공인중개사 1차 33회 민법 및 민사특별법 기출문제 해설·정답

공인중개사 1차 33회 민법 및 민사특별법 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 12문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 15문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

▶ CertLab에서 풀어보기

상대방 없는 단독행위에 해당하는 것은?

1. 착오로 인한 계약의 취소
2. 무권대리로 체결된 계약에 대한 본인의 추인
3. 미성년자의 법률행위에 대한 법정대리인의 동의
4. 손자에 대한 부동산의 유증
5. 이행불능으로 인한 계약의 해제

정답 4번

🔍 보기별 해설

계약의 취소는 취소의 의사표시를 받을 상대방이 있는 상대방 있는 단독행위다. 상대방 없는 단독행위가 아니라 옳지 않다.
무권대리행위의 추인은 상대방이나 무권대리인에게 하는 의사표시로서 상대방 있는 단독행위이므로, 상대방 없는 단독행위에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
법정대리인의 동의는 그 동의를 받는 상대방(미성년자 등)에게 표시하는 의사표시로서 상대방 있는 단독행위이므로, 상대방 없는 단독행위에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
유증은 유언자가 단독으로 하는 행위로, 받을 상대방이 정해져 의사표시를 수령할 필요가 없는 상대방 없는 단독행위다. 옳다(정답).
계약의 해제는 해제의 의사표시를 상대방(계약 당사자)에게 하여야 효력이 생기는 상대방 있는 단독행위이므로, 상대방 없는 단독행위에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

착오를 이유로 甲이 계약을 취소하겠다고 乙에게 통지하는 취소의 의사표시는, 이를 받을 상대방인 乙이 있어야 비로소 효력이 생기는 행위이다. 취소는 이미 맺어진 관계를 푸는 일이라 상대가 있게 마련이고, 그래서 혼자 하는 유언과는 결이 다르다.
甲은 자신의 대리권 없는 사람이 제멋대로 자기 이름으로 맺은 계약을 나중에 받아들이기로 하면, 그 추인의 뜻을 계약 상대방이나 그 무권대리인에게 전해야 효력이 생기므로 이는 받을 상대가 있는 단독행위이다.
甲이 미성년 자녀의 법정대리인으로서 그 자녀의 법률행위에 동의를 해 줄 때, 그 동의는 받아 줄 상대가 정해져 있어 그 상대에게 표시해야 하는, 받을 상대가 있는 단독행위이다.
甲이 유언장에 내 아파트를 손자 乙에게 준다고 적는 유증은 받을 상대방에게 알릴 필요 없이 甲 혼자의 의사표시로 성립한다. 유언은 죽은 뒤에야 힘을 내는 것이라 살아서 상대에게 닿아야 할 까닭이 없고, 그 자리에 상대를 세울 수도 없다.
甲이 상대방의 이행불능을 이유로 맺었던 계약을 해제하려면, '계약을 없던 것으로 하겠다'는 뜻을 그 상대방에게 전해야 비로소 효력이 생기므로 이는 받을 상대가 있는 단독행위이다.

유증은 유언자가 홀로 하는 행위라 받을 상대방이 정해져 있지 않으므로, 정답은 4번이다.

다음 중 무효인 법률행위는?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 개업공인중개사가 임대인으로서 직접 중개의뢰인과 체결한 주택임대차계약
2. 공인중개사 자격이 없는 자가 우연히 1회성으로 행한 중개행위에 대한 적정한 수준의 수수료 약정
3. 민사사건에서 변호사와 의뢰인 사이에 체결된 적정한 수준의 성공보수약정
4. 매도인이 실수로 상가지역을 그보다 가격이 비싼 상업지역이라 칭하였고, 부동산 거래의 경험이 없는 매수인이 이를 믿고서 실제 가격보다 2배 높은 대금을 지급한 매매계약
5. 보험계약자가 오로지 보험사고를 가장하여 보험금을 취득할 목적으로 선의의 보험자와 체결한 생명보험계약

정답 5번

🔍 보기별 해설

개업공인중개사가 스스로 임대인이 되어 체결한 임대차계약은 중개행위가 아니라 자신의 거래이므로 유효하다. 무효가 아니라 옳지 않다.
무자격자가 우연히 한 번 한 중개에 대한 적정한 수수료 약정은 강행규정 위반으로 보지 않아 무효가 아니다. 옳지 않다.
민사사건의 적정한 수준의 성공보수약정은 유효하다. 무효로 보는 것은 형사사건의 성공보수약정이다. 옳지 않다.
매도인의 실수와 매수인의 착오가 있어 취소 사유가 될 수는 있어도 당연히 무효가 되는 것은 아니다. 무효라 보기 어려워 옳지 않다.
오로지 보험금을 부정하게 타낼 목적으로 사고를 가장해 맺은 생명보험계약은 선량한 풍속 기타 사회질서에 반해 무효다. 옳다(정답).

🧮 풀이

개업공인중개사인 甲이 중개가 아니라 임대인 본인으로서 직접 乙과 임대차계약을 맺었다면, 이는 중개행위가 아닌 자기 거래여서 유효하게 성립한다. 중개사에게 금지된 것은 남의 거래를 붙이며 몰래 제 이익을 챙기는 일이지, 제 집을 세놓는 일이 아니다.
甲이 공인중개사 자격도 없이 어쩌다 딱 한 번 이웃의 집 거래를 우연히 중개해 주고 적정한 선에서 수수료를 받기로 한 약정은, 강행규정을 어긴 것으로 보지 않아 무효가 되지 않는다.
甲이 민사소송을 변호사에게 맡기며 이기면 적정한 선에서 성공보수를 주기로 한 약정은 그대로 유효하고, 무효로 다뤄지는 것은 형사사건에서 맺은 성공보수 약정이다. 형사는 사람을 가두고 푸는 일이라 돈을 걸면 안 된다고 본 것이고, 민사는 돈다툼이라 다르다.
甲이 상가지역 땅을 실수로 더 비싼 상업지역인 줄 알고 乙에게 팔았다면 취소 사유가 될 수는 있어도 곧바로 무효는 아니다. 무효는 처음부터 아무 힘이 없는 것이고 취소는 물릴지 말지를 당사자가 고를 수 있는 것이라, 무게가 다르다.
甲이 오로지 보험금을 노려 사고를 꾸밀 속셈으로 보험사 乙과 생명보험계약을 맺었다면, 이는 선량한 풍속과 사회질서에 어긋나 무효가 된다. 이런 계약을 살려 두면 사람을 해쳐서라도 돈을 타 내려는 일이 뒤따라, 계약 자체를 처음부터 지워 버린다.

보험금을 부정하게 타낼 목적으로 사고를 꾸며 맺은 생명보험계약은 사회질서에 반해 무효이므로, 정답은 5번이다.

통정허위표시(민법 제108조)에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 통정허위표시는 표의자가 의식적으로 진의와 다른 표시를 한다는 것을 상대방이 알았다면 성립한다.
2. 가장행위가 무효이면 당연히 은닉행위도 무효이다.
3. 대리인이 본인 몰래 대리권의 범위 안에서 상대방과 통정허위표시를 한 경우, 본인은 선의의 제3자로서 그 유효를 주장할 수 있다.
4. 민법 제108조제2항에 따라 보호받는 선의의 제3자에 대해서는 그 누구도 통정허위표시의 무효로써 대항할 수 없다.
5. 가장소비대차에 따른 대여금채권의 선의의 양수인은 민법 제108조제2항에 따라 보호받는 제3자가 아니다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

통정허위표시는 상대방이 단지 아는 것만으로는 부족하고, 진의 아닌 표시를 한다는 데 대해 상대방과 합의(통정)가 있어야 성립한다. 알기만 하면 된다고 한 것은 옳지 않다.
가장행위가 무효라도 그 속에 숨은 은닉행위는 그 자체의 요건을 갖추면 유효할 수 있다. 당연히 무효라 한 것은 옳지 않다.
본인은 대리행위의 효과가 귀속되는 당사자이지 제108조제2항의 선의의 제3자가 아니다. 본인이 제3자로서 유효를 주장할 수 있다는 것은 옳지 않다.
통정허위표시의 무효는 그 외관을 믿고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자를 보호하기 위해 그에게는 주장할 수 없도록 막아 둔 것이므로, 당사자든 그 밖의 누구든 이런 제3자를 상대로는 무효를 내세워 대항하지 못한다. 옳다(정답).
가장소비대차의 대여금채권을 선의로 양수한 자는 새로운 이해관계를 맺은 자로서 제108조제2항의 보호받는 제3자에 해당한다. 제3자가 아니라 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 진심과 다른 거짓 표시를 하는 것을 상대방이 그저 눈치채 알고 있는 정도로는 부족하고, 甲과 상대방이 서로 짜고 그렇게 하기로 뜻을 맞춰야 비로소 통정허위표시가 된다.
甲이 빚을 피하려고 乙과 짜고 거짓 매매를 꾸몄어도, 그 속에 숨은 진짜 증여는 요건을 갖추면 유효할 수 있다. 겉으로 내건 매매는 서로 속일 뜻으로 꾸민 것이라 무효지만, 속에 든 증여는 두 사람이 정말로 하려던 일이기 때문이다.
甲이 대리인을 시켜 한 거래에서 그 대리인이 상대방과 짜고 거짓 표시를 했더라도, 甲은 그 대리행위의 효과가 곧바로 돌아오는 당사자일 뿐이지 거짓 외관을 새로 믿은 선의의 제3자가 아니어서 그 유효를 제3자로서 주장할 수는 없다.
甲은 상대방과 짜고 거짓 표시를 꾸몄더라도, 그 겉모습을 믿고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 甲이든 그 밖의 누구든 '사실은 거짓이라 무효'라며 맞설 수 없다.
甲이 乙과 짜고 실제로는 돈이 오가지 않은 가짜 대여금채권을 서류로만 만들어 두었는데, 그 속사정을 전혀 모른 채 이를 정상 채권인 줄 알고 값을 치르고 사들인 丙은 무효로 대항받지 않는 선의의 제3자로 보호받는다.

통정허위표시의 무효는 선의의 제3자 누구에게도 주장할 수 없도록 막아 둔 것이므로, 정답은 4번이다.

토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약이 체결된 경우(유동적 무효)에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 해약금으로서 계약금만 지급된 상태에서 당사자가 관할관청에 허가를 신청하였다면 이는 이행의 착수이므로 더 이상 계약금에 기한 해제는 허용되지 않는다. ㄴ. 당사자 일방이 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무를 이행하지 않는다면 다른 일방은 그 이행을 소구할 수 있다. ㄷ. 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 거래의 존속을 바라지 않는 경우, 위 매매계약은 확정적 무효로 된다. ㄹ. 위 매매계약 후 토지거래허가구역 지정이 해제되었다고 해도 그 계약은 여전히 유동적 무효이다.

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

계약금만 지급된 상태에서 허가를 신청한 것은 이행의 착수로 보지 않으므로, 그래도 계약금에 기한 해제는 허용된다. 이행의 착수라서 해제가 안 된다고 한 것은 옳지 않다.
토지거래허가 신청절차에 협력할 의무를 이행하지 않으면 다른 일방은 그 협력의무의 이행을 소(訴)로 구할 수 있다. 옳다.
매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 계약 존속을 바라지 않으면 그 매매계약은 확정적 무효로 된다. 옳다.
허가구역 지정이 해제되면 그 계약은 더 이상 허가가 필요 없어 확정적으로 유효가 된다. 여전히 유동적 무효라 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 토지거래허가구역 안 乙의 땅을 사며 계약금만 건네고 허가를 신청했다면, 이는 이행에 착수한 것이 아니어서 계약금만 포기하고 해제할 수 있다. 허가 신청은 계약을 살리려고 밟는 절차일 뿐, 값을 치르기 시작한 것으로 볼 수는 없기 때문이다.
甲이 허가구역 안의 땅을 乙에게서 샀는데 乙이 허가 신청에 함께 협력해 주지 않고 버티면, 甲은 그 협력의무를 이행하라고 법원에 소를 제기해 구할 수 있다. 허가를 못 받으면 계약이 아예 살아나지 못해, 협력을 미루는 것만으로 계약을 죽일 수 있기 때문이다.
甲이 乙의 땅을 넘겨받을 길이 완전히 막히고 甲도 더는 계약을 원하지 않게 되면, 그 계약은 확정적 무효로 굳는다. 허가를 기다리며 떠 있던 상태는 언젠가 살아날 여지가 있어서인데, 그 여지가 양쪽 모두에게서 사라졌기 때문이다.
甲이 토지거래허가구역 안 乙의 땅을 사기로 한 뒤 그 구역 지정 자체가 풀려 버리면, 이제 허가를 받을 필요가 없어져 그동안 붕 떠 있던 그 계약이 확정적으로 유효해진다.

ㄴ은 협력의무를 이행하지 않으면 다른 일방이 그 이행을 소로 구할 수 있다는 것으로 옳고, ㄷ은 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 존속을 바라지 않으면 확정적 무효가 되므로 옳다. ㄱ은 계약금만 준 상태에서 낸 허가 신청은 이행의 착수가 아니어서 틀리고, ㄹ은 허가구역 지정이 풀리면 그 계약이 확정적으로 유효가 되므로 틀리다. 따라서 정답은 3번이다.

법률행위의 취소에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 제한능력자가 제한능력을 이유로 자신의 법률행위를 취소하기 위해서는 법정대리인의 동의를 받아야 한다.
2. 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.
3. 취소된 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 처음부터 무효인 것으로 본다.
4. 제한능력을 이유로 법률행위가 취소된 경우, 제한능력자는 그 법률행위에 의해 받은 급부를 이익이 현존하는 한도에서 상환할 책임이 있다.
5. 취소할 수 있는 법률행위에 대해 취소권자가 적법하게 추인하면 그의 취소권은 소멸한다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

제한능력자는 법정대리인의 동의 없이도 단독으로 자신의 법률행위를 취소할 수 있다. 취소에 법정대리인의 동의가 필요하다고 한 것은 옳지 않다(정답).
취소권은 오래 방치되면 법률관계가 불안정해지므로 제척기간을 두는데, 추인이 가능해진 때부터 3년과 법률행위 시점부터 10년이라는 두 기간 중 어느 하나라도 지나면 더는 행사할 수 없다. 옳다.
취소에는 소급효가 있어, 취소된 법률행위는 특별한 사정이 없는 한 취소한 때가 아니라 행위 시로 거슬러 올라가 처음부터 무효였던 것으로 본다. 옳다.
제한능력자를 두텁게 보호하기 위해 반환범위를 현존이익으로 한정하므로, 제한능력을 이유로 취소된 경우 제한능력자는 받은 이익이 현존하는 한도에서만 상환할 책임을 진다. 옳다.
추인은 취소권을 포기하고 법률행위를 확정적으로 유효로 만들겠다는 의사표시이므로, 취소권자가 적법하게 추인하면 더 이상 취소할 수 없어 취소권이 소멸한다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 만 17세 미성년자로서 부모 동의 없이 혼자 산 고가의 자전거 매매계약을, 나중에 부모의 동의를 새로 받지 않고도 스스로 '제한능력을 이유로 무르겠다'며 혼자서 취소할 수 있다.
甲이 취소할 수 있는 계약을 오래 내버려 두면 법률관계가 불안해지므로, 甲은 추인할 수 있게 된 날부터 3년, 그리고 계약을 한 날부터 10년 가운데 어느 하나라도 지나면 더는 취소할 수 없게 된다.
甲이 지난달 헐값에 산 중고 노트북 매매계약을 오늘 착오를 이유로 취소하면, 그 계약은 취소한 오늘부터 무효가 되는 게 아니라 다른 사정이 없다면 애초 계약을 맺은 지난달 그 시점으로 돌아가 처음부터 없었던 것처럼 다뤄진다.
미성년자 甲이 받은 돈을 대부분 써 버리고 노트북을 사는 데 쓴 값만 수중에 남아 있다면, 계약을 취소하더라도 甲은 현재 남아 있는 그 이익만 돌려주면 된다. 다 갚게 하면 제한능력자를 지켜 주려고 준 취소권이 도리어 짐이 되어 버리기 때문이다.
甲이 취소할 수 있었던 계약을 나중에 적법하게 추인해 그대로 인정해 버리면, 그때부터는 더 이상 무를 수 없게 되어 甲의 취소권이 사라진다. 물릴 수 있는 힘을 스스로 내려놓은 것이라, 상대는 이제 그 계약이 뒤집히지 않으리라 믿고 움직일 수 있다.

