공인중개사 1차 35회 부동산학개론 기출문제

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

• 1

  토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 부동성으로 인해 외부효과가 발생하지 않는다.
  2. 2. 개별성으로 인해 거래사례를 통한 지가 산정이 쉽다.
  3. 3. 부증성으로 인해 토지의 물리적 공급은 단기적으로 탄력적이다.
  4. 4. 용도의 다양성으로 인해 토지의 경제적 공급은 증가할 수 있다.
  5. 5. 영속성으로 인해 부동산활동에서 토지는 감가상각을 고려하여야 한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 부동성(위치를 옮길 수 없는 성질)은 오히려 외부효과(주변 환경 변화가 그 토지 가치에 미치는 영향)가 생기는 근거가 된다. 한 자리에 고정돼 있으니 옆 동네의 변화를 그대로 떠안는다. 외부효과가 발생하지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
  2. 개별성(토지마다 위치·모양이 다 달라 똑같은 것이 없는 성질) 때문에 완전히 같은 거래사례가 없어, 사례를 비교해 지가를 매기기가 오히려 어렵다. 산정이 쉽다고 한 것은 옳지 않다.
  3. 부증성(흙을 더 만들어 토지 양을 늘릴 수 없는 성질)으로 물리적 공급량은 고정이라, 공급곡선이 단기는 물론 장기에도 수직(완전비탄력)이다. 단기적으로 탄력적이라 한 것은 옳지 않다.
  4. 용도의 다양성(한 토지를 여러 쓰임으로 바꿀 수 있는 성질) 덕분에, 물리적 양은 못 늘려도 쓰임을 바꿔 특정 용도로 쓰는 토지의 경제적(용도적) 공급은 늘릴 수 있다. 옳다.
  5. 영속성(닳아 없어지지 않는 성질)으로 토지는 시간이 지나도 가치가 줄지 않아 감가상각(낡은 만큼 비용으로 빼는 회계 절차)을 하지 않는다. 감가상각을 고려한다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 가진 토지가 자리를 옮길 수 없어 한곳에 붙박여 있는 탓에, 옆 부지에 들어선 시설이 뿜는 소음과 냄새를 고스란히 떠안아 그 땅의 값이 흔들린다.
  2. 甲이 자기 땅값을 매기려 비슷한 거래사례를 찾아 헤매지만, 위치와 모양이 똑같은 땅이 세상에 하나도 없어 딱 들어맞는 사례를 구하지 못해 애를 먹는다.
  3. 甲이 값이 크게 올라도 흙을 새로 빚어 땅을 더 만들어 낼 수는 없어, 시장에 나오는 토지의 물리적 양이 조금도 늘지 않고 그대로 머문다.
  4. 물리적 면적은 그대로인 한 필지의 농지를, 주변 수요에 맞춰 주차장이나 상가 부지 같은 다른 쓰임으로 전환해 특정 용도의 토지가 시장에 더 많이 나오게 만든다.
  5. 甲이 건물은 해가 갈수록 낡는다고 장부에서 값을 덜어 내면서도, 그 밑의 토지는 닳아 없어지지 않아 세월이 지나도 값을 깎지 않고 그대로 둔다.

  용도의 다양성은 하나의 토지가 여러 용도로 전환될 수 있는 특성으로, 이를 통해 토지의 경제적(용도적) 공급은 늘어날 수 있다. 따라서 4가 옳다.

  토지의특성에
• 2

  토지에 관련된 용어이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ( ㄱ ): 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것 ( ㄴ ): 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이 나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토 지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권 리가 설정되어 있지 아니한 토지

  1. 1. ㄱ: 필지, ㄴ: 소지
  2. 2. ㄱ: 지목, ㄴ: 나지
  3. 3. ㄱ: 필지, ㄴ: 나지
  4. 4. ㄱ: 지목, ㄴ: 나대지
  5. 5. ㄱ: 필지, ㄴ: 나대지

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 건물·정착물이 없고 지상권 등 사법상 권리 제한도 설정돼 있지 않은 땅이므로, 지가공시제도 용어인 나지가 들어간다. 권리 제한이 없다는 점에서 나대지와 구별되므로, 빈칸에 나지가 들어가는 것이 옳다.

  🧮 풀이

  1. 지상에 건물이나 정착물이 하나도 없고 지상권 같은 사법상의 사용·수익 제한도 전혀 걸려 있지 않아, 소유자가 자유롭게 활용할 수 있는 비어 있는 택지에 해당한다.

  ㄱ은 토지의 주된 용도에 따라 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것이므로 지목이고, ㄴ은 건물 등 정착물이 없고 사법상 권리의 제한이 없는 토지이므로 나지이다. 따라서 2가 옳다.

  토지에관련된용어이다들어갈내용으로
• 3

  다음은 용도별 건축물의 종류에 관한 ‘건축법 시행령’ 규정의 일부이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 ( ㄱ ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 ( ㄴ ) 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에 는 각각의 동으로 본다)

  1. 1. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4층
  2. 2. ㄱ: 건축면적, ㄴ: 4개 층
  3. 3. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4층
  4. 4. ㄱ: 바닥면적, ㄴ: 4개 층
  5. 5. ㄱ: 대지면적, ㄴ: 4층

  정답 4번

  다세대주택은 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택이다. 따라서 4가 옳다.

  다음은용도별건축물의종류에건축법
• 4

  법령에 의해 등기의 방법으로 소유권을 공시할 수 있는 물건을 모두 고른 것은? ㄱ. 총톤수 25톤인 기선(機船) ㄴ. 적재용량 25톤인 덤프트럭 ㄷ. 최대 이륙중량 400톤인 항공기 ㄹ. 토지에 부착된 한 그루의 수목

  1. 1. ㄱ
  2. 2. ㄱ, ㄹ
  3. 3. ㄷ, ㄹ
  4. 4. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 총톤수 20톤 이상의 기선·범선은 선박등기의 대상이다. 25톤 기선이므로 등기로 소유권을 공시할 수 있다. 옳다.
  2. 덤프트럭은 건설기계로 소유권을 '등기'가 아니라 '등록'으로 공시한다. 등기 대상인 기선·수목과 묶을 수 없어 이 조합은 옳지 않다.
  3. 항공기는 항공기등록원부에 '등록'하는 방식으로 소유권을 공시한다. 등기 대상이 아니므로 이를 포함한 이 조합은 옳지 않다.
  4. 토지에 부착된 한 그루의 수목은 명인방법(팻말 등으로 소유를 알리는 관습상 공시)으로 공시할 뿐 등기 대상이 아니다. 입목등기를 한 '입목'과 달라 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 총톤수 25톤짜리 기선 한 척이 20톤이라는 기준을 넘어, 선박 소유권을 공적 장부에 기록해 공시할 수 있는 대상에 해당하는 상황을 보여 준다.
  2. 甲이 25톤짜리 덤프트럭을 새로 사서 자기 소유임을 밝히려 하는데, 이 건설기계는 등기부가 아니라 별도의 등록 원부에 이름을 올려 공시하는 대상임을 창구에서 안내받는다.
  3. 甲이 대형 항공기를 한 대 마련하고 그 소유를 공적으로 남기려 하자, 이것은 등기가 아니라 항공기 등록 원부에 적어 두는 방식으로 소유를 밝히는 대상임을 확인한다.
  4. 甲이 자기 밭에 서 있는 나무 한 그루의 소유를 남에게 알리려고 그 곁에 팻말을 세워 관습적으로 표시할 뿐, 그 나무를 따로 등기부에 올리지는 못하는 상황을 마주한다.

  등기로 소유권을 공시할 수 있는 것은 ㄱ뿐이다. ㄱ의 총톤수 20톤 이상의 기선은 선박등기의 대상이 된다. ㄴ의 덤프트럭과 ㄷ의 항공기는 등록의 방법으로, ㄹ의 개별 수목 한 그루는 명인방법으로 공시하므로 등기 대상이 아니다. 따라서 ㄱ만 해당하는 1이 정답이다.

  법령에의해등기의방법으로소유권을
• 5

  A광역시장은 관할구역 중 농지 및 야산으로 형성된 일단의 지역에 대해 도시개발법령상 도시개발사업 (개발 후 용도: 주거용 및 상업용 택지)을 추진하면 서 시행방식을 검토하고 있다. 수용방식(예정사업시 행자: 지방공사)과 환지방식(예정사업시행자: 도시개 발사업조합)을 비교한 설명으로 틀린 것은?(단, 보상 금은 현금으로 지급하며, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. 수용방식은 환지방식에 비해 세금감면을 받기 위한 대 토(代土)로 인해 도시개발구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 크다.
  2. 2. 수용방식은 환지방식에 비해 사업시행자의 개발토지 (조성토지) 매각부담이 크다.
  3. 3. 사업시행자의 사업비부담에 있어 환지방식은 수용방식에 비해 작다.
  4. 4. 사업으로 인해 개발이익이 발생하는 경우, 환지방식은 수 용방식에 비해 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 크다.
  5. 5. 개발절차상 환지방식은 토지소유자의 동의를 받아야 하 는 단계(횟수)가 수용방식에 비해 적어 절차가 간단하다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 수용방식은 시행자가 보상금을 현금으로 주므로, 그 돈으로 세금감면을 받으려 다른 땅을 사는 대토(代土) 수요가 생겨 개발구역 밖 지가를 끌어올릴 수 있다. 옳다.
  2. 수용방식은 시행자가 땅을 사들여 개발한 뒤 조성토지를 팔아 자금을 회수하는 구조라, 매각이 안 되면 부담이 크다. 환지방식보다 매각부담이 크다는 설명은 옳다.
  3. 환지방식은 토지를 사들이지 않고 소유자 땅을 그대로 두고 개발하므로 초기 토지매입·보상에 드는 사업비 부담이 수용방식보다 작다. 옳다.
  4. 환지방식은 개발 후 위치·면적을 재조정해 땅을 다시 나눠 주므로, 개발이익이 종전 토지소유자에게 환지 형태로 돌아갈 가능성이 크다. 옳다.
  5. 환지방식은 환지계획·동의 등 소유자 의사를 묻는 단계가 많아 수용방식보다 절차가 오히려 복잡하다. 동의 단계가 적어 간단하다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 지방공사가 甲의 땅을 수용하며 현금 보상금을 쥐여 주자, 甲이 세금을 덜 물려고 그 돈으로 개발구역 바깥의 다른 땅을 사들이면서 그 일대 땅값이 들썩인다.
  2. 시행자가 甲이 가진 땅을 비롯한 여러 소유자의 땅을 사들여 택지로 조성한 뒤 되팔아 자금을 거둬야 하는데, 분양이 더뎌 팔리지 않은 땅이 쌓이며 매각 부담을 떠안는다.
  3. 환지방식으로 사업을 벌이는 조합이 甲이 가진 땅을 사들이지 않고 그대로 둔 채 개발해, 초기에 목돈으로 나가는 토지 매입비와 보상금 부담을 크게 덜어 낸다.
  4. 환지방식으로 정비를 마친 뒤 위치와 면적을 다시 짜 甲에게 새 땅을 돌려주자, 개발로 불어난 이익이 종전 땅 주인이던 甲의 몫으로 환지 형태로 돌아온다.
  5. 甲이 토지소유자로서 환지방식 사업에 참여했더니, 환지계획 수립부터 확정까지 여러 단계마다 甲을 비롯한 소유자들의 동의를 거듭 받아야 해서 수용방식보다 절차가 오히려 늘어났다.

  환지방식은 토지소유자의 동의 등을 거쳐야 하므로 수용방식보다 동의 단계가 많아 절차가 복잡하다. 동의 단계가 적어 간단하다고 한 5가 옳지 않다.

  A광역시장은관할구역농지야산으로형성된
• 6

  부동산개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 부동산개발의 타당성분석 과정에서 시장분석을 수행하 기 위해서는 먼저 시장지역을 설정하여야 한다.
  2. 2. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 건축물을 리모델링 또는 용도변경하는 행위(다만, 시공을 담당하 는 행위는 제외한다)는 부동산개발에 포함된다.
  3. 3. 민간투자사업에 있어 민간사업자가 자금을 조달하여 시 설을 건설하고 일정기간 소유 및 운영을 한 후 국가 또 는 지방자치단체에게 시설의 소유권을 이전하는 방식은 BOT(build-operate-transfer) 방식이다.
  4. 4. 부동산개발의 유형을 신개발방식과 재개발방식으로 구 분하는 경우, 도시 및 주거환경정비법령상 재건축사업 은 재개발방식에 속한다.
  5. 5. 개발사업의 방식 중 사업위탁방식과 신탁개발방식의 공 통점은 토지소유자가 개발사업의 전문성이 있는 제3자 에게 토지소유권을 이전하고 사업을 위탁하는 점이다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 타당성분석의 시장분석은 어느 지역을 볼지 정하는 시장지역 설정에서 출발한다. 범위를 정해야 수요·공급·흡수율을 따질 수 있어 옳다.
  2. 부동산개발업법령은 건축물을 리모델링하거나 용도변경하는 행위(시공 담당은 제외)도 부동산개발에 포함한다. 법문과 일치하므로 옳다.
  3. 민간이 자금을 대 시설을 짓고 일정 기간 소유·운영한 뒤 소유권을 국가·지자체로 넘기는 방식은 BOT(build-operate-transfer)다. 정의에 맞아 옳다.
  4. 개발 유형을 신개발·재개발로 나눌 때 도시 및 주거환경정비법상 재건축사업은 기성 시가지를 정비하는 재개발방식에 속한다. 분류가 맞아 옳다.
  5. 사업위탁방식은 토지소유권을 넘기지 않고 사업 진행만 전문가에게 맡기는 방식이다. 소유권을 이전하는 신탁개발방식과 달라, 둘의 공통점이 '소유권 이전'이라 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 새 상가 개발의 타당성을 따지기에 앞서, 어느 범위까지를 손님이 올 시장으로 볼지 지도 위에 경계부터 그어 놓고 그 안의 수요와 경쟁 점포를 헤아리기 시작한다.
  2. 甲이 낡은 건물을 헐지 않고 구조와 설비만 고쳐 되살리거나 사무실을 주거용으로 쓰임새를 바꾸는 일을 맡았는데, 직접 공사하는 부분만 빼면 이런 일도 부동산개발의 한 갈래로 다뤄진다.
  3. 甲이 민간사업자로서 자기 자금으로 도로 터널을 지은 뒤 일정 기간 직접 소유하며 통행료를 걷어 운영하다가, 약속한 기간이 끝나면 그 시설의 소유권을 지방자치단체에 넘겨주는 방식으로 사업을 꾸린다.
  4. 개발 방식을 새로 짓는 신개발과 기존 시가지를 손보는 재개발로 나눌 때, 甲이 낡은 아파트 단지를 헐고 다시 세우는 재건축사업을 재개발 쪽 갈래로 묶어 정리한다.
  5. 甲이 사업위탁방식으로 택지 개발을 맡기며 토지 명의는 자신 앞으로 그대로 두고, 전문업체에는 사업 진행만 넘겨 소유권까지 넘기는 신탁개발방식과는 다른 길을 걷는다.

