공인중개사 2차 33회 공인중개사법령 및 중개실무 기출문제 해설·정답

공인중개사 2차 33회 공인중개사법령 및 중개실무 기출문제 해설

총 40문항 · 문제·정답·해설·개념 무료 학습

이 회차는 40문항입니다. 「옳지 않은 것」을 묻는 문항이 12문항입니다. 보기에서 고르는 조합형이 15문항입니다. 풀이가 붙은 문항이 40문항입니다.

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공인중개사법령상 용어의 설명으로 틀린 것은?

1. 중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. 개업공인중개사는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
3. 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 해당하지 않는다.
5. 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

중개는 중개대상물에 대한 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경을 알선하는 것이다. 정의와 맞아 옳다.
이 법에 따라 중개사무소 개설등록을 마친 사람을 개업공인중개사라고 부른다. 등록이라는 요건을 갖춘 자에게만 그 지위를 인정하려는 법령상 정의이기 때문이다. 옳다.
타인의 의뢰를 받아 보수를 받으며 중개를 업으로서 반복적으로 수행하는 것, 그것이 중개업의 정의다. 의뢰·보수·영업성이라는 세 요건을 모두 갖추어야 중개업으로 인정되기 때문이다. 옳다.
법인인 개업공인중개사의 사원·임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 해당한다. 해당하지 않는다고 한 것은 옳지 않다(정답).
공인중개사 자격이 없으면서 개업공인중개사에 소속되어, 그의 중개업무에 딸린 단순 업무를 거드는 사람을 중개보조원이라 정의한다. 자격자의 업무 수행을 보조하는 역할로 한정하려는 취지이기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 자기 아파트를 팔려고 내놓자, 개업공인중개사가 사려는 사람을 찾아 甲과 매매가 이루어지도록 사이에서 그 거래를 알선한다. 스스로 사고파는 것이 아니라 남의 거래를 이어 주는 일이라, 중개와 매매는 여기서 갈린다.
甲이 이 법에 따라 중개사무소 개설등록을 마치고 나서야 비로소 개업공인중개사로 불리며 중개업을 시작할 수 있다. 자격증만으로는 이 이름을 쓰지 못해, 자격을 딴 사람과 사무소를 연 사람이 서로 다른 자리에 선다.
甲이 여러 사람의 의뢰를 받아 정해진 보수를 받고 부동산 거래를 알선하는 일을 계속 반복해 직업으로 삼아, 그 활동이 중개업으로 인정된다. 한두 번 거들어 준 것과 달리 보수를 받고 되풀이해야 업으로 보아, 등록 의무가 따라붙는다.
甲이 법인인 개업공인중개사의 임원으로 일하면서 공인중개사 자격을 갖추고 중개업무를 맡아, 중개보조원이 아니라 소속공인중개사로 분류된다. 자격이 있느냐가 갈림길이라, 임원이라는 자리만으로 이 갈래가 정해지지 않는다.
甲이 공인중개사 자격은 없지만 어느 중개사무소에 소속되어, 매물 안내나 자료 정리 같은 중개업무와 관련된 단순한 일을 거들며 중개보조원으로 일한다. 자격이 없으니 값을 매기고 계약을 이끄는 중개행위 자체는 맡을 수 없다.

법인인 개업공인중개사의 사원·임원으로 공인중개사인 자도 소속공인중개사에 해당하므로, 정답은 4번이다.

공인중개사법령상 중개대상물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권 ㄴ. 기둥과 지붕 그리고 주벽이 갖추어진 신축 중인 미등기상태의 건물 ㄷ. 아파트 추첨기일에 신청하여 당첨되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위인 입주권 ㄹ. 주택이 철거될 경우 일정한 요건 하에 택지개발지구 내에 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 1번

🔍 보기별 해설

동·호수가 특정되어 분양계약이 체결된 아파트분양권은 장차 건물이 될 특정 목적물에 대한 권리이므로 중개대상물에 해당한다. 옳다.
기둥과 지붕 그리고 주벽을 갖춘 신축 중인 미등기 건물은 독립한 건물로 인정되어 중개대상물에 해당한다. 옳다.
당첨되면 분양예정자로 선정될 수 있는 지위에 불과한 입주권은 특정한 중개대상물이라 할 수 없어 중개대상물에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
주택 철거 시 이주자택지를 공급받을 지위인 대토권은 특정 부동산에 대한 권리가 아니어서 중개대상물에 해당하지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 동·호수가 특정되어 분양계약까지 체결된 아파트분양권을 중개대상물로 삼아, 개업공인중개사에게 그 거래의 알선을 맡긴다. 어느 집인지 콕 집을 수 있어야 중개할 물건이 되는데, 이 분양권은 그 집이 이미 정해져 있다.
甲이 아직 등기도 나지 않은 채 짓고 있는 건물을 살펴보니 기둥과 지붕에 주벽까지 갖추어져 독립한 건물로 볼 수 있어, 이를 중개대상물로 삼아 거래를 알선받으려 한다.
甲이 아파트 추첨기일에 신청해 당첨되면 분양예정자로 뽑힐 수 있을 뿐인 입주권을 중개해 달라고 맡기려 하지만, 아직 특정된 아파트가 없어 중개대상물로 다루기 어렵다.
甲이 살던 주택이 철거되면 택지개발지구 안에서 이주자택지를 받을 수 있는 대토권을 중개해 달라 하지만, 이는 특정 부동산에 대한 권리가 아니어서 중개대상물로 삼기 어렵다.

동·호수까지 정해져 계약이 맺어진 아파트분양권(ㄱ)과 기둥·지붕·주벽을 갖춰 독립한 건물로 인정되는 신축 중 미등기 건물(ㄴ)은 가리키는 물건이 특정되어 중개대상물이 된다. 당첨되어야 분양예정자가 되는 입주권(ㄷ)과 이주자택지를 받을 지위인 대토권(ㄹ)은 특정 부동산에 붙은 권리가 아니라 여기에 들지 않는다. 따라서 정답은 1번이다.

공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회의 공인중개사 업무에 관한 심의사항에 해당하는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항 ㄴ. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항 ㄷ. 중개보수 변경에 관한 사항 ㄹ. 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항

1. ㄱ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 5번

🔍 보기별 해설

공인중개사의 시험 등 자격취득에 관한 사항은 정책심의위원회의 심의사항으로 열거되어 있다. 자격취득 기준은 제도 운영의 근간이라 심의 대상이 된다. 옳다.
부동산 중개업의 육성에 관한 사항도 정책심의위원회의 심의사항으로 열거되어 있다. 중개업 진흥은 정책적 판단이 필요해 심의 대상이 된다. 옳다.
중개보수 변경에 관한 사항도 정책심의위원회의 심의사항으로 열거되어 있다. 보수 수준은 이해관계가 커 심의를 거친다. 옳다.
손해배상책임의 보장 등에 관한 사항도 정책심의위원회의 심의사항으로 열거되어 있다. 거래안전과 직결돼 심의 대상이 된다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 정책심의위원회 위원으로서 공인중개사 자격시험을 어떤 방식으로 치르고 누구에게 자격을 줄지, 그 자격취득에 관한 사항을 회의에 올려 심의한다. 자격을 어떻게 주느냐가 이 업 전체의 문턱을 정하는 일이기 때문이다.
甲이 다른 위원들과 함께 침체된 부동산 중개업을 어떻게 키울지, 중개업 육성에 관한 방안을 정책심의위원회 안건으로 삼아 논의한다. 규제만이 아니라 이 업이 제대로 서게 돕는 일도 위원회가 맡아 보는 몫이다.
甲이 정책심의위원회에서 중개의뢰인과 개업공인중개사 모두에게 영향이 큰 중개보수를 얼마로 바꿀지, 그 변경에 관한 사항을 심의 안건으로 다룬다. 한쪽에는 부담이고 다른 쪽에는 벌이라, 어느 한편이 정하게 두기 어려운 자리다.
甲이 위원회에서 중개사고로 피해를 본 사람을 어떻게 보호할지, 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 거래안전과 직결된 문제로 보아 심의한다. 이 장치가 헐거우면 사고가 났을 때 의뢰인이 기댈 데가 없어지기 때문이다.

공인중개사 시험 등 자격취득에 관한 사항(ㄱ), 중개업의 육성에 관한 사항(ㄴ), 중개보수 변경에 관한 사항(ㄷ), 손해배상책임의 보장에 관한 사항(ㄹ)은 모두 제도의 뼈대이거나 이해가 크게 걸린 자리라 정책심의위원회의 심의사항으로 열거되어 있다. 넷 다 해당해 정답은 5번이다.

공인중개사법령상 공인중개사자격증에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 시·도지사는 공인중개사자격 시험합격자의 결정 공고일부터 2개월 이내에 시험합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 한다.
2. 공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 재교부신청서를 자격증을 교부한 시·도지사에게 제출해야 한다.
3. 공인중개사자격증의 재교부를 신청하는 자는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 수수료를 납부해야 한다.
4. 공인중개사는 유·무상 여부를 불문하고 자기의 공인중개사자격증을 양도해서는 아니된다.
5. 공인중개사가 아닌 자로서 공인중개사 명칭을 사용한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

시·도지사는 합격자 결정 공고일부터 1개월 이내에 자격증을 교부해야 한다. 2개월 이내라 한 것은 틀려 옳지 않다(정답).
자격증을 재교부받으려는 사람은 애초에 그 자격증을 내주었던 시·도지사에게 재교부신청서를 내야 한다. 자격증 관리 권한을 가진 교부청에 재교부 사무까지 맡기려는 것이기 때문이다. 옳다.
재교부를 신청하려면 수수료를 내야 하는데, 그 금액은 지방자치단체마다 조례로 정해 둔 기준을 따른다. 재교부 수수료의 결정을 조례에 위임해 지역별로 부과하도록 하기 때문이다. 옳다.
공인중개사는 유상·무상을 불문하고 자기의 자격증을 양도하거나 대여해서는 안 된다. 자격증의 명의 이용을 대가 유무와 관계없이 전면 금지하여 무자격 중개를 막기 때문이다. 옳다.
공인중개사가 아니면서 공인중개사 명칭을 사용한 자는 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처한다. 옳다.

🧮 풀이

甲은 공인중개사 시험에 합격한 사람인데, 시·도지사가 합격자 결정을 공고한 날로부터 한 달이 지나기 전에 공인중개사자격증을 건네받는다. 두 달이 아니라 한 달이라, 그 기한을 늘려 잡으면 합격자가 일을 시작할 날이 밀린다.
甲이 공인중개사자격증을 잃어버려 다시 발급받으려고, 그 자격증을 처음 교부해 준 시·도지사에게 재교부신청서를 낸다. 자격증을 내준 곳이 그 기록을 쥐고 있어, 다른 데서는 진짜 합격자인지 확인할 길이 없기 때문이다.
甲이 잃어버린 공인중개사자격증을 다시 받으려고 재교부를 신청하면서, 해당 지방자치단체의 조례가 정한 수수료를 함께 납부한다. 지역마다 드는 품과 사정이 달라, 액수를 법으로 못 박지 않고 조례에 맡겨 둔 것이다.
甲이 자기 공인중개사자격증을 돈을 받지 않고 그냥 빌려주려 했지만, 자격증은 유상이든 무상이든 남에게 양도하거나 대여할 수 없어 그 요청을 물린다. 값을 받았느냐를 따지기 시작하면 무자격자가 이름만 빌려 중개하는 일을 막지 못한다.
甲이 공인중개사 자격이 없으면서도 명함에 공인중개사라는 명칭을 써서 행세하다가, 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해질 처지에 놓인다. 이름만 보고 믿는 의뢰인이 자격 없는 사람에게 큰 재산을 맡기게 되기 때문이다.

시·도지사는 합격자 결정 공고일부터 2개월이 아니라 1개월 안에 자격증을 내줘야 하므로, 정답은 1번이다.

공인중개사법령상 중개사무소 개설등록의 결격사유가 있는 자를 모두 고른 것은? ㄱ. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 면제된 날부터 2년이 된 자 ㄴ. 공인중개사법을 위반하여 200만원의 벌금형의 선고를 받고 2년이 된 자 ㄷ. 사원 중 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자가 있는 법인

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 면제된 날부터 3년이 지나야 결격에서 벗어나는데, 면제된 날부터 2년밖에 안 되었으므로 아직 결격사유에 해당한다. 옳다.
공인중개사법 위반으로 벌금형을 받아 결격이 되려면 300만원 이상의 벌금이어야 한다. 200만원 벌금은 결격사유가 아니므로 결격에 해당하지 않는다. 옳지 않다.
사원 중 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자가 있는 법인은 결격사유에 해당한다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 금고 이상의 실형을 선고받았다가 그 집행을 면제받은 지 이제 겨우 2년이 지나, 아직 중개사무소 개설등록을 할 수 없는 결격 상태에 놓여 있다. 면제받은 날부터 세 해가 지나야 이 문턱이 풀린다.
甲이 공인중개사법을 어겨 벌금 200만원을 물게 됐지만, 결격의 문턱은 벌금 300만원부터라서 甲은 아직 개설등록을 막는 결격 줄에는 서지 않는다. 가벼운 위반까지 다 막으면 이 업에서 아주 내쫓는 셈이 되어, 금액으로 선을 그어 둔 것이다.
甲이 세운 중개법인의 사원 가운데 乙이 금고 이상의 형을 받아 집행유예를 선고받고 아직 그 유예기간을 지나고 있어, 그런 사원을 둔 그 법인마저 중개사무소 개설등록을 할 수 없는 결격에 걸리게 된다.

금고 이상의 실형은 집행이 면제된 날부터 세 해가 지나야 결격에서 풀리는데 아직 두 해뿐이고(ㄱ), 사원 가운데 집행유예 기간 중인 사람이 있는 법인도 결격이다(ㄷ). ㄴ은 이 법 위반으로 결격이 되려면 벌금이 300만원 이상이어야 하는데 200만원에 그쳐 결격이 아니다. 따라서 정답은 3번이다.