제한능력자는 법정대리인의 동의 없이도 스스로 자신의 행위를 취소할 수 있으므로, 정답은 1번이다.

조건에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 조건성취의 효력은 특별한 사정이 없는 한 소급하지 않는다.
2. 해제조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것인 때에는 특별한 사정이 없는 한 조건 없는 법률행위로 된다.
3. 정지조건과 이행기로서의 불확정기한은 표시된 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에 채무를 이행하여야 하는지 여부로 구별될 수 있다.
4. 이행지체의 경우 채권자는 상당한 기간을 정한 최고와 함께 그 기간 내에 이행이 없을 것을 정지조건으로 하여 계약을 해제할 수 있다.
5. 신의성실에 반하는 방해로 말미암아 조건이 성취된 것으로 의제되는 경우, 성취의 의제시점은 그 방해가 없었더라면 조건이 성취되었으리라고 추산되는 시점이다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

조건성취의 효력은 원칙적으로 조건이 성취된 때부터 장래를 향하여 생기고 행위 시로 소급하지 않으며, 소급은 당사자가 특약한 경우에만 인정된다. 옳다.
조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 불법조건이면 그 법률행위 전부가 무효가 된다. 조건만 없는 것으로 보아 법률행위는 유효하게 남는다고 한 것은 옳지 않다(정답).
불확정기한은 표시된 사실의 불발생이 확정되면 그때 이행기가 도래해 채무를 이행해야 하지만, 정지조건은 불발생이 확정되면 채무 자체가 생기지 않으므로, 이 이행 여부의 차이로 양자를 구별할 수 있다. 옳다.
판례는 이행최고와 해제의 의사표시를 반드시 시간차를 두고 따로따로 해야 한다고 요구하지 않으므로, 채권자가 최고를 하면서 동시에 "기간 내에 이행이 없으면 해제된 것으로 본다"는 뜻을 미리 밝혀 두는 정지조건부 해제도 유효하며, 이 경우 기간이 지나도록 이행이 없으면 별도 통지 없이 곧바로 해제의 효력이 발생한다. 옳다.
신의칙에 반하는 방해로 조건성취가 의제되는 경우, 의제시점은 방해가 없었더라면 성취되었으리라 추산되는 시점이다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 '시험에 붙으면 자동차를 주겠다'고 조카에게 약속했다면, 그 합격이라는 조건이 이루어진 때부터 비로소 자동차를 줄 의무가 생길 뿐 약속하던 처음으로 거슬러 올라가지는 않는다.
甲이 乙이 도박에서 지면 시계를 주겠다처럼 사회질서에 어긋나는 조건을 달면 그 약속 전부가 무효가 된다. 조건만 지우고 나머지를 살려 두면 사회가 막으려던 일을 걸어 두고도 약속은 남는 꼴이 되기 때문이다.
甲이 乙에게 '건물이 팔리면 수고비를 주겠다'고 했을 때, 그 매도가 끝내 이루어지지 않는 것으로 확정되면 돈을 줄 필요가 없어지는지 아니면 오히려 그때 지급해야 하는지를 따져 정지조건인지 불확정기한인지를 가르게 된다.
甲이 빌려준 돈을 갚지 않는 乙에게 상당한 기간을 정해 갚으라고 최고하면서, 그 기간 안에 갚지 않으면 계약이 해제되도록 미리 정지조건을 걸어 둔다. 최고와 해제를 굳이 날을 갈라 두 번 알릴 까닭이 없어, 한 번에 붙여 두는 것도 허용된다.
甲이 자기에게 불리한 조건이 이루어지지 못하도록 신의칙에 어긋나게 방해했다면, 그 방해가 없었더라면 조건이 이루어졌으리라 여겨지는 무렵에 조건이 성취된 것으로 쳐 준다.

조건이 사회질서에 반하면 조건만이 아니라 법률행위 전부가 무효로 되므로, 정답은 2번이다.

甲은 그 소유의 X건물을 매도하기 위하여 乙에게 대리권을 수여하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 乙이 사망하면 특별한 사정이 없는 한 乙의 상속인에게 그 대리권이 승계된다.
2. 乙은 특별한 사정이 없는 한 X건물의 매매계약에서 약정한 중도금이나 잔금을 수령할 수 있다.
3. 甲의 수권행위는 묵시적인 의사표시에 의하여도 할 수 있다.
4. 乙이 대리행위를 하기 전에 甲이 그 수권행위를 철회한 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙의 대리권은 소멸한다.
5. 乙은 甲의 허락이 있으면 甲을 대리하여 자신을 X건물의 매수인으로 하는 계약을 체결할 수 있다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

대리권은 대리인의 사망으로 소멸하며 상속인에게 승계되지 않는다. 乙의 상속인에게 대리권이 승계된다고 한 것은 옳지 않다(정답).
매도 대리권을 준다는 것은 파는 일을 끝까지 맡긴다는 뜻이라, 값을 받아 두는 일까지 그 안에 들어 있다고 본다. 그래서 乙은 특별한 사정이 없는 한 중도금과 잔금을 받아 둘 수 있다. 옳다.
수권행위는 특별한 방식이 요구되지 않는 불요식행위이므로, 甲의 수권행위는 명시적 의사표시뿐 아니라 묵시적 의사표시에 의해서도 할 수 있다. 옳다.
대리권은 甲이 준 것이라 甲이 도로 거두어들이면 그 자리에서 사라진다. 乙이 아직 아무 일도 하기 전이라면 다른 사정이 없는 한 그 거둠으로 권한이 없어진다. 옳다.
자기계약을 막는 까닭은 대리인이 제 잇속을 챙길까 봐서인데, 본인이 허락하면 그 걱정이 사라진다. 그래서 甲의 허락이 있으면 乙이 스스로 매수인이 되는 계약도 맺을 수 있다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 자기 X건물을 팔아 달라며 대리권을 준 乙이 갑자기 세상을 떠나자 乙의 아들이 그 대리권을 이어받아 건물을 대신 팔려고 나섰지만, 대리권은 乙의 사망으로 이미 소멸하여 그 아들에게는 넘어가지 않았다.

 　　　　　①매도대리권 　　　　　　　　②乙의사망
甲(본인)　　────▶　　乙(대리인)　　────▶　　乙의상속인
　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲
　└────────③대리권은넘어가지않는다────────┘

甲이 자기 X건물을 팔아 달라며 대리를 맡긴 乙은, 특별한 사정이 없으면 매수인이 치르는 중도금이나 잔금까지 甲을 대신하여 받을 수 있다. 파는 일을 끝까지 맡긴 것이라, 값을 받아 두는 대목만 떼어 두었다고 보기 어렵기 때문이다.
甲이 乙에게 '내 건물을 팔아 달라'고 딱 잘라 말하지 않았더라도 그동안의 행동으로 그런 뜻을 넌지시 드러냈다면, 그러한 묵시적 의사표시만으로도 대리권을 준 것이 된다.
甲이 아직 乙이 아무 계약도 맺기 전에 맡긴 일을 도로 거둬들이겠다며 수권행위를 철회하면, 乙이 가지고 있던 X건물 매도의 대리권은 그 즉시 사라진다. 대리권은 甲이 준 힘이라 준 사람이 거두면 그만이고, 아직 아무 일도 벌어지지 않았으니 다칠 사람도 없다.
甲이 X건물 매도를 맡기며 '네가 직접 사도 좋다'고 미리 허락해 두었다면, 대리인 乙은 매도인 甲을 대리하면서 동시에 자신을 매수인으로 삼는 자기계약 방식으로도 그 건물의 매매계약을 유효하게 맺을 수 있다.

대리권은 대리인이 죽으면 그대로 사라지고 그 상속인에게 넘어가지 않으므로, 정답은 1번이다.

민법상 대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 임의대리인이 수인(數人)인 경우, 대리인은 원칙적으로 공동으로 대리해야 한다.
2. 대리행위의 하자로 인한 취소권은 원칙적으로 대리인에게 귀속된다.
3. 대리인을 통한 부동산거래에서 상대방 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 대리권 유무에 대한 증명책임은 대리행위의 유효를 주장하는 상대방에게 있다.
4. 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 대리인의 대리인이다.
5. 법정대리인은 특별한 사정이 없는 한 그 책임으로 복대리인을 선임할 수 있다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

대리인이 여러 명인 임의대리에서는 원칙적으로 각자가 단독으로 대리한다(각자대리). 원칙적으로 공동대리해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
대리행위의 법률효과는 모두 본인에게 귀속되므로, 대리행위의 하자로 인한 취소권도 대리인이 아니라 본인에게 귀속된다. 대리인에게 귀속된다고 한 것은 옳지 않다.
대리인을 통해 소유권이전등기가 마쳐지면 그 등기는 적법한 것으로 추정되므로, 무효를 주장하는 쪽이 대리권 없음을 증명해야 한다. 상대방에게 증명책임이 있다고 한 것은 옳지 않다.
복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임하지만 대리인이 아니라 본인을 대리하는 본인의 대리인이므로, 대리인의 대리인이라고 한 설명은 옳지 않다.
법정대리인은 본인이 직접 뽑은 것이 아니라 법에 따라 폭넓은 권한과 무거운 책임을 지므로, 임의대리인과 달리 본인의 승낙이나 부득이한 사유가 없어도 자기 책임 아래 복대리인을 세울 수 있다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲이 자기 일을 乙과 丙 두 사람에게 대리로 함께 맡겼더라도, 특별히 정한 것이 없으면 乙과 丙은 각자 혼자서도 甲을 대리할 수 있다. 둘이 반드시 함께 나서야 한다고 보면 한 사람이 자리를 비울 때마다 일이 멈춰, 맡긴 뜻이 되레 막힌다.
甲을 대리한 乙이, 상대방이 흠집 난 중고 손목시계를 새 진품이라 속이는 바람에 이를 진짜로 믿고 매매계약을 맺었다면, 그 하자를 이유로 한 취소권 같은 법률효과는 대리인 乙이 아니라 본인 甲에게 돌아간다.
甲이 대리인을 내세워 판 땅이 상대방 명의로 소유권이전등기까지 마쳐졌다면, 그 등기에는 적법하게 이뤄졌으리라는 추정이 붙는다. 그래서 그 거래가 대리권 없이 이뤄진 것이라 뒤집으려는 甲 쪽이 스스로 대리권이 없었음을 밝혀내야 하고, 등기의 유효를 믿는 상대방이 증명 부담을 지는 것이 아니다.
甲이 세운 대리인 乙이 자기 일을 도울 사람으로 丙을 복대리인으로 뽑았다면, 丙은 乙의 대리인이 아니라 어디까지나 본인 甲을 위한 대리인이 된다. 뽑은 사람은 乙이지만 그 행위의 효과가 곧바로 甲에게 붙어야 대리를 겹쳐 세운 뜻이 산다.
미성년자 甲의 친권자인 乙은 특별한 사유가 없더라도 자기 책임 아래 丙을 복대리인으로 선임하여 대리 사무를 맡길 수 있다. 본인이 골라 세운 임의대리인과 달리 법이 지운 자리라 그만두거나 미룰 수 없어, 사람을 세울 길을 넓게 열어 둔 것이다.

법정대리인은 본인 승낙이나 부득이한 사유 없이도 스스로 복대리인을 둘 수 있으므로, 정답은 5번이다.

권한을 넘은 표현대리에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 기본대리권이 처음부터 존재하지 않는 경우에도 표현대리는 성립할 수 있다.
2. 복임권이 없는 대리인이 선임한 복대리인의 권한은 기본대리권이 될 수 없다.
3. 대리행위가 강행규정을 위반하여 무효인 경우에도 표현대리는 성립할 수 있다.
4. 법정대리권을 기본대리권으로 하는 표현대리는 성립할 수 없다.
5. 상대방이 대리인에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는지의 여부는 대리행위 당시를 기준으로 판정한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

권한을 넘은 표현대리는 일정한 기본대리권이 있어야 성립한다. 기본대리권이 처음부터 없으면 성립하지 않으므로 옳지 않다.
복임권 없는 대리인이 선임한 복대리인의 권한도 기본대리권이 될 수 있다는 것이 판례다. 될 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
강행규정을 위반해 무효인 대리행위에 대해서는 표현대리가 성립할 여지가 없다. 성립할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
법정대리권도 기본대리권이 될 수 있어 이를 기본대리권으로 하는 표현대리가 성립할 수 있다. 성립할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
권한을 넘은 표현대리에서 정당한 이유가 있는지는 대리행위가 이루어질 당시 존재한 사정을 기준으로 판정하고 그 후에 생긴 사정은 고려하지 않는다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲이 아무런 대리권도 준 적 없는 乙이 甲의 이름을 함부로 써서 계약을 했다면, 밑바탕이 될 기본대리권 자체가 없어 권한을 넘은 표현대리가 성립하지 않는다. 넘을 권한이 애초에 없는데 그 범위를 넘었다고 말할 수는 없기 때문이다.
甲이 세운 대리인 乙이 복임권도 없이 丙을 복대리인으로 세웠더라도, 그 丙이 가진 권한이 표현대리의 밑바탕이 되는 기본대리권으로 인정될 수 있다. 뽑은 절차에 흠이 있었는지는 상대가 알 길이 없어, 밖에서 보이는 권한의 겉모습을 잣대로 삼는다.
甲을 대리한 乙의 계약이 강행규정을 어겨 아예 무효라면, 상대방이 대리권이 있다고 믿었더라도 그 위에 표현대리가 성립할 여지는 없다. 표현대리는 대리권이 있는 것처럼 보인 흠을 메워 주는 것이지, 법이 아예 금한 계약을 살려 주는 장치가 아니다.
甲이 미성년 자녀의 친권자로서 가진 법정대리권의 범위를 넘어 대리행위를 했더라도, 그 법정대리권을 밑바탕으로 삼아 표현대리가 성립할 수 있다. 상대가 보기에는 본인이 맡긴 권한이든 법이 준 권한이든 대리권으로 보이기는 매한가지이기 때문이다.
甲에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었는지는, 乙이 甲과 실제로 계약한 그때를 기준으로 따진다. 계약이 끝난 뒤에 드러난 사정까지 끌어와 따지면, 그때 성실히 살펴본 사람도 뒤늦게 잘못을 뒤집어쓰게 된다.

표현대리의 정당한 이유는 대리행위 당시 있던 사정만으로 가리고 그 뒤 사정은 안 보므로, 정답은 5번이다.

