익환원법인 대상물건은 모두몇 개인가? ○ 상표권 ○ 임대료 ○ 저작권 ○ 특허권 ○ 과수원 ○ 기업가치 ○ 광업재단 ○ 실용신안권

  1. 1. 2개
  2. 2. 3개
  3. 3. 4개
  4. 4. 5개
  5. 5. 6개

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 2개가 아니다. 수익환원법이 주된 방법인 물건은 6개다. 옳지 않다.
  2. 3개가 아니다. 상표권·저작권·특허권·기업가치·광업재단·실용신안권 6개가 수익환원법을 주된 방법으로 하므로 3개가 아니다. 옳지 않다.
  3. 4개가 아니다. 임대료는 수익분석법, 과수원은 거래사례비교법이라 빠지고 나머지 6개가 수익환원법을 주된 방법으로 하므로 4개가 아니다. 옳지 않다.
  4. 5개가 아니다. 수익환원법이 주된 방법인 물건은 6개인데 5개로 세면 한 개를 빠뜨린 것이라 개수가 맞지 않는다. 옳지 않다.
  5. 수익환원법이 주된 방법인 물건은 상표권·저작권·특허권·기업가치·광업재단·실용신안권의 6개다. 임대료는 수익분석법, 과수원은 거래사례비교법이 주된 방법이라 제외된다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 특허권이나 상표권처럼 그 자체로 해마다 수익을 내는 무형재산의 값을 매길 때, 앞으로 벌어들일 순수익 흐름을 현재가치로 환산해 평가액을 뽑아낸다.

  감정평가에 관한 규칙상 수익환원법을 주된 방법으로 하는 물건은 상표권, 저작권, 특허권, 기업가치, 광업재단, 실용신안권의 6개이다. 임대료는 임대사례비교법, 과수원은 거래사례비교법이 주된 방법이다. 따라서 정답은 5이다.

  감정평가에규칙상대상물건별로정한감정평가방법주된
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  감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

  1. 1. 수익분석법이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  2. 2. 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
  3. 3. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  4. 4. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.
  5. 5. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요경비를 더해 임대료를 구하는 것은 '적산법'이다. 이를 수익분석법이라 한 것은 방법을 바꿔치기해 옳지 않다.
  2. 감정평가에 관한 규칙은 물건 값에 영향을 주는 요인을 일반·지역·개별의 세 층위로 나눠 가치형성요인이라 부른다. 규칙상 정의와 일치해 옳다.
  3. 법령에 다른 규정이 있으면 가치형성요인을 실제와 다르게 가정하거나 한정하는 조건부 감정평가를 할 수 있다. 규칙에 맞아 옳다.
  4. 일체로 이용되는 물건이라도 특수한 목적이나 합리적 이유가 있으면 그 일부분만 평가할 수 있다. 규칙에 맞아 옳다.
  5. 시장가치 기준 원칙에는 예외가 있다. 다른 법령이 별도로 정하고 있으면 그에 따라 시장가치가 아닌 가치로 평가하는 것이 허용되므로 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 임차인에게 받을 연간 임대료를 정하면서, 건물의 기초가액에 기대이율을 곱해 얻은 기대수익에다 그 건물을 계속 임대하는 데 드는 필요경비를 보태어 산정한다.
  2. 甲이 대상 부동산 값에 영향을 주는 요소들을 정리하며, 경기 같은 일반요인과 동네 특성인 지역요인, 그 땅만의 개별요인으로 층을 나눠 표에 적어 넣는다.
  3. 甲이 감정평가를 맡으며 관련 법령에 별도 근거가 있어, 기준시점의 여러 요인을 실제와 다르게 가정하거나 특정 경우로 한정하는 조건을 달아 값을 매긴다.
  4. 함께 묶여 쓰이는 큰 부지 가운데 특정한 목적 때문에 한 귀퉁이만 값을 매겨야 할 합리적 이유가 생기자, 甲이 그 일부분만 떼어 감정평가를 진행한다.
  5. 甲이 감정평가를 하며 원칙은 시장가치 기준이지만, 다른 법령이 별도로 정한 경우가 있어 시장가치가 아닌 다른 가치를 잣대로 삼아 대상물건 값을 결정한다.

  기초가액에 기대이율을 곱한 기대수익에 필요경비를 더하여 임대료를 산정하는 것은 적산법이다. 따라서 이를 수익분석법이라고 한 1이 옳지 않다.