공인중개사법령상 중개업 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 소속공인중개사는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 있다.
2. 법인인 개업공인중개사는 ‘중개업’과 ‘개업공인중개사를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공업무’를 함께 할 수 없다.
3. 법인인 개업공인중개사가 등록관청의 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 두기 위해서는 등록관청의 허가를 받아야 한다.
4. 소속공인중개사는 등록관청에 신고를 거쳐 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치할 수 있다.
5. 개업공인중개사는 의뢰받은 중개대상물에 대한 표시·광고에 중개보조원에 관한 사항을 명시해서는 아니된다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

소속공인중개사는 개업공인중개사에 소속된 자일 뿐이어서 자신의 이름으로 중개사무소 개설등록을 신청할 수 없다. 옳지 않다.
법인인 개업공인중개사는 중개업과 함께 개업공인중개사를 대상으로 한 경영기법·경영정보 제공업무를 겸업할 수 있다. 함께 할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
분사무소 설치는 주된 사무소 소재지의 등록관청에 신고하면 되고 허가를 받아야 하는 것이 아니다. 설치 요건을 갖추면 신고로 족한데도 허가 대상으로 서술했으므로 옳지 않다.
누구든지 천막 등 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치해서는 안 된다. 신고로 설치할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
중개대상물 표시·광고에는 중개보조원에 관한 사항을 명시해서는 안 된다. 광고 책임 주체를 개업공인중개사로 분명히 하고 보조원의 부당한 표시를 막으려는 취지이기 때문이다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲은 어느 개업공인중개사에게 소속되어 일하는 소속공인중개사인데, 자기 명의로 새 중개사무소를 열겠다며 개설등록을 넣으려 했지만, 남에게 딸려 있는 처지일 뿐이라 스스로 등록을 신청할 자격이 없어 반려된다.
甲이 세운 중개법인이 부동산 중개업을 하면서, 다른 개업공인중개사들을 상대로 경영기법과 경영정보를 제공하는 일까지 함께 겸해서 운영한다. 중개와 결이 닿아 있는 일이라 법이 겸업할 수 있는 갈래로 열어 둔 것이다.
甲이 세운 중개법인이 분사무소를 내면서 허가를 받아야 하는 줄 알았다가, 주된 사무소가 있는 곳의 등록관청에 신고만 하면 된다는 안내를 받는다. 요건을 갖추었는지만 확인하면 되는 일이라, 관청이 재량으로 막는 허가로 두지 않았다.
甲이 손님을 더 끌려고 천막처럼 옮기기 쉬운 임시 중개시설물을 길가에 세우려 했지만, 누구든 그런 임시 시설물은 설치할 수 없어 접는다. 언제든 걷어 사라질 수 있는 자리에서 큰 재산이 오가면 뒤에 책임을 물을 데가 없기 때문이다.
甲이 맡은 아파트 매물을 인터넷 광고에 올릴 때, 화면에 중개보조원 관련 내용은 한 줄도 넣지 않고 오직 개업공인중개사에 관한 항목만 채워 넣어 게시한다. 광고에 이름이 오르면 그 사람이 중개하는 줄 알게 되어, 책임 주체가 흐려지기 때문이다.

중개대상물 표시·광고에는 중개보조원에 관한 사항을 넣어서는 안 되므로, 정답은 5번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 따른 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해지는 자는?

1. 신고관청의 관련 자료의 제출요구에도 거래대금 지급을 증명할 수 있는 자료를 제출하지 아니한 자
2. 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약허가를 받은 사항을 변경하려는 경우 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결한 자
3. 외국인이 경매로 대한민국 안의 부동산을 취득한 후 취득 신고를 하지 아니한 자
4. 개업공인중개사에게 부동산거래신고를 하지 아니하게 한 자
5. 부동산의 매매계약을 체결한 후 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 부동산거래신고를 하는 자

정답 2번

🔍 보기별 해설

거래대금 지급 증명자료 제출요구에 불응한 자는 과태료 부과 대상이지, 징역이나 토지가격에 비례하는 벌금의 대상이 아니다. 자료 미제출은 형벌이 아닌 과태료로 규율하므로 옳지 않다.
토지거래계약허가(또는 변경허가)를 받지 않고 토지거래계약을 체결한 자는 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금에 처해진다. 옳다(정답).
외국인이 경매로 부동산을 취득한 뒤 취득 신고를 하지 않은 경우는 과태료 부과 대상이지 토지가격에 비례하는 벌금의 대상이 아니다. 신고의무 위반은 과태료로 규율하므로 옳지 않다.
부동산거래신고를 하지 않게 한 자는 징역이나 토지가격 비례 벌금이 아니라 과태료 부과 대상이므로, 문제에서 묻는 징역이나 토지가격 비례 벌금형에는 해당하지 않아 옳지 않다.
부동산 매매계약을 체결한 뒤 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 거래신고를 하는 것은 벌금이 아니라 과태료 부과 대상이어서, 문제에서 묻는 징역이나 토지가격 비례 벌금형에는 해당하지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 신고관청으로부터 거래대금 지급을 증명할 자료를 내라는 요구를 받고도 이를 제출하지 않았을 때, 이는 징역이나 토지가격에 비례한 벌금이 아니라 과태료가 매겨지는 사안이다.
甲이 토지거래허가구역 안에서 이미 받은 토지거래계약허가의 내용을 바꾸면서도 변경허가를 받지 않은 채 乙과 토지거래계약을 맺어 형사처벌 대상이 된다. 처음 허가한 내용과 다른 거래가 오가면 허가를 둔 뜻 자체가 무색해지기 때문이다.
甲이 외국인으로서 경매를 통해 국내 부동산을 취득하고도 취득 신고를 하지 않았을 때, 이 신고 위반은 징역·토지가격 비례 벌금이 아니라 과태료가 부과되는 사안이다.
甲이 개업공인중개사에게 부동산거래신고를 하지 말라고 요구해 그 신고를 하지 못하게 만들었다면, 이 행위는 징역이나 토지가격에 비례한 벌금이 아니라 과태료가 매겨지는 위반에 해당한다.
甲은 어느 부동산 매매계약에서 신고할 의무를 지는 당사자도 아닌데 남의 거래를 두고 사실과 다르게 거짓으로 거래신고를 해 버렸는데, 이런 행위에는 징역이나 토지값에 비례한 벌금이 아니라 과태료만 물리게 된다.

허가를 받지 않고 토지거래계약을 맺으면 2년 이하 징역이나 지가의 100분의 30 이하 벌금에 처해지므로, 정답은 2번이다.

공인중개사법령상 개업공인중개사의 일반중개계약과 전속중개계약에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 일반중개계약은 중개의뢰인이 중개대상물의 중개를 의뢰하기 위해 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 말한다.
2. 개업공인중개사가 일반중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인이 비공개를 요청하지 않은 경우, 부동산거래정보망에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 한다.
3. 개업공인중개사가 일반중개계약을 체결한 때에는 중개의뢰인에게 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.
4. 개업공인중개사가 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결한 행위는 업무정지 사유에 해당하지 않는다.
5. 표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 개업공인중개사가 중개보수를 과다수령 시 그 차액의 환급을 공통적으로 규정하고 있다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

특정 개업공인중개사에 한정하여 중개하도록 하는 계약은 일반중개계약이 아니라 전속중개계약이다. 일반중개계약의 정의로 든 것은 옳지 않다.
정보공개 의무와 처리상황 통지 의무는 전속중개계약에서 발생하는 것이고, 일반중개계약에서는 그러한 의무가 없다. 일반중개계약에서 정보를 공개해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
처리상황 통지 의무(2주 1회 이상)는 전속중개계약에서 인정되는 것이지 일반중개계약의 의무가 아니다. 옳지 않다.
전속중개계약서에 의하지 않고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 않은 행위는 업무정지 사유에 해당한다. 해당하지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
표준서식인 일반중개계약서와 전속중개계약서에는 중개보수 과다수령 시 그 차액을 환급한다는 내용이 공통으로 규정되어 있다. 옳다(정답).

🧮 풀이

甲은 자기 아파트를 오직 한 명의 개업공인중개사에게만 맡기고 그 사람 말고는 아무도 중개하지 못하도록 묶어 두는 계약을 맺었는데, 이런 계약은 일반중개계약이라 부를 것이 아니라 전속중개계약으로 보아야 한다.
甲이 개업공인중개사와 일반중개계약만 맺었을 때에는, 전속중개계약과 달리 개업공인중개사가 그 매물 정보를 거래정보망에 공개할 의무까지 지지는 않는다. 여러 곳에 함께 내놓을 수 있는 계약이라, 한 곳에 공개 의무를 지울 까닭이 없다.
甲이 일반중개계약으로 집을 내놓았을 때에는, 전속중개계약에서처럼 2주에 한 번 이상 처리상황을 문서로 알려 줄 의무를 개업공인중개사가 지지 않는다. 한 곳에 매어 두는 대가로 붙는 의무라, 매이지 않은 계약에는 따라붙지 않는다.
甲이 개업공인중개사와 전속중개계약을 맺을 때 개업공인중개사가 국토교통부령이 정한 전속중개계약서를 쓰지 않았다면, 그 개업공인중개사는 업무정지 처분을 받을 수 있다.
개업공인중개사가 일반중개계약서를 쓰든 전속중개계약서를 쓰든, 중개보수를 한도보다 많이 받으면 그 차액을 의뢰인에게 돌려준다는 조항이 두 서식 모두에 똑같이 들어 있다.

일반·전속 두 표준서식 모두 중개보수를 더 받으면 그 차액을 돌려준다는 조항을 공통으로 담으므로, 정답은 5번이다.

공인중개사법령상 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)에서 개업공인중개사의 기본 확인사항이 아닌 것은?

1. 소재지, 면적 등 대상물건의 표시에 관한 사항
2. 소유권 외의 권리사항
3. 비선호시설(1km이내)의 유무에 관한 사항
4. 관리주체 등 관리에 관한 사항
5. 소유권에 관한 사항

정답 3번

🔍 보기별 해설

대상물건이 어디에 있고 규모가 얼마인지 등 물건 자체를 특정하는 표시사항은 어느 서식에서든 가장 먼저 확인하는 기본 항목이므로, 비주거용 건축물 확인·설명서[Ⅱ]에서도 기본 확인사항에 든다. 옳다.
소유권 외의 권리사항은 저당권이나 전세권처럼 소유권에 딸린 권리관계를 보여 주어 거래안전에 필요하므로, 비주거용 건축물 확인·설명서[Ⅱ]의 기본 확인사항에 포함된다. 옳다.
비선호시설(1km 이내)의 유무는 주거용 건축물 확인·설명서에만 있는 항목이고 비주거용 건축물 확인·설명서[Ⅱ]에는 없는 항목이다. 기본 확인사항이 아니므로 옳지 않다(정답).
건물을 누가 어떻게 관리하는지에 관한 사항은 비주거용 건축물의 유지·운영 상태를 파악하는 데 필요하므로, 확인·설명서[Ⅱ]의 기본 확인사항으로 들어가 있다. 옳다.
소유권에 관한 사항은 대상물건의 권리관계 확인에 필수적이어서 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)의 기본 확인사항에 해당한다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 상가 건물을 사려 할 때, 개업공인중개사가 확인·설명서[Ⅱ]에서 그 건물이 어디에 있고 면적이 얼마인지 등 대상물건의 표시를 가장 먼저 적어 특정해 준다. 어느 물건에 관한 설명인지가 먼저 정해져야 나머지 항목이 뜻을 갖기 때문이다.
甲이 사려는 비주거용 건물에 저당권이나 전세권 같은 소유권 밖의 권리가 걸려 있는지, 개업공인중개사가 확인·설명서[Ⅱ]의 기본 확인사항 칸에서 짚어 준다. 이런 권리가 남아 있으면 사고 나서도 그 짐을 甲이 함께 떠안게 되기 때문이다.
甲이 상가건물의 확인·설명서[Ⅱ] 기본 확인사항 칸을 살펴보았지만, 비선호시설이 1km 이내에 있는지 적는 항목은 그 서식에 없고 주거용 서식에만 들어 있다. 사람이 사는 집에서나 크게 걸리는 사정이라, 장사하는 건물의 서식에서는 뺀 것이다.
비주거용 건물을 누가 맡아 어떤 방식으로 운영·관리하고 있는지에 관한 사항은, 개업공인중개사가 확인·설명서[Ⅱ]의 기본 확인사항 칸에 적어 매수인 甲에게 설명하도록 되어 있다.
甲은 비주거용 건물을 사기에 앞서 개업공인중개사가 건넨 확인·설명서[Ⅱ]에서 그 건물의 실제 임자가 누구인지부터 짚어 보았는데, 이러한 소유권에 관한 사항은 그 서식의 기본 확인사항으로 반드시 기재되어야 한다.

비선호시설 유무 항목은 주거용 서식에만 있고 비주거용 건축물[Ⅱ] 서식에는 없으므로, 정답은 3번이다.

공인중개사법령상 중개보수의 제한에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들은 공매대상 부동산 취득의 알선에 대해서는 적용되지 않는다. ㄴ. 공인중개사법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개보수 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다. ㄷ. 개업공인중개사는 중개대상물에 대한 거래계약이 완료되지 않을 경우에도 중개의뢰인과 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 이 경우 공인중개사법령상 중개보수 제한 규정들이 적용된다.

1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 4번

🔍 보기별 해설

중개보수 제한 규정은 부동산 매매·임대차의 알선뿐 아니라 공매대상 부동산 취득의 알선에도 적용된다는 것이 판례다. 공매에 적용되지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
법령에서 정한 한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다. 판례가 초과 부분만 무효로 보아 한도 내 보수는 유효하게 남긴다고 하므로 옳다.
거래계약이 완료되지 않더라도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 약정할 수 있고, 이 경우에도 중개보수 제한 규정이 적용된다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 공매로 나온 부동산을 취득하려고 개업공인중개사에게 알선을 맡겼을 때에도, 매매나 임대차 알선과 마찬가지로 중개보수 제한 규정이 그대로 적용된다. 어떤 절차로 손에 넣든 그 일을 알선한 값을 받는 것은 매한가지이기 때문이다.
甲이 개업공인중개사와 사이에 법령상 중개보수 한도를 넘는 금액을 보수로 정하는 약정을 하였으나, 그 약정 가운데 한도를 초과하는 부분만 효력을 잃는다. 약정 전체를 무효로 돌리면 정당한 몫까지 받지 못해 도리어 셈이 어그러지기 때문이다.
甲은 개업공인중개사와, 설령 매매가 끝내 이루어지지 않더라도 그때까지 들인 중개 수고에 걸맞은 보수는 치르기로 미리 약속을 해 두었는데, 이렇게 정한 보수에도 법령이 정한 중개보수 상한의 제한이 그대로 미친다.

ㄴ은 한도를 넘는 중개보수 약정이 넘는 만큼만 무효가 되고 한도 안의 보수는 그대로 살아 있다는 것으로 옳고, ㄷ은 계약이 끝내 성사되지 않아도 중개행위에 맞는 보수를 주기로 정할 수 있으며 그때도 보수 제한이 걸린다는 것으로 옳다. ㄱ은 공매대상 부동산 취득의 알선에도 그 제한이 적용된다는 것이 판례라 틀리다. 따라서 정답은 4번이다.