대리권 없는 甲은 乙 소유의 X부동산에 관하여 乙을 대리하여 丙과 매매계약을 체결하였고, 丙은 甲이 무권대리인이라는 사실에 대하여 선의·무과실이었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 丙이 乙에 대하여 상당한 기간을 정하여 추인여부를 최고하였으나 그 기간 내에 乙이 확답을 발하지 않은 때에는 乙이 추인한 것으로 본다.
2. 乙이 甲에 대해서만 추인의 의사표시를 하였더라도 丙은 乙의 甲에 대한 추인이 있었음을 주장할 수 있다.
3. 乙이 甲에게 매매계약을 추인하더라도 그 사실을 알지 못하고 있는 丙은 매매계약을 철회할 수 있다.
4. 乙이 丙에 대하여 추인하면 특별한 사정이 없는 한, 추인은 매매계약 체결 시에 소급하여 그 효력이 생긴다.
5. 乙이 丙에게 추인을 거절한 경우, 甲이 제한능력자가 아니라면 甲은 丙의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

丙이 乙에게 상당한 기간을 정해 추인할지 물었는데도 乙이 그 기간 안에 답을 보내지 않으면, 법은 이를 추인을 거절한 것으로 본다(민법 제131조). 추인한 것으로 본다고 한 것은 옳지 않다(정답).
추인은 본인 乙이 하는 것이고, 그 뜻이 어디로 향했든 무권대리 행위를 제 것으로 받아들인다는 점은 같다. 그래서 무권대리인 甲에게만 알렸더라도 상대방 丙이 그 추인이 있었음을 들고 나올 수 있다. 옳다.
乙이 무권대리인 甲에게만 추인의 뜻을 알렸다면 丙은 그 사실을 알 길이 없다. 그래서 丙은 추인이 있었음을 알기 전까지 계약을 철회할 수 있다. 옳다.
추인은 없던 대리권을 뒤늦게 채워 주는 것이라, 그 효과를 나중부터 매기면 그 사이의 법률관계가 흔들린다. 그래서 乙이 丙에게 추인하면 다른 사정이 없는 한 매매계약을 맺은 때로 거슬러 효력이 생긴다. 옳다.
乙이 추인을 거절하면 계약은 乙에게 효력이 없고, 그렇다면 丙은 甲을 상대로 매달릴 수밖에 없다. 그래서 甲이 제한능력자가 아닌 한 丙의 선택에 따라 계약 이행이나 손해배상의 책임을 진다(민법 제135조). 옳다.

🧮 풀이

丙이 본인 乙에게 '추인하실 건가요'라고 기간을 정해 물었는데 乙이 답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다.

　　　　　　　①추인최고　　　　　　　　②확답없음
丙(매수인)　　────▶　　乙(본인)　　────▶　　甲(무권대리인)
　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲
　└──────────③거절한 것으로 본다──────────┘

甲이 대리권도 없이 乙의 부동산을 丙에게 판 뒤 본인 乙이 무권대리인 甲에게만 '그 계약을 인정한다'고 추인했더라도, 상대방 丙은 그 추인이 있었음을 내세울 수 있다.
본인 乙이 무권대리인 甲을 상대로만 추인의 뜻을 밝히고 상대방 丙에게는 이를 알리지 않았다면, 아직 추인 사실을 모르는 丙은 그 매매계약을 철회해 관계에서 빠져나갈 수 있다.
甲이 대리권도 없이 乙의 부동산을 丙에게 판 뒤, 본인 乙이 상대방 丙에게 직접 '그 계약을 인정하겠다'고 추인하면, 그 매매는 추인한 때가 아니라 甲이 계약을 맺은 처음 그때로 거슬러 올라가 유효로 확정된다.
甲이 대리권 없이 맺은 계약을 본인 乙이 딱 잘라 거절하고 나자, 丙으로서는 기댈 데가 甲밖에 없어진다. 甲이 제한능력자가 아니라면 丙이 고르는 대로 계약을 그대로 이행하거나 손해를 물어 주어야 한다.

본인이 상당한 기간 안에 답을 보내지 않으면 추인을 거절한 것으로 보므로, 정답은 1번이다.

공인중개사 1차 기출 40문항 · 자동복습과 예상점수까지 무료로 →

토지를 점유할 수 있는 물권을 모두 고른 것은? ㄱ. 전세권 ㄴ. 지상권 ㄷ. 저당권 ㄹ. 임차권

1. ㄱ
2. ㄱ, ㄴ
3. ㄱ, ㄹ
4. ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 2번

🔍 보기별 해설

전세권은 목적 부동산을 인도받아 점유하고 사용·수익하는 용익물권이므로, 토지를 점유할 수 있는 물권에 해당한다. 옳다.
지상권은 타인의 토지에 건물·공작물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 용익물권이므로 토지를 점유할 수 있다. 옳다.
토지를 점유할 수 있는 물권은 전세권(ㄱ)과 지상권(ㄴ)이고, 임차권(ㄹ)은 물권이 아니라 채권이므로 여기에 포함될 수 없다. 따라서 'ㄱ, ㄹ'은 옳지 않다.
저당권(ㄷ)은 목적물을 점유하지 않고 담보가치만 지배하는 담보물권이고, 임차권(ㄹ)은 물권이 아닌 채권이므로, 둘 다 토지를 점유할 수 있는 물권이 아니다. 따라서 'ㄷ, ㄹ'은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙 소유의 X전원주택 부지에 전세금 2억 원을 내고 전세권을 설정받으면, 甲은 그 땅을 직접 자기 지배 아래 두고 텃밭이든 창고든 원하는 용도로 사용·수익하며 점유하게 되므로, 전세권자도 토지를 점유하는 물권자로 인정된다.
甲이 자기 땅 위에 자기 건물을 갖고 있다가 건물만 乙에게 팔아 땅과 건물의 주인이 갈리면, 건물을 위한 법정지상권이 생겨 乙은 등기 없이도 그 땅을 산 제3자에게 대항할 수 있다.
甲이 乙에게 돈을 빌려주며 乙의 토지에 저당권을 잡았더라도, 저당권은 그 담보가치만 지배할 뿐 땅을 직접 점유하지는 않아 乙이 그대로 그 토지를 쓴다. 잡아 두되 빼앗지는 않아야 乙이 그 땅으로 벌어 빚을 갚을 수 있기 때문이다.
甲이 乙의 토지를 빌려 쓰기로 한 임차권은 乙에게 사용을 요구할 수 있는 채권에 지나지 않아, 토지를 직접 점유할 수 있는 물권에는 해당하지 않는다. 빌려준 사람에게 대고 말할 수 있을 뿐이라, 땅을 산 제3자에게는 원칙적으로 내밀지 못한다.

토지를 점유할 수 있는 물권은 부동산을 인도받아 쓰는 전세권(ㄱ)과 남의 땅 위에 건물을 두려고 그 땅을 쓰는 지상권(ㄴ)이다. 저당권(ㄷ)은 목적물을 점유하지 않고 담보가치만 지배하는 담보물권이고, 임차권(ㄹ)은 물권이 아니라 채권이라 여기에 들지 않는다. 따라서 정답은 2번이다.

점유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 제3자가 직접점유자의 점유를 방해한 경우, 특별한 사정이 없는 한 간접점유자에게는 점유권에 기한 방해배제청구권이 인정되지 않는다.
2. 취득시효의 요건인 점유에는 간접점유가 포함되지 않는다.
3. 소유권의 시효취득을 주장하는 점유자는 특별한 사정이 없는 한 자신의 점유가 자주점유에 해당함을 증명하여야 한다.
4. 선의의 점유자가 본권에 관한 소에 패소한 경우, 그 자는 패소가 확정된 때부터 악의의 점유자로 본다.
5. 양도인이 등기부상의 명의인과 동일인이며 그 명의를 의심할 만한 특별한 사정이 없는 경우, 그 부동산을 양수하여 인도받은 자는 과실(過失) 없는 점유자에 해당한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

간접점유자도 점유권을 가지므로 제3자가 직접점유자의 점유를 방해하면 간접점유자에게도 점유권에 기한 방해배제청구권이 인정된다. 인정되지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
취득시효의 요건인 점유에는 직접점유뿐 아니라 타인을 통해 물건을 지배하는 간접점유도 포함되므로, 간접점유가 포함되지 않는다고 한 설명은 옳지 않다.
점유자의 자주점유는 법률상 추정되므로, 시효취득을 주장하는 점유자가 자주점유임을 증명할 필요가 없다. 증명해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
선의의 점유자가 본권에 관한 소에 패소하면 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 본다. 패소가 확정된 때부터라 한 것은 옳지 않다.
양도인이 등기명의인과 동일인이고 그 명의를 의심할 사정이 없으면, 부동산을 양수해 인도받은 자는 과실 없는 점유자로 본다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲이 자기 땅을 乙에게 빌려준 사이 丙이 乙의 점유를 방해하면, 간접점유자 甲도 점유권이 있어 방해 배제를 청구할 수 있다. 빌려주었다고 그 땅에 대한 지배가 끊긴 것이 아니라, 乙을 통해 여전히 쥐고 있는 것으로 보기 때문이다.
甲이 자기 땅을 乙에게 빌려주어 乙이 직접 쓰고 있더라도, 甲이 乙을 통해 누리는 간접점유 역시 취득시효를 따질 때의 점유에 포함된다. 제 손으로 쓰든 남을 시켜 쓰든 그 땅을 제 것으로 삼아 온 세월은 마찬가지로 쌓이기 때문이다.
甲이 오래 점유한 땅을 시효취득했다고 주장할 때, 그 점유가 소유의 의사에 따른 자주점유라는 점은 법이 추정해 주므로 甲이 굳이 이를 증명하지 않아도 된다. 마음속 뜻을 밖에서 증명하기란 어려운 일이라, 다투는 쪽이 아니라는 것을 대야 한다.
甲이 손목시계를 손에 쥐고 점유하고 있으면 그 시계의 적법한 권리자로 추정되지만, 등기까지 마쳐진 부동산의 점유에는 이런 권리 추정이 미치지 않으며, 돌아가신 아버지의 토지 점유를 그대로 물려받은 乙은 새로운 권원을 보태지 않는 한 자기만의 별개 점유를 주장하지 못한다.
甲이 등기부상 명의인과 같은 사람인 乙에게서 그 명의를 의심할 만한 사정 없이 부동산을 넘겨받아 인도까지 받았다면, 甲은 과실 없는 점유자로 여겨진다. 등기를 믿고 거래한 사람에게 그 이상 캐물으라고 요구하면 아무도 부동산을 사지 못한다.

등기명의인과 판 사람이 같은 사람이면 의심할 사정이 없는 한 무과실 점유자로 보므로, 정답은 5번이다.

물권적 청구권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 지상권을 설정한 토지의 소유자는 그 토지 일부의 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 없다. ㄴ. 토지의 소유권을 양도하여 소유권을 상실한 전(前)소유자도 그 토지 일부의 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다. ㄷ. 소유자는 자신의 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 2번

🔍 보기별 해설

토지에 지상권을 설정해 주었더라도 토지 소유자는 여전히 소유권을 가지므로, 그 토지 일부의 불법점유자에 대하여 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 있다. 청구할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
소유권을 양도하여 소유권을 상실한 전 소유자는 더 이상 소유권에 기한 방해배제를 청구할 수 없다. 청구할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
소유자는 자신의 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다(민법 제214조). 옳다.

🧮 풀이

甲이 자기 토지에 乙에게 지상권을 내주었더라도 그 땅의 임자는 여전히 甲이므로, 甲은 토지 한 귀퉁이를 함부로 차지한 丙을 찾아가 소유권을 내세워 그 방해물을 걷어 내라고 몰아세우고 있다.
甲이 제 땅을 남에게 팔아 소유권을 넘긴 뒤에도 그 땅의 불법점유자를 쫓아내려 한다. 이미 소유자가 아니어서 소유권에 기대어 방해를 치우라 할 자리에 서 있지 않다.
甲은 자기 땅을 곧 침범할 듯한 낌새를 보이는 乙에게, 그 방해가 실제로 일어나기 전에 미리 막아 달라고 방해예방을 청구할 수 있다. 이미 벌어진 뒤에야 걷어 내라고 할 수 있다면, 무너질 축대를 보고도 손 놓고 기다려야 하기 때문이다.

ㄷ은 소유자가 소유권을 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다는 것으로 옳다. ㄱ은 지상권을 설정해 주었어도 소유자는 여전히 방해배제를 구할 수 있어 틀리고, ㄴ은 소유권을 넘겨 잃은 전 소유자는 더 이상 소유권에 기해 청구할 수 없어 틀리다. 따라서 정답은 2번이다.

점유자와 회복자의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 악의의 점유자가 점유물의 과실을 수취하여 소비한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 점유자는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다.
2. 은비(隱秘)에 의한 점유자는 점유물의 과실을 수취할 권리가 있다.
3. 점유물의 전부가 점유자의 책임있는 사유로 멸실된 경우, 선의의 자주점유자는 특별한 사정이 없는 한 그 멸실로 인한 손해의 전부를 배상해야 한다.
4. 점유자는 특별한 사정이 없는 한 회복자가 점유물의 반환을 청구하기 전에도 그 점유물의 반환 없이 그 회복자에게 유익비상환청구권을 행사할 수 있다.
5. 악의의 점유자는 특별한 사정이 없는 한 점유물에 지출한 통상의 필요비의 상환을 청구할 수 없다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

악의의 점유자는 과실을 수취할 권리가 없으므로, 과실을 수취해 소비한 경우 그 과실의 대가를 보상해야 한다(민법 제201조제2항). 옳다(정답).
은비에 의한 점유자는 악의의 점유자에 준해 과실수취권이 없다. 과실을 수취할 권리가 있다고 한 것은 옳지 않다.
선의의 자주점유자는 점유물이 자신의 책임 있는 사유로 멸실되어도 현존이익의 한도에서만 배상하면 된다. 손해 전부를 배상해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
유익비상환청구권은 회복자가 반환을 청구하거나 점유물을 반환할 때 행사할 수 있는 것이지, 반환 전에 미리 행사할 수 있는 것이 아니다. 옳지 않다.
필요비는 선의·악의를 불문하고 상환을 청구할 수 있다. 악의의 점유자도 통상의 필요비 상환을 청구할 수 있으므로, 청구할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

악의의 甲이 乙의 과수원에서 사과를 따 먹었다면, 과실을 받을 권리가 없으므로 그 값을 乙에게 돌려줘야 한다. 남의 것인 줄 알면서 거둔 열매까지 제 몫으로 두면, 알고도 눌러앉아 거두는 편이 이득이 되어 버린다.
甲이 남몰래 숨겨 가며 乙의 젖소를 점유했다면, 그런 은비의 점유자는 악의의 점유자처럼 다뤄져 그 젖소에서 나오는 과실을 거둘 권리가 없다. 숨긴다는 것은 제 것이 아님을 스스로 안다는 뜻이라, 드러내 놓고 제 것인 줄 알고 쓴 사람과 갈린다.
甲이 자기 것으로 믿고 점유하던 노트북이 甲의 잘못으로 없어졌더라도, 선의의 자주점유자인 甲은 지금 남아 있는 이익의 한도에서만 물어 주면 된다. 제 물건인 줄 알고 마음 놓고 쓴 사람에게 남의 물건을 맡은 만큼의 조심을 물을 수는 없기 때문이다.
甲이 乙의 카메라를 점유하며 그 가치를 높이는 데 유익비를 들였더라도, 회복자 乙이 아직 반환을 청구하지 않은 동안에는 甲이 그 카메라를 쥔 채 미리 유익비를 돌려 달라고 하지는 못한다.
악의의 점유자인 甲이라도 乙의 집을 점유하는 동안 그 집을 보존하려고 꼭 들인 필요비는, 나중에 회복자인 乙에게 그 상환을 청구할 수 있다. 그 돈은 결국 乙의 집을 지켜 준 값이라, 甲이 악의였다고 해서 乙이 거저 챙길 일은 아니다.

악의의 점유자는 과실을 딸 권리가 없어 이미 써 버린 과실은 값으로 물어줘야 하므로, 정답은 1번이다.