  사업위탁방식은 토지소유권을 이전하지 않고 사업만 위탁하는 방식이므로, 두 방식의 공통점이 소유권 이전이라고 한 5가 옳지 않다.

  부동산개발사업에
• 7

  부동산마케팅에서 4P 마케팅믹스(Marketing Mix) 전략의 구성요소를 모두 고른 것은? ㄱ. Price(가격) ㄴ. Product(제품) ㄷ. Place(유통경로) ㄹ. Positioning(차별화) ㅁ. Promotion(판매촉진) ㅂ. Partnership(동반자관계)

  1. 1. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
  2. 2. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
  3. 3. ㄴ, ㄷ, ㅁ, ㅂ
  4. 4. ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ
  5. 5. ㄷ, ㄹ, ㅁ, ㅂ

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. Price(가격)는 기업이 시장에 맞춰 조합하는 4P 마케팅믹스의 핵심 구성요소다. 얼마에 파느냐에 해당하는 요소라 옳다.
  2. Product(제품)는 4P 마케팅믹스의 구성요소로, 무엇을 파느냐에 해당한다. 마케팅믹스의 기본 4요소에 포함되므로 옳다.
  3. Place(유통경로)는 4P 마케팅믹스의 구성요소로, 어디서·어떻게 전달하느냐에 해당한다. 기본 4요소에 포함되므로 옳다.
  4. Positioning(차별화·자리매김)은 4P가 아니라 STP 전략(Segmentation·Targeting·Positioning)의 요소다. 옳지 않다.
  5. Promotion(판매촉진)은 4P 마케팅믹스의 구성요소로, 광고·홍보로 알리는 활동에 해당한다. 기본 4요소에 포함되므로 옳다.
  6. Partnership(동반자관계)은 4P에 포함되지 않는다. 4P를 People 등으로 늘린 확장 7P와도 다른 항목이라 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 분양단지를 기획하며 값을 얼마로 매길지가 마케팅 조합의 한 축임을 알고, 주변 시세와 수요를 견주어 분양가를 정하는 일을 네 요소 중 하나로 챙긴다.
  2. 부동산 분양회사가 어떤 평면과 품질의 주택을 시장에 선보일지 정하는 Product 결정을, 가격·유통경로·판매촉진과 함께 4P 마케팅 조합의 한 축으로 다룬다.
  3. 甲이 지은 주택을 어느 대리점과 모델하우스를 거쳐 손님에게 닿게 할지 판매 통로를 짜면서, 이 유통경로 설계를 마케팅 네 축의 하나로 다룬다.
  4. 甲이 자사 아파트를 경쟁 단지와 어떻게 다르게 각인시킬지 자리매김을 고민하는데, 이 차별화 작업은 시장을 나누고 겨냥해 위치 잡는 전략 묶음에 속해 네 가지 조합과는 결이 다르다.
  5. 甲이 새 오피스텔을 알리려고 광고와 홍보, 경품 행사를 벌이며 손님의 관심을 끌어당기는 판매촉진 활동을 마케팅 네 축의 하나로 펼친다.
  6. 甲이 협력사와 손잡는 동반자관계를 마케팅 표에 끼워 넣으려다, 이 항목은 값·제품·유통·촉진으로 짜인 네 축 묶음에는 들어 있지 않은 별개의 요소임을 확인한다.

  4P 마케팅믹스는 Price(ㄱ), Product(ㄴ), Place(ㄷ), Promotion(ㅁ)이다. Positioning(ㄹ)과 Partnership(ㅂ)은 포함되지 않는다. 따라서 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ인 2가 정답이다.

  부동산마케팅에서4P마케팅믹스MarketingMix전략의
• 8

  A지역 단독주택시장의 균형변화에 관한 설명으로 옳 은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고, 공급곡선은 우 상향하며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 수요와 공급이 모두 증가하고 수요의 증가폭과 공급의 증가폭이 동일한 경우, 균형거래량은 감소한다.
  2. 2. 수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭보다 공급의 감소폭이 더 큰 경우, 균형가격은 하락한다.
  3. 3. 수요가 감소하고 공급이 증가하는데 수요의 감소폭이 공급의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승한다.
  4. 4. 수요와 공급이 모두 감소하고 수요의 감소폭보다 공급의 감소폭이 더 큰 경우, 균형거래량은 감소한다.
  5. 5. 수요가 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭과 공급의 감소폭이 동일한 경우, 균형가격은 하락한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요와 공급이 같은 폭으로 함께 증가하면 두 곡선이 같은 만큼 오른쪽으로 밀려, 가격은 그대로라도 거래량은 늘어난다. 거래량이 감소한다고 한 것은 옳지 않다.
  2. 수요가 늘고 공급이 줄 때 공급 감소폭이 더 크면, 물량 부족이 더 세져 균형가격은 오른다. 하락한다고 한 것은 옳지 않다.
  3. 수요가 줄고 공급이 늘 때 수요 감소폭이 더 크면, 사려는 힘이 더 많이 빠져 균형가격은 내린다. 상승한다고 한 것은 옳지 않다.
  4. 수요와 공급이 모두 감소하면 가격 방향은 감소폭에 따라 갈려도 거래량은 두 감소가 겹쳐 어느 경우든 반드시 줄어든다. 거래량 감소가 확정적이라 옳다.
  5. 수요 증가폭과 공급 감소폭이 같으면, 가격을 올리는 두 힘이 겹쳐 균형가격은 오른다(거래량은 불확정). 하락한다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. A지역 단독주택시장에서 사려는 사람과 집을 짓는 건설사가 똑같은 폭으로 함께 늘어, 값은 제자리에 머물러도 실제로 사고파는 주택 수는 뚜렷이 많아진다.
  2. 甲이 지켜보는 A지역에서 사려는 힘은 커지는데 내놓는 물량은 그보다 더 크게 줄어, 매물이 모자라는 정도가 심해지며 집값이 위로 밀려 올라간다.
  3. 甲이 지켜보는 A지역에서 사려는 사람은 크게 빠지는데 공급은 오히려 늘어, 남아도는 매물을 두고 값을 내려서라도 팔려는 분위기가 퍼져 집값이 아래로 내려간다.
  4. A지역 단독주택시장에서 사려는 사람과 공급하려는 건설사가 동시에 줄어, 가격이 어느 쪽으로 움직이든 시장에서 거래되는 주택 수 자체는 확실히 줄어든다.
  5. A지역에서 수요가 늘어 값을 밀어 올리는 힘과 공급이 줄어 값을 밀어 올리는 힘이 같은 크기로 겹쳐, 집값이 위쪽으로 오른다.

  수요와 공급이 모두 감소하면 거래량은 반드시 감소한다. 따라서 4가 옳다.

  A지역단독주택시장의균형변화에것은단수요곡선은
• 9

  A지역 소형아파트 수요의 가격탄력성은 0.9이고, 오피스텔 가격에 대한 소형아파트 수요의 교차탄력성 은 0.5이다. A지역 소형아파트 가격이 2 % 상승하고 동시에 A지역 오피스텔 가격이 5 % 상승할 때, A지역 소형아파트 수요량의 전체 변화율은?(단, 소형아 파트와 오피스텔은 모두 정상재로서 서로 대체적인 관계이고, 수요의 가격탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 0.7%
  2. 2. 1.8%
  3. 3. 2.5%
  4. 4. 3.5%
  5. 5. 4.3%

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 가격효과 −1.8%와 교차효과 +2.5%를 더하면 +0.7%로, 소형아파트 수요량은 약 0.7% 증가한다.

  🧮 풀이

  1. ① 자기가격 효과 계산
  2. 소형아파트 수요량의 전체 변화율은 자기가격 변화 효과와 오피스텔 가격 변화에 따른 교차 효과를 합해 구하므로, 먼저 자기가격 효과부터 계산한다. 가격탄력성은 가격 변화율에 수요량이 반응하는 정도이며, 우하향 수요에서는 가격 상승이 수요량을 줄이는 방향으로 작용하기 때문이다.
  3. 가격탄력성 0.9는 자기가격이 1% 오르면 수요량이 0.9% 줄어든다는 뜻이다. 아파트 가격이 2% 올랐으므로 0.9 × 2% → 1.8% 감소.
  4. ↓
  5. ② 교차 효과 계산
  6. 대체재 오피스텔에 대한 교차탄력성 +0.5는 오피스텔 가격이 1% 오르면 아파트 수요량이 0.5% 는다는 뜻이다. 오피스텔이 5% 올랐으므로 0.5 × 5% → 2.5% 증가.
  7. ↓
  8. ③ 두 효과 합산
  9. 감소분과 증가분을 더한다. (−1.8%) + (+2.5%) → +0.7% 증가.

  가격탄력성 효과 −1.8%와 교차탄력성 효과 +2.5%를 합하면 수요량은 +0.7% 변하므로 정답은 ①이다.

  A지역소형아파트수요의가격탄력성은09이고
• 10

  아파트시장에서 균형가격을 상승시키는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 아파트는 정상재로서 수요곡선은 우하 향하고, 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함) ○ 가구의 실질소득 증가 ○ 아파트에 대한 선호도 감소 ○ 아파트 건축자재 가격의 상승 ○ 아파트 담보대출 이자율의 상승

  1. 1. 0개
  2. 2. 1개
  3. 3. 2개
  4. 4. 3개
  5. 5. 4개

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 상승요인은 0개가 아니다. 실질소득 증가와 건축자재 가격 상승 2개가 가격을 올린다. 옳지 않다.
  2. 상승요인은 1개가 아니다. 실질소득 증가는 수요를 늘려, 건축자재 가격 상승은 공급을 줄여 각각 가격을 올리므로 상승요인은 2개다. 옳지 않다.
  3. 가격을 올리는 요인은 정확히 2개다. ① 가구 실질소득이 늘면 정상재 수요가 증가해 가격이 오른다. ② 건축자재 가격이 오르면 공급이 감소해 가격이 오른다. 반면 선호도 감소와 담보대출 이자율 상승은 수요를 줄여 가격을 내린다. 옳다.
  4. 상승요인은 3개가 아니다. 가격을 올리는 것은 실질소득 증가와 건축자재 가격 상승 2개뿐이고 나머지 둘은 수요를 줄이는 하락요인이라 3개가 아니다. 옳지 않다.
  5. 상승요인은 4개가 아니다. 선호도 감소·이자율 상승은 가격 하락요인이라 상승요인은 2개다. 옳지 않다.

  실질소득 증가(수요 증가)와 건축자재 가격 상승(공급 감소)이 가격 상승요인으로 2개이다. 선호도 감소와 이자율 상승은 가격을 하락시킨다. 따라서 3이 옳다.

  아파트시장에서균형가격을상승시키는요인은개인가단
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  A지역 오피스텔시장에서 수요함수는 QD1=900-P, 공급함수는 QS=100+(1/4)P이며, 균형상태에 있었다. 이 시장에서 수요함수가 QD2=1,500-(3/2)P로 변화하였다면, 균형가격의 변화(ㄱ)와 균형거래량의 변화(ㄴ)는?(단, P는 가격, QD1과 QD2는 수요량, QS는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

  1. 1. ㄱ: 160 상승, ㄴ: 변화 없음
  2. 2. ㄱ: 160 상승, ㄴ: 40 증가
  3. 3. ㄱ: 200 상승, ㄴ: 40 감소
  4. 4. ㄱ: 200 상승, ㄴ: 변화 없음
  5. 5. ㄱ: 200 상승, ㄴ: 40 증가

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 수요 변화 후 다시 계산하면 균형가격은 160 상승, 균형거래량은 40 증가한다.