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공인중개사법령상 ( )에 들어갈 숫자가 큰 것부터 작은 것 순으로 옳게 나열된 것은? · 개업공인중개사가 공제금으로 손해배상을 한 때에는 ( ㄱ )일 이내에 공제에 다시 가입해야 한다. · 개업공인중개사가 등록한 인장을 변경한 경우 변경일부터 ( ㄴ )일 이내에 그 변경된 인장을 등록관청에 등록해야 한다. · 개업공인중개사는 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 ( ㄷ )일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고해야 한다.

1. ㄱ-ㄷ-ㄴ
2. ㄴ-ㄱ-ㄷ
3. ㄴ-ㄷ-ㄱ
4. ㄷ-ㄱ-ㄴ
5. ㄷ-ㄴ-ㄱ

정답 1번

🔍 보기별 해설

공제 재가입 기한(ㄱ) 15일, 사무소 이전신고(ㄷ) 10일, 인장변경 등록(ㄴ) 7일이므로, 큰 것부터 나열하면 ㄱ-ㄷ-ㄴ이다. 옳다.

🧮 풀이

개업공인중개사 甲은 공제금으로 손해배상을 해 준 뒤 15일 안에 공제에 다시 가입했고, 사무소를 옮긴 날부터 10일 안에 이전신고를 했으며, 등록인장을 바꾼 날부터 7일 안에 새 인장을 등록관청에 등록하여 15·10·7일 순으로 기한을 지켰다.

공제 재가입 기한 15일, 사무소 이전신고 10일, 인장변경 등록 7일 순으로 크므로, 정답은 1번이다.

공인중개사법령상 개업공인중개사의 거래계약서 작성 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 개업공인중개사가 국토교통부장관이 정하는 거래계약서 표준서식을 사용하지 아니한 경우, 시·도지사는 그 자격을 취소해야 한다.
2. 중개대상물확인·설명서 교부일자는 거래계약서에 기재해야 하는 사항이다.
3. 하나의 거래계약에 대하여 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우, 시·도지사는 3개월의 범위 안에서 그 업무를 정지해야 한다.
4. 중개행위를 한 소속공인중개사가 거래계약서를 작성하는 경우, 그 소속공인중개사가 거래계약서에 서명 및 날인하여야 하며 개업공인중개사는 서명 및 날인의무가 없다.
5. 거래계약서가 「전자문서 및 전자거래 기본법」에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우 3년간 그 사본을 보존해야 한다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

거래계약서 표준서식의 사용은 의무가 아니어서 사용하지 않아도 자격취소 사유가 아니다. 자격을 취소해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
중개대상물 확인·설명서 교부일자는 거래계약서에 반드시 기재해야 하는 사항이다. 확인·설명 의무의 이행 시점을 계약서에 남겨 분쟁 시 책임 소재를 분명히 하기 위함이므로 옳다(정답).
하나의 거래에 둘 이상의 거짓 거래계약서를 작성한 경우 업무정지 처분 권한은 시·도지사가 아니라 등록관청에 있다. 시·도지사가 업무를 정지해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
소속공인중개사가 거래계약서를 작성하는 경우, 그 소속공인중개사와 함께 개업공인중개사도 서명 및 날인해야 한다. 개업공인중개사의 의무가 없다고 한 것은 옳지 않다.
거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 별도로 사본을 보존할 의무가 없다. 3년간 사본을 보존해야 한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 개업공인중개사로서 거래계약서를 만들 때 국토교통부장관이 정한 표준서식을 쓰지 않았더라도, 표준서식 사용은 의무가 아니어서 그 때문에 자격이 취소되지는 않는다.
甲이 개업공인중개사로서 거래계약서를 작성하면서, 중개대상물 확인·설명서를 언제 교부했는지 그 교부일자를 계약서에 빠짐없이 적어 넣는다. 설명을 언제 들었는지가 뒤에 다툼이 생겼을 때 책임을 가르는 자리가 되기 때문이다.
甲이 개업공인중개사로서 하나의 거래를 두고 내용이 서로 다른 계약서를 둘 이상 만들었을 때, 그에 대한 업무정지 처분은 시·도지사가 아니라 등록관청이 한다. 등록을 받아 준 곳이 그 사무소를 들여다보고 처분까지 맡는 것이 이 법의 짜임이다.
甲이 소속공인중개사로서 중개행위를 하고 거래계약서를 작성했을 때, 甲의 서명·날인만이 아니라 그 사무소의 개업공인중개사도 함께 서명·날인해야 한다. 사고가 났을 때 사무소를 연 사람에게도 책임을 물어야 의뢰인이 기댈 데가 생기기 때문이다.
甲이 개업공인중개사로서 작성한 거래계약서를 공인전자문서센터에 보관해 두었다면, 따로 종이 사본을 몇 년간 보존해 둘 의무까지는 지지 않는다. 센터에 남은 전자문서가 그 자리를 대신해, 같은 것을 두 벌 쌓아 둘 까닭이 없기 때문이다.

중개대상물 확인·설명서를 교부한 날짜는 거래계약서에 반드시 적어야 하므로, 정답은 2번이다.

공인중개사법령상 등록관청이 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하는 사유로 명시되지 않은 것은?

1. 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우
2. 개인인 개업공인중개사가 사망한 경우
3. 개업공인중개사가 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우
4. 개업공인중개사가 천막 그 밖에 이동이 용이한 임시 중개시설물을 설치한 경우
5. 개업공인중개사가 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

정답 4번

🔍 보기별 해설

정지된 업무를 그 기간 중에 그대로 수행한 개업공인중개사는 절대적 등록취소 사유에 해당한다. 업무정지처분이 가진 구속력을 정면으로 무너뜨리는 행위이기 때문이다. 옳다.
개인인 개업공인중개사가 사망하면 더 이상 중개업을 이어 갈 주체가 없으므로, 등록관청이 반드시 등록을 취소해야 하는 절대적 등록취소 사유다. 옳다.
이중으로 중개사무소 개설등록을 한 경우는 절대적 등록취소 사유에 해당한다. 하나의 개업공인중개사가 둘 이상 등록해 중개질서를 어지럽히는 것을 금지하기 때문이다. 옳다.
임시 중개시설물을 설치한 경우는 임의적(상대적) 등록취소 또는 업무정지 사유일 뿐, 반드시 취소해야 하는 절대적 등록취소 사유로 명시되어 있지 않다. 옳지 않다(정답).
최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지 사유에 해당하는 행위를 한 경우는 절대적 등록취소 사유다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 개업공인중개사로서 업무정지 처분을 받아 그 기간에는 일을 쉬어야 하는데도 그 기간 중에 중개업무를 해 버린다. 처분을 받고도 그대로 일한 것이라, 등록을 남겨 두면 그 처분 자체가 아무 뜻이 없어진다.
甲이 개인으로 중개사무소를 열어 개업공인중개사로 일하다 사망한다. 등록은 그 사람에게 붙어 있는 것이라 사람이 없어지면 남겨 둘 자리도 없어져, 관청이 그 등록을 지운다.
甲이 이미 중개사무소 개설등록을 해 둔 상태에서 또 다른 개설등록을 이중으로 해 버린다. 한 사람이 여러 사무소를 열어 두면 어느 쪽에서 사고가 났는지 가리기 어려워, 이런 등록은 남겨 두지 않는다.
甲 개업공인중개사가 등록된 사무소 외에 아파트 분양 현장 앞 공터에 천막을 세워 손님을 받는다. 임시 중개시설물을 설치한 것은 등록을 거둘 수도 있고 업무를 멈추게 할 수도 있는 사유일 뿐, 반드시 등록을 취소해야 하는 자리는 아니다.
甲이 최근 1년 안에 이 법에 따라 두 번이나 업무정지 처분을 받고도 또 업무정지에 해당하는 행위를 한다. 되풀이해 어기는 사람에게 다시 쉬라고만 하면 고쳐지지 않아, 이때는 등록 자체를 거둔다.

임시 중개시설물 설치는 반드시 취소해야 하는 절대적 사유가 아니라 임의적 취소·업무정지 사유이므로, 정답은 4번이다.

공인중개사법령상 거래정보사업자의 지정을 취소할 수 있는 사유에 해당하는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 거짓 등 부정한 방법으로 지정을 받은 경우 ㄴ. 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 아니한 경우 ㄷ. 개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 내용과 다르게 부동산거래정보망에 정보를 공개한 경우 ㄹ. 부동산거래정보망의 이용 및 정보제공방법 등에 관한 운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 5번

🔍 보기별 해설

거짓 그 밖의 부정한 방법으로 거래정보사업자 지정을 받은 경우는 지정취소 사유에 해당한다. 지정의 기초를 속임으로 무너뜨린 것이어서 지정을 거둘 수 있게 하기 때문이다. 옳다.
정당한 사유 없이 지정받은 날부터 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치·운영하지 않은 경우는 지정취소 사유에 해당한다. 옳다.
개업공인중개사로부터 공개를 의뢰받은 중개대상물의 내용과 다르게 정보를 공개한 경우는 지정취소 사유에 해당한다. 옳다.
운영규정을 위반하여 부동산거래정보망을 운영한 경우는 지정취소 사유에 해당한다. 정보망의 공정한 운영을 담보하는 규정을 어긴 것이어서 지정을 취소할 수 있게 하기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 거래정보사업자로 지정받을 때 서류를 거짓으로 꾸미는 등 부정한 수를 썼다면, 그 사정이 뒤에 드러났을 때 지정을 취소할 수 있는 사유가 된다. 애초에 갖추지 못한 자격으로 얻은 자리라, 드러난 뒤에 거두는 것이 마땅하기 때문이다.
甲은 거래정보사업자로 지정을 받아 놓고도 이렇다 할 정당한 까닭 없이 지정일로부터 한 해가 지나도록 부동산거래정보망을 갖추어 돌리지 않아, 그 지정 자체가 취소될 만한 사유를 스스로 만들어 낸다.
甲이 거래정보사업자로서 개업공인중개사에게서 공개를 의뢰받은 매물의 내용과 다르게 부동산거래정보망에 정보를 올려, 지정이 취소될 수 있는 사유를 만든다. 이 망을 믿고 거래하는 사람들이 엉뚱한 정보로 값을 매기게 되기 때문이다.
甲이 거래정보사업자로 지정받고도 정해진 기간 안에 부동산거래정보망을 설치해 운영하지 못해, 그 지정이 취소될 수 있는 자리에 놓인다. 자리만 차지하고 망을 열지 않으면 다른 사업자가 들어올 길까지 막히기 때문이다.

거짓이나 부정한 방법으로 지정을 받은 경우(ㄱ), 정당한 사유 없이 지정받은 날부터 한 해 안에 정보망을 설치·운영하지 않은 경우(ㄴ), 의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개한 경우(ㄷ), 운영규정을 어기고 정보망을 운영한 경우(ㄹ)가 모두 지정취소 사유로 적혀 있다. 넷 다 해당해 정답은 5번이다.

공인중개사법령상 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지는 개업공인중개사등의 행위가 아닌 것은?

1. 관계 법령에서 양도가 금지된 부동산의 분양과 관련 있는 증서의 매매를 중개하는 행위
2. 법정 중개보수를 초과하여 수수하는 행위
3. 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위
4. 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
5. 단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하는 행위

정답 2번

🔍 보기별 해설

양도가 금지된 부동산의 분양 관련 증서의 매매를 중개하는 행위는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이다. 해당하므로 옳다.
법정 중개보수를 초과하여 받는 행위는 3년 이하가 아니라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이다. 3년 이하 벌칙 행위가 아니므로 옳지 않다(정답).
중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금의 대상이다. 이해가 충돌하는 자기거래로 의뢰인이 손해를 입을 수 있어 금지·처벌하기 때문이다. 옳다.
거래당사자 쌍방을 대리하는 행위는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금의 대상이다. 쌍방대리는 어느 한쪽의 이익을 해칠 위험이 커 금지하고 형벌로 규율하기 때문이다. 옳다.
단체를 구성하여 특정 중개대상물의 중개를 제한하는 행위는 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상이다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 개업공인중개사로서 관계 법령상 양도가 금지된 부동산의 분양과 관련된 증서를 사고파는 거래를 알선해, 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금 대상이 된다.
甲 개업공인중개사가 乙과 丙 사이의 아파트 거래를 중개한 뒤 법령이 정한 상한 요율을 넘는 중개보수를 乙로부터 받는다. 이 초과 수수에는 3년 이하가 아니라 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금이 매겨진다.
甲이라는 개업공인중개사가 자기에게 중개를 맡긴 의뢰인을 상대로 스스로 매수인이나 매도인이 되어 그 부동산을 사고팔면, 이런 직접거래는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금으로 처벌될 수 있는 금지행위에 든다.
甲이 개업공인중개사로서 한 건의 거래에서 매도인과 매수인 양쪽을 한꺼번에 대리해 계약을 성사시키면, 이러한 쌍방대리는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금이 따르는 금지행위에 해당한다.
甲은 여러 개업공인중개사와 손잡고 하나의 모임을 꾸린 뒤 특정 중개대상물만큼은 누구도 중개에 나서지 못하도록 서로 묶어 두었고, 이렇게 중개를 가로막은 담합에는 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금이 뒤따른다.

법정 중개보수를 초과해 받는 행위는 3년이 아니라 1년 이하 징역이나 1천만원 이하 벌금 대상이므로, 정답은 2번이다.

공인중개사법령상 공인중개사협회(이하 ‘협회’라 함)의 공제사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 협회는 공제사업을 다른 회계와 구분하여 별도의 회계로 관리해야 한다.
2. 공제규정에서 정하는 책임준비금의 적립비율은 공제료 수입액의 100분의 20이상으로 한다.
3. 국토교통부장관은 협회의 자산상황이 불량하여 공제 가입자의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 자산예탁기관의 변경을 명할 수 있다.
4. 국토교통부장관은 협회의 자산상황이 불량하여 중개사고 피해자의 권익을 해칠 우려가 있다고 인정하면 불건전한 자산에 대한 적립금의 보유를 명할 수 있다.
5. 협회는 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년도의 공제사업 운용실적을 일간신문·협회보 등을 통하여 공제계약자에게 공시해야 한다.