민법상 상린관계에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 토지 주변의 소음이 사회통념상 수인한도를 넘지 않은 경우에도 그 토지소유자는 소유권에 기하여 소음피해의 제거를 청구할 수 있다. ㄴ. 우물을 파는 경우에 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하지만, 당사자 사이에 이와 다른 특약이 있으면 그 특약이 우선한다. ㄷ. 토지소유자가 부담하는 자연유수의 승수의무(承水義務)에는 적극적으로 그 자연유수의 소통을 유지할 의무가 포함된다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄷ
4. ㄱ, ㄴ
5. ㄴ, ㄷ

정답 2번

🔍 보기별 해설

토지 주변의 소음이 사회통념상 수인한도를 넘지 않는다면 위법한 침해가 아니므로 소유권에 기한 제거를 청구할 수 없다. 청구할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
우물을 파는 경우 경계로부터 2미터 이상 거리를 두어야 하나, 당사자 사이에 다른 특약이 있으면 그 특약이 우선한다. 옳다.
토지소유자가 부담하는 자연유수의 승수의무는 자연히 흘러오는 물을 막지 않고 받아들일 소극적 의무일 뿐, 적극적으로 소통을 유지할 의무까지 포함하지는 않는다. 포함한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 사는 집 옆으로 큰길이 나 자동차 소리가 늘 들려오더라도 그 정도가 보통 사람이라면 참고 지낼 만한 선을 넘지 않는다면, 이는 위법하게 甲을 괴롭히는 침해라 보기 어려워, 甲이 땅 주인임을 내세워 그 소음을 걷어 내 달라 청구하지는 못한다.
甲이 자기 마당에 우물을 팔 때 경계에서 2미터를 두어야 하지만, 옆집 乙과 다른 특약을 했다면 그 특약이 먼저다. 이 거리는 이웃끼리 서로 불편하지 않게 그어 둔 금이라, 당사자가 괜찮다고 합의하면 굳이 나라가 막을 까닭이 없다.
甲의 낮은 땅으로 이웃 높은 땅에서 물이 자연히 흘러들 때, 甲은 그 물을 막지 않고 받아들이면 될 뿐 스스로 물길을 터 소통까지 유지해 줄 의무는 지지 않는다.

ㄴ은 우물을 팔 때 경계에서 2미터 이상 띄우되 당사자 사이에 다른 특약이 있으면 그것이 앞선다는 것으로 옳다. ㄱ은 소음이 사회통념상 수인한도를 넘지 않으면 위법한 침해가 아니라 제거를 구할 수 없어 틀리고, ㄷ은 승수의무가 흘러오는 물을 막지 않고 받아들일 소극적 의무일 뿐이어서 틀리다. 따라서 정답은 2번이다.

소유권의 취득에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 저당권 실행을 위한 경매절차에서 매수인이 된 자가 매각부동산의 소유권을 취득하기 위해서는 소유권이전등기를 완료하여야 한다.
2. 무주(無主)의 부동산을 점유한 자연인은 그 부동산의 소유권을 즉시 취득한다.
3. 점유취득시효에 따른 부동산소유권 취득의 효력은 시효취득자가 이전등기를 한 이후부터 발생한다.
4. 타인의 토지에서 발견된 매장물은 특별한 사정이 없는 한 발견자가 단독으로 그 소유권을 취득한다.
5. 타주점유자는 자신이 점유하는 부동산에 대한 소유권을 시효취득할 수 없다.

🔍 보기별 해설

경매절차의 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 등기 없이도 소유권을 취득한다(민법 제187조). 이전등기를 완료해야 취득한다고 한 것은 옳지 않다.
무주의 부동산은 국유가 되므로 선점에 의한 즉시 취득의 대상이 아니다. 자연인이 점유로 즉시 취득한다고 한 것은 옳지 않다.
점유취득시효를 다 채웠더라도 소유권은 그 등기를 마친 때에 이르러 비로소 생긴다. 이 문항은 출제 당시 ③과 ⑤가 함께 정답으로 인정된 복수정답 문항이다. 옳다(정답).
타인의 토지에서 발견한 매장물은 발견자와 토지소유자가 절반씩 취득한다. 발견자가 단독으로 취득한다고 한 것은 옳지 않다.
타주점유자는 소유의 의사가 없는 점유이므로 자주점유를 요하는 점유취득시효로 소유권을 취득할 수 없다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲이 법원 경매에서 乙의 건물을 낙찰받아 매각대금을 모두 납부하면, 따로 이전등기를 마치지 않더라도 대금을 다 낸 그때에 그 건물의 소유권을 취득한다. 법원이 절차로 넘겨 주는 것이라, 앞 임자와 손을 맞잡고 등기를 넣는 걸음이 끼어들지 않는다.
甲이 주인 없는 땅을 찾아 먼저 차지했더라도, 무주의 부동산은 국가 소유가 되므로 甲이 선점만으로 그 땅의 소유권을 곧바로 얻지는 못한다. 임자 없는 동산은 먼저 잡는 사람이 갖지만, 땅은 나라 살림의 바탕이라 다르게 다룬다.
甲이 남의 땅을 오래도록 점유해 취득시효 기간을 다 채웠더라도, 그 소유권은 곧바로 생기는 것이 아니라 甲이 이전등기를 마친 때에 이르러서야 비로소 생긴다. 세월이 채워 준 것은 등기를 넘기라고 청구할 힘까지이고, 소유권 자체는 등기로 옮겨 온다.
甲이 乙의 토지를 파다가 옛 항아리 같은 매장물을 찾아냈다면, 특별한 사정이 없는 한 발견자 甲과 토지소유자 乙이 그것을 절반씩 나눠 갖게 된다. 찾아낸 수고와 그 땅을 지녀 온 몫을 함께 보아, 어느 한쪽에 통째로 몰아 주지 않는다.
소유의 뜻 없이 남에게 빌려 점유를 시작한 甲은 그 상태로 아무리 오랜 세월 점유를 이어 가더라도, 점유취득시효를 통해서는 소유권을 얻지 못한다. 시효는 제 것으로 알고 지녀 온 세월을 굳혀 주는 것이지, 빌린 줄 알고 쓴 세월을 바꿔 주지 않는다.

취득시효를 다 채워도 등기를 마쳐야 비로소 소유권이 생기고, 타주점유자는 애초에 시효취득 대상이 아니므로, 정답은 3번, 5번이다.

민법상 공동소유에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 공유자끼리 그 지분을 교환하는 것은 지분권의 처분이므로 이를 위해서는 교환당사자가 아닌 다른 공유자의 동의가 필요하다.
2. 부동산 공유자 중 일부가 자신의 공유지분을 포기한 경우, 등기를 하지 않아도 공유지분 포기에 따른 물권변동의 효력이 발생한다.
3. 합유자 중 1인은 다른 합유자의 동의 없이 자신의 지분을 단독으로 제3자에게 유효하게 매도할 수 있다.
4. 합유물에 관하여 경료된 원인 무효의 소유권이전등기의 말소를 구하는 소는 합유자 각자가 제기할 수 있다.
5. 법인 아닌 종중이 그 소유 토지의 매매를 중개한 중개업자에게 중개수수료를 지급하기로 하는 약정을 체결하는 것은 총유물의 관리·처분행위에 해당한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

공유자는 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있으므로, 지분 교환에 다른 공유자의 동의는 필요 없다. 동의가 필요하다고 한 것은 옳지 않다.
공유지분의 포기는 법률행위로 인한 물권변동이므로, 등기를 해야 그 효력이 생긴다. 등기 없이 효력이 발생한다고 한 것은 옳지 않다.
합유자는 다른 합유자 전원의 동의 없이 자신의 지분을 처분할 수 없다. 단독으로 유효하게 매도할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
합유물에 관한 원인 무효 등기의 말소청구는 합유물의 멸실·훼손을 막는 보존행위에 해당하므로, 합유자 각자가 단독으로 그 말소를 구하는 소를 제기할 수 있다. 옳다(정답).
종중 소유 토지의 매매중개수수료 지급 약정은 총유물 그 자체의 관리·처분이 아니라 통상의 채무부담행위에 해당한다. 총유물의 관리·처분행위라 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙·丙과 함께 공유하는 토지에서 자기 지분을 다른 공유자와 서로 맞바꾸려 할 때, 이는 자기 지분을 처분하는 것이라 나머지 공유자의 동의를 받지 않아도 된다.
甲이 乙·丙과 셋이서 공유하는 임야에서 자기 몫의 지분을 더는 갖지 않겠다고 포기 의사를 밝혔더라도, 포기에 따라 그 지분이 다른 공유자에게 넘어가는 물권변동은 등기를 마쳐야 비로소 효력이 생긴다.
甲이 乙·丙과 합유하는 재산에서 자기 지분을 제3자에게 팔아넘기려 해도, 다른 합유자 전원의 동의가 없으면 그 처분이 유효하지 않다. 함께 일할 사람으로 서로를 고른 사이에 낯선 사람이 끼어들면, 남은 사람들의 일까지 흔들리기 때문이다.
甲·乙·丙이 합유한 건물에 누군가 원인 없는 등기를 해 두면, 그 말소청구는 보존행위라 甲이 혼자서도 할 수 있다. 셋이 다 모여야 지울 수 있다고 하면 한 사람만 자리를 비워도 엉터리 등기가 그대로 남아 재산이 축나기 때문이다.
甲이 법인 아닌 종중으로서 자기 소유 토지의 매매를 도운 중개업자에게 수수료를 주기로 약정한 것은, 총유물 자체를 관리·처분하는 행위가 아니라 보통의 채무를 지는 행위에 해당한다.

합유물의 원인무효등기 말소청구는 보존행위에 해당해 합유자 각자가 홀로 낼 수 있으므로, 정답은 4번이다.

1필의 토지의 일부를 객체로 할 수 없는 권리는?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 저당권
2. 전세권
3. 지상권
4. 임차권
5. 점유권

정답 1번

🔍 보기별 해설

저당권은 등기를 통해 공시되는데 1필의 토지 일부에는 분필하지 않는 한 등기할 수 없으므로, 토지의 일부를 객체로 할 수 없다. 옳다(정답).
전세권은 도면을 첨부하여 1필 토지의 일부에도 설정할 수 있다. 일부를 객체로 할 수 없다고 보기 어려워 옳지 않다.
지상권은 건물이나 공작물 등을 소유하려고 타인의 토지를 쓰는 권리로 그 이용이 1필의 일부에 그칠 수 있어, 도면을 붙이면 토지의 일부에도 설정할 수 있다. 일부를 객체로 할 수 없다고 보기 어려워 옳지 않다.
임차권은 등기 없이도 성립하는 사실상의 이용관계에 기초하므로 1필 토지의 일부를 대상으로도 성립할 수 있어, 일부를 객체로 할 수 없는 권리에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
점유권은 물건에 대한 사실상의 지배가 있으면 인정되는 권리이므로 1필 토지의 일부에 대한 지배에도 성립할 수 있어, 일부를 객체로 할 수 없는 권리에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙의 토지 일부에만 저당권을 잡으려 해도, 그 부분을 따로 나누지 않는 한 등기할 수 없어 저당권을 설정하지 못한다. 저당권은 등기로만 세상에 알려지는 권리인데, 등기부는 필지 하나를 단위로 짜여 있어 그 안쪽을 가리킬 칸이 없다.
甲이 乙 소유의 X아파트에 전세금 2억원을 맡기고 전세권을 설정한 뒤 乙이 그 아파트를 丙에게 팔아 소유자가 바뀌더라도, 전세금 2억원을 돌려줄 의무는 새 소유자 丙에게 그대로 넘어간다.
甲이 乙 소유의 넓은 토지 가운데 한쪽 귀퉁이에만 창고를 지어 쓰려고 그 부분에 지상권을 설정받으면, 지상권은 1필 토지의 일부에도 둘 수 있다. 어디를 쓰는지 도면으로 짚어 둘 수 있어, 등기부에 필지를 나누지 않고도 범위를 밝힐 수 있기 때문이다.
甲이 乙 소유의 드넓은 땅에서 한쪽 귀퉁이만 빌려 손님 차를 대는 주차장으로 쓰기로 계약했다면, 임차권은 등기가 아니라 실제로 빌려 쓰는 사실상의 이용관계에 기대는 권리라, 이렇게 한 필지 가운데 일부에만도 얼마든지 성립할 수 있다.
甲이 乙의 커다란 토지 전체가 아니라 그 한 모퉁이에 농막을 놓고 실제로 밟고 앉아 차지하고 있을 뿐이라면, 점유권은 등기가 아니라 실제로 물건을 쥐고 지배하는 사실에서 나오는 권리라, 그렇게 한 필지 중 일부만 두고도 넉넉히 생겨난다.

저당권은 분필 없이는 등기할 길이 없어 1필 토지 일부에는 세울 수 없으므로, 정답은 1번이다.

2019. 8. 1. 甲은 乙에게 2억 원(대여기간 1년, 이자 월 1.5%)을 대여하면서 乙 소유 X토지(가액 3억 원)에 근저당권(채권최고액 2억 5천만 원)을 취득하였고, 2020. 7. 1. 丙은 乙에게 1억 원(대여기간 1년, 이자 월 1%)을 대여하면서 X토지에 2번 근저당권(채권최고액 1억 5천만 원)을 취득하였다. 甲과 丙이 변제를 받지 못한 상황에서 丙이 2022. 6. 1. X토지에 관해 근저당권 실행을 위한 경매를 신청하면서 배당을 요구한 경우, 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 2022. 6. 1. 甲의 근저당권의 피담보채권액은 확정되지 않는다. ㄴ. 甲에게 2022. 6. 1. 이후에 발생한 지연이자는 채권최고액의 범위 내라도 근저당권에 의해 담보되지 않는다. ㄷ. 甲이 한 번도 이자를 받은 바 없고 X토지가 3억 원에 경매되었다면 甲은 경매대가에서 3억 원을 변제받는다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 1번

🔍 보기별 해설

선순위 근저당권자 甲의 피담보채권은 경매를 신청한 후순위 근저당권자 丙의 경매신청만으로는 확정되지 않고, 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정된다. 따라서 2022. 6. 1. 시점에는 甲의 피담보채권액이 확정되지 않는다. 옳다.
甲의 채권은 매각대금 완납 시 확정되므로 2022. 6. 1. 이후 발생한 지연이자라도 매각대금 완납 전이고 채권최고액 범위 내라면 근저당권으로 담보된다. 담보되지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
甲은 채권최고액 2억 5천만 원의 한도에서만 우선변제를 받으므로, 한 번도 이자를 받지 못해 원리금이 3억 원에 이르더라도 경매대가에서 2억 5천만 원까지만 변제받는다. 3억 원을 변제받는다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲은 X토지의 1번 근저당권자이고 뒤이어 丙이 2번 근저당권을 잡았는데, 후순위 丙이 경매를 신청하더라도 선순위 甲의 피담보채권은 그때 확정되지 않고 매수인이 매각대금을 완납한 때에 비로소 확정된다.

甲(1번 근저당·채권2억/최고2.5억) ──┐
                                    ├──▶ 乙(채무자·X토지 소유자)
丙(2번 근저당·채권1억/최고1.5억) ──┘
丙 경매신청 → 甲의 채권은 매각대금 완납 시 확정

甲이 X토지에 1번 근저당권을 잡아 둔 처지에서, 후순위 丙이 경매를 신청했더라도 甲의 피담보채권은 매수인이 대금을 완납해야 비로소 굳어진다. 그러니 경매신청일인 2022. 6. 1.을 지나 쌓인 지연이자라도 아직 대금 완납 전이고 채권최고액 2억 5천만 원 울타리를 넘지 않는다면 甲의 근저당권이 그대로 붙들어 담보한다.
甲이 빌려준 원금에 이자를 한 푼도 못 받아 받을 돈이 3억 원까지 불어났다 해도, 甲의 근저당권에 걸린 채권최고액은 2억 5천만 원으로 못 박혀 있어, X토지가 경매로 팔린 대금에서 甲이 남보다 앞서 챙겨 갈 수 있는 몫은 딱 그 2억 5천만 원까지에 그친다.