  🧮 풀이

  1. ① 변화 전 균형 구하기
  2. 수요량과 공급량을 같게 둔다. 900 − P = 100 + (1/4)P → 800 = (5/4)P → P = 640, Q = 900 − 640 = 260.
  3. ↓
  4. ② 변화 후 균형 구하기
  5. 바뀐 수요함수로 다시 같게 둔다. 1,500 − (3/2)P = 100 + (1/4)P → 1,400 = (7/4)P → P = 800, Q = 100 + (1/4)×800 = 300.
  6. ↓
  7. ③ 변화량 비교
  8. 가격은 640에서 800으로, 거래량은 260에서 300으로 움직였다. 가격 → 160 상승, 거래량 → 40 증가.

  변화 전 균형 P 640·Q 260에서 변화 후 P 800·Q 300으로 가격은 160 상승, 거래량은 40 증가하므로 정답은 ②이다.

  A지역오피스텔시장에서수요함수는QD1=900-P공급함수는
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  저량(stock)의 경제변수에 해당하는 것은?

  1. 1. 주택재고
  2. 2. 가계소득
  3. 3. 주택거래량
  4. 4. 임대료 수입
  5. 5. 신규주택 공급량

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 주택재고는 '지금 이 시점에 몇 채 있나'를 재는 양이므로 저량(stock)이다. 보기 중 유일한 저량변수라 옳다.
  2. 가계소득은 '한 달·일 년 동안 얼마를 벌었나'처럼 기간에 걸쳐 재는 양이라 유량(flow)이다. 저량이 아니므로 옳지 않다.
  3. 주택거래량은 일정 기간에 몇 건이 거래됐는지를 재는 유량 변수다. 특정 시점의 축적량인 저량이 아니므로 옳지 않다.
  4. 임대료 수입은 일정 기간 동안 받은 돈을 재는 유량 변수다. 특정 시점의 축적량인 저량이 아니므로 옳지 않다.
  5. 신규주택 공급량은 일정 기간 동안 새로 지어 공급한 양을 재는 유량 변수다. 특정 시점의 축적량인 저량이 아니므로 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 특정 연도 말 시점에 A지역에 실제로 존재하는 주택이 모두 몇 채인지 한순간을 딱 끊어 세어 보는, 시점 개념의 저량 변수를 보여 준다.
  2. 甲이 지난 한 해 동안 벌어들인 돈이 얼마인지 헤아려 보는데, 이는 기간에 걸쳐 차곡차곡 쌓인 흐름이라 한순간을 끊어 재는 값과는 성격이 다름을 짚어 본다.
  3. 甲이 올 한 해 동안 A동에서 사고팔린 집이 모두 몇 건인지 세어 보는데, 이는 기간을 정해 놓고 그동안 오간 양을 재는 흐름 개념임을 확인한다.
  4. 甲이 자기 상가에서 지난 한 해 동안 받은 임대료를 죄다 더해 보는데, 이는 일정 기간에 걸쳐 들어온 돈이라 어느 한 시점이 아니라 기간으로 재는 양임을 살펴본다.
  5. 甲이 올해 새로 지어 시장에 나온 집이 몇 채인지 집계해 보는데, 이는 한 해라는 기간 동안 새로 보태진 양이라 특정 시점의 재고와는 다른 흐름 개념임을 짚어 본다.

  저량(stock)은 일정 시점의 양으로, 주택재고가 이에 해당한다. 나머지는 일정 기간에 측정하는 유량(flow)이다. 따라서 1이 옳다.

  저량stock의경제변수에
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  다음에 해당하는 도시 및 주거환경정비법상의 정비 사업은? 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비 기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과 도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단 독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기 반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

  1. 1. 자율주택정비사업
  2. 2. 소규모재개발사업
  3. 3. 가로주택정비사업
  4. 4. 소규모재건축사업
  5. 5. 주거환경개선사업

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 자율주택정비사업은 빈집 및 소규모주택 정비법상 소규모정비사업이라, 제시문이 말하는 도시정비법상 사업이 아니다. 옳지 않다.
  2. 소규모재개발사업도 빈집 및 소규모주택 정비법상의 사업이라, 도시저소득 주민 집단거주지의 주거환경 개선을 정의로 하는 이 설명과 다르다. 옳지 않다.
  3. 가로주택정비사업은 도시 및 주거환경정비법이 아니라 빈집 및 소규모주택 정비법상의 사업이다. 제시문의 근거 법령과 달라 옳지 않다.
  4. 소규모재건축사업도 도시 및 주거환경정비법이 아니라 빈집 및 소규모주택 정비법상의 사업이다. 제시문의 근거 법령과 달라 옳지 않다.
  5. 제시문은 '도시저소득 주민 집단거주·정비기반시설 열악·노후불량건축물 밀집 지역의 주거환경 개선'을 가리키며, 이것이 바로 도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선사업이다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 낡은 단독주택 몇 채를 이웃과 모아 스스로 고쳐 짓는 자율주택정비를 알아보다, 이것이 도시정비법이 아니라 빈집 및 소규모주택 정비법에 실린 사업임을 확인한다.
  2. 甲이 역세권 자투리 구역을 손보는 소규모재개발을 검토하며 근거 법을 찾아보니, 도시저소득 주민 밀집지 주거환경 개선과는 결이 다른 소규모주택 정비법 소관임을 안다.
  3. 甲이 도로로 둘러싸인 작은 블록의 노후주택을 함께 정비하는 가로주택정비를 살피며, 이 사업 역시 도시정비법이 아닌 소규모주택 정비법 쪽에 속함을 확인한다.
  4. 甲이 오래된 소규모 연립주택 단지를 헐고 다시 짓는 소규모재건축을 알아보다, 제시문이 말하는 주거환경 개선 사업과 달리 소규모주택 정비법에 근거한 사업임을 안다.
  5. 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량 건축물이 빽빽이 들어찬 도시저소득 주민 밀집 지역에서, 도로·상하수도 같은 기반시설을 확충해 주거환경을 개선하는 주거환경개선사업에 해당한다.

  제시된 내용은 도시 및 주거환경정비법상 주거환경개선사업에 대한 설명이다. 따라서 5가 옳다.

  다음에도시주거환경정비법상의정비사업은
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  컨버스(P. Converse)의 분기점 모형에 기초할 때, A 시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?(단, 주어진 조건에 한함) ○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치 ○ A시와 B시 사이의 직선거리: 45 km ○ A시 인구: 84만명 ○ B시 인구: 21만명

  1. 1. 15km
  2. 2. 20km
  3. 3. 25km
  4. 4. 30km
  5. 5. 35km

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 분기점 공식에 대입하면 A시로부터 30km 지점에서 상권이 갈린다.

  🧮 풀이

  1. ① 인구비의 제곱근 구하기
  2. 컨버스 분기점 모형은 두 도시의 인구와 거리로 상권 경계를 정하는데, 경계까지의 거리 공식에 인구비의 제곱근이 들어가므로 먼저 그 값을 구한다. 인구가 많은 도시일수록 상권을 더 멀리 끌어당기며, 이 인구비의 제곱근이 경계 위치를 결정하는 핵심 비율이 되기 때문이다.
  3. 작은 도시 인구를 큰 도시 인구로 나눈다. 21만 ÷ 84만 = 1/4
  4. → √(1/4) = 0.5.
  5. ↓
  6. ② 분모 계산
  7. 구한 제곱근에 1을 더한다. 1 + 0.5 → 1.5.
  8. ↓
  9. ③ 분기점 거리 도출
  10. 두 도시 사이 거리를 분모로 나눈다. 45 ÷ 1.5 → 30km. 인구가 많은 A시 쪽으로 경계가 더 멀어진다.

  인구비 제곱근 0.5로 분모는 1.5, 45 ÷ 1.5 = 30km 지점에서 상권이 갈리므로 정답은 ④이다.

  컨버스PConverse의분기점모형에기초할
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  입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 호이트(H. Hoyt)의 선형이론은 단핵의 중심지를 가진 동심원 도시구조를 기본으로 하고 있다는 점에서 동심 원이론을 발전시킨 것이라 할 수 있다.
  2. 2. 크리스탈러(W. Christaller)는 중심성의 크기를 기초로 중심지가 고차중심지와 저차중심지로 구분되는 동심원 이론을 설명했다.
  3. 3. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)은 도시 내부의 토 지이용이 단일한 중심의 주위에 형성되는 것이 아니라 몇 개의 핵심지역 주위에 형성된다는 점을 강조하면서, 도시공간구조가 다핵심구조를 가질 수 있다고 보았다.
  4. 4. 베버(A. Weber)는 운송비의 관점에서 특정 공장이 원 료지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 원 료지수(material index)개념을 사용했다.
  5. 5. 허프(D. Huff)모형의 공간(거리)마찰계수는 도로환경, 지형, 주행수단 등 다양한 요인에 영향을 받을 수 있는 값이며, 이 모형을 적용하려면 공간(거리)마찰계수가 정 해져야 한다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 호이트의 선형이론은 단핵 중심지를 둔 동심원 구조를 바탕으로, 도시가 교통축을 따라 부채꼴로 자란다고 본 것이라 동심원이론을 발전시킨 것으로 볼 수 있다. 옳다.
  2. 크리스탈러가 제시한 것은 중심지이론(중심지의 도달범위·최소요구치로 중심지 체계를 설명)이지 동심원이론이 아니다. 동심원이론을 설명했다고 한 것은 옳지 않다.
  3. 해리스와 울만은 도시가 하나의 중심이 아니라 여러 핵을 중심으로 형성된다는 다핵심이론을 제시했다. 설명과 맞아 옳다.
  4. 베버는 운송비 관점에서 공장이 원료지향인지 시장지향인지 판단하려고 원료지수(원료무게÷제품무게) 개념을 썼다. 옳다.
  5. 허프모형의 공간(거리)마찰계수는 도로·지형·교통수단 등에 따라 달라지는 값이며, 모형을 적용하려면 이 계수가 먼저 정해져야 한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 도시 지도를 펼쳐, 하나의 도심을 가운데 두되 큰길과 철도를 따라 주택지와 공업지가 부채꼴로 뻗어 나간 모양을 짚으며 동심원 구조를 교통축 중심으로 넓혀 본 이론이라고 설명한다.
  2. 甲이 지도를 보니, 종합병원과 법원이 모인 큰 읍에는 먼 지역 사람들까지 몰리고 편의점만 있는 작은 마을은 인근 주민만 오가, 크리스탈러의 중심지이론이 말한 고차·저차 위계와 들어맞는다고 짚는다.
  3. 甲이 대도시를 살펴보니 도심 하나만 있는 게 아니라 공항 곁, 대학가, 공단 같은 여러 거점이 저마다 중심이 되어 그 언저리로 토지이용이 뭉쳐 있어, 도시가 여러 핵으로 짜여 있다고 정리한다.
  4. 甲이 통조림 공장을 어디 세울지 따지며, 원료 무게를 완제품 무게로 나눈 값을 구해 그 수치가 크면 원료 있는 곳 가까이, 작으면 시장 가까이 두는 게 운송비에 유리한지 가늠한다.
  5. 甲이 허프 모형으로 상권을 계산하려는데, 길 상태와 언덕 유무, 이동수단에 따라 손님이 거리를 부담스러워하는 정도를 나타내는 값부터 먼저 정해 넣어야 계산이 돌아간다는 것을 확인한다.

  크리스탈러의 이론은 중심지이론이며 동심원이론을 설명한 것이 아니다. 따라서 2가 옳지 않다.

  입지도시공간구조이론에
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  다음 설명에 모두 해당하는 것은? ○ 토지의 비옥도가 동일하더라도 중심도시와의 접 근성 차이에 의해 지대가 차별적으로 나타난다. ○ 한계지대곡선은 작물의 종류나 농업의 유형에 따라 그 기울기가 달라질 수 있으며, 이 곡선 의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업 으로 구분된다. ○ 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.

  1. 1. 마샬(A. Marshall)의 준지대설
  2. 2. 헤이그(R. Haig)의 마찰비용이론
  3. 3. 튀넨(J. H. von Thünen)의 위치지대설
  4. 4. 마르크스(K. Marx)의 절대지대설
  5. 5. 파레토(V. Pareto)의 경제지대론

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 마샬의 준지대는 토지가 아니라 기계처럼 단기에 양이 고정된 생산요소에서 생기는 일시적 초과소득을 말한다. 접근성으로 지대가 갈린다는 제시문과 달라 옳지 않다.
  2. 헤이그의 마찰비용이론은 지대를 교통비(공간 마찰)를 절약한 대가로 본 이론이라, 비옥도·접근성으로 지대가 갈린다는 제시문의 핵심과 맞지 않는다. 옳지 않다.
  3. 제시문은 '비옥도가 같아도 중심도시 접근성 차이로 지대가 갈리고, 가장 높은 지대를 내는 용도에 토지가 배분된다'는 내용으로, 모두 튀넨의 위치지대설에 해당한다. 옳다.
  4. 마르크스의 절대지대설은 토지 사유 때문에 최열등지에도 지대가 생긴다는 이론이라, 접근성 차이를 강조한 제시문과 다르다. 옳지 않다.
  5. 파레토의 경제지대는 생산요소 보수 중 전용수입을 넘는 잉여 부분을 가리키는 개념이라, 위치·접근성 설명과 맞지 않는다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 공장에 들여놓은 기계가 당장은 수를 늘릴 수 없어 값이 비쌀 때 잠깐 큰 이문을 남기는 것을 보며, 이런 일시적 초과수익은 땅의 접근성 이야기와는 결이 다르다고 느낀다.
  2. 甲이 도심에 가까운 사무실일수록 오가는 교통비가 덜 들어 그만큼 더 높은 임차료를 낸다며, 지대를 공간을 오가는 마찰을 줄인 값으로 풀어 본다.
  3. 같은 비옥도의 밭이라도 도심 시장에 가까운 땅은 운반 시간이 짧아 채소·화훼 같은 집약 작물이 들어서고, 멀리 떨어진 땅에는 곡물·목축이 넓게 들어서, 접근성에 따라 토지 이용이 층층이 갈린다.
  4. 甲이 아무리 척박해 아무도 눈독 들이지 않는 땅이라도 주인이 있어 빌리려면 돈을 내야 한다는 사실을 두고, 소유 그 자체 때문에 생기는 지대를 떠올린다.
  5. 甲이 어떤 배우가 다른 일로 옮겨 가지 않게 붙잡는 데 드는 최소 보수를 넘어 더 얹어 받는 몫을 보며, 이 초과분 개념이 위치에 따른 땅값 이야기와는 다르다고 정리한다.