정답 2번

🔍 보기별 해설

협회의 공제사업 회계는 다른 사업의 회계와 뒤섞이지 않도록 따로 떼어 관리해야 한다. 공제 재원을 협회의 다른 사업에 흘러들지 않게 막아 가입자 보호와 재정 건전성을 지키려는 취지이므로 옳다.
협회가 거둔 공제료 가운데 일정 몫은 앞으로 내줄 공제금에 대비해 손대지 않고 쌓아 두어야 한다. 그 몫의 하한이 수입액의 10퍼센트라, 20퍼센트로 올려 적은 이 보기는 옳지 않다(정답).
협회의 자산상태가 나빠져 공제에 가입한 사람들의 이익이 위협받을 수 있다고 판단되면, 국토교통부장관은 자산을 맡아 둔 예탁기관을 바꾸도록 명할 수 있다. 가입자 보호를 위해 마련된 감독수단이기 때문이다. 옳다.
협회의 자산상태가 나빠져 중개사고 피해자들의 권익이 위협받을 우려가 있다고 인정되면, 국토교통부장관은 부실한 자산에 상응하는 적립금을 쌓아 두도록 명할 수 있다. 부실에 대비하기 위한 감독수단이기 때문이다. 옳다.
매년 공제사업이 어떻게 운용되었는지, 그 실적을 협회는 대통령령에서 정한 방법에 따라 일간신문이나 협회보 등에 실어 공제계약자들에게 알려야 한다. 운용 내용을 투명하게 공개해 가입자의 알 권리를 보장하려는 취지이므로 옳다.

🧮 풀이

甲이 공인중개사협회에서 공제사업 회계를 다른 회계와 섞이지 않게 별도로 떼어 관리하며 그 장부를 따로 정리해 둔다. 공제는 사고가 났을 때 내줄 돈을 쌓아 두는 것이라, 협회 살림과 섞이면 정작 내줄 때 모자랄 수 있다.
甲이 몸담은 공인중개사협회가 그해 거둔 공제료 수입액 가운데 책임준비금으로 쌓아 둘 몫을 계산해 보니, 법이 정한 최소 적립 비율은 100분의 10이었다. 보기가 든 100분의 20은 실제 기준보다 두 배로 잡은 숫자다.
甲이 국토교통부장관으로서 공인중개사협회의 자산상황이 나빠져 공제 가입자의 권익이 위태롭다고 보아, 협회에 자산을 맡겨 둔 예탁기관을 바꾸라고 명한다. 맡겨 둔 곳이 부실하면 정작 사고가 났을 때 내줄 돈을 찾지 못하기 때문이다.
甲이 국토교통부장관의 지위에서 공인중개사협회의 재무상태가 악화되어 중개사고 피해자의 권익이 위태롭다고 판단하고, 부실한 자산에 대하여 준비금을 더 적립하도록 협회에 명령한다.
甲이 공인중개사협회에서 그해 공제사업이 어떻게 운용됐는지 그 실적을 일간신문과 협회보에 실어 공제계약자들이 볼 수 있게 공시한다. 제 돈을 낸 사람들이 그 돈이 어떻게 굴러가는지 알 수 있어야 하기 때문이다.

앞으로 낼 공제금에 대비해 쌓아 둘 몫의 하한은 20퍼센트가 아니라 10퍼센트이므로, 정답은 2번이다.

공인중개사법령상 중개보수 등에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. 개업공인중개사의 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 취소된 경우에도 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.
2. 개업공인중개사는 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비를 받을 수 없다.
3. 개업공인중개사는 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로부터 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 없다.
4. 개업공인중개사의 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
5. 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 시·도의 조례로 정한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

개업공인중개사의 고의·과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 중개보수를 받을 수 없다. 받는다고 한 것은 옳지 않다.
권리를 이전하려는 의뢰인으로부터 권리관계 확인에 드는 실비를 받을 수 있다. 받을 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
권리를 취득하려는 의뢰인으로부터 계약금등 반환채무이행 보장에 드는 실비를 받을 수 있다. 받을 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
중개보수를 언제 줄지는 개업공인중개사와 의뢰인이 정한 약정이 우선하고, 그런 약정이 없을 때에는 거래대금이 모두 치러진 날을 지급시기로 본다. 옳다(정답).
주택 외의 중개대상물에 대한 보수는 국토교통부령으로 정하며 시·도 조례로 정하지 않는다. 시·도 조례로 정한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 개업공인중개사로서 자기 잘못으로 중개의뢰인들 사이의 거래가 취소되고 말았을 때, 그 중개에 대한 보수를 의뢰인에게 청구할 수 없게 된다. 보수는 거래를 이루어 준 값인데 제 잘못으로 그 거래를 깨뜨렸으니 받을 자리가 없다.
甲이 자기 부동산의 권리를 넘기려고 중개를 맡겼을 때, 개업공인중개사가 그 권리관계를 확인하는 데 든 실비를 甲에게서 받을 수 있다. 등기부를 떼고 현장을 둘러보는 데 실제로 든 돈이라, 보수와 별개로 셈하는 것이다.
甲이 부동산에 관한 권리를 사들이려고 중개를 의뢰한 경우, 개업공인중개사는 계약금 등 반환채무의 이행을 보장하기 위해 지출한 실비를 권리 취득 의뢰인인 甲으로부터 받을 수 있다.
甲은 아파트 매매를 중개하면서 매도인 乙과 보수를 언제 줄지 계약서에 따로 적어 두지 않았는데, 잔금이 모두 오가고 소유권 이전 등기까지 끝난 날에야 乙에게 보수를 청구하자 乙이 왜 지금 오느냐고 되묻는다.
甲이 주택이 아닌 상가나 토지의 중개보수가 얼마인지 알아보니, 그 보수는 시·도의 조례가 아니라 국토교통부령으로 정해져 있었다. 주택은 지역 사정을 살펴 조례로 정하지만, 그 밖의 물건은 전국을 한 잣대로 묶어 둔 것이다.

중개보수 지급시기는 약정이 우선이고 약정이 없으면 거래대금을 다 치른 날로 보므로, 정답은 4번이다.

공인중개사법령상 행정제재처분효과의 승계 등에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 업무정지처분의 효과는 그 처분일부터 2년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다. ㄴ. 폐업기간이 2년을 초과한 재등록 개업공인중개사에 대해 폐업신고 전의 중개사무소 업무정지사유에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 수 없다. ㄷ. 폐업신고 전에 개업공인중개사에게 한 과태료부과처분의 효과는 그 처분일부터 10개월된 때에 재등록을 한 개업공인중개사에게 승계된다. ㄹ. 폐업기간이 3년 6개월이 지난 재등록 개업공인중개사에게 폐업신고 전의 중개사무소 개설등록 취소사유에 해당하는 위반행위를 이유로 개설등록취소처분을 할 수 없다.

1. ㄱ
2. ㄱ, ㄹ
3. ㄴ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 4번

🔍 보기별 해설

폐업신고 전에 한 업무정지처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 재등록 개업공인중개사에게 승계된다. 2년간 승계된다고 한 것은 옳지 않다.
폐업기간이 2년을 초과한 재등록 개업공인중개사에 대해서는 폐업신고 전의 업무정지사유에 해당하는 위반행위를 이유로 행정처분을 할 수 없다. 옳다.
과태료부과처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 승계되므로, 처분일부터 10개월 된 때에는 재등록 개업공인중개사에게 승계된다. 옳다.
폐업기간이 3년을 초과한 재등록 개업공인중개사에 대해서는 폐업신고 전의 개설등록 취소사유에 해당하는 위반행위를 이유로 등록취소처분을 할 수 없는데, 폐업기간이 3년 6개월이므로 등록취소처분을 할 수 없다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 중개사무소를 폐업했다가 다시 등록해 영업을 재개하자, 폐업 전에 받았던 업무정지처분의 효과가 그 처분일부터 얼마 동안 재등록한 甲에게 그대로 이어지는지, 1년인지 2년인지를 두고 다툰다.
甲이 중개사무소 문을 닫은 뒤 2년이 훌쩍 넘어서야 다시 등록해 영업을 시작했는데, 관청이 폐업 전의 업무정지 사유를 들어 처분하려 하자 甲이 공백이 2년을 넘겼으니 이제는 그 사유로 처분할 수 없다고 맞선다.
甲이 과태료부과처분을 받은 뒤 중개사무소를 접었다가 열 달 만에 다시 등록해 영업을 재개한다. 이 처분의 효과는 처분한 날부터 한 해 동안 따라다니므로, 열 달 만의 재등록이라면 그 효과가 甲에게 그대로 이어진다.
甲은 중개사무소를 접었다가 3년 6개월 만에 다시 문을 열었는데, 관할 관청 담당자 乙이 폐업 전 등록취소 사유에 해당하는 위반을 들어 처분하려 서류를 꺼내자 甲이 그 긴 공백 기간을 이유로 이제는 처분할 수 없다고 맞선다.

ㄴ은 폐업기간이 두 해를 넘으면 폐업 전 업무정지사유로는 처분하지 못한다는 것, ㄷ은 과태료부과처분의 효과가 처분일부터 한 해 승계되어 열 달 된 때는 승계된다는 것, ㄹ은 폐업기간이 세 해를 넘으면 등록취소사유로도 처분하지 못한다는 것으로 각각 옳다. ㄱ은 업무정지처분의 효과가 두 해가 아니라 한 해 승계되므로 틀리다. 따라서 정답은 4번이다.

공인중개사법령상 법인이 중개사무소를 개설하려는 경우 개설등록 기준에 부합하는 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 법률의 규정은 고려하지 않음) ㄱ. 대표자가 공인중개사이다. ㄴ. 건축물대장(「건축법」에 따른 가설건축물대장은 제외)에 기재된 건물에 전세로 중개사무소를 확보하였다. ㄷ. 중개사무소를 개설하려는 법인이 자본금 5천만원 이상인 「협동조합 기본법」상 사회적협동조합이다.

1. ㄱ
2. ㄷ
3. ㄱ, ㄴ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

대표자가 공인중개사인 것은 법인의 개설등록 기준에 부합한다. 법인이 중개업을 하려면 대표자가 공인중개사여야 한다는 요건을 갖춘 것이기 때문이다. 옳다.
건축물대장에 기재된 건물(가설건축물대장 제외)에 전세로 중개사무소를 확보한 것은 등록기준에 부합한다. 옳다.
사회적협동조합은 비영리법인이어서 중개사무소 개설등록을 할 수 있는 법인에 해당하지 않으므로, 자본금과 무관하게 등록기준에 부합하지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 대표를 맡은 법인이 중개사무소 개설등록을 신청하는데, 그 대표자인 甲이 공인중개사 자격을 갖추고 있다. 법인이 중개업을 하려면 대표자가 공인중개사여야 하므로, 이 법인은 그 요건을 채운 셈이 된다.
甲이 법인 명의로 중개사무소를 열려고 가설건축물대장이 아닌 건축물대장에 오른 건물을 전세로 얻어 사무소로 확보한다. 소유든 전세든 쓸 권리만 갖추면 되고 대장에 오른 건물이면 되므로, 이 사무소는 등록기준을 채운다.
자본금 5천만원을 갖춘 사회적협동조합이 중개법인으로 개설등록을 신청하지만, 甲이 살펴보니 이 조합은 영리를 목적으로 하지 않는 법인이다. 등록이 열려 있는 법인 유형에 들지 않아, 자본금을 아무리 채워도 등록할 수 없다.

법인이 중개사무소를 열려면 대표자가 공인중개사여야 하고(ㄱ), 사무소는 가설건축물대장이 아닌 건축물대장에 오른 건물에 두어야 하는데 전세로 확보한 것도 된다(ㄴ). ㄷ의 사회적협동조합은 영리를 좇지 않는 법인이라 자본금이 얼마든 중개사무소를 열 수 있는 법인에 들지 않는다. 따라서 정답은 3번이다.

공인중개사법령상 포상금을 지급받을 수 있는 신고 또는 고발의 대상을 모두 고른 것은? ㄱ. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위를 한 자 ㄴ. 공인중개사자격증을 다른 사람으로부터 대여받은 자 ㄷ. 해당 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 한 자

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 2번

🔍 보기별 해설

중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위는 금지행위이기는 하나 포상금 지급 대상으로 명시된 신고·고발 대상에는 해당하지 않는다. 옳지 않다.
공인중개사자격증을 다른 사람으로부터 대여받은 자는 포상금 지급 대상인 신고·고발 대상에 해당한다. 자격증 대여는 무자격 중개를 낳는 중대한 위반이어서 신고를 장려하기 때문이다. 옳다.
거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 금지행위이지만 포상금 지급 대상으로 명시된 신고·고발 대상에는 해당하지 않는다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 중개대상물의 매매 자체를 하나의 사업처럼 되풀이하는 것을 이웃이 지켜본다. 이는 법이 막아 둔 금지행위이기는 하지만, 신고하면 포상금을 주도록 따로 적어 둔 신고·고발 대상에는 들지 않는다.
甲이 공인중개사자격증이 없으면서도 乙로부터 그의 자격증을 빌려 중개업을 하려 하자, 이를 알게 된 사람이 그 사실을 신고한다. 자격증 대여는 무자격 중개를 낳는 무거운 위반이라 신고·고발 대상에 들어, 그 사람은 포상금을 받을 수 있다.
甲이 중개의뢰인에게 거래상 중요한 사항을 거짓으로 둘러대 판단을 흐리게 하는 것을 이웃이 지켜본다. 이 또한 법이 막아 둔 일이기는 하나 포상금을 걸어 둔 목록에는 이름이 없어, 신고해도 돈이 나오지는 않는다.

ㄴ은 자격증을 남에게서 빌린 사람으로, 무자격 중개를 낳는 무거운 위반이라 신고를 북돋우려고 포상금 대상으로 못박아 두었다. ㄱ의 매매를 업으로 하는 행위와 ㄷ의 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치는 행위는 금지행위이기는 하나 포상금 대상으로 열거된 것에는 들지 않는다. 따라서 정답은 2번이다.