ㄱ은 선순위 근저당권자 甲의 피담보채권이 후순위자의 경매신청만으로는 확정되지 않고 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정된다는 것으로 옳다. ㄴ은 완납 전이고 채권최고액 안이라면 그 뒤에 생긴 지연이자도 담보되어 틀리고, ㄷ은 甲이 채권최고액 2억 5천만 원 한도에서만 우선변제를 받으므로 틀리다. 따라서 정답은 1번이다.

법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 없는 경우, 저당권의 우선변제적 효력이 미치는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 완공된 건물 ㄴ. 토지에 저당권이 설정된 후 토지소유자가 그 토지에 매설한 유류저장탱크 ㄷ. 저당토지가 저당권 실행으로 압류된 후 그 토지에 관하여 발생한 저당권설정자의 차임채권 ㄹ. 토지에 저당권이 설정된 후 토지의 전세권자가 그 토지에 식재하고 등기한 입목

1. ㄴ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 3번

🔍 보기별 해설

토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 완공된 건물은 토지와 별개의 부동산이므로 토지 저당권의 효력이 미치지 않는다(다만 일괄경매 청구의 문제일 뿐이다). 옳지 않다.
토지에 저당권이 설정된 후 토지소유자가 그 토지에 매설한 유류저장탱크는 토지에 부합된 물건으로 보아 저당권의 효력이 미친다. 옳다.
저당토지가 저당권 실행으로 압류된 후 그 토지에 관해 발생한 저당권설정자의 차임채권에는 저당권의 효력(물상대위·과실에 대한 효력)이 미친다. 옳다.
토지에 저당권이 설정된 후 전세권자가 식재하고 등기한 입목은 전세권자의 소유로 독립한 물건이므로 토지 저당권의 효력이 미치지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙의 토지에 저당권을 잡은 뒤 乙이 그 위에 건물을 새로 지어 올렸더라도, 그 건물은 토지와 별개의 부동산이라 甲의 토지 저당권 효력이 건물에까지 미치지는 않는다.
甲이 저당권을 잡아 둔 토지에 그 소유자 乙이 뒤늦게 유류저장탱크를 땅속 깊이 파묻었다면, 그 탱크는 이미 토지에 한 몸으로 붙은 물건이 되어 甲의 저당권이 그 위에까지 뻗어 있다.
甲이 乙에게 돈을 빌려주며 잡은 저당토지를 저당권 실행으로 압류한 뒤, 그 토지를 남에게 빌려준 乙이 받게 되는 차임채권에 대해서도 甲의 저당권 효력이 미쳐 甲은 그 차임에서 우선변제를 받을 수 있다.
甲이 저당권을 잡은 토지에 전세권자 乙이 나무를 심고 입목으로 등기해 두었다면, 그 입목은 乙의 독립한 소유라 甲의 토지 저당권 효력이 미치지 않는다. 등기로 따로 이름을 얻은 물건이라, 땅에 붙어 있다고 해서 땅과 한 덩어리로 보지 않는다.

토지에 저당권이 선 뒤 그 소유자가 묻은 유류저장탱크(ㄴ)는 토지에 부합한 물건이라 저당권의 효력이 미치고, 압류 뒤 그 토지에서 생긴 차임채권(ㄷ)에도 효력이 미친다. 뒤에 완공된 건물(ㄱ)은 토지와 별개의 부동산이고, 전세권자가 심어 등기한 입목(ㄹ)은 전세권자 소유의 독립한 물건이라 둘 다 효력이 미치지 않는다. 따라서 정답은 3번이다.

공인중개사 1차 기출 40문항 · 자동복습과 예상점수까지 무료로 →

민법상 유치권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 유치권자는 유치물에 대한 경매신청권이 없다.
2. 유치권자는 유치물의 과실인 금전을 수취하여 다른 채권보다 먼저 피담보채권의 변제에 충당할 수 있다.
3. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 담보로 제공할 수 있다.
4. 채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립한다.
5. 유치권자는 유치물에 관해 지출한 필요비를 소유자에게 상환 청구할 수 없다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

유치권자는 피담보채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다(민법 제322조). 경매신청권이 없다고 한 것은 옳지 않다.
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 자신의 피담보채권의 변제에 충당할 수 있다(민법 제323조). 옳다(정답).
유치권자는 채무자(소유자)의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공할 수 없다. 승낙 없이 담보로 제공할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
유치권은 채권자가 직접점유하든 간접점유하든 성립할 수 있으나, 채무자를 직접점유자로 하는 간접점유로는 점유의 요건을 갖추지 못해 유치권이 성립하지 않는다. 성립한다고 한 것은 옳지 않다.
필요비는 유치물의 보존을 위해 소유자를 대신하여 들인 비용이어서 그 이익이 결국 소유자에게 돌아가므로, 유치권자는 이를 소유자에게 돌려달라고 청구할 수 있다(민법 제325조). 청구할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲은 乙의 시계를 고쳐 주고도 수리비를 받지 못하자, 그 대금을 받아 내기 위해 자기가 유치하고 있는 그 시계를 경매에 부쳐 대금에서 변제받을 수 있다. 붙잡아 두기만 하고 팔지도 못하면 물건도 묵고 돈도 못 받아, 양쪽 다 손해이기 때문이다.
甲이 수리비를 못 받아 乙의 건물을 유치하던 중 그 건물을 빌려 쓰는 사람에게서 나오는 차임 같은 과실을 거둬들이면, 그 돈을 다른 채권자보다 앞서 자기 수리비 채권의 변제에 먼저 충당할 수 있다.
甲이 수리비 때문에 乙의 시계를 유치하고 있더라도, 그 시계는 어디까지나 남의 시계이므로 소유자 乙의 승낙을 받지 않고서는 이를 제3자에게 담보로 잡혀 돈을 빌리는 데 함부로 제공하지 못한다.
甲이 乙의 카메라를 고쳐 주고 받을 수리비가 남아 있어도, 그 카메라를 채무자 乙이 직접 쥐고 甲은 乙을 통해 간접점유만 한다면 유치권에 필요한 점유를 갖추지 못해 유치권이 서지 않는다.
甲이 乙의 집을 유치하는 동안 비가 새는 지붕을 고치는 등 그 집을 보존하는 데 꼭 필요해 지출한 필요비는, 나중에 소유자 乙에게 그만큼을 상환해 달라고 청구할 수 있다.

유치권자는 유치물에서 난 과실을 거둬 다른 채권자보다 먼저 제 몫에 채울 수 있으므로, 정답은 2번이다.

甲에게 법정지상권 또는 관습법상 법정지상권이 인정되는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 乙 소유의 토지 위에 乙의 승낙을 얻어 신축한 丙 소유의 건물을 甲이 매수한 경우 ㄴ. 乙 소유의 토지 위에 甲과 乙이 건물을 공유하면서 토지에만 저당권을 설정하였다가, 그 실행을 위한 경매로 丙이 토지소유권을 취득한 경우 ㄷ. 甲이 乙로부터 乙 소유의 미등기건물과 그 대지를 함께 매수하고 대지에 관해서만 소유권이전등기를 한 후, 건물에 대한 등기 전 설정된 저당권에 의해 대지가 경매되어 丙이 토지소유권을 취득한 경우

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 2번

🔍 보기별 해설

乙 소유 토지 위에 乙의 승낙을 얻어 丙이 신축한 건물을 甲이 매수한 경우, 토지와 건물의 소유자가 처음부터 동일인이었던 적이 없어 관습법상 법정지상권이 성립하지 않는다. 인정된다고 보기 어려워 옳지 않다.
乙 소유 토지 위에 甲과 乙이 건물을 공유하면서 토지에만 저당권을 설정했다가 경매로 丙이 토지소유권을 취득한 경우, 건물 공유자 甲을 위하여 법정지상권이 성립한다. 옳다.
甲이 乙로부터 미등기건물과 대지를 함께 매수하고 대지만 이전등기한 후, 건물 등기 전 설정된 저당권 실행으로 대지가 경매되어 丙이 취득한 경우, 건물의 소유권(등기)을 갖추지 못해 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙의 땅 위에 서 있는 건물 한 채를 사들였는데, 그 건물은 본래 乙의 승낙을 받은 丙이 새로 지어 소유하던 것이었다. 땅은 처음부터 끝까지 乙 것이고 건물만 丙에서 甲으로 넘어갔을 뿐, 땅과 건물이 한 사람 손에 함께 있었던 적이 한 번도 없으므로, 건물을 산 甲에게 관습법상 법정지상권은 생기지 않는다.
甲과 乙은 乙의 땅 위에 3층짜리 상가를 절반씩 함께 지어 나눠 가졌는데, 빚 때문에 그 땅만 담보로 잡혀 넘어갔고 법원 매각 절차에서 丙이 4억 원에 땅을 사 갔다. 甲은 자기 몫 건물을 헐지 않고 계속 장사하려고 땅을 딛고 설 권리를 내세웠다.
```
X토지: 乙 소유 ──저당권 실행 경매──▶ 丙(토지 취득)
Y건물: 甲·乙 공유
        │
        ▼
甲 ──법정지상권──▶ 토지(丙)
```
甲이 乙에게서 미등기건물과 그 대지를 함께 샀지만 대지만 이전등기를 하고 건물은 등기를 못 한 사이, 건물 등기 전에 잡혀 있던 저당권이 실행되어 대지가 丙에게 넘어갔다면 甲은 건물 소유권을 등기로 갖추지 못해 관습법상 법정지상권을 얻지 못한다.

ㄴ은 乙 소유 토지 위에 甲과 乙이 건물을 공유하다가 토지에만 선 저당권이 실행된 경우로, 건물 공유자인 甲을 위하여 법정지상권이 성립한다. ㄱ은 토지와 건물의 소유자가 처음부터 같았던 적이 없어 성립하지 않고, ㄷ은 미등기건물이어서 건물 소유권을 갖추지 못해 인정되지 않는다. 따라서 정답은 2번이다.

지역권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 요역지는 1필의 토지 일부라도 무방하다.
2. 요역지의 소유권이 이전되어도 특별한 사정이 없는 한 지역권은 이전되지 않는다.
3. 지역권의 존속기간을 영구무한으로 약정할 수는 없다.
4. 지역권자는 승역지를 권원 없이 점유한 자에게 그 반환을 청구할 수 있다.
5. 요역지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

요역지는 반드시 1필의 토지 전부여야 하며, 1필 토지의 일부를 위한 지역권은 설정할 수 없다. 일부라도 무방하다고 한 것은 옳지 않다.
지역권은 요역지 소유권에 부종하여 함께 이전되므로, 요역지 소유권이 이전되면 지역권도 따라 이전된다. 이전되지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
지역권의 존속기간은 영구무한으로 약정하는 것도 유효하다는 것이 판례이므로, '영구무한으로 약정할 수 없다'고 한 설명은 옳지 않다.
지역권은 승역지를 점유하는 권리가 아니므로, 지역권자는 승역지의 반환을 청구할 수 없고 방해배제·예방만 청구할 수 있다. 반환을 청구할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
지역권은 불가분성이 있어 요역지 공유자의 1인은 자신의 지분만으로 그 토지를 위한 지역권을 소멸시키지 못한다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲이 자기 요역지를 위해 지역권을 설정하려고 나섰지만, 요역지란 모름지기 1필의 땅 전체여야 하는 터라, 그중 한 조각만을 위한 지역권은 끝내 만들지 못하고 발길을 돌리고 있다.
甲이 지역권이 딸린 요역지를 乙에게 팔아 그 소유권을 넘기면, 그 지역권도 요역지 소유권에 부종하여 요역지에 붙은 채 함께 乙에게 넘어간다. 지역권은 그 땅을 편하게 쓰려고 붙여 둔 것이라, 땅을 넘긴 甲에게 남겨 두면 쓸 데가 없다.
甲이 이웃 토지를 통행하는 지역권을 설정하며 그 존속기간을 영구무한으로 정하기로 乙과 약정했더라도, 그런 영구무한의 약정이 유효하게 인정된다. 길처럼 한번 트면 계속 있어야 하는 편익이라, 기간을 잘라 두면 도리어 두 땅 다 곤란해진다.
甲은 지역권자로서 乙의 땅을 점유하는 것이 아니므로, 무단 점유자에게 그 땅을 돌려 달라고는 못 하고 방해만 막아 달라고 청구할 수 있다. 지역권은 남의 땅을 제 땅의 편익을 위해 쓰는 힘일 뿐, 그 땅을 손에 쥐는 힘이 아니기 때문이다.
통행지역권을 가진 甲은 승역지 주인 乙이 통행로에 자재를 쌓아 두면 치워 달라고(방해제거) 청구할 수 있다. 그러나 지역권은 승역지를 점유하는 권리가 아니어서 땅 자체를 돌려달라는 반환청구는 하지 못한다.

지역권은 나눌 수 없는 성질이 있어 공유자 한 사람이 제 지분만으로 없앨 수 없으므로, 정답은 5번이다.

토지전세권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 토지전세권을 처음 설정할 때에는 존속기간에 제한이 없다.
2. 토지전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 한다.
3. 토지전세권의 설정은 갱신할 수 있으나 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
4. 토지전세권자에게는 토지임차인과 달리 지상물매수청구권이 인정될 수 없다.
5. 토지전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하며, 약정기간이 10년을 넘으면 10년으로 단축된다. 처음 설정 시 제한이 없다고 한 것은 옳지 않다.
최단 존속기간 1년의 제한은 건물전세권에 관한 규정이고 토지전세권에는 적용되지 않는다. 토지전세권을 1년 미만으로 정하면 1년으로 한다고 한 것은 옳지 않다.
전세권의 존속기간이 10년을 넘을 수 없는 것과 마찬가지로, 갱신을 하더라도 그 기간은 갱신한 날로부터 다시 세어 10년을 넘지 못한다. 옳다(정답).
토지전세권자에게도 토지임차인과 마찬가지로 지상물매수청구권이 인정될 수 있다는 것이 판례이므로, 인정될 수 없다고 한 설명은 옳지 않다.
법정갱신(묵시의 갱신)은 건물전세권에만 인정되고 토지전세권에는 적용되지 않는다. 토지전세권에 법정갱신이 적용된다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙의 토지에 전세권을 처음 설정하며 그 기간을 15년으로 정했더라도, 전세권 기간은 10년을 넘길 수 없어 그 약정이 10년으로 줄어든다. 너무 오래 묶어 두면 땅 주인이 제 땅을 되찾아 쓸 길이 사실상 막혀 버리기 때문이다.
甲이 乙의 토지에 전세권을 설정하며 기간을 6개월로 짧게 정했더라도, 1년이라는 최단기간 보장은 건물전세권에만 있는 것이라 토지전세권인 이 경우에는 1년으로 늘어나지 않는다.
甲이 乙의 토지에 둔 전세권을 기간이 끝난 뒤 다시 갱신하기로 했더라도, 갱신한 날부터 새로 세어 그 기간이 10년을 넘지는 못한다. 갱신은 몇 번이든 할 수 있으니 그때마다 열 해씩 끊어 두어도 쓰는 데 모자람이 없기 때문이다.
甲이 乙의 땅에 전세권으로 창고를 지었다가 기간이 끝나 창고가 남으면, 토지를 빌린 사람처럼 그 창고를 사 가라고 청구할 수 있다. 쓸 만한 건물을 기간이 끝났다고 헐어 버리는 것은 그 자신에게도 사회 전체로도 아까운 일이기 때문이다.
甲이 乙의 토지에 둔 전세권이 기간 만료를 앞두고 乙이 갱신거절 통지를 하지 않았더라도, 묵시의 법정갱신은 건물전세권에만 인정되어 토지전세권인 이 경우에는 자동으로 다시 설정되지 않는다.