  제시된 설명은 모두 튀넨의 위치지대설에 해당한다. 따라서 3이 옳다.

  다음설명에토지의비옥도가동일하더라도
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  지하철 역사가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때, 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정 보의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 지하철 역사 개발예정지 인근에 A토지가 있다. ○ 1년 후 지하철 역사가 개발될 가능성은 60 % 로 알려져 있다. ○ 1년 후 지하철 역사가 개발되면 A토지의 가격 은 14억 3천만원, 개발되지 않으면 8억 8천만 원으로 예상된다. ○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10 %다.

  1. 1. 1억 6천만원
  2. 2. 1억 8천만원
  3. 3. 2억원
  4. 4. 2억 2천만원
  5. 5. 2억 4천만원

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 정보가 있을 때 13억원과 없을 때 11억원의 차이로, 정보의 현재가치는 2억원이다.

  🧮 풀이

  1. ① 정보가 있을 때 현재가치
  2. 정보의 현재가치는 개발을 확실히 아는 경우와 모르는 경우의 현재가치 차이로 구하므로, 먼저 정보가 있어 개발이 확실할 때의 현재가치를 계산한다. 이때는 개발이 실현된 1년 후 가치를 그대로 요구수익률로 할인하며, 이 값이 뒤에서 뺄 '불확실할 때 값'의 비교 기준이 되기 때문이다.
  3. 개발이 확실하면 1년 후 값은 14억 3천만원으로 확정된다. 요구수익률 10%로 할인
  4. → 14.3억 ÷ 1.1 = 13억원.
  5. ↓
  6. ② 정보가 없을 때 현재가치
  7. 개발 여부를 모르면 확률로 기댓값을 잡는다. (0.6 × 14.3억) + (0.4 × 8.8억) = 12.1억 → 12.1억 ÷ 1.1 = 11억원.
  8. ↓
  9. ③ 정보의 현재가치 도출
  10. 정보가 있을 때 값에서 없을 때 값을 뺀다. 13억 − 11억 → 2억원.

  정보가 있을 때 현재가치 13억과 없을 때 11억의 차이인 2억원이 정보의 현재가치이므로 정답은 ③이다.

  지하철역사가개발된다는다음과같은
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  부동산정책에 관한 내용으로 틀린 것은?

  1. 1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 지구단위계획은 도 시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용 을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군기본계획을 말한다.
  2. 2. 지역지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 활용된다.
  3. 3. 개발권양도제(TDR)는 토지이용규제로 인해 개발행위의 제약을 받는 토지소유자의 재산적 손실을 보전해 주는 수단으로 활용될 수 있으며, 법령상 우리나라에서는 시 행되고 있지 않다.
  4. 4. 부동산 가격공시제도에 따라 국토교통부장관은 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사ㆍ평가하여 공시하 여야 한다.
  5. 5. 토지비축제는 정부가 토지를 매입한 후 보유하고 있다 가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도를 말한다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 지구단위계획은 도시·군관리계획으로 수립하는 것이지 도시·군기본계획이 아니다. 기본계획은 큰 방향을 잡는 상위 계획이고, 지구단위계획은 일부 구역의 토지이용·건축을 구체적으로 정하는 관리계획이다. 옳지 않다.
  2. 지역지구제는 주거지 옆 공장처럼 토지이용에서 생기는 부(−)의 외부효과를 줄이려고 용도를 나눠 규제하는 제도다. 옳다.
  3. 개발권양도제(TDR)는 규제로 개발이 막힌 토지소유자의 손실을 보전하는 수단으로 거론되나, 우리나라에서는 아직 시행되고 있지 않다. 옳다.
  4. 부동산 가격공시제도상 국토교통부장관은 표준지에 대해 매년 공시기준일 현재 단위면적당 적정가격을 조사·평가해 공시한다. 옳다.
  5. 토지비축제는 정부가 토지를 미리 매입해 보유하다가 적절한 때에 매각하거나 공공용으로 사용하는 제도다. 제도의 취지·내용과 일치해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲은 역세권 몇 블록의 건물 높이와 도로선을 촘촘히 정하는 지구단위계획을 짜면서, 이것이 전체 밑그림만 그리는 기본계획이 아니라 실행 단계의 관리계획이라는 점을 새겼다.
  2. B시가 조용한 주거지 바로 옆에 매연 나는 공장이 들어서지 못하도록 구역마다 쓰임을 갈라 놓아, 이웃에 피해를 주는 부작용을 미리 눌러 두려 한다.
  3. 甲이 가진 땅이 규제로 개발이 묶이자 그 손실을 다른 곳 개발권으로 메워 주자는 방안이 거론되지만, 우리나라에서는 아직 도입되지 않아 실제로는 쓰지 못하고 논의에 그친다.
  4. 국토교통부장관이 해마다 정해진 기준일에 맞춰 대표로 뽑은 표준지의 제곱미터당 적정한 값을 조사하고 평가해 세상에 공시한다.
  5. 정부가 장차 쓸 땅을 미리 사들여 곳간처럼 쟁여 두었다가, 담당자 甲이 알맞은 때가 오면 되팔거나 공공사업에 내주도록 관리한다.

  지구단위계획은 도시ㆍ군관리계획으로 수립하는 것이지 도시ㆍ군기본계획이 아니다. 따라서 1이 옳지 않다.

  부동산정책에내용으로
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  공공주택 특별법령상 공공임대주택에 관한 내용으로 옳은 것은 모두 몇 개인가?(단, 주택도시기금은 ｢주 택도시기금법｣에 따른 주택도시기금을 말함) ○ 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재 정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저 소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ 국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정 을 목적으로 공급하는 공공임대주택 ○ 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주 택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초 년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적 으로 공급하는 공공임대주택 ○ 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이 나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약 의 방식으로 공급하는 공공임대주택 ○ 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분 양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택

  1. 1. 0개
  2. 2. 1개
  3. 3. 2개
  4. 4. 3개
  5. 5. 4개

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 옳은 것은 0개가 아니다. 네 정의가 모두 법령과 맞다. 옳지 않다.
  2. 옳은 것은 1개가 아니다. 통합공공임대·행복주택·장기전세·분양전환 네 정의가 모두 법령과 일치하므로 옳은 것은 4개다. 옳지 않다.
  3. 옳은 것은 2개가 아니다. 취약계층 대상 통합공공임대부터 분양전환까지 네 정의가 모두 법령 문구와 맞아 옳은 것은 4개다. 옳지 않다.
  4. 옳은 것은 3개가 아니다. 하나만 틀린 것이 아니라 네 정의가 전부 법령과 부합하므로 옳은 것은 4개다. 옳지 않다.
  5. 통합공공임대·행복주택·장기전세·분양전환공공임대주택의 정의가 모두 공공주택특별법령과 일치해 옳은 것은 4개다. 통합공공임대(취약계층 등)·행복주택(젊은 층)·장기전세(전세계약 방식)·분양전환(임대 후 분양전환)이 각각 정확하다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 저소득 어르신과 장애인은 취약계층용 통합공공임대에, 갓 취업한 청년과 신혼부부는 젊은 층용 행복주택에, 전세 방식 장기전세주택과 일정 기간 뒤 분양전환되는 주택까지 유형별로 입주가 나뉜다.

  통합공공임대주택ㆍ행복주택ㆍ장기전세주택ㆍ분양전환공공임대주택의 정의가 모두 옳아 옳은 것은 4개이다. 따라서 5가 옳다.

  공공주택특별법령상공공임대주택에내용으로개인가단
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  부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?

  1. 1. 택지개발지구 지정
  2. 2. 토지거래허가제 시행
  3. 3. 개발부담금의 부담률 인상
  4. 4. 분양가상한제의 적용 지역 확대
  5. 5. 총부채원리금상환비율(DSR) 강화

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 택지개발지구 지정은 정부가 직접 택지를 개발·공급하는 직접개입 수단이지 대출을 죄는 금융규제가 아니다. 옳지 않다.
  2. 토지거래허가제는 일정 구역의 토지거래에 허가를 받게 하는 토지이용규제다. 대출·자금 흐름을 다루는 금융규제가 아니므로 옳지 않다.
  3. 개발부담금 부담률 인상은 개발이익을 환수하는 부담금(조세 성격) 수단이다. 대출을 규율하는 금융규제가 아니므로 옳지 않다.
  4. 분양가상한제 적용 지역 확대는 분양가격을 직접 누르는 가격규제다. 대출·자금을 규율하는 금융규제가 아니므로 옳지 않다.
  5. DSR(총부채원리금상환비율) 강화는 소득 대비 갚을 원리금을 따져 대출을 죄는 수단이라 금융규제에 해당한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 정부가 직접 나서서 허허벌판에 새 택지를 닦아 집 지을 땅을 마련해 공급하는 사업을 살펴보며, 이것이 대출을 죄어 시장을 다루는 일과는 결이 사뭇 다름을 헤아려 본다.
  2. 甲이 지정된 구역 안에서 땅을 사고팔 때 미리 관청의 허가를 받아야 하는 절차를 밟으며, 이것이 돈줄을 조이는 금융 규제가 아니라 토지 거래 자체를 묶는 규제임을 몸소 실감한다.
  3. 甲이 개발사업으로 생긴 이익의 일부를 나라에 내야 하는 부담금 비율이 올라가는 것을 겪으며, 이것이 대출 규제가 아니라 개발이익을 걷어 가는 수단에 속함을 확인한다.
  4. 甲이 새 아파트 분양가를 일정 선 위로는 받지 못하게 누르는 제도가 더 많은 지역으로 넓어지는 것을 지켜보며, 이것이 값을 묶는 가격 규제이지 대출을 죄는 규제는 아님을 짚어 본다.
  5. 소득이 5천만원인 사람이 이미 다른 대출 원리금을 매년 갚고 있으면, 은행이 소득 대비 갚을 원리금 비율을 따져 새 주택대출 한도를 좁히니, 대출 문턱이 소득 기준으로 죄어진다.

  총부채원리금상환비율(DSR) 강화는 금융규제에 해당한다. 따라서 5가 옳다.

  부동산정책금융규제에
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  주택법령상 주택의 유형과 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 도시형 생활주택은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시지역에 건설하여야 한다.
  2. 2. 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모로 구성된다.
  3. 3. 토지임대부 분양주택의 경우, 토지의 소유권은 분양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가진다.
  4. 4. 세대구분형 공동주택은 주택 내부 공간의 일부를 세대 별로 구분하여 생활이 가능한 구조이어야 하며, 그 구 분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있다.
  5. 5. 장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지ㆍ관리될 수 있 는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 도시형 생활주택은 국토계획법상 도시지역에 건설하도록 정해져 있다. 도시 기반시설을 갖춘 곳에 짓는다는 취지에 맞아 옳다.
  2. 도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모(전용 85㎡ 이하)로 구성된다. 1~2인 가구용 소형주택이라는 정의에 맞아 옳다.
  3. 토지임대부 분양주택은 토지 소유권은 사업시행자가 갖고, 건물·복리시설 소유권만 분양받은 사람이 갖는 구조다. '토지는 빌리고 건물만 분양'이 맞아 옳다.
  4. 세대구분형 공동주택은 내부를 세대별로 나눠 생활할 수 있게 한 구조이지만, 나뉜 공간을 따로 떼어 '구분소유'할 수는 없다. 구분소유 할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
  5. 장수명 주택은 오래 쓰는 내구성에 더해, 입주자가 내부 구조를 쉽게 바꾸는 가변성과 수리 용이성을 갖춘 주택이다. 정의와 맞아 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 1~2인 가구를 겨냥해 도시형 생활주택을 지으려고 부지를 고르며, 국토계획법상 도시지역 안에 지어야 한다는 요건에 맞춰 도심 필지를 찾아본다.
  2. 甲이 도시형 생활주택 사업을 계획하며 전체 규모를 300세대 아래로 잡고 각 집을 국민주택규모 안쪽 소형으로 설계해 1~2인 가구용으로 꾸민다.
  3. 甲이 토지임대부 분양주택을 분양받아 건물과 부대시설의 주인은 되었지만, 그 아래 땅의 소유권은 사업을 벌인 시행자에게 남아 甲은 땅을 빌려 쓰는 처지가 된다.
  4. 甲이 한 아파트 안을 세대구분형으로 고쳐 부모 세대와 자녀 세대가 따로 살도록 나누었지만, 나뉜 두 공간을 각각 다른 사람 이름으로 떼어 팔 수는 없었다.
  5. 甲이 오래 살 집을 지으며 뼈대를 튼튼히 해 수십 년 버티게 하고, 나중에 방 배치를 손쉽게 바꾸거나 낡은 부분만 갈아 끼울 수 있도록 내부를 유연하게 꾸민다.