  감정평가에규칙에규정된내용으로
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  부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

  1. 1. 표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가 법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.
  2. 2. 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에 는 한국부동산원법에 따른 한국부동산원에게 이를의 뢰하여야 한다.
  3. 3. 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30 일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.
  4. 4. 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다 고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도 록 하여야 한다.
  5. 5. 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정 ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동산가격공시법이 정한 표준지공시지가의 기능을 그대로 옮긴 내용이다. 거래의 지표 역할과 행정목적 지가 산정·감정평가의 기준 역할을 모두 하므로 옳다.
  2. 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·산정할 때에는 감정평가법인등에 의뢰해야 한다. 한국부동산원에 의뢰해야 한다고 한 것은 의뢰 대상이 달라 옳지 않다.
  3. 표준지공시지가에 이의가 있으면 공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서 포함)으로 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있다. 규정에 맞아 옳다.
  4. 개별공시지가 산정의 핵심은 두 가지다. 이용가치가 비슷한 표준지를 골라 토지가격비준표로 가격을 산출하고, 그 결과가 표준지공시지가와 어긋나지 않게 균형을 맞춘다. 법 절차와 일치해 옳다.
  5. 표준지로 선정된 토지는 개별공시지가를 결정·공시하지 않을 수 있고, 이 경우 그 표준지공시지가를 개별공시지가로 본다. 규정에 맞아 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 땅을 사고팔 값을 가늠할 때 표준지공시지가를 잣대로 삼고, 관청도 각종 행정 목적의 지가를 매기거나 감정평가사가 개별 토지를 감정할 때 이 값을 기준으로 삼는다.
  2. 甲은 국토교통부에서 표준지 공시지가 산정을 담당하는 직원으로, 올해분 조사를 감정평가사 乙에게 의뢰해 현장을 돌게 했다. 동료 丙이 그건 한국부동산원에 맡겨야 하는 것 아니냐고 묻자, 甲은 표준지공시지가의 조사·산정은 감정평가법인등에 의뢰하도록 되어 있다고 설명했다.
  3. 甲이 자기 땅 표준지공시지가가 너무 높게 나왔다고 여겨, 공시된 날부터 한 달이 채 안 되는 기간 안에 이의 내용을 글로 적어 국토교통부장관 앞으로 신청서를 낸다.
  4. 시청 담당자 甲이 어느 토지의 개별공시지가를 매기며, 쓰임새가 비슷한 표준지를 골라 가격비준표에 대입해 값을 뽑고 그 결과가 표준지 공시가와 크게 어긋나지 않게 맞춰 본다.
  5. 이미 표준지로 뽑힌 토지에 대해서는 甲이 근무하는 시청이 개별공시지가를 따로 매기지 않고, 그 토지의 표준지공시지가를 곧바로 개별공시지가로 갈음해 처리한다.

  국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ산정할 때에는 감정평가법인등에 의뢰하여야 한다. 따라서 한국부동산원에 의뢰하여야 한다고 한 2가 옳지 않다.

  부동산가격공시에법령에규정된내용으로
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  감정평가 과정상 지역분석 및 개별분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 동일수급권(同一需給圈)이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
  2. 2. 지역분석이란 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요인을 분석하여 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것을 말한다.
  3. 3. 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
  4. 4. 개별분석이란 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것을 말한다.
  5. 5. 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 동일수급권은 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 있는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 포함한다. 정의에 맞아 옳다.
  2. 대상부동산의 최유효이용을 판정하는 것은 개별분석이다. 지역요인을 분석해 최유효이용을 판정한다고 한 것은 지역분석·개별분석을 뒤섞어 옳지 않다.
  3. 인근지역은 가치형성요인 중 '지역요인'을 공유하는 지역이다. 개별요인을 공유한다고 한 것은 지역요인과 개별요인을 뒤바꾼 서술이라 옳지 않다.
  4. 표준적 이용과 가격수준을 판정하는 것은 지역분석이다. 이를 개별분석이라고 한 것은 두 분석의 목적을 뒤바꾼 서술이라 옳지 않다.
  5. 지역분석을 먼저 해 그 지역의 표준적 이용을 본 뒤 개별분석으로 최유효이용을 본다. 개별분석을 먼저 한다고 한 것은 순서가 반대라 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 어느 아파트의 값을 매길 때, 그 아파트와 서로 대체·경쟁하며 가격에 영향을 주고받는 다른 아파트들이 모여 있는 권역을 동일수급권으로 잡고, 그 안에 인근지역과 유사지역을 함께 포함시킨다.
  2. 甲이 어느 한 필지의 값을 매기며 그 땅을 가장 이득 크게 쓰는 방법이 무엇인지 가려내려고, 그 토지만의 모양·방향·접도 조건을 따로 뜯어본다.
  3. 甲이 대상 아파트가 속한 동네를 살피며, 같은 학군과 교통·환경을 함께 나누는 범위를 인근지역으로 묶고 그 지역이 공유하는 요인을 정리해 본다.
  4. 甲이 어느 상권을 통째로 훑어 그 일대 건물들이 보통 어떤 용도로 쓰이고 시세가 어느 선에 걸려 있는지, 지역 전체의 표준적 쓰임과 가격 수준을 먼저 가늠해 본다.
  5. 甲이 감정평가를 시작하며 먼저 동네 전체의 표준적 이용과 시세를 살핀 뒤에야 대상 토지 하나를 따로 파고들어, 넓은 데서 좁은 데로 순서를 잡아 나간다.

  동일수급권은 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 다른 부동산이 존재하는 권역으로 인근지역과 유사지역을 포함한다. 따라서 1이 옳다.

  감정평가과정상지역분석개별분석에