전세권 기간은 갱신해도 그날부터 다시 세어 10년을 넘길 수 없으므로, 정답은 3번이다.

甲은 乙에게 우편으로 자기 소유의 X건물을 3억 원에 매도하겠다는 청약을 하면서, 자신의 청약에 대한 회신을 2022. 10. 5.까지 해 줄 것을 요청하였다. 甲의 편지는 2022. 9. 14. 발송되어 2022. 9. 16. 乙에게 도달되었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 甲이 2022. 9. 23. 자신의 청약을 철회한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲의 청약은 효력을 잃는다. ㄴ. 乙이 2022. 9. 20. 甲에게 승낙의 통지를 발송하여 2022. 9. 22. 甲에게 도달한 경우, 甲과 乙의 계약은 2022. 9. 22.에 성립한다. ㄷ. 乙이 2022. 9. 27. 매매가격을 2억 5천만 원으로 조정해 줄 것을 조건으로 승낙한 경우, 乙의 승낙은 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

승낙기간을 정한 청약은 그 기간 동안 구속력이 있어 임의로 철회하지 못한다. 또 청약은 도달로 효력이 생기고 회신기간을 정했으므로, 9. 23.에 철회하더라도 청약은 효력을 잃지 않는다. 청약이 효력을 잃는다고 한 것은 옳지 않다.
격지자 간 계약은 승낙의 통지를 발송한 때 성립한다(민법 제531조). 乙이 9. 20. 승낙을 발송했으면 그때 계약이 성립하므로, 도달일인 9. 22.에 성립한다고 한 것은 옳지 않다.
승낙자가 청약에 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙하면 그 청약의 거절과 동시에 새로운 청약을 한 것으로 본다(민법 제534조). 옳다.

🧮 풀이

甲이 자기 건물을 3억 원에 팔겠다며 '10월 5일까지 답해 달라'고 회신 기간을 정해 청약해 두었다면, 그 승낙기간이 지나기 전에는 마음이 바뀌었다며 함부로 그 청약을 철회해 거둬들이지 못한다.
甲의 청약을 받은 乙이 멀리 떨어진 곳에서 승낙한다는 편지를 우체통에 넣어 발송하면, 그 편지가 甲에게 도달한 때가 아니라 乙이 편지를 부친 발신 그때에 두 사람의 매매계약이 성립한다.
乙이 甲의 청약에 대해 값을 깎아 주면 사겠다며 조건을 바꾸어 답하였다면, 이는 원래의 청약을 거절함과 동시에 새로운 청약을 한 것으로 본다. 조건이 붙는 순간 두 사람의 뜻이 아직 맞지 않은 것이라, 이번에는 甲이 받아들여야 계약이 선다.

틀린 것을 고르는 물음이다. ㄱ은 승낙기간을 정한 청약이라 그 기간에는 철회하지 못하므로 청약이 효력을 잃는다는 말이 틀리고, ㄴ은 격지자 사이의 계약이 승낙의 통지를 발송한 때 성립하므로 도달일에 성립한다는 말이 틀리다. ㄷ은 조건을 붙인 승낙을 청약의 거절이자 새로운 청약으로 본다는 것으로 옳다. 따라서 정답은 3번이다.

특별한 사정이 없는 한 동시이행의 관계에 있는 경우를 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 임대차계약 종료에 따른 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무 ㄴ. 주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따라 행해진 임차권등기의 말소의무와 임대차보증금 반환의무 ㄷ. 구분소유적 공유관계의 해소로 인하여 공유지분권자 상호간에 발생한 지분이전등기의무

1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 2번

🔍 보기별 해설

임대차 종료에 따른 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 서로 대가관계에 있지 않아 동시이행관계가 아니다. 동시이행관계로 본 것은 옳지 않다.
주택임대차보호법상 임차권등기명령에 따른 임차권등기의 말소의무와 임대차보증금 반환의무는 동시이행관계가 아니라, 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 하는 선이행관계다. 동시이행관계로 본 것은 옳지 않다.
구분소유적 공유관계의 해소로 공유지분권자 상호간에 발생한 지분이전등기의무는 서로 동시이행의 관계에 있다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 임대차가 끝나 빌린 가게를 돌려주어야 하는 의무와, 임대인이 권리금 회수를 방해해 甲에게 물어 줄 손해배상의무는 서로 맞바꿀 대가관계가 아니어서 동시이행으로 얽히지 않는다.
甲이 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 보증금을 돌려받는 것과 그 등기를 지우는 것은 동시가 아니라, 보증금을 먼저 받고 등기를 지우는 순서다. 그 등기는 나가고 나서도 보증금을 지켜 주려고 걸어 둔 것이라, 돈보다 먼저 지우면 지킬 것이 없어진다.
甲과 乙이 한 필지를 구분소유적으로 공유하다가 그 관계를 풀면서 서로 상대 몫으로 지분이전등기를 해 주어야 할 때, 두 사람의 지분이전등기의무는 동시이행의 관계에 선다.

ㄷ은 구분소유적 공유관계를 풀 때 공유지분권자끼리 지는 지분이전등기의무로, 서로 맞물려 동시이행의 관계에 선다. ㄱ은 목적물 반환의무와 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무가 서로 대가관계에 있지 않아 아니고, ㄴ은 보증금 반환이 먼저 이루어져야 하는 선이행관계라 동시이행이 아니다. 따라서 정답은 2번이다.

제3자를 위한 유상·쌍무계약에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 제3자를 위한 계약의 당사자는 요약자, 낙약자, 수익자이다.
2. 수익자는 계약체결 당시 특정되어 있어야 한다.
3. 수익자는 제3자를 위한 계약에서 발생한 해제권을 가지는 것이 원칙이다.
4. 낙약자는 특별한 사정이 없는 한 요약자와의 기본관계에서 발생한 항변으로써 수익자의 청구에 대항할 수 있다.
5. 요약자는 특별한 사정이 없는 한 수익자의 동의 없이 낙약자의 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

제3자를 위한 계약의 당사자는 요약자와 낙약자이고, 수익자(제3자)는 계약의 당사자가 아니다. 수익자를 당사자에 포함한 것은 옳지 않다.
수익자는 계약체결 당시 특정되어 있을 필요가 없고 장래 특정될 수 있는 자라도 무방하다. 특정되어 있어야 한다고 한 것은 옳지 않다.
수익자는 계약의 당사자가 아니므로 해제권이나 취소권을 가지지 않는 것이 원칙이다. 해제권을 가진다고 한 것은 옳지 않다.
낙약자는 요약자와의 기본관계(보상관계)에서 생긴 항변으로 수익자의 청구에 대항할 수 있다(민법 제542조). 옳다(정답).
요약자는 계약의 당사자로서 낙약자의 이행불능이 있으면 수익자의 동의 없이도 계약을 해제할 수 있다. 해제할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 낙약자 乙과 제3자를 위한 계약을 맺어 丙이 그 이익을 누리게 되더라도, 계약의 두 축은 어디까지나 요약자 甲과 낙약자 乙이 붙들고 있고, 수익자 丙은 이익만 받을 뿐 그 밖에 서서 계약을 좌우하지 못하고 있다.
甲이 낙약자 乙과 계약을 맺으며 장차 태어날 손주에게 대금을 주기로 정한 것처럼, 수익자 丙은 계약을 맺을 당시 누구인지 정해져 있지 않고 나중에 특정되어도 그 계약은 유효하게 성립한다.
甲이 낙약자 乙과 맺은 계약으로 이익을 받는 수익자 丙은 계약의 당사자가 아니어서, 원칙적으로 그 계약을 해제하거나 취소할 권리는 갖지 못한다. 받기로 한 이익이 있을 뿐이라, 계약 자체를 세우고 허무는 일은 맺은 두 사람의 몫이다.
甲이 요약자이고 乙이 낙약자인 계약으로 丙이 이익을 받을 때, 乙은 甲이 약속을 안 지켰다는 항변으로 丙의 청구를 막을 수 있다. 丙의 권리는 그 계약에서 나온 것이라, 계약에 붙어 있는 흠까지 함께 안고 넘어오기 때문이다.
甲이 乙의 이행불능을 들어 계약을 풀려는데 丙의 동의를 먼저 받아야 하나 망설인다. 계약을 맺은 당사자는 甲과 乙이라, 丙의 동의가 없어도 甲은 그 계약을 해제할 수 있다.

낙약자는 요약자와의 기본관계에서 생긴 항변을 들어 수익자의 청구를 막을 수 있으므로, 정답은 4번이다.

甲은 자신의 X토지를 乙에게 매도하고 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 乙은 변제기가 지났음에도 매매대금을 지급하지 않고 있다. 이에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 甲은 특별한 사정이 없는 한 별도의 최고 없이 매매계약을 해제할 수 있다. ㄴ. 甲이 적법하게 매매계약을 해제한 경우, X토지의 소유권은 등기와 무관하게 계약이 없었던 상태로 복귀한다. ㄷ. 乙이 X토지를 丙에게 매도하고 그 소유권이전등기를 마친 후 甲이 乙을 상대로 적법하게 매매계약을 해제하였다면, 丙은 X토지의 소유권을 상실한다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄷ
4. ㄱ, ㄷ
5. ㄴ, ㄷ

정답 4번

🔍 보기별 해설

대금지급의무 불이행은 이행지체이므로, 甲은 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤에야 해제할 수 있고 별도의 최고 없이 곧바로 해제할 수는 없다. 최고 없이 해제할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
甲이 적법하게 매매계약을 해제하면 X토지의 소유권은 등기의 말소 없이도 당연히 매도인에게 복귀한다(물권적 효과설). 옳다.
乙이 X토지를 丙에게 매도해 이전등기를 마친 후 甲이 해제한 경우, 丙은 해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하여 소유권을 잃지 않는다. 丙이 소유권을 상실한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 X토지를 넘겨준 뒤 乙이 변제기가 지나도록 대금을 내지 않으면, 甲은 상당한 기간을 정해 그 대금을 갚으라고 최고하고 그래도 이행하지 않을 때 매매계약을 해제할 수 있다. 늦은 것뿐이라면 갚을 틈은 한 번 주고 끊는 것이 이치에 맞기 때문이다.
甲이 대금을 계속 안 내는 乙을 상대로 매매계약을 적법하게 해제하면, X토지의 이전등기를 아직 말소하지 않았더라도 그 소유권은 계약이 없던 상태로 돌아가 甲에게 당연히 복귀한다.

乙이 甲에게서 산 X토지를 다시 丙에게 팔아 이전등기까지 마쳐 두었다면, 그 뒤에 甲이 매매계약을 해제하더라도 丙은 이미 취득한 소유권을 잃지 않는다.

 　　　　　①매매·이전등기　　　　　　②전매·이전등기
甲(매도인)　　────▶　　乙(매수인)　　────▶　　丙(제３자)
　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲
　└────────③해제해도 丙은 보호된다─────────┘

틀린 것을 고르는 물음이다. ㄱ은 대금 미지급이 이행지체라 상당한 기간을 정해 최고한 뒤에야 해제할 수 있으므로 최고 없이 해제한다는 말이 틀리고, ㄷ은 이전등기를 마친 丙이 해제의 소급효에서 보호되는 제3자라 소유권을 잃지 않으므로 틀리다. ㄴ은 해제하면 소유권이 등기 말소 없이도 매도인에게 복귀한다는 것으로 옳다. 따라서 정답은 4번이다.

계약의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 매매계약은 요물계약이다.
2. 교환계약은 무상계약이다.
3. 증여계약은 낙성계약이다.
4. 도급계약은 요물계약이다.
5. 임대차계약은 편무계약이다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

매매계약은 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이다. 물건의 인도가 있어야 성립하는 요물계약이라 한 것은 옳지 않다.
교환계약은 당사자 쌍방이 서로 재산권을 이전하여 대가관계가 있는 유상계약이므로, 이를 무상계약이라고 한 설명은 옳지 않다.
증여계약은 물건을 실제로 건네야 성립하는 것이 아니라 거저 주겠다는 당사자의 의사표시가 합치하기만 하면 성립하는 낙성계약이다. 옳다(정답).
도급계약은 일을 완성하고 그 대가를 지급하기로 하는 당사자의 합의만으로 성립하는 낙성계약이므로, 물건의 인도를 성립요건으로 하는 요물계약이라고 한 설명은 옳지 않다.
임대차계약은 임대인의 사용·수익 제공의무와 임차인의 차임지급의무가 서로 대가관계에 있는 쌍무계약이다. 편무계약이라 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 중고 자전거를 팔며 乙과 값 20만원에 말로 합의하자, 아직 자전거를 실제로 건네지 않았는데도 그 합의한 순간 매매계약이 성립해 서로 인도와 대금을 청구할 수 있게 되었다.
甲이 자기 밭을 乙의 과수원과 서로 맞바꾸기로 한 교환계약은, 양쪽이 재산권을 주고받아 서로 대가관계가 있으므로 유상계약에 해당한다. 값을 치르지 않고 그냥 주는 증여와 달리 서로 내주는 것이 있어, 담보책임도 매매와 같이 진다.
甲이 대학에 합격한 조카 乙에게 아끼던 손목시계를 거저 주겠다고 말로 약속하자, 아직 시계를 실제로 건네지 않았는데도 그 합의만으로 증여계약이 성립하였다. 다만 글로 남기지 않은 증여는 건네기 전이라면 언제든 물릴 수 있어, 성립과 구속력은 별개다.
甲이 인테리어 업자 乙에게 가게 내부 공사를 끝까지 마쳐 달라고 부탁하며 서로 말로 약속을 맞추기만 했을 뿐 아직 착수금 한 푼 건네지 않았더라도, 도급은 일을 완성하기로 뜻이 맞으면 그것만으로 성립하는 낙성계약이라 그 자리에서 계약이 이뤄진다.
甲이 乙에게 집을 빌려주며 사용·수익하게 해 줄 의무와 乙이 차임을 낼 의무가 서로 대가관계로 맞물리는 임대차는, 양쪽이 채무를 지는 쌍무계약이다. 한쪽만 짐을 지는 증여와 달리 서로 마주 서 있어, 동시이행의 항변도 여기서 나온다.

증여는 물건을 실제로 건네야 서는 것이 아니라 거저 주겠다는 뜻만 맞으면 서므로, 정답은 3번이다.