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공인중개사법령상 공인중개사의 자격취소에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 시·도지사는 공인중개사가 이 법을 위반하여 300만원 이상 벌금형의 선고를 받은 경우에는 그 자격을 취소해야 한다.
2. 공인중개사의 자격이 취소된 자는 공인중개사자격증을 교부한 시·도지사에게 반납해야 한다.
3. 시·도지사는 공인중개사의 자격취소처분을 한 때에는 5일 이내에 이를 국토교통부장관에게 보고하고 다른 시·도지사에게 통지해야 한다.
4. 시·도지사는 공인중개사의 자격을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시해야 한다.
5. 시·도지사는 공인중개사가 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격을 취소해야 한다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

300만원 이상의 벌금형은 등록의 결격사유일 뿐, 그 자체가 공인중개사 자격취소 사유는 아니다. 벌금형으로 자격을 취소해야 한다고 한 것은 옳지 않다(정답).
공인중개사 자격이 취소된 자는 자격증을 교부한 시·도지사에게 자격증을 반납해야 한다. 자격이 사라진 뒤 자격증이 부당하게 사용되는 것을 막기 위한 것이므로 옳다.
자격취소처분을 내린 시·도지사는 처분일부터 5일 안에 그 사실을 국토교통부장관에게 보고함과 아울러 다른 시·도지사들에게도 알려야 한다. 옳다.
시·도지사는 자격을 취소하려는 경우 청문을 실시해야 한다. 자격취소는 당사자에게 미치는 불이익이 큰 처분이어서 미리 의견을 밝힐 기회를 주어야 하기 때문이다. 옳다.
공인중개사가 정당하지 않은 방법으로 자격 자체를 얻어냈다면, 시·도지사로서는 그 자격취득을 취소하지 않을 도리가 없다. 애초 취득 과정에 흠결이 있었던 경우여서 자격을 그대로 인정할 수 없기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲 공인중개사가 이 법을 위반해 벌금 300만원의 형을 선고받는다. 그 벌금형은 새로 등록하려 할 때 막아서는 결격사유일 뿐이라, 시·도지사가 그것만을 들어 이미 가진 자격을 취소할 수는 없다.
甲이 공인중개사 자격을 취소당한 뒤, 자신이 가지고 있던 공인중개사자격증을 그 자격증을 내주었던 시·도지사에게 도로 돌려주어야 하는지를 확인하고 반납 절차를 밟는다.
공인중개사 甲이 자격취소 결재를 받자, 관할 시·도청 담당자가 처분한 날부터 닷새 안에 국토교통부에 보고 공문을 올리고 이웃 시·도들에도 통보 문서를 돌리느라 달력에 기한을 표시해 둔다.
甲의 공인중개사 자격을 취소하려는 시·도지사가, 곧바로 처분을 내리는 대신 甲에게 미리 의견을 밝힐 기회를 주는 청문 절차를 먼저 거친다. 자격을 거두는 일은 밥줄을 끊는 처분이라, 당사자 말을 들어 보지 않고 정할 수 없다.
甲이 거짓이나 부정한 방법을 써서 공인중개사 자격을 따낸 사실이 드러나자, 시·도지사가 그 자격을 취소한다. 애초에 갖추지 못한 자격을 얻은 것이라, 사정을 봐줄 여지 없이 반드시 거두어야 하는 자리다.

300만원 이상의 벌금형은 등록 결격사유일 뿐 그 자체로 자격취소 사유는 아니므로, 정답은 1번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약허가가 필요하지 않은 도시지역 세부 용도지역별 면적 기준이다. ( )에 들어갈 숫자는?(단, 따로 공고한 경우 등은 고려하지 않음) · 주거지역: ( ㄱ )제곱미터 · 상업지역: ( ㄴ )제곱미터 · 공업지역: ( ㄷ )제곱미터 · 녹지지역: ( ㄹ )제곱미터

1. ㄱ: 60, ㄴ: 100, ㄷ: 100, ㄹ: 200
2. ㄱ: 60, ㄴ: 150, ㄷ: 150, ㄹ: 200
3. ㄱ: 180, ㄴ: 180, ㄷ: 660, ㄹ: 500
4. ㄱ: 180, ㄴ: 200, ㄷ: 660, ㄹ: 200
5. ㄱ: 180, ㄴ: 250, ㄷ: 500, ㄹ: 1천

정답 2번

🔍 보기별 해설

주거지역 60, 상업지역 150, 공업지역 150, 녹지지역 200제곱미터 이하의 토지는 허가가 필요 없다. 정답이다.

🧮 풀이

① 이 면적이 무엇을 가르는 선인지 잡는다
토지거래허가구역 안이라도 아주 작은 땅까지 일일이 허가를 받게 하면 실생활이 마비된다. 그래서 용도지역마다 「이만큼 이하면 그냥 사고팔아라」 하는 선을 그어 뒀다. 네 빈칸은 그 선의 넓이다.
→ 묻는 것 = 허가를 안 받아도 되는 면적의 위쪽 한계
↓
② 큰 흐름부터 잡는다
땅을 촘촘히 쪼개 쓰는 곳일수록 선이 낮고, 넓게 쓰는 곳일수록 높다. 주거지역이 가장 낮고 녹지지역이 가장 높다는 순서만 기억하면 네 값이 흔들리지 않는다.
→ 순서 = 주거 < 상업 = 공업 < 녹지
↓
③ 주거지역을 정한다
집이 가장 빽빽하게 들어서는 곳이라 선이 가장 낮다.
→ ㄱ 주거지역 = 60㎡
↓
④ 상업지역과 공업지역을 정한다
두 곳은 값이 같다. 주거지역의 두 배 반이다.
→ ㄴ 상업지역 = 150㎡
→ ㄷ 공업지역 = 150㎡
↓
⑤ 녹지지역을 정한다
건물이 드물고 필지가 큰 곳이라 선이 가장 높다.
→ ㄹ 녹지지역 = 200㎡
↓
⑥ 네 값을 모아 고른다
60·150·150·200 순으로 적힌 것을 찾는다. 상업과 공업이 서로 다른 숫자로 적힌 보기는 여기서 걸러진다.
→ 정답 = ㄱ 60, ㄴ 150, ㄷ 150, ㄹ 200

도시지역 안에서 허가 없이 사고팔 수 있는 넓이는 주거 60㎡, 상업·공업 150㎡, 녹지 200㎡ 이하다. 땅을 촘촘히 쓰는 곳일수록 선이 낮다고 기억하면 순서가 흔들리지 않는다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산정보체계의 관리 대상 정보로 명시된 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부동산 거래계약 등 부동산거래 관련 정보 ㄴ. 「부동산등기 특별조치법」 제3조에 따른 검인 관련 정보 ㄷ. 중개사무소의 개설등록에 관한 정보 ㄹ. 토지거래계약의 허가 관련 정보

1. ㄱ, ㄷ
2. ㄴ, ㄹ
3. ㄱ, ㄴ, ㄹ
4. ㄴ, ㄷ, ㄹ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 3번

🔍 보기별 해설

부동산 거래계약 등 부동산거래 관련 정보는 부동산정보체계의 관리 대상으로 명시되어 있다. 거래신고 등으로 모인 정보를 체계적으로 관리하려는 취지에 정면으로 부합하기 때문이다. 옳다.
부동산등기 특별조치법 제3조에 따른 검인 관련 정보는 부동산정보체계의 관리 대상으로 명시되어 있다. 검인 자료도 거래 관련 정보로서 통합 관리 대상에 포함되기 때문이다. 옳다.
중개사무소의 개설등록에 관한 정보는 공인중개사법령에 따른 관리 대상이지 부동산정보체계의 관리 대상으로 명시된 정보가 아니다. 옳지 않다.
토지거래계약의 허가 관련 정보는 부동산정보체계의 관리 대상으로 명시되어 있다. 허가제 운영으로 생성된 자료 역시 부동산 관련 정보로서 통합 관리 대상에 포함되기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲은 부동산 거래를 마친 뒤 자신의 매매계약 내용 같은 거래 정보가 어디에 모이는지 궁금해하다가, 부동산 거래계약 등 거래 관련 정보가 부동산정보체계가 맡아 관리하도록 정해진 대상에 들어가 있음을 알게 된다.
甲이 부동산정보체계의 관리 대상을 훑어보니, 부동산등기 특별조치법에 따른 검인과 관련된 정보도 그 체계가 관리하도록 적힌 항목에 들어 있다. 검인 자료 역시 거래에 관한 정보라 한데 모아 관리하는 것이다.
甲이 부동산정보체계에 무엇이 담기는지 관리 대상 목록을 살피다 중개사무소 개설등록 정보를 떠올리자, 동료 乙이 그건 이 체계가 아니라 공인중개사법 쪽에서 다루는 것이라고 짚어 준다. 거래 정보를 모으는 체계에 사무소 등록까지 담지는 않는다.
甲은 허가구역에서 토지거래계약 허가를 받은 뒤 그 허가에 관한 자료가 어느 체계에서 다루어지는지 살피다가, 토지거래계약 허가와 관련된 정보가 부동산정보체계의 관리 대상으로 정해져 있다는 것을 확인하게 된다.

거래신고로 모인 부동산 거래계약 관련 정보(ㄱ), 부동산등기 특별조치법에 따른 검인 관련 정보(ㄴ), 토지거래계약의 허가 관련 정보(ㄹ)는 다 거래에서 나온 자료라 부동산정보체계가 모아 관리할 것으로 적혀 있다. ㄷ의 중개사무소 개설등록 정보는 공인중개사법이 따로 다루는 것이라 여기에 명시되어 있지 않다. 따라서 정답은 3번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인의 부동산 취득 등에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 상호주의에 따른 제한은 고려하지 않음)

1. 「자연환경보전법」에 따른 생태·경관보전지역에서 외국인이 토지취득의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지취득계약은 유효하다.
2. 외국인이 건축물의 신축을 원인으로 대한민국 안의 부동산을 취득한 때에는 신고관청으로부터 부동산 취득의 허가를 받아야 한다.
3. 외국인이 취득하려는 토지가 토지거래허가구역과 「문화재보호법」에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역에 있으면 토지거래계약허가와 토지취득허가를 모두 받아야 한다.
4. 대한민국 안의 부동산을 가지고 있는 대한민국국민이 외국인으로 변경된 경우 그 외국인이 해당 부동산을 계속 보유하려는 경우에는 부동산 보유의 허가를 받아야 한다.
5. 외국인으로부터 토지취득의 허가 신청서를 받은 신고관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

생태·경관보전지역 등 허가대상 구역에서 허가를 받지 않고 체결한 외국인의 토지취득계약은 무효다. 유효하다고 한 것은 옳지 않다.
건축물의 신축·증축 등은 계약 외의 원인에 의한 취득이므로 허가가 아니라 사후 신고(6개월 이내) 대상이다. 허가를 받아야 한다고 한 것은 옳지 않다.
토지거래허가를 받으면 외국인 토지취득허가를 따로 받지 않아도 된다. 두 허가를 모두 받아야 한다고 한 것은 옳지 않다.
국민이 외국인으로 변경된 후 계속 보유하려는 경우에는 허가가 아니라 6개월 이내 계속보유 신고를 하면 된다. 보유허가를 받아야 한다고 한 것은 옳지 않다.
외국인이 낸 토지취득 허가 신청서를 접수한 신고관청은 그 접수일부터 헤아려 15일 안에 허가할지 불허가할지를 결정해 처분해야 한다. 옳다(정답).

🧮 풀이

대한민국 국적이 없는 甲이 생태·경관보전지역 안의 토지를 취득하기로 계약을 맺으면서 필요한 취득허가를 받지 않는다. 이런 구역의 땅은 허가를 받아야 비로소 거래가 서므로, 허가 없이 맺은 그 계약은 아예 무효가 된다.
외국인인 甲이 대한민국 안의 땅에 건물을 새로 지어 그 신축을 원인으로 부동산을 취득한다. 이는 계약이 아니라 제 손으로 만들어 얻은 것이라 미리 허가받을 일이 아니고, 취득한 날부터 여섯 달 안에 신고만 하면 된다.
외국인인 甲이 사려는 토지가 토지거래허가구역이면서 지정문화재의 보호구역이기도 하다. 이때 토지거래계약허가를 받으면 그것으로 갈음되어, 외국인 토지취득허가를 따로 또 받지 않아도 된다.
대한민국 부동산을 가진 甲이 국적을 잃고 외국인이 된 뒤 그 부동산을 계속 가지고 있으려 한다. 이미 제 것이 된 재산을 그대로 두는 것뿐이라 새로 허가받을 일이 아니고, 여섯 달 안에 계속보유 신고만 하면 된다.
대한민국 국적이 없는 甲이 국내 토지를 취득하려고 신고관청에 토지취득 허가 신청서를 제출한다. 신고관청은 그 신청서를 받은 날부터 열닷새 안에 허가할지 말지를 정해 甲에게 알려 주어야 한다.

외국인 토지취득 허가 신청서는 접수일부터 15일 안에 허가 여부를 정해 처분해야 하므로, 정답은 5번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지의 이용의무와 이행강제금에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은? · 토지 이용 의무의 이행기간은 ( ㄱ )개월 이내로 정하여야 한다. · 정해진 기간 내에 이행되지 않은 경우, 토지 취득가액의 100분의 ( ㄴ )에 상당하는 금액의 이행강제금을 부과한다.

1. ㄱ: 3, ㄴ: 7
2. ㄱ: 3, ㄴ: 10
3. ㄱ: 6, ㄴ: 7
4. ㄱ: 6, ㄴ: 10
5. ㄱ: 12, ㄴ: 15

정답 2번

🔍 보기별 해설

이용 의무의 이행기간은 3개월 이내로 정하고, 미이행 시 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 이행강제금을 부과하므로 ㄱ:3, ㄴ:10이다. 정답이다.

🧮 풀이

① 허가를 받고 산 땅에 무엇이 따라붙는지 잡는다
토지거래허가는 「이 목적으로 쓰겠다」는 약속을 받고 내주는 것이다. 그래서 산 뒤에 그 목적대로 쓸 의무가 붙고, 안 지키면 벌이 따른다.
→ 순서 = 이용 의무 → 이행명령 → 이행강제금
↓
② 곧바로 돈을 물리지 않는다는 점을 짚는다
안 지켰다고 바로 강제금을 매기는 것이 아니다. 먼저 기간을 정해 「그 안에 고쳐라」고 명령한다. 그 말미가 ㄱ이다.
→ ㄱ 이행기간 = 3개월 이내
↓
③ 그래도 안 지켰을 때를 정한다
정한 기간이 지나도록 그대로면 그때 돈을 물린다. 기준은 그 땅을 살 때 낸 값이다.
→ 기준 금액 = 토지 취득가액
↓
④ 얼마를 물리는지 정한다
취득가액의 100분의 10이다. 땅을 놀리고 방치한 경우에 붙는 가장 무거운 비율이다.
→ ㄴ 이행강제금 = 100분의 10
↓
⑤ 두 값을 모아 고른다
3개월과 10%가 함께 적힌 것을 찾는다.
→ 정답 = ㄱ 3, ㄴ 10

허가받은 목적대로 안 쓰면 먼저 3개월 이내의 이행기간을 정해 명령하고, 그래도 안 지키면 취득가액의 100분의 10을 이행강제금으로 물린다. 곧바로 돈부터 물리지 않는다는 순서가 요점이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가구역 등에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 시장·군수 또는 구청장은 공익사업용 토지에 대해 토지거래계약에 관한 허가신청이 있는 경우, 한국토지주택공사가 그 매수를 원하는 경우에는 한국토지주택공사를 선매자(先買者)로 지정하여 그 토지를 협의 매수하게 할 수 있다.
2. 국토교통부장관 또는 시·도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제해야 한다.
3. 토지거래허가신청에 대해 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다.
4. 허가구역의 지정은 허가구역의 지정을 공고한 날의 다음 날부터 그 효력이 발생한다.
5. 토지거래허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장·군수 또는 구청장에게 제출해야 한다.