  세대구분형 공동주택은 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없다. 따라서 4가 옳지 않다.

  주택법령상주택의유형과내용에
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  부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매 각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다. ㄴ. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다. ㄷ. 취득세와 상속세는 취득단계에서 부과하는 지방 세이다. ㄹ. 증여세와 양도소득세는 처분단계에서 부과하는 국세이다.

  1. 1. ㄴ
  2. 2. ㄱ, ㄷ
  3. 3. ㄴ, ㄹ
  4. 4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 양도소득세 중과는 세 부담 때문에 보유자가 매각을 '미루게' 만들어 거래가 잠기는 동결효과를 낳는다. 매각을 '앞당긴다'고 방향을 반대로 써서 옳지 않다.
  2. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 둘 다 매년 6월 1일로 같다. 이 날 현재 소유자가 보유세를 진다. 옳다.
  3. 취득세는 지방세가 맞지만 상속세는 국세다. 둘 다 지방세라고 묶은 서술은 세목의 과세주체를 잘못 본 것이라 옳지 않다.
  4. 양도소득세는 처분단계 국세가 맞지만, 증여세는 처분이 아니라 '취득'단계에서 받는 사람에게 매기는 국세다. 둘 다 처분단계라 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 매년 6월 1일 자정 현재 누가 주택을 보유했느냐로 그해 재산세와 종합부동산세 부담자가 함께 갈리므로, 이 하루를 앞뒤로 소유자가 바뀌면 두 보유세의 귀속도 같이 달라진다.
  2. 甲이 5월 말에 집을 팔지 6월 초에 팔지 저울질하는데, 6월 1일 하루를 기준으로 그날 소유자가 그해 재산세와 종합부동산세를 함께 떠안게 되어 며칠 차이로 두 보유세 부담이 통째로 갈린다.
  3. 甲이 세금 종류를 정리하다, 부동산을 취득할 때 내는 취득세는 지방자치단체가 걷는 지방세인데 상속으로 재산을 물려받을 때 내는 상속세는 나라가 걷는 국세라, 둘을 같은 지방세로 묶으면 안 된다고 표에 갈라 둔다.
  4. 甲이 양도소득세는 부동산을 팔아 넘기는 처분 단계에 내는 국세이지만, 증여로 재산을 받는 사람에게 매기는 증여세는 받아 갖는 취득 단계의 국세라, 둘의 부과 시점이 서로 다르다는 것을 구분해 적어 둔다.

  옳은 것은 ㄴ뿐이다. ㄱ은 동결효과가 매각을 미루게 하므로 틀리고, ㄷ은 상속세가 국세이므로 틀리며, ㄹ은 증여세가 취득단계 조세이므로 틀리다. 따라서 ㄴ인 1이 정답이다.

  부동산조세에양도소득세의중과는부동산보유자로
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  다음 자료는 A부동산의 1년간 운영수지이다. A부동산 의 총투자액은 6억원이며, 투자자는 총투자액의 40 % 를 은행에서 대출받았다. 이 경우 순소득승수(ㄱ)와 세 전현금흐름승수(ㄴ)는?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총소득(PGI): 7,000만원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원 ○ 기타소득: 100만원 ○ 부채서비스액: 1,500만원 ○ 영업소득세: 500만원 ○ 수선유지비: 200만원 ○ 용역비: 100만원 ○ 재산세: 100만원 ○ 직원인건비: 200만원

  1. 1. ㄱ: 9.0, ㄴ: 8.0
  2. 2. ㄱ: 9.0, ㄴ: 9.0
  3. 3. ㄱ: 9.0, ㄴ: 10.0
  4. 4. ㄱ: 10.0, ㄴ: 8.0
  5. 5. ㄱ: 10.0, ㄴ: 9.0

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 순소득승수는 10.0, 세전현금흐름승수는 8.0이다.

  🧮 풀이

  1. ① 유효총소득 산정
  2. 가능총소득에서 공실·대손을 빼고 기타소득을 더한다. PGI(가능총소득) 7,000만 − 500만 + 100만 → EGI(유효총소득) 6,600만원.
  3. ↓
  4. ② 영업경비 합산
  5. 수선유지비·용역비·재산세·직원인건비만 모은다. 200만 + 100만 + 100만 + 200만 → OE(영업경비) 600만원. 부채서비스액과 영업소득세는 제외한다.
  6. ↓
  7. ③ 순영업소득 도출
  8. 유효총소득에서 영업경비를 뺀다. 6,600만 − 600만 → NOI(순영업소득) 6,000만원.
  9. ↓
  10. ④ 순소득승수 계산
  11. 총투자액을 순영업소득으로 나눈다. 60,000만 ÷ 6,000만 → 10.0.
  12. ↓
  13. ⑤ 세전현금흐름 구하기
  14. 순영업소득에서 부채서비스액을 뺀다. 6,000만 − 1,500만 → BTCF(세전현금흐름) 4,500만원.
  15. ↓
  16. ⑥ 세전현금흐름승수 계산
  17. 지분투자액을 세전현금흐름으로 나눈다.
  18. 지분투자액은 6억 − (6억×40%) = 3.6억이므로 36,000만 ÷ 4,500만 → 8.0.

  순영업소득 6,000만원으로 순소득승수는 60,000÷6,000=10.0, 세전현금흐름 4,500만원과 지분투자 36,000만원으로 세전현금흐름승수는 8.0이므로 정답은 ④이다.

  다음자료는A부동산의1년간운영수지이다
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  다음은 시장전망에 따른 자산의 투자수익률을 합리 적으로 예상한 결과이다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함) 시장 발생 예상수익률 전망 확률 자산 A 자산 B 자산 C 자산 D 낙관적 25 % 6 % 10 % 9 % 14 % 정상적 50 % 4 % 4 % 8 % 8 % 비관적 25 % 2 % -2 % 7 % 2 % 평균(기댓값) 4.0 % 4.0 % 8.0 % 8.0 % 표준편차 1.41 % 4.24 % 0.71 % 4.24 %

  1. 1. 자산 A와 자산 B는 동일한 기대수익률을 가진다.
  2. 2. 낙관적 시장전망에서는 자산 D의 수익률이 가장 높다.
  3. 3. 자산 C와 자산 D는 동일한 투자위험을 가진다.
  4. 4. 평균-분산 지배원리에 따르면 자산 C는 자산 A보다 선호된다.
  5. 5. 자산 A, B, C, D로 구성한 포트폴리오의 수익과 위험 은 각 자산의 투자비중에 따라 달라진다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 자산 A와 B의 기대수익률은 각 시장전망 확률로 가중평균하면 모두 4.0%로 같다. 표에도 평균(기댓값)이 둘 다 4.0%로 나와 옳다.
  2. 표의 낙관적 전망 행을 보면 자산 D의 수익률이 14%로 네 자산 중 가장 높다. 제시된 수치와 일치하는 서술이라 옳다.
  3. 자산 C의 표준편차는 0.71%, 자산 D는 4.24%로 위험(수익률이 흩어진 정도)이 다르다. 두 자산이 동일한 투자위험이라 한 것은 옳지 않다.
  4. 자산 C는 자산 A보다 기대수익률이 높고(8%>4%) 표준편차는 낮아(0.71%<1.41%) 위험도 작다. 평균-분산 지배원리상 C가 A를 지배해 더 선호된다. 옳다.
  5. 여러 자산을 섞은 포트폴리오의 수익과 위험은 각 자산을 얼마씩 담느냐(투자비중)에 따라 달라진다. 분산투자 원리에 부합해 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 자산 A와 B를 두고 낙관·정상·비관 전망에 각 확률을 곱해 평균을 내 보니 둘 다 4%로 똑같이 나와, 기대수익만 보면 우열을 가리기 어렵다며 갸웃한다.
  2. 甲이 시장이 낙관적으로 흐를 때를 가정하고 네 자산의 수익률을 나란히 견주자, 자산 D가 14%로 가장 높이 솟아 그 줄에서 맨 위에 놓인다.
  3. 甲이 자산 C와 D의 표준편차 수치를 확인해 보니, C는 0.71%로 수익률이 8% 안팎에 몰려 있었지만 D는 4.24%로 2%에서 14%까지 출렁여 흩어짐의 폭이 뚜렷이 달랐다.
  4. 甲이 자산 C와 A를 맞대 보니 C는 기대수익이 더 높으면서도 값의 흔들림은 오히려 작아, 같은 값이면 흔들림 적고 벌이 큰 쪽을 고르는 원리대로 C에 손이 간다.
  5. 甲이 네 자산을 한 바구니에 담되 A에 얼마, B에 얼마씩 비중을 이리저리 바꿔 넣어 보며 그때마다 전체 수익과 위험이 달라지는 것을 표로 확인한다.

  자산 C의 표준편차는 0.71%, 자산 D는 4.24%로 투자위험이 다르다. 동일하다고 한 3이 옳지 않다.

  다음은시장전망에따른자산의투자수익률을
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  부동산투자분석 기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 순현재가치법과 내부수익률법은 화폐의 시간가치를 반영한 투자분석방법이다.
  2. 2. 복수의 투자안을 비교할 때 투자금액의 차이가 큰 경 우, 순현재가치법과 내부수익률법은 분석결과가 서로 다를 수 있다.
  3. 3. 하나의 투자안에 있어 수익성지수가 1보다 크면 순현재 가치는 0보다 크다.
  4. 4. 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재 할 수 있다.
  5. 5. 내부수익률법에서는 현금흐름의 재투자율로 투자자의 요구수익률을 가정한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. NPV(순현재가치)법과 IRR(내부수익률)법은 둘 다 미래 현금흐름을 현재가치로 할인해 따지는 화폐의 시간가치 반영 기법이다. 옳다.
  2. 투자금액 차이가 큰 상호배타적 투자안을 비교하면, NPV법과 IRR법의 우선순위 결론이 서로 엇갈릴 수 있다. 옳다.
  3. 수익성지수(PI)가 1보다 크다는 것은 현금유입의 현재가치가 투자액보다 크다는 뜻이라, 순현재가치(NPV)도 0보다 크다. 둘은 같은 방향이라 옳다.
  4. 현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 방정식의 해가 여러 개가 되어, 한 투자안에 내부수익률(IRR)이 복수로 나올 수 있다. 옳다.
  5. 내부수익률법은 중간 현금흐름의 재투자율로 '내부수익률'을 가정한다. 요구수익률을 재투자율로 가정하는 것은 순현재가치법이라, 요구수익률을 가정한다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 두 방법 모두 앞으로 들어올 현금을 지금 시점의 값으로 끌어와 할인해 계산하며, 화폐의 시간가치를 셈에 담아 투자안을 하나하나 따져 본다.
  2. 甲이 투자금 규모가 크게 다른 두 사업을 견주는데, 순현재가치로 매긴 순위와 내부수익률로 매긴 순위가 서로 엇갈려 어느 쪽을 믿어야 할지 고민한다.
  3. 甲이 어떤 사업의 수익성지수를 구해 그 값이 1을 넘어서자, 들어올 현금의 현재가치가 투자액보다 크다는 뜻이니 순현재가치도 0보다 크겠다고 짚어 본다.
  4. 甲이 중간에 큰 지출이 끼어 현금흐름의 부호가 여러 번 뒤바뀌는 사업을 계산하다, 내부수익률을 만족시키는 답이 하나가 아니라 여럿 나오는 것을 확인한다.
  5. 甲이 사업의 중간 현금흐름을 내부수익률법으로 분석할 때, 그 돈이 사업 자체의 내부수익률만큼 불어난다고 전제하고 재투자수익을 계산에 반영한다.

  내부수익률법은 재투자율로 내부수익률을 가정한다. 요구수익률로 가정한다고 한 5가 옳지 않다.

  부동산투자분석기법에
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  토지세를 제외한 다른 모든 조세를 없애고 정부의 재정 은 토지세만으로 충당하는 토지단일세를 주장한 학자는?

  1. 1. 뢰쉬(A. Lösch)
  2. 2. 레일리(W. Reilly)
  3. 3. 알론소(W. Alonso)
  4. 4. 헨리 조지(H. George)
  5. 5. 버제스(E. Burgess)

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 뢰쉬는 이윤이 가장 커지는 곳을 찾는 최대수요이론(시장지역 입지)을 제시한 학자라 토지단일세와 무관하다. 옳지 않다.
  2. 레일리는 두 도시의 상권을 인구·거리로 나누는 소매인력법칙을 제시한 학자라 토지단일세와 무관하다. 옳지 않다.
  3. 알론소는 도심에서 거리가 멀어질수록 지대가 낮아지는 입찰지대이론을 제시한 학자라 토지단일세와 무관하다. 옳지 않다.
  4. 토지에서 나오는 지대(불로소득)에만 세금을 매겨 다른 모든 조세를 없애고 토지세만으로 재정을 충당하자고 주장한 학자가 헨리 조지다. 옳다.
  5. 버제스는 도시가 도심을 중심으로 동심원으로 커진다는 동심원이론을 제시한 학자라 토지단일세와 무관하다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 공장을 어디 세울지 궁리하며 이윤이 가장 커지는 시장 지역을 찾아내는 이론을 파고드는데, 이는 땅에만 세금을 몰아 매기자는 주장과는 아무 상관없는 딴 갈래의 이론임을 확인한다.
  2. 甲이 이웃한 두 도시가 쇼핑 손님을 어떻게 나눠 갖는지 인구와 거리로 따져 보는 법칙을 들여다보는데, 이는 토지세 하나로 나라 살림을 꾸리자는 이야기와는 무관한 상권 이론임을 확인한다.
  3. 甲이 도심에서 멀어질수록 사람들이 낼 수 있는 지대가 낮아진다는 이론을 살펴보는데, 이는 땅값에만 세금을 몰자는 단일세 주장과는 전혀 다른 지대 논의임을 짚어 본다.
  4. 토지에서 저절로 생기는 지대는 노력 없이 얻는 몫이라 보고, 여기에만 세금을 몰아 매기면 다른 온갖 세금을 없애고도 나라 살림을 꾸릴 수 있다고 외친 학자가 있었다.
  5. 甲이 도시가 도심을 한가운데 두고 고리 모양으로 넓어져 간다는 이론을 그려 보는데, 이는 토지세만 걷어 재정을 대자는 주장과는 아무 관련이 없는 도시구조 이론임을 확인한다.