甲은 그 소유의 X부동산에 관하여 乙과 매매의 일방예약을 체결하면서 예약완결권은 乙이 가지고 20년 내에 행사하기로 약정하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 乙이 예약체결시로부터 1년 뒤에 예약완결권을 행사한 경우, 매매는 예약체결시로 소급하여 그 효력이 발생한다.
2. 乙의 예약완결권은 형성권에 속하므로 甲과의 약정에도 불구하고 그 행사기간은 10년으로 단축된다.
3. 乙이 가진 예약완결권은 재산권이므로 특별한 사정이 없는 한 타인에게 양도할 수 있다.
4. 乙이 예약완결권을 행사기간 내에 행사하였는지에 관해 甲의 주장이 없다면 법원은 이를 고려할 수 없다.
5. 乙이 예약완결권을 행사하더라도 甲의 승낙이 있어야 비로소 매매계약은 그 효력이 발생한다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

乙이 예약완결권을 행사하면 그 순간 매매가 서는 것이지, 甲과 예약을 맺던 때로 거슬러 올라가지는 않는다. 소급하여 효력이 발생한다고 한 것은 옳지 않다.
예약완결권은 한마디로 매매를 세우는 형성권이지만, 甲과 乙이 행사기간을 정해 두었다면 그 약정이 앞선다. 20년으로 정했으면 그대로 20년이라, 10년으로 줄어든다고 한 것은 옳지 않다.
乙이 甲으로부터 취득한 예약완결권은 일방적 의사표시로 매매를 성립시키는 형성권이지만 그 실질은 경제적 가치를 지닌 재산권에 속하므로, 乙은 양도를 막을 특별한 사정이 없는 한 이를 제3자에게 넘겨 처분할 수 있다. 옳다(정답).
乙의 예약완결권 행사기간이 지났는지는 제척기간 문제라, 甲이 그것을 들고 나오지 않아도 법원이 스스로 살펴 재판에 반영해야 한다. 주장이 없으면 고려할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
예약완결권은 형성권이어서 권리자의 일방적 행사만으로 매매의 효력이 생기고 상대방의 승낙은 필요 없다. 甲의 승낙이 있어야 한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲과 예약을 맺어 둔 乙이 한 해 뒤에 사겠다며 예약완결권을 행사한다. 매매는 그 한마디가 떨어진 그날부터 서는 것이라, 예약을 맺던 날까지 거슬러 올라가 효력이 생기지는 않는다.
甲이 乙에게 예약완결권을 20년 내에 행사하기로 약정해 주었다면, 그 권리가 형성권이더라도 정한 20년 동안 乙은 언제든 완결권을 행사할 수 있고, 10년이 지났다는 이유만으로 권리가 사라지지는 않는다.
乙이 甲에게서 얻은 예약완결권은 사겠다고 한마디 하면 매매가 서는 힘이다. 그 힘에 값이 매겨지는 재산권이라, 막을 사정이 따로 없는 한 乙은 이를 제3자에게 넘겨 팔 수도 있다.
甲이 예약완결권 행사기간이 이미 지났다는 사정을 재판에서 스스로 꺼내지 않았더라도, 법원이 그 기간 도과 여부를 직권으로 살펴 판단에 반영해 처리한다. 제척기간은 권리 자체를 시각으로 잘라 두는 것이라, 당사자가 들고 나와야 비로소 보는 시효와 다르다.
甲이 예약완결권을 가진 乙에게 '나는 팔고 싶지 않다'고 끝까지 버텨도, 乙이 완결권을 행사하기만 하면 甲의 승낙을 따로 받지 않고도 곧바로 매매가 성립해 버린다.

예약완결권은 형성권이면서도 재산적 가치를 지녀 특별한 사정이 없으면 넘겨줄 수 있으므로, 정답은 3번이다.

공인중개사 1차 기출 40문항 · 자동복습과 예상점수까지 무료로 →

권리의 하자에 대한 매도인의 담보책임과 관련하여 ‘악의의 매수인에게 인정되는 권리’로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 권리의 전부가 타인에게 속하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 - 계약해제권 ㄴ. 권리의 일부가 타인에게 속하여 그 권리의 일부를 매수인에게 이전할 수 없는 경우 - 대금감액청구권 ㄷ. 목적물에 설정된 저당권의 실행으로 인하여 매수인이 소유권을 취득할 수 없는 경우 - 계약해제권 ㄹ. 목적물에 설정된 지상권에 의해 매수인의 권리행사가 제한되어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 - 계약해제권

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 5번

🔍 보기별 해설

권리 전부가 타인에게 속하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인에게도 계약해제권이 인정된다(민법 제570조). 옳다.
권리 일부가 타인에게 속하여 그 일부를 이전할 수 없는 경우, 악의의 매수인에게도 대금감액청구권이 인정된다(민법 제572조). 옳다.
목적물에 설정된 저당권의 실행으로 매수인이 소유권을 취득할 수 없게 된 경우, 선의·악의를 불문하고 매수인에게 계약해제권이 인정된다(민법 제576조). 옳다.
목적물에 설정된 지상권 등으로 매수인의 권리행사가 제한되어 계약 목적을 달성할 수 없는 경우의 담보책임은 선의의 매수인에게만 인정된다(민법 제575조). 악의의 매수인에게 계약해제권이 인정된다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 乙에게서 땅을 통째로 사들였는데 그 땅 전부가 실은 丙의 소유여서 甲에게 넘어올 수 없게 되면, 甲이 그 땅이 타인 소유임을 미리 알고 있었더라도 매매계약을 해제할 수 있다.
甲이 乙에게서 산 토지의 일부가 실은 丙의 소유여서 그 일부를 甲에게 넘겨줄 수 없게 되면, 甲이 그런 사정을 알고 있었더라도 그 몫만큼 대금을 깎아 달라고 요구할 수 있다.
甲이 乙에게서 산 건물에 이미 저당권이 걸려 있었고 그 저당권이 실행되어 甲이 소유권을 잃게 되면, 甲이 저당권 존재를 알았든 몰랐든 상관없이 매매계약을 해제할 수 있다.
甲이 乙에게서 산 땅에 丙의 지상권이 설정되어 있어 甲이 제대로 쓰지 못하게 되었더라도, 甲이 그 지상권을 미리 알고 있었다면 계약을 해제하지 못하고 몰랐던 선의일 때에만 해제가 된다.

권리 전부가 남에게 속해 이전할 수 없으면 악의의 매수인도 계약을 해제할 수 있고(ㄱ), 일부만 이전하지 못하면 대금감액을 청구할 수 있으며(ㄴ), 저당권이 실행되어 소유권을 얻지 못하게 되면 선의·악의를 가리지 않고 해제할 수 있다(ㄷ). ㄹ의 지상권으로 인한 제한은 선의의 매수인에게만 인정되는 담보책임이라 악의의 매수인에게는 해제권이 없다. 따라서 정답은 5번이다.

부동산의 환매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 환매특약은 매매계약과 동시에 이루어져야 한다.
2. 매매계약이 취소되어 효력을 상실하면 그에 부수하는 환매특약도 효력을 상실한다.
3. 환매 시 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
4. 환매기간을 정하지 않은 경우, 그 기간은 5년으로 한다.
5. 환매기간을 정한 경우, 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 한 그 환매기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

환매특약은 매매계약과 별개로 나중에 할 수 없고 매매계약과 동시에 하여야만 효력이 인정된다(민법 제590조 제1항). 옳다.
환매특약은 매매계약에 부수하여 그 존속을 전제로 하는 종된 약정이므로, 주된 매매계약이 취소되어 효력을 잃으면 이에 부수한 환매특약도 함께 효력을 상실한다. 옳다.
환매 기간 동안 목적물에서 나온 과실은 매수인이, 대금의 이자는 매도인이 각각 누렸다고 보아 번거로운 정산을 피하려는 취지에서, 특별한 약정이 없으면 그 둘을 맞비긴 것으로 처리한다(민법 제590조제3항). 옳다.
환매기간을 따로 정하지 않은 경우 부동산은 그 기간을 5년으로 하며, 이보다 긴 기간을 정하더라도 5년으로 단축된다(민법 제591조). 옳다.
환매권은 환매기간 내에 행사하면 되고, 그 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 그때부터 일반 채권의 소멸시효(10년)에 걸릴 뿐, 환매기간 내에 행사하지 않으면 소멸하는 것이 아니다. 등기청구권이 환매기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다고 한 것은 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

甲이 자금 사정으로 乙에게 집을 팔면서 나중에 되사올 수 있는 환매특약을 붙이려면, 매매를 맺은 뒤 뒤늦게 따로 정할 수는 없고 반드시 그 매매계약과 동시에 약정해 두어야 한다.
甲이 乙에게 집을 팔면서 환매특약을 함께 맺어 두었는데 그 매매계약 자체가 취소되어 효력을 잃으면, 거기에 딸려 있던 환매특약도 함께 힘을 잃어 甲이 되사올 근거마저 사라진다.
甲이 환매특약에 따라 집을 되찾을 때, 그동안 乙이 거둔 집세 같은 과실과 甲이 돌려줄 대금의 이자를 각각 따로 정산하지 않고 서로 맞비긴 것으로 간단히 처리한다.
甲이 집을 팔면서 환매특약만 넣고 언제까지 되사 올지는 정해 두지 않는다. 부동산은 정하지 않으면 그 기간이 다섯 해가 되고, 그보다 길게 정해도 다섯 해로 줄어든다.
甲이 환매기간 안에 환매권을 제대로 행사했다면, 그로 생겨난 소유권이전등기청구권은 그때부터 일반 채권처럼 10년 동안 살아 있어 환매기간이 지났다는 이유만으로 곧바로 사라지지는 않는다.

환매권은 정해진 환매기간 안에 행사하지 않으면 그 기간이 지남과 함께 사라지므로, 정답은 5번이다.

토지임차인에게 인정될 수 있는 권리가 아닌 것은?

1. 부속물매수청구권
2. 유익비상환청구권
3. 지상물매수청구권
4. 필요비상환청구권
5. 차임감액청구권

정답 1번

🔍 보기별 해설

부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인이 건물에 부속시킨 물건에 대해 인정되는 권리로, 토지임차인에게는 인정되지 않는다. 토지임차인의 권리가 아니라 옳지 않다(정답).
유익비상환청구권은 임차인이 목적물의 가치를 높이기 위해 지출한 비용을 청구하는 권리로, 토지임차인에게도 인정된다. 토지임차인의 권리이므로 옳다.
지상물매수청구권은 건물 등 지상물 소유를 목적으로 한 토지임차인이 임대차 종료 시 지상물의 매수를 청구하는 권리로, 토지임차인에게 인정된다. 옳다.
필요비상환청구권은 임차인이 목적물의 보존을 위해 지출한 비용을 임대인에게 청구하는 권리로서, 그 비용은 본래 임대인이 부담할 것이므로 토지임차인에게도 인정된다. 옳다.
차임감액청구권은 사정변경 등으로 차임이 부당하게 된 경우 인정되는 권리로, 토지임차인에게도 인정된다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 아무 건물도 없는 맨 땅을 빌린 경우에는, 건물에 무언가를 부속시킨 임차인에게 인정되는 부속물매수청구권이 甲에게는 인정되지 않는다. 부속물은 건물에 붙여 그 쓸모를 돋우는 물건인데, 빈 땅에는 그것을 붙일 자리가 없기 때문이다.
甲이 乙의 땅을 빌려 쓰면서 그 토지의 가치를 높이는 데 돈을 들였다면, 임대차가 끝날 때 甲은 그렇게 늘어난 가치만큼 유익비를 돌려 달라 할 수 있다. 그 값이 남아 있는 것은 결국 땅 주인 乙이라, 甲의 돈으로 늘어난 몫을 거저 쥘 일은 아니다.
甲이 건물을 소유할 목적으로 乙의 땅을 빌렸다가 임대차 기간이 끝났다면, 甲은 그 땅 위에 지은 건물을 사 가라고 乙에게 매수를 청구한다. 멀쩡한 건물을 기간이 끝났다고 헐어 버리면 甲도 잃고 사회 전체로도 아까운 일이 되기 때문이다.
甲이 빌린 땅이 무너지지 않게 축대를 손보는 등 보존에 꼭 필요한 돈을 들였다면, 그 필요비는 임대차가 끝나기를 기다릴 것 없이 곧바로 임대인에게 물어 달라고 한다. 본래 빌려준 사람이 제 물건을 지키느라 냈어야 할 돈이기 때문이다.
甲이 빌린 땅의 차임이 주변 사정이 크게 바뀌어 지나치게 비싸졌다면, 그 형편에 맞게 차임을 깎아 달라는 감액을 구할 길이 열려 있다. 처음 정한 값에 끝까지 묶어 두면 세상이 달라진 몫을 한쪽만 뒤집어쓰게 되기 때문이다.

부속물매수청구권은 건물 등의 임차인에게 주는 권리라 토지임차인에게는 주어지지 않으므로, 정답은 1번이다.

건물임대차계약상 보증금에 관한 설명으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 사실에 대한 증명책임은 임차인이 부담한다. ㄴ. 임대차계약이 종료하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다. ㄷ. 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않고 있는 한, 임차인의 목적물에 대한 점유는 적법점유이므로 임차인이 목적물을 계속하여 사용·수익하더라도 부당이득 반환의무는 발생하지 않는다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄷ
4. ㄱ, ㄴ
5. ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

보증금을 지급하였다는 사실은 그 지급을 주장하여 이익을 얻으려는 임차인이 증명해야 하므로, 보증금 지급 사실의 증명책임은 임차인이 부담한다. 옳다.
임대차가 종료하지 않은 동안에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 보증금이 있다는 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다. 옳다.
임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않아 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도, 임차인이 이를 사용·수익하였다면 그 사용이익은 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 부당이득 반환의무가 발생하지 않는다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 가게를 빌리며 보증금을 냈다고 주장하지만 임대인이 그런 사실이 없다고 다투면, 정말 보증금을 건넸다는 사실을 甲 스스로 증거를 들어 밝혀야 한다. 냈다는 쪽이 그 사실로 이득을 보는 터라, 없었다는 것을 대라고 하기보다 이 편이 이치에 맞는다.
甲이 아직 임대차가 끝나지도 않았는데 '보증금을 맡겨 두었으니 월세는 안 내겠다'고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 甲은 그 이유만으로 차임 지급을 거절하지 못한다.
甲이 보증금을 못 받아 가게를 계속 점유하면서 실제로 장사까지 했다면, 그 사용이익은 부당이득으로 돌려줘야 한다. 보증금을 받을 때까지 붙잡아 둘 힘은 있어도, 그동안 벌어들인 몫까지 거저 가지라는 뜻은 아니기 때문이다.

틀린 것을 고르는 물음이다. ㄷ은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받아 계속 점유하더라도 실제로 쓰고 이익을 얻었다면 그 사용이익을 부당이득으로 돌려주어야 하므로 틀리다. ㄱ은 보증금을 냈다는 사실의 증명책임이 임차인에게 있다는 것으로, ㄴ은 임대차가 끝나기 전에는 보증금을 이유로 차임 지급을 거절하지 못한다는 것으로 각각 옳다. 따라서 정답은 3번이다.

주택임대차보호법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 다가구용 단독주택 일부의 임차인이 대항력을 취득하였다면, 후에 건축물 대장상으로 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다. ㄴ. 우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. ㄷ. 임차인이 대항력을 가진 후 그 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었더라도, 임차인이 주민등록을 이전하면 양수인이 부담하는 임차보증금반환채무는 소멸한다.

1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

다가구용 단독주택 일부의 임차인이 대항력을 취득한 뒤 건축물대장상 다세대주택으로 변경되었더라도, 그 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 잃지 않는다. 옳다.
우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만 경매되는 경우에도, 특별한 사정이 없는 한 그 대지의 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다. 옳다.
임차인이 대항력을 가진 후 주택 소유권이 양도되어 양수인이 보증금반환채무를 부담하게 된 경우, 임차인이 주민등록을 옮기더라도 양수인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는다. 양수인의 채무가 소멸한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 다가구용 단독주택의 한 세대를 빌려 전입신고와 인도로 대항력을 갖춘 뒤, 그 건물이 건축물대장상 다세대주택으로 바뀌었더라도 甲이 이미 얻어 둔 대항력은 그대로 유지된다.
甲이 세 들어 살던 집이 헐리고 그 대지만 따로 경매에 부쳐진다. 우선변제권은 집과 그 땅을 함께 딛고 선 것이라, 특별한 사정이 없으면 그 대지 값에서도 먼저 받을 수 있다.
甲이 대항력을 갖춘 임차인으로 살고 있는 주택을 乙이 사들여 새 소유자가 되면, 甲에게 보증금을 돌려줄 의무는 종전 주인이 아니라 그 주택을 넘겨받은 새 주인 乙이 그대로 떠안게 된다.