정답 4번

🔍 보기별 해설

공익사업용 토지의 허가신청에서 한국토지주택공사가 매수를 원하면 이를 선매자로 지정해 협의매수하게 할 수 있다. 공익사업 시행을 위한 선매 제도를 인정하기 때문이다. 옳다.
허가구역을 계속 유지할 이유가 사라졌다고 판단되면, 국토교통부장관이나 시·도지사는 곧바로 그 지정을 풀어 주어야 한다. 규제할 필요가 없어진 이상 지체 없이 규제를 거두어야 하기 때문이다. 옳다.
허가가 나지 않으면 그 땅은 팔지도 쓰지도 못한 채 묶인다. 그래서 관청이 대신 사 달라고 청할 길을 열되, 언제까지 청할 수 있는지 기한을 달아 두었으므로 옳다.
허가구역의 지정은 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다. 공고한 날의 다음 날부터 효력이 발생한다고 한 것은 틀려 옳지 않다(정답).
토지거래허가를 신청할 때는 계약내용, 그 토지를 어떻게 이용할 것인지에 관한 계획, 취득자금을 어떻게 마련할지에 관한 계획 등을 신청서에 적어서 시장·군수·구청장에게 내야 한다. 투기성 거래인지를 가려낼 자료를 미리 갖추게 하려는 것이기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 공익사업에 쓰일 토지에 관해 토지거래계약 허가를 신청하자, 그 토지의 매수를 원한 한국토지주택공사를 시장이 선매자로 지정하여 甲의 토지를 협의로 사들이도록 한다.
甲이 사는 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있었는데, 그 지정을 유지할 만한 사유가 더 이상 없다고 인정되자 국토교통부장관이 지체 없이 허가구역 지정을 풀어 주는지를 지켜본다.
甲은 토지거래허가를 신청했다가 허가할 수 없다는 처분을 받고 그 통지를 손에 쥐게 되었는데, 통지가 온 날로부터 한 달이 지나기 전에 시장이나 군수 또는 구청장에게 그 토지에 관한 권리를 매수해 달라고 청구할 수 있다.
甲이 사는 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 공고되었는데, 그 지정의 효력은 공고 다음 날이 아니라 공고일부터 닷새가 지난 날에 생긴다. 갑자기 묶어 버리면 이미 계약을 준비하던 사람들이 손쓸 틈도 없이 걸리기 때문이다.
甲이 토지거래허가를 받으려고 허가신청서를 작성하면서, 계약의 내용과 그 토지를 어떻게 이용할지, 취득자금은 어떻게 마련할지까지 적어 시장·군수·구청장에게 제출한다.

허가구역 지정은 공고한 날의 다음 날이 아니라 공고일부터 5일이 지나야 효력이 생기므로, 정답은 4번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 외국인등에 해당되는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 국제연합의 전문기구 ㄴ. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인 ㄷ. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 ㄹ. 비정부간 국제기구 ㅁ. 외국 정부

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄴ, ㄷ, ㅁ
3. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ
4. ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

정답 5번

🔍 보기별 해설

국제연합의 전문기구는 국제기구에 준하는 주체로서 법령이 정한 외국인등의 범위에 포함되므로 외국인등에 해당한다. 옳다.
대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인은 외국인등에 해당한다. 법령이 국적 없는 개인, 외국법령에 따라 설립된 법인, 외국 정부 등을 외국인등으로 규정하기 때문이다. 옳다.
외국의 법령에 따라 설립된 법인은 외국인등에 해당한다. 그 설립의 근거가 대한민국 법이 아니라 외국의 법령이어서 국내 법인과 달리 외국인등의 범위에 드는 것이다. 옳다.
비정부간 국제기구도 정부간 국제기구와 마찬가지로 법령이 열거한 외국인등의 범위에 들어가므로 외국인등에 해당한다. 옳다.
외국 정부는 대한민국 국적을 전제로 하지 않는 주체로서 법령이 정한 외국인등에 명시적으로 포함되므로 외국인등에 해당한다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 일하는 국제연합 산하의 한 전문기구가 국내에 사무용 부동산을 마련하려 한다. 이 기구는 나라들이 모여 세운 국제기구에 준하는 주체라, 법령이 정한 외국인등의 범위에 그대로 들어간다.
대한민국 국적을 가지고 있지 않은 개인인 甲이 국내 부동산을 취득하려 한다. 법령은 국적 없는 개인부터 외국 법령으로 세운 법인, 외국 정부까지 외국인등으로 묶어 두었으므로, 甲도 그 절차를 밟아야 한다.
甲이 외국의 법령에 따라 설립된 법인 X를 대표해 국내 부동산을 취득하려 한다. X를 세워 준 것이 우리 법이 아니라 남의 나라 법이므로, 국내에서 세운 회사와 달리 외국인등으로 다루어 그에 맞는 절차를 밟게 한다.
甲이 비정부간 국제기구의 담당자로서 국내 부동산을 취득하려 한다. 나라들이 모여 만든 것이든 민간이 모여 만든 것이든 국제기구는 다 같이 외국인등으로 묶여 있어, 이 기구도 그 범위에 들어간다.
甲이 어느 외국 정부를 대리하여 대한민국에 있는 부동산을 사들이려 하면서, 국적 요건과 무관한 그 외국 정부 역시 부동산 거래신고법령이 정한 외국인등의 하나로 규정되어 있음을 확인한다.

국제연합의 전문기구(ㄱ), 대한민국 국적을 갖지 않은 개인(ㄴ), 외국 법령에 따라 세워진 법인(ㄷ), 비정부간 국제기구(ㄹ), 외국 정부(ㅁ)는 모두 우리 국적이나 우리 법을 바탕으로 서 있지 않은 주체라 법령이 외국인등으로 나란히 열거해 두었다. 다섯 다 해당해 정답은 5번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 토지거래허가 등에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? · 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 「농지법」에 따른 농지전용허가를 받은 것으로 본다. · 국세의 체납처분을 하는 경우에는 ‘허가구역 내 토지거래에 대한 허가’의 규정을 적용한다. · 시장·군수는 토지 이용 의무기간이 지난 후에도 이행강제금을 부과할 수 있다. · 토지의 소유권자에게 부과된 토지 이용에 관한 의무는 그 토지에 관한 소유권의 변동과 동시에 그 승계인에게 이전한다.

1. 0개
2. 1개
3. 2개
4. 3개
5. 4개

정답 2번

🔍 보기별 해설

이용의무 승계 진술만 옳고 나머지 세 진술은 모두 틀리므로 0개가 아니다. 옳은 것은 1개다. 옳지 않다.
옳은 것은 토지 이용의무가 소유권 변동과 동시에 승계인에게 이전한다는 진술 1개뿐이다. 나머지 세 진술은 모두 틀리므로 옳은 것은 1개다. 옳다(정답).
이용의무 승계 진술만 옳고 나머지는 틀리므로 2개가 아니다. 옳은 것은 1개다. 옳지 않다.
옳은 진술은 이용의무 승계 하나에 그쳐 3개가 아니다. 옳은 것은 1개다. 옳지 않다.
네 진술 중 옳은 것은 이용의무 승계 하나뿐이어서 4개가 아니다. 옳은 것은 1개다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 토지 이용의무를 부담하던 토지의 소유권이 乙에게 넘어가자, 그 이용에 관한 의무도 소유권이 옮겨 가는 그때 새 소유자인 乙에게 그대로 이어진다. 땅에 붙어 다니는 짐이라, 임자가 바뀐다고 사라지지 않는다.

네 진술 가운데 이용의무 승계 하나만 맞아 옳은 것은 1개이므로, 정답은 2번이다.

개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름) ㄱ. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기한 경우, 그 등기는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반으로 무효이다. ㄴ. 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우 그 등기는 유효하다. ㄷ. 명의신탁자가 계약의 당사자가 되는 3자간 등기명의신탁이 무효인 경우 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자 명의의 등기의 말소를 청구할 수 있다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 4번

🔍 보기별 해설

위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 공유로 등기한 구분소유적 공유관계는 상호명의신탁으로서 유효하다. 부동산실명법 위반으로 무효라 한 것은 옳지 않다.
배우자 명의로 물권을 등기한 경우, 조세포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피의 목적이 없으면 그 등기는 유효하다. 옳다.
명의신탁자가 계약당사자가 되는 3자간 등기명의신탁이 무효인 경우, 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자 명의 등기의 말소를 청구할 수 있다. 옳다.

🧮 풀이

甲과 乙이 한 필지의 땅에서 위치와 면적을 정해 각자 특정 부분씩 나누어 소유하기로 약정하고 등기는 둘의 공유로 해 둔다. 서로 제 몫을 상대 이름 아래 맡겨 둔 꼴이라 이름을 빌려 감춘 것과 달라, 이런 등기는 그대로 힘을 갖는다.
甲이 부동산에 관한 물권을 배우자인 乙의 이름으로 등기해 두었는데, 세금을 피하거나 강제집행을 면하거나 법령상 제한을 비켜 가려는 뜻이 전혀 없었다. 이런 배우자 명의 등기는 실명법의 예외로 인정되어 그대로 효력을 갖는다.
甲이 매도인 丙과 매매계약을 직접 맺으면서 대금은 자신이 내되 소유권이전등기는 친구 乙 앞으로 해 두었는데, 이 명의신탁 약정이 무효가 되자 甲이 丙이 가진 말소 권리를 대신 행사해 乙 이름으로 된 등기를 지우려 한다.

ㄴ은 배우자 명의로 등기했더라도 조세포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피의 뜻이 없으면 그 등기가 살아 있다는 것, ㄷ은 3자간 등기명의신탁이 무효일 때 신탁자가 매도인을 대위해 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있다는 것으로 각각 옳다. ㄱ은 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 한 공유가 상호명의신탁으로 유효하므로 틀리다. 따라서 정답은 4번이다.

매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사가 매수신청대리 위임인에게 「민사집행법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 후순위 저당권자가 경매신청을 하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
2. 전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
3. 유치권자는 유치권이 성립된 목적물을 경매로 매수한 자에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
4. 최선순위 전세권은 그 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
5. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

경매를 신청한 이가 후순위 저당권자라 하더라도, 그 부동산에 걸린 저당권은 선후 순위를 가리지 않고 매각과 동시에 모두 사라진다. 저당권은 경매 매각으로 일괄 소멸하도록 되어 있는 권리이기 때문이다. 옳다.
저당권·압류채권·가압류채권보다 뒤에 있어 그에 대항하지 못하는 전세권이나 등기된 임차권은, 매각이 이루어지면 함께 소멸한다. 선순위 담보·집행권리에 밀리는 후순위 용익권을 매각을 계기로 정리하기 때문이다. 옳다.
유치권은 경매 매수인에게 인수되어 매수인이 인도를 거절당할 수는 있으나, 매수인이 유치권자의 피담보채권을 변제할 책임을 지는 것은 아니다. 따라서 유치권자가 매수인에게 변제를 청구할 수는 없다. 청구할 수 있다고 한 것은 옳지 않다(정답).
전세권 순위가 가장 앞서더라도, 그 권리자가 배당요구를 해 오면 그 전세권 역시 매각과 함께 사라진다. 배당요구는 우선변제를 받고 권리관계를 정리하겠다는 뜻이어서, 인수가 아니라 소멸로 처리하기 때문이다. 옳다.
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다. 등기 시점이 아니라 대금 완납 시점에 권리가 이전되도록 민사집행법이 정하고 있기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲 소유 부동산에 여러 개의 저당권이 걸려 있는데 그중 후순위 저당권자가 경매를 신청한다. 저당권은 팔리는 그 순간 순위를 가리지 않고 모두 사라져, 매수인은 저당이 걸리지 않은 깨끗한 부동산을 얻는다.
甲이 세든 집에 설정된 전세권이나 등기된 임차권이 그보다 앞선 저당권·압류채권·가압류채권에 맞설 수 없는 처지에 있다. 이런 뒤늦은 권리는 그 집이 경매로 팔릴 때 함께 사라져, 매수인에게 넘어가지 않는다.
甲이 유치권이 붙은 건물을 경매로 사들인 경우, 甲은 그 건물의 인도를 거절당할 수는 있어도 유치권자 乙의 담보된 채권까지 대신 갚을 의무는 없어서, 乙이 甲에게 그 변제를 청구할 수는 없었다.
甲이 최선순위 전세권을 가진 상태에서 그 부동산이 경매에 넘어가자 배당요구를 한다. 배당요구는 돈으로 받아 나가겠다는 뜻이라, 순위가 가장 앞서더라도 그 전세권은 매각과 함께 사라진다.
甲이 경매로 부동산을 매수한 뒤 매각대금을 다 낸 그때에 매각의 목적인 권리를 얻는다. 등기를 마친 날이 아니라 돈을 다 치른 날을 기준으로 삼아, 법원이 절차로 권리를 옮겨 주는 것이다.

유치권은 매수인에게 넘어가 인도를 거절당할 순 있어도 매수인이 그 채권을 갚을 책임까지 지지는 않으므로, 정답은 3번이다.

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개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「상가건물 임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차인 경우에도 「상가건물 임대차보호법」상 권리금에 관한 규정이 적용된다. ㄴ. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다. ㄷ. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 3번

🔍 보기별 해설

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 상가건물 임대차보호법의 권리금 보호 규정은 적용된다. 권리금 규정은 보증금 상한과 무관하게 적용되도록 정해져 있기 때문이다. 옳다.
상가건물 임대차에서 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 것은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우다. 2기 연체로 거절할 수 있다고 한 것은 틀려 옳지 않다.
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 번화가 상가 1층에서 커피전문점을 열며 보증금 6억 원에 월세 400만 원으로 임대차계약을 맺었는데, 이 보증금이 지역별로 정한 환산보증금 기준을 넘어섰지만 훗날 가게를 넘길 때 새 임차인에게서 권리금을 받을 수 있도록 개업공인중개사가 권리금 회수기회 보호 규정을 알려 준다.
상가를 빌려 쓰는 甲이 차임을 두 기 분에 이르도록 밀린 적이 있다. 그러나 임대인이 갱신요구를 물리칠 수 있는 것은 세 기 분에 이르도록 밀렸을 때라, 두 기만으로는 乙이 甲의 갱신요구를 거절하지 못한다.
甲이 乙에게서 상가를 임차한 뒤 乙의 동의를 받아 丙에게 다시 세를 놓았는데, 임차인 甲의 갱신요구 행사기간이 아직 남아 있는 동안 전차인 丙이 甲을 대신해 임대인 乙에게 계약을 갱신해 달라고 요구한다.