  토지단일세를 주장한 학자는 헨리 조지이다. 따라서 4가 옳다.

  토지세를제외한다른조세를없애고
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  자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

  1. 1. 자본환원율은 순영업소득을 부동산의 가격으로 나누어 구할 수 있다.
  2. 2. 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재 할 수 있다.
  3. 3. 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 낮추는 요인이 된다.
  4. 4. 투자위험의 증가는 자본환원율을 높이는 요인이 된다.
  5. 5. 서로 다른 유형별, 지역별 부동산시장을 비교하여 분석 하는데 활용될 수 있다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 자본환원율은 순영업소득(NOI)을 부동산 가격으로 나눠 구한다. '가격 대비 수익률'이라는 정의에 맞아 옳다.
  2. 시장이 균형이라도 자산 유형·위치 등 특성이 다르면 요구하는 수익률이 달라, 환원율이 서로 다른 부동산이 함께 존재할 수 있다. 옳다.
  3. 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하므로, 금리가 오르면 요구수익률이 올라 환원율도 '높아진다'. 금리 상승이 환원율을 낮춘다고 방향을 반대로 써 옳지 않다.
  4. 투자위험이 커지면 투자자가 그만큼 높은 수익을 요구하므로 자본환원율이 높아진다(대신 자산가격은 낮아진다). 위험과 환원율의 관계에 부합해 옳다.
  5. 자본환원율은 자산 유형·지역마다 다르게 나타나, 서로 다른 시장을 비교·분석하는 잣대로 쓸 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 투자자 甲이 연 순영업소득 1억원이 나오는 상가를 10억원에 사면서, 소득을 가격으로 나눠 자본환원율이 10%임을 확인하고 다른 매물과 수익률을 견준다.
  2. 같은 시기 같은 도시에서 甲은 낡은 변두리 빌딩을, 乙은 새 역세권 빌딩을 사들였는데 둘의 자본환원율이 서로 다르게 매겨져, 시장이 균형이어도 자산 특성에 따라 환원율이 갈린다.
  3. 기준금리가 오르자 투자자 甲이 예금·채권 같은 대체 투자의 이자가 높아진 만큼 부동산에도 더 높은 수익률을 요구해, 자본환원율을 종전보다 올려 잡는다.
  4. 공실 위험이 큰 신축 지식산업센터를 검토하는 甲이 불확실성만큼 높은 보상을 요구해 자본환원율을 높게 잡고, 그만큼 매입 제시가격을 낮춘다.
  5. 투자자 甲이 주택·오피스·물류창고의 자본환원율을 지역별로 나란히 놓고 비교해, 어느 유형과 어느 동네가 상대적으로 저평가됐는지 가늠한다.

  금리 상승은 자본의 기회비용을 높여 자본환원율을 높이는 요인이다. 낮춘다고 한 3이 옳지 않다.

  자본환원율에것은단다른조건은동일함
• 28

  A임차인은 비율임대차(percentage lease)방식의 임 대차계약을 체결하였다. 이 계약에서는 매장의 월 매 출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과이면 초과매출액에 대해 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임 대료에 가산하여 임대료를 지급한다고 약정하였다. 구체적인 계약조건과 예상매출액은 다음과 같다. 해당 계약내용에 따라 A임차인이 지급할 것으로 예상 되는 임대료의 합계는?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 계약기간: 1년(1월 ∼ 12월) ○ 매장 임대면적: 300 m2 ○ 임대면적당 기본임대료: 매월 5만원/m2 ○ 손익분기점 매출액: 매월 3,500만원 ○ 월별 임대면적당 예상매출액 - 1월 ∼ 6월: 매월 10만원/m2 - 7월 ∼ 12월: 매월 19만원/m2 ○ 손익분기점 매출액 초과시 초과매출액에 대한 추가임대료율: 10 %

  1. 1. 18,000만원
  2. 2. 19,320만원
  3. 3. 28,320만원
  4. 4. 31,320만원
  5. 5. 53,520만원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 구간별로 더하면 1년간 임대료 합계는 19,320만원이다.

  🧮 풀이

  1. ① 월 기본임대료 확인
  2. 임대면적에 면적당 기본임대료를 곱한다. 300㎡ × 5만원/㎡ → 매월 1,500만원.
  3. ↓
  4. ② 구간별 예상매출 계산
  5. 면적당 매출에 임대면적을 곱한다. 1~6월은 300㎡ × 10만원/㎡ = 3,000만, 7~12월은 300㎡ × 19만원/㎡ = 5,700만.
  6. ↓
  7. ③ 상반기 임대료 산정
  8. 매출 3,000만은 손익분기점 3,500만 이하라 초과분이 없다. 기본임대료만 1,500만 × 6개월 → 9,000만원.
  9. ↓
  10. ④ 하반기 임대료 산정
  11. 매출 5,700만은 손익분기점을 넘어 초과분이 생긴다. 초과 2,200만 × 10% = 220만, (1,500만 + 220만) × 6개월 → 10,320만원.
  12. ↓
  13. ⑤ 연간 합계 도출
  14. 상반기와 하반기 임대료를 더한다. 9,000만 + 10,320만 → 19,320만원.

  1~6월은 기본임대료 9,000만원, 7~12월은 추가임대료를 더한 10,320만원으로 합계 19,320만원이므로 정답은 ②이다.

  A임차인은비율임대차percentagelease방식의대차계약을체결하였다
• 29

  현재 5천만원의 기존 주택담보대출이 있는 A씨가 동 일한 은행에서 동일한 주택을 담보로 추가대출을 받 으려고 한다. 이 은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, A씨가 추가로 대출받을 수 있는 최대금액은 얼마인가?(단, 제시된 두 가지 대출승인기준을 모두 충 족시켜야 하며, 주어진 조건에 한함) ○ A씨 담보주택의 담보가치평가액: 5억원 ○ A씨의 연간 소득: 6천만원 ○ 연간 저당상수: 0.1 ○ 대출승인기준 - 담보인정비율(LTV): 70 % 이하 - 총부채상환비율(DTI): 60 % 이하

  1. 1. 2억원
  2. 2. 2억 5천만원
  3. 3. 3억원
  4. 4. 3억 2천만원
  5. 5. 3억 5천만원

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. LTV(담보인정비율) 기준 3억원과 DTI(총부채상환비율) 기준 3.1억원 중 작은 값인 3억원이 최대 추가대출액이다.

  🧮 풀이

  1. ① 첫째 기준 한도 계산
  2. 추가대출 한도는 담보인정비율 기준과 총부채상환비율 기준을 모두 충족해야 하므로, 먼저 첫째 기준인 담보가치 기준 한도를 계산한다. 두 기준으로 각각 최대 대출액을 구한 뒤 더 작은 값을 택하고 기존 대출을 빼야 하므로, 각 기준의 한도를 따로 구하는 것이 출발점이 되기 때문이다.
  3. 담보가치에 담보인정비율을 곱한다.
  4. LTV(담보인정비율) 기준 5억 × 70% = 3.5억, 기존 대출 5천만을 빼면 → 추가 3억원.
  5. ↓
  6. ② 둘째 기준 한도 계산
  7. 연소득에 총부채상환비율을 곱한 뒤 저당상수로 나눈다.
  8. DTI(총부채상환비율) 기준 6천만 × 60% = 3,600만, 3,600만 ÷ 0.1 = 3.6억, 기존 5천만을 빼면 → 추가 3.1억원.
  9. ↓
  10. ③ 작은 값 선택
  11. 두 기준을 모두 만족해야 하므로 더 작은 쪽을 고른다. 3억과 3.1억 중 → 3억원.

  LTV 기준 추가한도 3억과 DTI 기준 추가한도 3.1억 중 작은 3억원이 최대 추가대출액이므로 정답은 ③이다.

  현재5천만원의기존주택담보대출이있는
• 30

  부동산관리방식을 관리주체에 따라 분류할 때, 다음 설명에 모두 해당하는 방식은? ○ 소유와 경영의 분리가 가능하다. ○ 대형건물의 관리에 더 유용하다. ○ 관리에 따른 용역비의 부담이 있다. ○ 전문적이고 체계적인 관리가 가능하다.

  1. 1. 직접관리
  2. 2. 위탁관리
  3. 3. 자치관리
  4. 4. 유지관리
  5. 5. 법정관리

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 직접(자기)관리는 소유자가 직접 관리하는 방식이라 소유와 경영이 분리되지 않고, 대형건물엔 비효율적이다. 제시문 특징과 맞지 않아 옳지 않다.
  2. 제시문의 '소유·경영 분리 가능, 대형건물에 유용, 용역비 부담, 전문적·체계적 관리'는 모두 전문회사에 맡기는 위탁관리방식의 특징이다. 옳다.
  3. 자치관리는 입주자 등이 스스로 관리하는 방식이라 전문성·체계성 면에서 위탁관리와 다르고 용역비 구조도 맞지 않는다. 옳지 않다.
  4. 유지관리는 관리주체 분류가 아니라 건물 기능을 유지·보수하는 업무 영역을 가리키는 말이라 제시문(관리주체 분류)과 층위가 다르다. 옳지 않다.
  5. 법정관리는 부동산 관리방식 분류가 아니라 회사의 법적 회생절차를 가리키는 말이라 제시문과 무관하다. 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 자기 소유 건물을 남의 손 빌리지 않고 몸소 청소하고 세입자를 챙기니 소유와 경영이 한 사람에게 붙어 있어, 규모가 큰 건물에서는 손이 모자라 버거워한다.
  2. 수백 세대가 사는 대형 오피스 빌딩의 주인이 청소·설비·보안을 직접 챙기는 대신 전문 관리회사에 용역비를 내고 운영을 위임하면, 소유와 경영이 나뉘어 체계적이고 전문적인 관리가 이뤄진다.
  3. 甲이 이웃 입주자들과 함께 관리비를 걷고 시설을 직접 챙기는 자치관리를 꾸리다 보니, 전문 회사에 맡길 때와 달리 체계나 전문성이 아쉽다.
  4. 甲이 건물 관리 방식을 관리 주체로 나눠 정리하다가, 배관을 손보고 설비를 점검하는 유지관리는 누가 맡느냐가 아니라 무슨 일을 하느냐를 가리키는 말이라 결이 다름을 깨닫는다.
  5. 甲이 부동산 관리 방식을 찾다가 법정관리라는 말을 마주쳤지만, 그것이 건물을 어떻게 관리하느냐가 아니라 빚에 몰린 회사를 법으로 되살리는 절차를 뜻함을 알고 목록에서 지운다.

  소유와 경영의 분리, 대형건물 적합, 용역비 부담, 전문적ㆍ체계적 관리는 위탁관리방식의 특징이다. 따라서 2가 옳다.

  부동산관리방식을관리주체에따라분류할다음
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  고정금리대출의 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것 을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 다른 조건은 동일함) ㄱ. 만기일시상환대출은 대출기간 동안 차입자가 원금만 상환하기 때문에 원리금상환구조가 간 단하다. ㄴ. 체증식분할상환대출은 대출기간 초기에는 원 리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다. ㄷ. 원리금균등분할상환대출이나 원금균등분할상 환대출에서 거치기간이 있을 경우, 이자지급 총액이 증가하므로 원리금지급총액도 증가하 게 된다. ㄹ. 대출채권의 가중평균상환기간(duration)은 원 금균등분할상환대출에 비해 원리금균등분할상 환대출이 더 길다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄱ, ㄷ
  3. 3. ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 4번

  🔍 보기별 해설

  1. 만기일시상환대출은 대출기간 동안 '이자만' 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식이다. '원금만 상환한다'고 한 것은 사실과 반대라 옳지 않다.
  2. 체증식분할상환대출은 초기에 상환액을 적게 잡고 시간이 지날수록 늘려 가는 방식이 맞다. 소득이 늘어날 차입자에 맞춘 구조라 옳다.
  3. 거치기간(원금을 안 갚고 이자만 내는 기간)이 있으면 원금이 늦게 줄어 그동안 이자가 더 붙으므로, 이자 총액과 원리금 총액이 늘어난다. 옳다.
  4. 가중평균상환기간(듀레이션)은 원금을 빨리 갚는 원금균등상환보다, 초기에 원금이 천천히 줄어 자금이 더 오래 묶이는 원리금균등상환이 더 길다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 만기일시상환으로 돈을 빌리고는 대출 기간 내내 다달이 이자만 물다가, 만기가 되는 마지막 날에 원금 전액을 한꺼번에 털어 갚는 방식으로 상환 계획을 짠다.
  2. 소득이 앞으로 늘 것으로 본 甲이, 대출 초반에는 다달이 갚는 원리금을 낮게 잡아 부담을 덜고 해가 갈수록 갚는 액수를 조금씩 키워 가는 방식을 골라 상환표를 짠다.
  3. 甲이 처음 몇 해는 원금은 손대지 않고 이자만 내는 거치기간을 두자, 그동안 원금이 줄지 않아 붙는 이자가 더 쌓여 결국 갚아야 할 이자와 원리금 총액이 불어나는 것을 계산해 본다.
  4. 같은 금액을 같은 기간에 갚아도, 초기에 원금을 뭉텅뭉텅 줄이는 원금균등 방식은 자금이 빨리 빠져나가고, 다달이 같은 금액만 내는 원리금균등 방식은 원금이 더디게 줄어 돈이 평균적으로 더 오래 묶인다.