ㄱ은 다가구용 단독주택이 뒤에 대장상 다세대주택으로 바뀌었다는 사정만으로는 이미 얻은 대항력을 잃지 않는다는 것으로 옳고, ㄴ은 대지만 따로 경매되어도 우선변제권 있는 임차인이 그 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다는 것으로 옳다. ㄷ은 임차인이 주민등록을 옮기더라도 양수인이 진 보증금반환채무는 사라지지 않으므로 틀리다. 따라서 정답은 3번이다.

세종특별자치시에 소재하는 甲 소유의 X상가건물의 1층 점포를 乙이 분식점을 하려고 甲으로부터 2022. 2. 16. 보증금 6억 원, 차임 월 100만 원에 임차하였고 임차권 등기는 되지 않았다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 乙이 점포를 인도받은 날에 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터 임차권의 대항력이 생긴다. ㄴ. 乙이 대항요건을 갖춘 후 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 「민사집행법」상 경매 시 乙은 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ㄷ. 乙은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

1. ㄴ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄱ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 4번

🔍 보기별 해설

상가건물 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생긴다. 대항력 규정은 보증금 액수와 관계없이 모든 상가임대차에 적용되므로, 乙은 인도와 사업자등록 신청 다음 날 대항력을 취득한다. 옳다.
이 사건 보증금(환산보증금)은 상가임대차보호법의 우선변제권이 적용되는 보증금 한도를 넘으므로, 확정일자를 받더라도 경매 시 후순위권리자보다 우선변제를 받을 권리가 인정되지 않는다. 우선변제권이 있다고 한 것은 옳지 않다.
감염병 예방법에 따른 집합 제한·금지 조치를 총 3개월 이상 받아 발생한 중대한 경제사정 변동으로 폐업한 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다. 옳다.

🧮 풀이

甲은 자기 소유 X상가건물 1층 점포를 乙에게 보증금 6억 원, 월차임 100만 원에 임대했고, 乙이 점포를 인도받아 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 임차권의 대항력이 생긴다.
```
甲(임대인) ──임대차(보증금 6억·월 100만)──▶ 乙(임차인)
        │
        인도+사업자등록 신청
        ▼
다음 날 대항력 취득
```
甲이 자기 상가를 乙에게 보증금 6억 원에 빌려주었고 乙이 확정일자까지 받아 두었더라도, 그 보증금이 상가임대차보호법의 우선변제 한도를 넘어 경매에서 후순위권리자보다 앞서 배당받지는 못한다.
甲이 세를 준 점포에서 분식점을 하던 乙이 감염병 예방을 위한 집합제한 조치를 석 달 넘게 받아 결국 폐업에 이르렀다면, 乙은 그 중대한 경제사정 변동을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.

ㄱ은 점포를 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날 대항력이 생긴다는 것으로, 이 규정은 보증금 액수를 가리지 않아 옳다. ㄷ은 집합 제한·금지 조치를 석 달 넘게 받아 폐업한 경우 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 것으로 옳다. ㄴ은 이 사건 환산보증금이 우선변제권이 미치는 한도를 넘어, 확정일자를 받아도 후순위권리자보다 앞서 받지는 못하므로 틀리다. 따라서 정답은 4번이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 공용부분에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 구분소유자 1인이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하는 경우, 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 있다. ㄴ. 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 구조상 공용부분인 복도를 배타적으로 점유·사용하여 다른 구분소유자가 사용하지 못하였다면, 특별한 사정이 없는 한 이로 인하여 얻은 이익을 다른 구분소유자에게 부당이득으로 반환하여야 한다. ㄷ. 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 4번

🔍 보기별 해설

구분소유자 1인이 공용부분을 독점적으로 점유·사용하더라도, 다른 구분소유자는 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고 방해배제나 사용방해의 금지만 청구할 수 있다는 것이 판례다. 보존행위로 인도를 청구할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
구분소유자 일부가 정당한 권원 없이 공용부분인 복도를 배타적으로 점유·사용하여 다른 구분소유자가 사용하지 못했다면, 특별한 사정이 없는 한 그로 인한 이익을 부당이득으로 반환하여야 한다. 옳다.
관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도, 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 아파트 공용부분인 옥상을 관리단 결의나 다른 구분소유자의 동의도 없이 혼자 독차지해 쓰더라도, 다른 구분소유자는 그 옥상을 내놓으라고 인도를 청구하지는 못하고 방해를 그치라고만 요구할 수 있다.
甲이 아파트 공용복도에 물건을 쌓고 문을 달아 혼자 배타적으로 쓰는 바람에 다른 입주자들이 그 복도를 이용하지 못했다면, 甲이 그렇게 얻은 이익은 다른 구분소유자들에게 부당이득으로 돌려주어야 한다.
甲이 분양받은 오피스텔 전유부분의 담보책임 기간은 甲에게 인도한 날부터 기산한다. 복도나 엘리베이터 같은 공용부분은 인도일이 아니라 사용검사일(사용승인일)부터 기산한다.

ㄴ은 공용부분인 복도를 권원 없이 혼자 차지해 다른 구분소유자가 쓰지 못했다면 그 이익을 부당이득으로 돌려주어야 한다는 것으로 옳고, ㄷ은 관리비 징수에 관한 규약이 없어도 관리단이 구분소유자에게 공용부분 관리비를 청구할 수 있다는 것으로 옳다. ㄱ은 판례가 보존행위로서의 인도청구까지는 인정하지 않고 방해배제만 인정하므로 틀리다. 따라서 정답은 4번이다.

가등기담보 등에 관한 법률이 적용되는 가등기담보에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 채무자가 아닌 제3자는 가등기담보권의 설정자가 될 수 없다.
2. 귀속청산에서 변제기 후 청산금의 평가액을 채무자에게 통지한 경우, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 있다.
3. 공사대금채권을 담보하기 위하여 담보가등기를 한 경우, 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용된다.
4. 가등기담보권자는 특별한 사정이 없는 한 가등기담보권을 그 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있다.
5. 가등기담보권자는 담보목적물에 대한 경매를 청구할 수 없다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

물상보증인처럼 채무자가 아닌 제3자도 자신의 부동산을 담보로 제공하여 가등기담보권의 설정자가 될 수 있다. 설정자가 될 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
채권자는 자신이 통지한 청산금의 금액에 스스로 구속되어 이를 다툴 수 없다. 채권자가 통지한 청산금 금액을 다툴 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
가등기담보법은 소비대차에 기한 차용금반환채권 등 금전채권을 담보하는 경우에 적용되고, 공사대금채권 같은 매매·도급대금채권을 담보하는 경우에는 적용되지 않는다. 적용된다고 한 것은 옳지 않다.
가등기담보권은 담보물권으로서 피담보채권에 부종하므로, 피담보채권과 분리해서는 안 되지만 피담보채권과 함께라면 제3자에게 양도할 수 있다. 옳다(정답).
가등기담보권자는 담보권 실행을 위해 담보목적물의 경매를 청구할 수 있다. 청구할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 진 빚을 담보하려고 빚과는 무관한 丙이 제 부동산에 가등기담보를 잡아 준다. 담보를 대 주는 사람이 꼭 채무자여야 하는 것은 아니라, 丙도 설정자가 될 수 있다.
甲이 돈을 빌려주고 담보가등기를 잡은 채권자로서 채무자에게 청산금이 얼마라고 스스로 통지해 두었다면, 나중에 그 금액이 잘못되었다며 甲이 이를 뒤집어 다투지는 못한다.
甲이 받아야 할 공사대금을 담보하려고 상대방 부동산에 담보가등기를 해 두었더라도, 이는 빌려준 돈이 아니라 공사대금을 담보한 것이어서 가등기담보법의 청산절차가 적용되지 않는다.
甲이 乙에게 돈을 빌려주며 담보로 乙의 부동산에 가등기를 해 두었다가, 그 채권을 丙에게 넘기면서 가등기담보권도 함께 넘긴다. 담보는 빚에 붙어 다니는 것이라 빚만 떼어 넘기거나 담보만 따로 넘길 수는 없어도, 둘을 묶어 함께 넘기는 것은 된다.
甲이 乙에게 돈을 빌려주며 乙의 상가에 가등기담보를 잡아 두었는데 갚을 날이 지나도 소식이 없다. 청산 절차를 밟는 길 말고 그 상가를 경매에 부쳐 달라고 청구하는 길도 함께 열려 있다.

가등기담보권은 피담보채권과 떨어져서는 안 되지만 그 채권과 함께라면 남에게 넘길 수 있으므로, 정답은 4번이다.

2022. 8. 16. 甲은 조세포탈의 목적으로 친구인 乙과 명의신탁약정을 맺고 乙은 이에 따라 甲으로부터 매수자금을 받아 丙 소유의 X토지를 자신의 명의로 매수하여 등기를 이전받았다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 甲과 乙의 명의신탁약정은 무효이다.
2. 甲과 乙의 명의신탁약정이 있었다는 사실을 丙이 몰랐다면, 乙은 丙으로부터 X토지의 소유권을 승계취득한다.
3. 乙이 X토지의 소유권을 취득하더라도, 甲은 乙에 대하여 부당이득을 원인으로 X토지의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
4. 甲은 乙에 대해 가지는 매수자금 상당의 부당이득반환청구권에 기하여 X토지에 유치권을 행사할 수 없다.
5. 만일 乙이 丁에게 X토지를 양도한 경우, 丁이 명의신탁약정에 대하여 단순히 알고 있었다면 丁은 X토지의 소유권을 취득하지 못한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률은 조세포탈 등 탈법 목적의 명의신탁약정을 원칙적으로 무효로 선언하고 있으므로, 甲·乙 사이에 맺어진 이러한 약정도 효력을 인정받지 못한다. 옳다.
매도인 丙이 명의신탁 사실을 몰랐던 계약명의신탁에서는, 수탁자 乙이 丙으로부터 X토지의 소유권을 유효하게 승계취득한다. 옳다.
이 경우 乙이 소유권을 유효하게 취득하므로, 甲은 乙에게 부당이득으로 반환받을 수 있는 것은 매수자금일 뿐이고 X토지의 소유권이전등기는 청구할 수 없다. 옳다.
甲이 乙에게 갖는 것은 산 값에 해당하는 돈을 돌려받을 채권일 뿐 X토지 그 자체에서 비롯된 채권이 아니어서, 목적물과 얽힌 관련성이 없으니 그 땅을 담보로 잡을 권리를 내세울 수 없으므로 옳다.
수탁자 乙이 유효하게 소유권을 취득한 이상 乙은 완전한 소유자이므로, 그로부터 양수한 丁은 명의신탁약정을 알았는지와 관계없이 X토지의 소유권을 취득한다. 丁이 알았다면 취득하지 못한다고 한 것은 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

甲이 세금을 피할 목적으로 친구 乙과 명의만 빌리기로 약정을 맺었다면, 그러한 명의신탁약정 자체는 법이 허용하지 않아 처음부터 아무런 효력이 없는 것으로 다루어진다.
甲이 乙에게 매수자금을 대주어 乙 이름으로 丙의 X토지를 사들이게 했는데 매도인 丙이 명의신탁 사정을 전혀 몰랐다면, 수탁자 乙이 丙으로부터 그 토지의 소유권을 온전히 넘겨받게 된다.
甲이 乙에게 매수자금을 대어 乙 명의로 토지를 사게 했더라도 乙이 그 소유권을 유효하게 갖게 된 이상, 甲은 자기가 댄 매수자금만 돌려 달라 할 수 있을 뿐 토지 자체의 이전등기까지 청구하지는 못한다.
甲이 乙에게서 돌려받을 것은 매수자금 상당의 돈일 뿐 X토지 자체에서 생긴 채권이 아니어서, 그 토지와 이어진 관계가 없는 甲은 X토지를 붙들고 유치권을 주장하지는 못한다.
甲이 조세포탈 목적으로 乙과 명의신탁약정을 맺고 매수자금을 대었으나, 매도인 丙이 선의여서 수탁자 乙이 완전한 소유자가 되었으므로, 그 乙에게서 X토지를 사들인 丁은 명의신탁 사정을 알았든 몰랐든 X토지의 소유권을 취득한다.
```
甲(신탁자)
 │ 매수자금 제공·명의신탁약정
 ▼
丙(매도인) ──매매·이전등기──▶ 乙(수탁자) ──양도──▶ 丁(전득자)
              (丙 선의 → 乙 유효취득)
```

계약명의신탁에서 수탁자가 유효하게 얻은 소유권은 그로부터 다시 산 사람에게 그대로 넘어가므로, 정답은 5번이다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법령상 관리인 및 관리위원회 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 구분소유자가 아닌 자는 관리인이 될 수 없다.
2. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
3. 관리위원회를 둔 경우에도 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리인은 공용부분의 보존행위를 함에 있어 관리위원회의 결의를 요하지 않는다.
4. 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리인은 관리위원회의 위원이 될 수 있다.
5. 규약에서 달리 정한 바가 없으면, 관리위원회 위원은 부득이한 사유가 없더라도 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

관리인은 구분소유자가 아니어도 될 수 있다. 구분소유자가 아닌 자는 관리인이 될 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
구분소유자가 여럿 모인 큰 집합건물은 관리 주체가 반드시 있어야 하므로, 그 수가 10인 이상이 되면 관리단을 대표해 사무를 집행할 관리인을 두는 것이 임의가 아니라 법적 의무로 된다(집합건물법 제24조). 옳다(정답).
관리위원회는 관리인의 업무집행을 감독·통제하기 위한 기구이므로, 규약에 예외를 두지 않은 이상 관리인이 공용부분 보존행위를 하려면 그 전에 관리위원회의 결의를 거치도록 한 것이 원칙이다. 결의를 요하지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
관리인은 집행자이고 관리위원회는 이를 견제하는 감독기구이므로 한 사람이 두 지위를 겸하면 견제가 무의미해지는바, 규약에 특별한 정함이 없으면 관리인은 관리위원회 위원을 겸할 수 없도록 하고 있다. 위원이 될 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
관리위원회 의결은 위원이 직접 참여해 의견을 나누는 것이 원칙이므로, 규약에 달리 정하지 않았다면 서면이나 대리 방식의 의결권 행사는 부득이한 사유가 있을 때에 한해 예외적으로만 허용된다. 부득이한 사유 없이도 행사할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 어느 상가의 구분소유자가 아니라 외부에서 초빙된 전문가일 뿐이더라도, 관리단은 그런 甲을 관리단을 대표해 사무를 집행할 관리인으로 얼마든지 선임할 수 있다.
X상가의 구분소유자들은 별도의 설립행위 없이도 전원으로 관리단이 당연히 구성된다. 관리단이 선임하는 관리인은 구분소유자가 아닌 외부 전문가 甲이어도 될 수 있다.
甲이 관리위원회가 설치된 집합건물의 관리인이라면, 규약에 달리 정한 바가 없는 한 甲은 공용부분 보존행위를 하기에 앞서 관리위원회의 결의를 먼저 거쳐야 한다. 관리위원회는 관리인이 제 뜻대로 돈을 쓰지 못하게 지켜보라고 둔 기구이기 때문이다.
甲이 상가 관리단의 관리인으로 뽑혔다면, 규약에 특별한 정함을 두지 않은 이상 그 관리인 자리에 더해 관리위원회 위원까지 함께 맡을 수는 없다. 감독할 사람과 감독받을 사람이 같아지면 그 견제가 이름뿐이 되기 때문이다.
甲이 집합건물 관리위원회의 위원이라면, 규약에 특별한 정함이 없는 한 甲은 부득이한 사유가 있는 때에 한해서만 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 있다.

구분소유자가 10인 이상인 큰 집합건물은 반드시 관리인을 두어야 하므로, 정답은 2번이다.