ㄱ은 권리금 보호 규정이 보증금 상한과 상관없이 걸린다는 것, ㄷ은 임대인의 동의를 받은 전차인이 임차인을 대위해 갱신요구권을 행사할 수 있다는 것으로 각각 옳다. ㄴ은 갱신요구를 거절할 수 있는 연체가 2기가 아니라 3기의 차임액에 이른 경우라 틀리다. 따라서 정답은 3번이다.

개업공인중개사가 중개의뢰인에게 「주택임대차보호법」의 내용에 관하여 설명한 것으로 틀린 것은?(단, 임차인은 자연인임)

1. 「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 임대차에 적용되며, 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다.
2. 임차인의 계약갱신요구권의 행사를 통해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
3. 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추지 않은 경우에도 보증금 중 일정액에 대해서는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
4. 임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
5. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 임차인은 이후 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

이 법은 사람이 살림집으로 쓰는 건물의 임대차를 보호 대상으로 삼으며, 그 건물 일부를 주거 아닌 용도로 함께 쓰더라도 보호 범위에서 빠지지 않는다. 실질적으로 주거용이면 일부를 겸용하는 경우까지 보호 범위에 넣기 때문이다. 옳다.
임차인의 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 갱신된 임대차에도 최소 존속기간 2년의 보호를 그대로 인정하려는 취지이기 때문이다. 옳다.
보증금 중 일정액의 최우선변제를 받으려면 경매신청 등기 전에 대항요건(주택 인도+주민등록)을 갖추어야 한다. 대항요건을 갖추지 않아도 우선변제받을 수 있다고 한 것은 틀려 옳지 않다(정답).
임차인이 대항요건을 갖추어 대항력을 가지고 있다면, 그 주택을 넘겨받은 양수인이 종전 임대인 지위를 그대로 물려받은 것으로 취급한다. 주택 소유자가 바뀌어도 임차인이 새 소유자에게 임차권을 그대로 주장할 수 있도록 보호하려는 취지이기 때문이다. 옳다.
임차권등기명령이 집행되어 등기를 마쳐 둔 임차인이라면, 나중에 대항요건을 갖추지 못하게 되는 사정이 생기더라도 그전에 이미 얻어 둔 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 등기를 통해 보증금 회수를 안전하게 지켜 주려는 취지이기 때문이다. 옳다.

🧮 풀이

甲이 세든 건물이 주로 살림집으로 쓰이면서 그 일부는 가게처럼 주거 외의 용도로도 함께 쓰인다. 이 법은 실제로 사람이 살고 있느냐를 보므로, 일부를 겸해 쓴다고 보호 범위에서 빠지지 않는다.
甲이 계약갱신요구권을 행사해 주택임대차가 새로 갱신된다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 두 해로 보아, 처음 계약과 마찬가지로 최소 두 해는 살 수 있게 지켜 준다.
甲이 세든 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금 가운데 일정액을 다른 담보물권자보다 앞서 돌려받으려면, 경매신청 등기가 되기 전에 주택을 넘겨받아 살면서 주민등록까지 마쳐 대항요건을 갖추고 있어야 했다.
甲이 주택을 인도받아 살면서 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춘 뒤 그 집이 다른 사람에게 팔린다. 이때 그 집을 산 사람이 종전 임대인의 자리를 그대로 물려받아 甲의 임대인이 되므로, 甲은 새 주인에게 그대로 살 권리를 내세울 수 있다.
甲이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 뒤 그 집에서 이사를 나가 주민등록을 옮겨 대항요건을 잃는다. 그래도 등기를 마치기 전에 이미 갖춰 둔 힘은 그 등기가 붙들어 주어, 이사를 나가도 보증금을 받을 자리가 흔들리지 않는다.

보증금 중 일정액을 최우선변제 받으려면 경매신청등기 전에 대항요건을 갖춰야 하므로, 정답은 3번이다.

개업공인중개사가 주택의 임대차를 중개하면서 중개대상물 확인·설명서[I](주거용 건축물)를 작성하는 경우 제외하거나 생략할 수 있는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율 ㄴ. 개별공시지가(㎡당) 및 건물(주택)공시가격 ㄷ. 다가구주택 확인서류 제출여부 ㄹ. 건축물의 방향

1. ㄱ, ㄴ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄷ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄹ
5. ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 1번

🔍 보기별 해설

취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율은 권리를 취득하는 매매·교환에서 설명할 사항이므로, 임대차를 중개할 때에는 제외하거나 생략할 수 있다. 옳다.
개별공시지가 및 건물(주택)공시가격은 매매·교환에서 의미가 있는 항목이므로, 임대차를 중개할 때에는 제외하거나 생략할 수 있다. 옳다.
다가구주택 확인서류 제출여부는 임대차에서도 임차인 보호를 위해 확인·설명해야 하는 사항이므로 생략할 수 없다. 옳지 않다.
건축물의 방향은 임대차 확인·설명서에서도 기본 확인사항이어서 제외하거나 생략할 수 없다. 방향을 생략 대상에 넣은 조합이므로 생략 가능 항목으로 본 이 서술은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 개업공인중개사로서 乙 소유 주택의 임대차를 중개하며 확인·설명서를 작성할 때, 소유권을 넘겨받는 거래가 아니어서 취득 시 낼 조세의 종류와 세율을 적는 칸은 비워 둔다.
甲이 개업공인중개사로서 주택 임대차 계약을 중개하면서 확인·설명서를 꾸밀 때, 매매나 교환 같은 소유권 이전 거래에서만 의미를 갖는 개별공시지가와 건물공시가격은 기재란을 채우지 않고 생략한다.
甲이 개업공인중개사로서 다가구주택의 임대차를 중개하면서, 임차인이 보증금을 지키는 데 도움이 되는 다가구주택 확인서류를 제출받았는지 여부까지 확인·설명서에 적어 넣어야 한다.
甲이 개업공인중개사로서 주택 임대차를 중개하며 확인·설명서를 작성할 때, 건축물이 어느 방향을 향하고 있는지는 임대차에서도 기본으로 확인해야 할 사항이라 빠뜨리지 않고 적어 넣는다.

취득할 때 물 조세의 종류와 세율(ㄱ), 개별공시지가와 건물공시가격(ㄴ)은 권리를 사들이는 매매·교환에서나 뜻이 있는 항목이라 임대차를 중개할 때는 빼거나 건너뛸 수 있다. 다가구주택 확인서류 제출 여부(ㄷ)와 건축물의 방향(ㄹ)은 세 들 사람에게도 그대로 걸리는 기본 확인사항이라 생략할 수 없다. 따라서 정답은 1번이다.

중개의뢰인 甲과 개업공인중개사 乙은 공인중개사법령에 따른 전속중개계약을 체결하고 전속중개계약서를 작성하였다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 甲과 乙이 전속중개계약의 유효기간을 4개월로 약정한 것은 유효하다.
2. 乙은 전속중개계약서를 3년 동안 보존해야 한다.
3. 甲은 乙이 공인중개사법령상의 중개대상물 확인·설명의무를 이행하는데 협조해야 한다.
4. 전속중개계약에 정하지 않은 사항에 대하여는 甲과 乙이 합의하여 별도로 정할 수 있다.
5. 전속중개계약의 유효기간 내에 甲이 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우, 甲은 乙에게 지급해야 할 중개보수 전액을 위약금으로 지급해야 한다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

전속중개계약의 유효기간은 원칙이 3개월이지만 그것이 못박아 둔 상한은 아니다. 甲과 乙이 약정으로 달리 정할 수 있으므로 4개월로 정한 것도 그대로 유효하다. 옳다.
전속중개계약서는 뒷날 다툼이 생겼을 때 무엇을 약속했는지 짚을 자료가 된다. 그래서 개업공인중개사 乙은 그 계약서를 3년 동안 보존해야 한다. 옳다.
중개대상물을 확인하고 설명하는 일은 의뢰인이 자료를 내주지 않으면 반쪽이 된다. 그래서 甲은 乙이 그 의무를 다하는 데 협조해야 한다. 옳다.
전속중개계약서는 반드시 담아야 할 것을 정해 둔 서식일 뿐, 그 밖의 일까지 못 정하게 막는 것이 아니다. 서식에 없는 사항은 의뢰인 甲과 개업공인중개사 乙이 합의해 따로 정할 수 있다. 옳다.
甲이 스스로 찾아낸 상대와 거래했다면 乙이 들인 품이 아주 없던 것은 아니다. 그래서 중개보수 전액이 아니라 그 절반에 해당하는 금액의 범위에서 乙이 쓴 비용을 물어 준다. 중개보수 전액을 위약금으로 낸다고 한 것은 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

甲이 개업공인중개사 乙과 전속중개계약을 맺으면서 그 유효기간을 법이 정한 원칙인 3개월이 아니라 4개월로 약정한다. 석 달은 정해 두지 않았을 때 따르는 기본값일 뿐 못 박아 둔 상한이 아니라, 이 약정도 그대로 효력을 갖는다.
전속중개계약을 맺고 두 해쯤 지난 뒤 甲이 그때 무엇을 약속했는지 다투게 되자, 개업공인중개사 乙이 서랍에서 그 계약서를 꺼내 보인다. 이 서류는 작성한 날부터 세 해 동안 두어야 하므로, 아직 버리지 않고 갖고 있었던 것이다.
甲이 개업공인중개사 乙과 전속중개계약을 맺은 뒤, 乙이 중개대상물의 상태와 권리관계를 확인해 설명하는 의무를 다할 수 있도록 甲이 필요한 자료 제공 등에 협조해야 한다.
甲과 개업공인중개사 乙이 전속중개계약서를 채우다 광고를 어느 매체에 얼마나 낼지가 서식 어디에도 없음을 알아챈다. 정해진 서식에 없는 대목은 두 사람이 따로 이야기해 적어 넣기로 하고, 그 자리에서 합의해 덧붙인다.
甲이 개업공인중개사 乙과 전속중개계약을 맺은 뒤 유효기간 안에 스스로 찾아낸 상대방과 직접 거래를 했을 때, 약정 중개보수 전액이 아니라 그 절반 범위에서 乙이 실제로 지출한 비용만 물어 주면 된다.

甲이 스스로 상대를 찾아 거래하면 중개보수 전액이 아니라 그 절반 범위에서 비용을 물어 주므로, 정답은 5번이다.

개업공인중개사 甲은 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」에 따라 매수신청대리인으로 등록하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 甲은 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단에 대한 매수신청대리를 할 수 있다. ㄴ. 甲의 중개사무소 개설등록이 취소된 경우 시·도지사는 매수신청대리인 등록을 취소해야 한다. ㄷ. 중개사무소 폐업신고로 甲의 매수신청대리인 등록이 취소된 경우 3년이 지나지 아니하면 甲은 다시 매수신청대리인 등록을 할 수 없다.

1. ㄱ
2. ㄴ
3. ㄱ, ㄷ
4. ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ

정답 1번

🔍 보기별 해설

매수신청대리의 대상물에는 토지·건물 외에 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단·공장재단도 포함되므로, 甲은 광업재단에 대한 매수신청대리를 할 수 있다. 옳다.
甲의 중개사무소 개설등록이 취소된 경우 매수신청대리인 등록을 취소하는 주체는 시·도지사가 아니라 지방법원장이다. 시·도지사가 취소해야 한다고 한 것은 옳지 않다.
폐업신고로 매수신청대리인 등록이 취소된 경우는 제재성 취소가 아니므로 3년의 등록 제한을 받지 않는다. 3년이 지나야 다시 등록할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 매수신청대리인으로 등록한 개업공인중개사로서, 토지나 건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법에 따른 광업재단이 경매에 나왔을 때에도 의뢰인을 대신해 매수신청을 맡을 수 있다.
중개사무소 등록이 취소된 甲이 매수신청대리인 자격도 정리해야 한다는 말을 듣고 시·도청을 찾았다가, 그 대리인 등록을 거두는 건 법원 곧 지방법원장 몫이라는 안내에 법원으로 발길을 돌린다.
甲이 중개사무소 폐업신고를 하는 바람에 매수신청대리인 등록이 취소된다. 이는 잘못을 물어 거둔 처분이 아니라 스스로 그만두어 따라온 정리라, 세 해가 지나야 다시 등록할 수 있다는 제한을 받지 않는다.

ㄱ은 매수신청대리의 대상에 토지·건물뿐 아니라 공장 및 광업재단 저당법에 따른 광업재단도 들어 있다는 것으로 옳다. ㄴ은 그 등록을 취소하는 주체가 시·도지사가 아니라 지방법원장이라 틀리고, ㄷ은 폐업신고로 인한 취소가 벌로 내린 취소가 아니어서 3년의 제한을 받지 않으므로 틀리다. 따라서 정답은 1번이다.

개업공인중개사가 아파트를 매수하려는 의뢰인에게 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 내용에 관하여 설명한 것으로 옳은 것은?

1. 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.
2. 구분소유자는 그 전유부분을 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분의 사용을 청구할 수 없다.
3. 공용부분의 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여 행사할 수 없다.
4. 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여 분할을 청구할 수 있다.
5. 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르지 않는다.