  옳은 것은 ㄴ, ㄷ, ㄹ이다. ㄱ은 만기일시상환이 대출기간 중 이자만 상환하므로 원금만 상환한다는 설명이 틀리다. 따라서 4가 정답이다.

  고정금리대출의상환방식에것은단주어진조건에
• 32

  한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 주택소유자와 그 배우자의 연령이 보증을 위한 등기시점 현재 55세 이상인 자로서 소유하는 주택의 기준가격이 15억원 이하인 경우 가입할 수 있다.
  2. 2. 주택소유자가 담보를 제공하는 방식에는 저당권 설정 등기 방식과 신탁 등기 방식이 있다.
  3. 3. 주택소유자가 생존해 있는 동안에만 노후생활자금을 매월 연금 방식으로 받을 수 있고, 배우자에게는 승계 되지 않는다.
  4. 4. ｢주택법｣에 따른 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔의 소유자는 가입할 수 없다.
  5. 5. 주택담보노후연금(주택연금)을 받을 권리는 양도ㆍ압류 할 수 있다.

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 주택연금 가입연령 요건은 보증 등기시점 현재 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상이면 충족하고, 주택 기준가격 요건도 따로 정해져 있다. 연령·가격 요건을 부정확하게 묶어 서술한 것이라 옳지 않다.
  2. 주택연금에서 소유자가 담보를 맡기는 길은 집에 저당권을 잡히는 방법과 주택을 신탁으로 넘겨 두는 방법의 두 갈래로 열려 있다. 옳다.
  3. 주택연금은 가입자가 사망해도 배우자에게 연금이 그대로 승계되어 배우자가 계속 받을 수 있다. '생존 동안만, 승계 안 됨'이라 한 것은 옳지 않다.
  4. 주택법상 준주택 중 주거 목적으로 쓰는 오피스텔 소유자도 일정 요건을 갖추면 주택연금에 가입할 수 있다. '가입할 수 없다'고 한 것은 옳지 않다.
  5. 주택연금을 받을 권리(연금수급권)는 가입자의 노후생활 보장을 위해 양도·압류가 금지된다. '양도·압류할 수 있다'고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 주택연금에 들려고 조건을 살피며, 본인이나 배우자가 정해진 나이를 넘겼는지와 집값이 정해진 한도 안에 드는지를 서로 다른 요건으로 나누어 하나하나 따져 본다.
  2. 甲은 노후 자금을 마련하려고 자기 집을 담보로 주택연금에 들면서, 집에 저당권을 설정하는 길과 주택을 공사에 신탁으로 맡기는 길 가운데 하나를 고를 수 있다는 안내를 받았다.
  3. 甲이 주택연금을 받다 세상을 떠나더라도 함께 살던 배우자가 그 연금을 그대로 이어받아 계속 다달이 받을 수 있다는 안내를 듣고 마음을 놓는다.
  4. 甲이 사는 곳이 주거용으로 쓰는 오피스텔인데도 일정 조건만 갖추면 주택연금에 들 수 있다는 상담을 받고 가입 서류를 챙겨 창구로 향한다.
  5. 甲이 급전이 필요해 주택연금 받을 권리를 남에게 넘기거나 담보로 잡히려 하자, 노후를 지키기 위한 권리라 사고팔거나 압류할 수 없다는 답을 듣는다.

  주택연금의 담보제공 방식에는 저당권 설정등기 방식과 신탁 등기 방식이 있다. 따라서 2가 옳다.

  한국주택금융공사의주택담보노후연금주택연금에
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  부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력의 요건에 해당하는 사람을 모두 고른 것은? ㄱ. 감정평가사로서 해당 분야에 3년을 종사한 사람 ㄴ. 공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람 ㄷ. 부동산투자회사에서 3년을 근무한 사람 ㄹ. 부동산학 석사학위 소지자로서 부동산의 투자 ㆍ운용과 관련된 업무에 3년을 종사한 사람

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄱ, ㄷ
  3. 3. ㄴ, ㄹ
  4. 4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 감정평가사는 해당 분야 종사 '5년 이상'이어야 자산운용 전문인력 요건을 충족한다. ㄱ은 3년이라 연수 미달로 해당하지 않는다. 옳지 않다.
  2. 공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람은 부동산투자회사법령의 종사연수 요건(5년 이상)을 채워 자산운용 전문인력에 해당한다. 옳다.
  3. 단순히 부동산투자회사에서 3년 근무한 것만으로는 자산운용 전문인력 요건에 해당하지 않는다. 자격·경력 요건을 갖추지 못해 옳지 않다.
  4. 부동산학 석사학위 소지자로서 부동산 투자·운용 업무에 3년을 종사한 사람은 석사 이상 경력자 요건을 충족해 전문인력에 해당한다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 감정평가사 자격으로 해당 분야에서 일한 기간이 3년뿐이라, 상근 자산운용 전문인력이 되려면 채워야 할 경력 연수에 아직 미치지 못한다.
  2. 어떤 사람이 공인중개사 자격을 갖고 관련 분야에서 일한 기간을 헤아려 보니 만 5년이 되어, 자기관리 부동산투자회사가 상근으로 두어야 할 자산운용 전문인력 자리의 경력 기준을 채웠는지 확인한다.
  3. 甲이 부동산투자회사에서 3년을 일했다는 사실만 내세우는데, 그것만으로는 정해진 자격이나 경력 기준을 갖췄다고 보기 어려워 전문인력 자리에 좀처럼 닿지 못한다.
  4. 甲이 부동산학 석사 학위를 지니고 투자·운용 업무에 3년을 몸담아 온 이력을 내밀며, 상근 전문인력에게 요구되는 학위와 경력 기준을 갖췄는지 조목조목 맞춰 본다.

  자산운용 전문인력 요건에 해당하는 것은 ㄴ(공인중개사 5년)과 ㄹ(부동산학 석사로서 투자ㆍ운용 업무 3년)이다. 감정평가사ㆍ공인중개사는 5년 이상 종사하여야 하므로 ㄱ은 해당하지 않는다. 따라서 3이 정답이다.

  부동산투자회사법령상자기관리부동산투자회사가상근으로두어야
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  주택저당담보부채권(MBB)에 관한 설명으로 옳은 것은?

  1. 1. 유동화기관이 모기지 풀(mortgage pool)을 담보로 발행 하는 지분성격의 증권이다.
  2. 2. 차입자가 상환한 원리금은 유동화기관이 아닌 MBB 투 자자에게 직접 전달된다.
  3. 3. MBB 발행자는 초과담보를 제공하지 않는 것이 일반적이다.
  4. 4. MBB 투자자 입장에서 MPTS(mortgage pass-through securities)에 비해 현금흐름이 안정적이지 못해 불확실 성이 크다는 단점이 있다.
  5. 5. MBB 투자자는 주택저당대출의 채무불이행위험과 조기 상환위험을 부담하지 않는다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. MBB는 발행자가 모기지 풀을 담보로 발행하는 '채권(부채) 성격'의 증권이다. 지분(주식) 성격이라 한 것은 옳지 않다.
  2. MBB는 차입자가 갚은 원리금을 발행자가 일단 받아 보유하고, 투자자에게는 약정한 이자를 따로 지급한다. 원리금이 투자자에게 직접 전달된다고 한 것은 옳지 않다.
  3. MBB 발행자는 투자자 신용을 보강하려고 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다. 초과담보를 제공하지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
  4. MBB는 발행자가 위험을 떠안아 투자자 현금흐름이 오히려 안정적이다. MPTS보다 현금흐름이 불안정해 불확실성이 크다고 한 것은 옳지 않다.
  5. MBB는 발행자가 저당권과 원리금을 보유하며 위험을 떠안으므로, 투자자는 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않는다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 유동화기관이 모기지 묶음을 담보 삼아 찍어 낸 이 증권이, 주식처럼 회사 지분을 나눠 갖는 것이 아니라 정해진 대로 돈을 갚기로 약속한 빚 성격의 채권임을 서류에서 확인한다.
  2. 甲이 차입자가 갚아 온 원리금을 발행자가 일단 죄다 거둬들여 쥐고 있다가, 투자자에게는 미리 약속해 둔 이자를 따로 챙겨 건네주는 돈의 흐름을 차근차근 좇아가 본다.
  3. 甲이 이 증권의 발행자가 투자자를 안심시키려고 나중에 갚아야 할 금액보다 담보를 넉넉하게 더 얹어 두는 것이 흔한 관행임을, 발행 조건표를 넘겨보며 살펴본다.
  4. 甲이 이 증권은 발행자가 위험을 대신 떠안아 투자자에게 들어오는 돈이 또박또박 안정적으로 흐르는 편임을, 원리금이 그대로 투자자에게 넘어가는 다른 증권과 나란히 견줘 본다.
  5. MBB에 투자한 사람이 기초가 된 주택대출에서 일부 차입자가 돈을 갚지 못하거나 예정보다 일찍 상환하더라도, 자신은 미리 약정된 이자만 꼬박꼬박 받으면 되는 구조여서 그 위험을 떠안지 않는다는 점을 확인한다.

  MBB는 발행자가 위험을 부담하므로 투자자는 채무불이행위험과 조기상환위험을 부담하지 않는다. 따라서 5가 옳다.

  주택저당담보부채권MBB에
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  감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

  1. 1. 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한 다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜로 하여야 한다.
  2. 2. 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기 준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  3. 3. 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
  4. 4. 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
  5. 5. 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다.

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 기준시점은 원칙적으로 가격조사를 완료한 날짜로 하되, 미리 정한 경우에도 '그 시점에 가격조사가 가능하다고 인정될 때'에만 그 날짜로 할 수 있다. 단서 조건을 빼고 무조건 그 날짜로 한다고 한 것은 옳지 않다.
  2. 조건부 평가를 허용하는 규정이다. 다른 법령에 근거가 있으면 실제와 다른 가정이나 한정하는 조건을 달아 평가할 수 있으므로 옳다.
  3. 일괄평가의 요건이다. 토지와 건물처럼 함께 거래되거나 용도상 떼기 어려운 물건들은 하나로 묶어 평가할 수 있으므로 옳다.
  4. 같은 물건이어도 위치나 용도 차이로 가치가 다르게 나타나는 부분이 있으면, 그 부분들을 나누어 따로 평가하는 구분평가가 감정평가에 관한 규칙에서 허용되므로 옳다.
  5. 일체로 쓰이는 물건이라도 일부분만 평가할 특수한 목적이나 합리적 이유가 있으면 그 부분만 부분평가할 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 대상 부동산의 가격 자료를 다 살핀 날을 기준시점으로 잡되, 미리 정해 둔 날짜가 있어도 그 무렵 실제로 시세를 조사할 수 있어야 비로소 그 날짜를 쓴다.
  2. 甲이 감정평가를 하며 다른 법령에 근거가 있어, 기준시점의 가치형성요인을 실제와 다르게 가정하거나 특정한 경우로 한정하는 조건을 달아 대상 물건 값을 매긴다.
  3. 甲이 한 필지의 땅과 그 위 건물처럼 늘 함께 거래되고 용도상 떼기 어려운 물건들을 마주하자, 따로따로가 아니라 하나로 묶어 값을 매기는 일괄평가를 택한다.
  4. 甲이 넓은 한 필지를 살피다 앞쪽은 상업용, 뒤쪽은 농지로 쓰여 값어치가 확연히 다른 것을 보고, 그 부분을 나눠 각각 따로 값을 매기는 구분평가를 진행한다.
  5. 함께 묶여 쓰이는 부지 가운데 특정한 목적 때문에 한 귀퉁이만 값을 매겨야 할 합리적 이유가 생기자, 甲이 그 일부분만 떼어 부분평가를 진행한다.

  기준시점을 미리 정한 경우에는 가격조사가 가능한 경우에만 그 날짜를 기준시점으로 할 수 있으므로, 무조건 그 날짜로 하여야 한다고 한 1이 옳지 않다.

  감정평가에규칙에규정된내용으로
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  다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산 가액 산정시 적용된 환원율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10 % ○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20 % ○ 환원방법: 직접환원법 ○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원

  1. 1. 7.0%
  2. 2. 7.2%
  3. 3. 8.0%
  4. 4. 8.1%
  5. 5. 9.0%

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 순영업소득 3,500만원을 시산가액 5억원으로 나누면 적용된 환원율은 7.0%이다.

  🧮 풀이

  1. ① 유효총수익 산정
  2. 적용 환원율은 순수익을 시산가액으로 나눈 값이므로, 그 순수익을 구하려면 먼저 유효총수익을 산정한다. 유효총수익은 가능총수익에서 공실·대손상당액을 뺀 실제 수입이며, 여기서 다시 운영경비를 차감해야 순수익이 나오기 때문에 이 단계가 계산의 기초가 된다.
  3. 가능총수익에서 공실·대손을 뺀다.
  4. PGI(가능총수익) 5,000만 − (PGI의 10% = 500만) → EGI(유효총수익) 4,500만원.
  5. ↓
  6. ② 운영경비 계산
  7. 가능총수익의 20%를 경비로 잡는다. 5,000만 × 20% → OE(운영경비) 1,000만원.
  8. ↓
  9. ③ 순영업소득 도출
  10. 유효총수익에서 운영경비를 뺀다. 4,500만 − 1,000만 → NOI(순영업소득) 3,500만원.
  11. ↓
  12. ④ 환원율 계산
  13. 순영업소득을 시산가액으로 나눈다. 3,500만 ÷ 50,000만 → 0.07, 즉 7.0%.

  순영업소득 3,500만원을 시산가액 5억원으로 나누면 환원율은 7.0%이므로 정답은 ①이다.

  다음자료에서수익방식에의한대상부동산의
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  다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 시산가액은?(단, 주어진 조건에 한함) ○ 대상토지 - 소재지: A시 B구 C동 150번지 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100 m2 ○ 기준시점: 2024.10.26. ○ 거래사례 - 소재지: A시 B구 C동 120번지 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200 m2 - 거래가격: 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80 %, 건물 20 %임) - 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임 - 거래시점: 2024.05.01. ○ 지가변동률(A시 B구, 2024.05.01. ～ 2024.10.26.) : 주거지역 4 % 상승, 상업지역 5 % 상승 ○ 지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지 역에 위치함 ○ 개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10 % 우세함 ○ 상승식으로 계산

  1. 1. 234,000,000원
  2. 2. 286,000,000원
  3. 3. 288,750,000원
  4. 4. 572,000,000원
  5. 5. 577,500,000원

  정답 2번

  🔍 보기별 해설

  1. 보정 후 토지단가에 면적 100㎡를 곱하면 시산가액은 2억 8,600만원이다.

  🧮 풀이

  1. ① 사례 토지단가 산정
  2. 거래사례비교법은 유사한 거래사례의 가격을 기준으로 각종 요인을 보정해 대상가액을 구하므로, 먼저 사례의 토지단가를 산정한다. 사례가격에 건물 등 다른 요소가 섞여 있으면 이를 분리해 순수한 토지 단가를 뽑아야, 이후 사정·시점·지역·개별요인 보정을 정확히 적용할 수 있기 때문이다.
  3. 거래가격 6.25억 중 토지분은 80%이므로 5억이고, 사례 면적 200㎡로 나누면 5억 → 200 → 2,500,000원/㎡.
  4. ↓
  5. ② 사정보정 판단
  6. 개입 없는 정상 거래라 별도 조정이 필요 없다 → ×1.0.
  7. ↓
  8. ③ 시점수정 적용
  9. 용도지역이 제3종일반주거지역이라 주거지역 지가변동률 4%를 쓴다 → ×1.04.
  10. ↓
  11. ④ 지역요인 비교
  12. 대상과 사례가 인근지역이라 지역격차가 없다 → ×1.0.
  13. ↓
  14. ⑤ 개별요인 비교
  15. 대상이 사례보다 10% 우세하므로 → ×1.10.
  16. ↓
  17. ⑥ 보정 후 단가
  18. 단가에 시점·개별을 곱하면 2,500,000 × 1.04 × 1.10 → 2,860,000원/㎡.
  19. ↓
  20. ⑦ 시산가액 산출
  21. 보정단가에 대상면적 100㎡를 곱하면 2,860,000 × 100 → 286,000,000원.

  거래사례 토지단가 2,500,000원/㎡에 시점수정 ×1.04와 개별요인 ×1.10을 곱한 2,860,000원/㎡에 면적 100㎡를 곱하면 286,000,000원이다. 따라서 정답은 ②.

  다음자료를활용하여거래사례비교법으로산정한
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  원가법에서의 재조달원가에 관한 설명으로 틀린 것은?

  1. 1. 재조달원가란 대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취 득하는 데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.
  2. 2. 총량조사법, 구성단위법, 비용지수법은 재조달원가의 산 정방법에 해당한다.
  3. 3. 재조달원가는 대상물건을 일반적인 방법으로 생산하거나 취득하는 데 드는 비용으로 하되, 제세공과금은 제외한다.
  4. 4. 재조달원가를 구성하는 표준적 건설비에는 수급인의 적정이윤이 포함된다.
  5. 5. 재조달원가를 구할 때 직접법과 간접법을 병용할 수 있다.

  정답 3번

  🔍 보기별 해설

  1. 재조달원가는 대상물건을 기준시점에 다시 만들거나 다시 취득하는 데 드는 적정원가의 총액이다. 원가법의 출발점이라는 정의에 맞아 옳다.
  2. 총량조사법·구성단위법·비용지수법은 모두 재조달원가를 구하는 대표적 산정방법에 해당한다. 원가법상 산정방법 분류와 일치해 옳다.
  3. 재조달원가에는 표준적 건설비에 더해 통상의 부대비용(제세공과금 등)이 포함된다. 제세공과금을 제외한다고 한 것은 옳지 않다.
  4. 재조달원가는 다시 짓는 데 드는 표준적 건설비에 통상의 부대비용을 더해 구하는데, 시공을 맡은 수급인이 남기는 정상 이윤도 건설비에 들어간다. 옳다.
  5. 재조달원가를 구할 때 대상 자체 자료로 구하는 직접법과 유사물건 자료로 구하는 간접법을 함께 쓸(병용) 수 있다. 옳다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 오래된 창고 건물을 평가하며, 지금 이 시점에 똑같은 창고를 새로 짓거나 다시 사들이려면 드는 적정한 비용을 모두 합쳐 그 건물의 재조달원가로 삼는다.
  2. 甲이 재조달원가를 뽑을 방법을 고르며, 자재와 노무를 하나하나 다 더하는 방식, 부위별 단위로 묶어 셈하는 방식, 과거 비용에 물가 지수를 곱해 현재로 환산하는 방식을 놓고 견주어 본다.
  3. 甲이 낡은 상가 건물의 재조달원가를 구하며, 새로 짓는 데 드는 기본 공사비에 등록세·취득세 같은 세금과 각종 공과금까지 얹어 총액을 뽑아낸다.
  4. 甲이 건물을 다시 짓는 데 드는 표준 건설비를 계산하면서, 자재비와 인건비뿐 아니라 공사를 맡은 시공업체가 정상적으로 남기는 이윤 몫까지 그 건설비 안에 넣어 합산한다.
  5. 甲이 재조달원가를 구하며 대상 건물 자체의 신축 견적 자료로 직접 뽑아 본 값과, 비슷한 다른 건물의 자료를 끌어와 견주어 얻은 값을 함께 써서 서로 맞춰 본다.

  재조달원가에는 표준적 건설비에 통상의 부대비용(제세공과금 등)이 포함되므로, 제세공과금을 제외한다고 한 3이 옳지 않다.

  원가법에서의재조달원가에
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  부동산 가격공시에 관한 법령상 부동산 가격공시 제도에 관한 내용으로 틀린 것은?

  1. 1. 표준주택으로 선정된 단독주택, 국세 또는 지방세 부과 대상이 아닌 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정 ㆍ공시하지 아니할 수 있다.
  2. 2. 표준주택가격은 국가ㆍ지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
  3. 3. 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보 를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등이 과세 등의 업무 와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으 로 활용될 수 있다.
  4. 4. 개별주택가격에 이의가 있는 자는 그 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서를 포함한다)으로 시장ㆍ군 수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.
  5. 5. 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건축물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 공동주택가격 을 결정ㆍ공시하여야 한다.

  정답 5번

  🔍 보기별 해설

  1. 개별주택가격 공시를 생략할 수 있는 두 경우다. 이미 표준주택이 된 집과 세금이 부과되지 않는 집은 따로 가격을 매겨 알릴 실익이 없기 때문이라 옳다.
  2. 표준주택가격은 국가·지자체 등이 개별주택가격을 산정할 때 기준이 된다. 표준이 개별의 기준이 되는 역할에 맞아 옳다.
  3. 개별주택가격·공동주택가격은 시장 가격정보를 제공하고, 과세 등 업무에서 주택가격 산정의 기준으로 활용될 수 있다. 옳다.
  4. 개별주택가격에 이의가 있으면 결정·공시일부터 30일 이내에 서면(전자문서 포함)으로 시장·군수·구청장에게 이의를 신청할 수 있다. 옳다.
  5. 공시기준일 이후 분할·합병·신축 등이 생기면 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 결정·공시하는데, 이는 시장·군수·구청장이 하는 '개별'주택가격이다. 공동주택가격은 국토교통부장관이 공시하므로 시장·군수·구청장이 결정·공시한다고 한 것은 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 甲이 사는 단독주택이 이미 표준주택으로 뽑혀 있거나 세금이 매겨지지 않는 집이라면, 굳이 따로 개별 가격을 정해 알리지 않고 넘어갈 수 있다는 설명을 듣는다.
  2. 甲이 지자체에서 단독주택 값을 매기는 일을 맡아, 미리 정해 둔 표준주택 가격을 잣대로 삼아 그에 견주어 개별 집값을 하나하나 산정해 나간다.
  3. 甲이 아파트 시세를 가늠하려 공시된 공동주택가격을 들춰 보고, 지자체는 같은 값을 세금을 매기는 밑자료로도 쓴다는 점을 함께 확인한다.
  4. 甲이 자기 집에 매겨진 개별주택가격이 너무 높다 싶어, 공시된 날부터 한 달 안에 서면으로 시장·군수·구청장에게 다시 봐 달라는 이의를 넣는다.
  5. 택지 분할로 새로 지어진 단독주택 한 채를 두고, 甲은 그 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 정하고 이웃 아파트의 공동주택가격은 국토교통부장관이 정한다는 사실을 확인한다.

  공시기준일 이후 분할ㆍ합병ㆍ신축 등이 발생한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정ㆍ공시하는 것은 개별주택가격이며, 공동주택가격은 국토교통부장관이 공시한다. 따라서 5가 옳지 않다.

  부동산가격공시에법령상부동산가격공시
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  감정평가에 관한 규칙상 대상물건별로 정한 감정평 가방법(주된 감정평가방법)에 관한 설명으로 옳은 것 을 모두 고른 것은? ㄱ. 건물의 주된 감정평가방법은 원가법이다. ㄴ. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣에 따 른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. ㄷ. 자동차와 선박의 주된 감정평가방법은 거래사 례비교법이다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다. ㄹ. 영업권과 특허권의 주된 감정평가방법은 수익 분석법이다.

  1. 1. ㄱ, ㄴ
  2. 2. ㄴ, ㄹ
  3. 3. ㄱ, ㄴ, ㄷ
  4. 4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
  5. 5. ㄱ, ㄷ, ㄹ

  정답 1번

  🔍 보기별 해설

  1. 건물의 주된 감정평가방법은 원가법이고, 구분소유권 대상 건물부분과 대지사용권은 일괄 감정평가하는 것이 규칙상 원칙이라 ㄱ·ㄴ 모두 맞아 옳다.
  2. 집합건물법상 구분소유권 대상 건물부분과 그 대지사용권을 일괄평가하는 경우의 주된 방법은 거래사례비교법이다. 규칙과 맞아 옳다.
  3. 자동차의 주된 방법은 거래사례비교법이 맞지만, 선박의 주된 방법은 원가법이다. 자동차와 선박을 묶어 둘 다 거래사례비교법이라 한 것은 옳지 않다.
  4. 영업권·특허권 등 무형자산은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원해 값을 매기므로 주된 감정평가방법은 수익환원법인데, 이를 수익분석법이라 했으므로 옳지 않다.

  🧮 풀이

  1. 낡은 상가 건물의 값을 매길 때, 지금 같은 건물을 다시 만드는 데 드는 원가를 구한 뒤 세월에 따른 감가를 빼는 원가법을 주된 방법으로 고른다.
  2. 甲이 가진 아파트 한 채를 그 건물 부분과 딸린 대지사용권까지 한데 묶어 값을 매길 때, 비슷한 아파트가 실제로 거래된 사례들을 나란히 견주어 평가한다.
  3. 甲이 중고차는 시장에서 팔린 사례를 견줘 값을 매기면서, 선박까지 똑같이 거래사례로 매기려다 배는 다시 만드는 원가를 따지는 방법이 주가 된다는 점을 알아챈다.
  4. 甲이 가진 가게 영업권과 특허의 값을 매길 때, 그것들이 앞으로 벌어들일 수익을 현재가치로 환원해 따지는 방법을 주된 방식으로 골라 계산에 들어간다.

  옳은 것은 ㄱ과 ㄴ이다. 선박의 주된 감정평가방법은 원가법이므로 ㄷ이 틀리고, 영업권ㆍ특허권은 수익환원법이 주된 방법이므로 ㄹ이 틀리다. 따라서 1이 정답이다.

  감정평가에규칙상대상물건별로정한감정평