정답 1번

🔍 보기별 해설

구분소유 건물 한 동을 짓거나 유지하는 데 하자가 있어 남에게 손해가 생겼다면, 그 하자가 어느 부분에 있었는지 분명치 않아도 공용부분에 있던 것으로 추정한다. 옳다(정답).
구분소유자는 자기 전유부분이나 공용부분을 지키거나 손질하는 데 꼭 필요한 만큼은 이웃 구분소유자의 전유부분을 쓰겠다고 청구할 수 있다. 청구하지 못한다고 본 것은 옳지 않다.
공용부분에 관하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다. 행사할 수 없다고 한 것은 옳지 않다.
1동의 구분소유 건물이 서 있는 대지의 공유자는 그 건물을 쓰는 데 소용되는 대지 부분에 대해서는 나누어 달라는 분할청구를 할 수 없다. 분할을 청구할 수 있다고 한 것은 옳지 않다.
전유부분을 넘기면 그에 딸린 공용부분 지분도 함께 넘어가므로, 공유자가 가진 공용부분 지분은 전유부분의 처분을 그대로 뒤따른다. 따르지 않는다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 사는 아파트 1동 건물의 설치나 보존에 흠이 있어 다른 사람에게 손해가 생겼을 때, 그 흠이 어디 있었는지 분명하지 않으면 전유부분이 아니라 공용부분에 있는 것으로 추정했다.
甲이 자기 전유부분을 손질하고 개량하는 데 꼭 필요해서, 그 범위 안에서 이웃 구분소유자 乙의 전유부분을 잠시 쓰게 해 달라고 청구할 수 있다. 벽 하나를 사이에 두고 붙어 있는 구조라, 옆집을 거치지 않고는 손댈 수 없는 자리가 생긴다.
甲이 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대해 가진 채권은, 그 공유자의 지분을 넘겨받은 특별승계인 乙에게도 행사할 수 있다. 밀린 관리비가 사람이 바뀔 때마다 사라진다면 남은 사람들이 그 몫을 대신 떠안게 되기 때문이다.
甲은 여러 세대가 구분소유하는 한 동의 아파트가 올라서 있는 대지를 남들과 함께 공유하고 있는데, 그 건물을 쓰는 데 필요한 대지 부분만큼은 쪼개어 나눠 달라 청구하는 것이 막혀 있어 분할을 요구하지 못한다.
甲은 자기 소유의 전유부분인 아파트 한 채를 乙에게 팔아 넘겼는데, 그 전유부분에 딸려 있던 복도나 계단 같은 공용부분의 지분도 따로 떼어 남기지 못하고 전유부분을 처분한 대로 乙에게 함께 옮겨 간다.

건물을 짓거나 관리하는 데 하자가 있어 생긴 손해는 그 자리가 불분명하면 공용부분에 있던 것으로 추정하므로, 정답은 1번이다.

개업공인중개사가 주택을 임차하려는 중개의뢰인과 일반중개계약을 체결하면서 공인중개사법령상 표준서식인 일반중개계약서를 작성할 때 기재할 사항은?

1. 소유자 및 등기명의인
2. 은행융자·권리금·제세공과금 등
3. 중개의뢰 금액
4. 희망 지역
5. 거래규제 및 공법상 제한사항

정답 4번

🔍 보기별 해설

소유자 및 등기명의인은 권리이전용(매도·임대) 중개의뢰란에 기재하는 사항으로, 주택을 임차하려는 의뢰인의 일반중개계약서 기재사항이 아니다. 옳지 않다.
은행융자·권리금·제세공과금 등은 권리이전용 중개대상물의 표시에 기재하는 사항이므로, 임차 의뢰인의 기재사항이 아니다. 옳지 않다.
중개의뢰 금액은 권리를 이전(매도·임대)하려는 의뢰인이 적는 사항이다. 임차 의뢰인의 기재사항이 아니다. 옳지 않다.
주택을 임차하려는(권리를 취득하려는) 의뢰인은 희망 물건의 종류, 취득 희망가격, 희망 지역 등을 기재한다. 희망 지역은 임차 의뢰인의 기재사항이므로 옳다(정답).
거래규제 및 공법상 제한사항은 권리이전용 중개대상물의 표시에 기재하는 사항이다. 임차 의뢰인의 기재사항이 아니다. 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 주택을 임차하려고 일반중개계약서를 작성할 때, 소유자나 등기명의인을 적는 칸은 권리를 넘기는 쪽인 매도·임대 의뢰인이 채우는 부분이라 甲이 적을 자리가 아니라고 정리한다.
甲이 주택을 임차하려고 일반중개계약서를 쓰면서, 은행융자나 권리금, 제세공과금 같은 항목은 권리를 넘기는 쪽 중개대상물의 표시에 적는 것이라 임차 의뢰인인 甲의 기재란이 아니라고 확인한다.
甲이 세 들어 살 집을 구하려고 일반중개계약서를 작성하면서, 중개의뢰 금액을 적는 칸은 권리를 넘기는 매도·임대 쪽 의뢰인이 기입하는 항목이어서 임차인인 자신의 기재사항이 아니라고 본다.
甲이 주택을 임차하려고 개업공인중개사와 일반중개계약서를 작성하면서, 권리를 넘기는 쪽이 적는 소유자 정보 대신 자신이 원하는 물건 종류와 취득 희망가격, 희망 지역을 적어 넣는다.
甲이 살 집을 임차하려고 개업공인중개사와 일반중개계약서를 작성하면서, 거래규제사항이나 공법상 제한은 권리를 이전하는 쪽의 중개대상물 표시에 기입하는 내용이어서 임차인인 자신의 기재란에는 담지 않는다.

주택을 임차하려는 의뢰인의 일반중개계약서에는 희망 물건 종류·희망가격·희망 지역을 적으므로, 정답은 4번이다.

A시에 중개사무소를 둔 개업공인중개사 甲은 B시에 소재하는 乙 소유의 오피스텔(건축법령상 업무시설로 전용면적 80제곱미터이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춤)에 대하여, 이를 매도하려는 乙과 매수하려는 丙의 의뢰를 받아 매매계약을 중개하였다. 이 경우 공인중개사법령상 甲이 받을 수 있는 중개보수 및 실비에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 甲이 乙로부터 받을 수 있는 실비는 A시가 속한 시·도의 조례에서 정한 기준에 따른다. ㄴ. 甲이 丙으로부터 받을 수 있는 중개보수의 상한요율은 거래금액의 1천분의 5이다. ㄷ. 甲은 乙과 丙으로부터 각각 중개보수를 받을 수 있다. ㄹ. 주택(부속토지 포함)의 중개에 대한 보수 및 실비 규정을 적용한다.

1. ㄹ
2. ㄱ, ㄷ
3. ㄴ, ㄹ
4. ㄱ, ㄴ, ㄷ
5. ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

정답 4번

🔍 보기별 해설

실비는 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따르므로, 甲이 乙로부터 받을 실비는 A시가 속한 시·도의 조례에 따른다. 옳다.
전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식부엌·수세식화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔의 중개보수 상한요율은 매매·교환의 경우 거래금액의 1천분의 5다. 옳다.
중개보수는 거래당사자 쌍방에게서 각각 받을 수 있어 甲은 매도인 乙과 매수인 丙으로부터 각각 받을 수 있다. 중개보수는 거래 양쪽 당사자에게 따로 청구하는 것이 원칙이기 때문이다. 옳다.
이 오피스텔은 주택이 아니므로 주택의 중개보수·실비 규정이 아니라 주택 외 중개대상물 중 일정 요건 오피스텔에 적용되는 요율을 적용한다. 주택 규정을 적용한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

A시에 사무소를 둔 甲이 B시에 있는 오피스텔의 매매를 중개하고 등기부를 떼고 현장을 오간 값을 받으려 한다. 이 실비는 물건이 어디 있느냐가 아니라 사무소를 어디에 두었느냐를 보아, A시가 딸린 시·도의 조례에 적힌 액수대로 받는다.
甲은 전용면적이 여든 제곱미터쯤 되고 입식부엌과 수세식화장실, 목욕시설까지 갖춘 乙 소유 오피스텔의 매매를 중개하게 되었는데, 이 오피스텔이 여든다섯 제곱미터를 넘지 않는 요건에 들어맞아 매매 중개보수 상한을 거래금액의 1천분의 5로 잡게 된다.
甲이 乙 소유 오피스텔의 매매를 매도인 乙과 매수인 丙 양쪽의 의뢰를 받아 중개한다. 중개보수는 거래 양쪽에게 따로 청구하는 것이라, 甲은 乙에게서도 丙에게서도 각각 받을 수 있다.
甲은 乙 소유 오피스텔을 사려는 丙에게 중개하면서 보수를 얼마까지 받을 수 있느냐를 놓고, 이 오피스텔이 전용부엌·수세식화장실·목욕시설을 갖춘 소형이라 매매 상한요율 1천분의 5를 적용하기로 하고 계산기를 두드린다.

실비는 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 시·도의 조례를 따르므로 A시 기준이고(ㄱ), 전용면적 85제곱미터 이하에 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔의 매매 중개보수 상한은 거래금액의 1천분의 5이며(ㄴ), 중개보수는 파는 쪽과 사는 쪽에게 따로 받는다(ㄷ). ㄹ은 이 오피스텔이 주택이 아니라 주택 규정을 적용하지 않으므로 틀리다. 따라서 정답은 4번이다.

부동산 거래신고 등에 관한 법령상 부동산거래계약 신고서 작성에 관한 설명으로 틀린 것은?

1. 거래당사자가 외국인인 경우 거래당사자의 국적을 반드시 적어야 한다.
2. ‘계약대상 면적’란에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전용면적을 적는다.
3. ‘종전 부동산’란은 입주권 매매의 경우에만 작성한다.
4. ‘계약의 조건 및 참고사항’란은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우, 거래와 관련한 참고내용이 있을 경우에 적는다.
5. 거래대상의 종류가 공급계약(분양)인 경우 물건별 거래가격 및 총 실제거래가격에 부가가치세를 제외한 금액을 적는다.

정답 5번

🔍 보기별 해설

당사자 중에 외국인이 있다면, 신고서에 그의 국적이 반드시 기재되어야 한다. 외국인의 부동산 거래를 파악하고 관리하기 위해 국적을 필수 기재사항으로 정하고 있기 때문이다. 옳다.
'계약대상 면적'란은 실거래된 면적을 계산해 적는 칸인데, 집합건축물이라면 그 건축물 면적으로 전용면적을 기재한다. 구분소유 부동산에서는 전용면적이 실제 거래되는 부분을 나타내기 때문이다. 옳다.
입주권으로 전환된 종전 부동산을 매매하는 경우에 한해서만 신고서의 '종전 부동산'란을 채워 넣는다. 그 항목은 입주권 매매에서만 의미를 가지는 기재사항이기 때문이다. 옳다.
'계약의 조건 및 참고사항'란은 거래계약에 조건이나 기한을 붙인 경우와 참고할 내용이 있는 경우에 적는다. 해당 사항이 있을 때만 기재하는 임의적 기재란이기 때문이다. 옳다.
신고가격은 실제로 오간 돈이 얼마인지를 남기는 것이라, 사는 쪽이 치른 값 전부가 들어가야 한다. 분양에서는 부가가치세도 그 값의 일부이므로, 빼고 적는다고 한 이 보기는 옳지 않다(정답).

🧮 풀이

甲이 부동산거래계약 신고서를 작성하는데 거래당사자 가운데 외국인이 있어, 그 외국인 당사자의 국적을 신고서에 빠짐없이 적어 넣는다. 외국인이 우리 땅을 얼마나 사고파는지 살펴보려면 국적이 반드시 남아 있어야 하기 때문이다.
甲이 부동산거래계약 신고서의 계약대상 면적란을 채우면서, 실제 거래한 면적을 계산해 적되 집합건축물인 경우에는 전용면적을 적는다. 아파트 같은 구분소유 건물에서 실제로 오가는 것은 그 집의 전용 부분이기 때문이다.
甲이 부동산거래계약 신고서를 작성하면서, 종전 부동산을 적는 칸은 입주권 매매일 때에만 채우고 다른 거래에서는 비워 둔다. 헐린 집 자리를 대신하는 권리를 사고파는 자리에서만 그 옛 부동산이 뜻을 갖기 때문이다.
甲이 부동산거래계약 신고서를 쓰면서, 계약에 특별한 조건이나 기한을 붙였거나 거래와 관련해 참고할 내용이 있을 때에만 계약의 조건 및 참고사항란을 채운다. 해당하는 일이 없으면 비워 두어도 되는 칸이기 때문이다.
甲이 분양 같은 공급계약을 부동산거래계약 신고서에 적을 때, 물건별 값과 총 실제거래가격 칸에는 부가가치세를 뺀 값이 아니라 부가가치세까지 더한 금액을 적어야 했다.

신고가격에는 실제 오간 돈을 다 담아야 해 분양의 부가가치세도 빼지 않고 적어야 하므로, 정답은 5번이다.

개업공인중개사가 분묘가 있는 토지를 매수하려는 의뢰인에게 분묘기지권에 관해 설명한 것으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)

1. 분묘기지권의 존속기간은 지상권의 존속기간에 대한 규정이 유추적용되어 30년으로 인정된다.
2. 「장사 등에 관한 법률」이 시행되기 전에 설치된 분묘의 경우 그 법의 시행 후에는 분묘기지권의 시효취득이 인정되지 않는다.
3. 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘이장의 특약 없이 토지를 양도함으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권이 성립한 때부터 지료지급의무가 있다.
4. 분묘기지권을 시효로 취득한 사람은 토지소유자의 지료지급청구가 있어도 지료지급의무가 없다.
5. 분묘가 멸실된 경우 유골이 존재하여 분묘의 원상회복이 가능한 일시적인 멸실에 불과하여도 분묘기지권은 소멸한다.

정답 3번

🔍 보기별 해설

분묘기지권의 존속기간은 당사자 약정이 있으면 그에 따르고, 없으면 권리자가 분묘를 수호·봉사하는 한 존속한다. 일률적으로 30년으로 정해지는 것이 아니므로 옳지 않다.
장사법 시행 전에 설치된 분묘는 종전의 관습에 따라 시효취득이 인정될 수 있다. 시행 후에는 인정되지 않는다고 한 것은 옳지 않다.
제 땅에 무덤을 만든 이가 옮겨 준다는 약정 없이 그 토지를 넘겨 분묘기지권을 얻게 되면, 별다른 사정이 없는 한 그 권리가 생긴 시점부터 땅값을 치를 의무를 지므로 옳다(정답).
분묘기지권을 시효취득한 자도 토지소유자가 지료지급을 청구하면 그 청구한 때부터 지료를 지급할 의무가 있다. 지료지급의무가 없다고 한 것은 옳지 않다.
유골이 존재해 원상회복이 가능한 일시적 멸실에 불과하면 분묘기지권은 소멸하지 않는다. 소멸한다고 한 것은 옳지 않다.

🧮 풀이

甲이 분묘가 있는 토지를 사면서 그 분묘기지권이 언제까지 유지되는지 알아본다. 이 권리는 지상권처럼 서른 해로 못 박히지 않고, 약정이 있으면 그에 따르되 없으면 그 분묘를 지키고 제사를 이어 가는 동안 계속된다.
甲이 사려는 토지에 장사 등에 관한 법률이 시행되기 전부터 설치되어 있던 분묘가 있다. 그 법이 서기 전에 세운 분묘에는 옛 관습이 그대로 살아 있어, 오랜 세월 지켜 왔다면 분묘기지권을 시효로 얻을 수 있다.

甲은 자기 땅에 조상 묘를 두고 있다가 분묘를 옮긴다는 특약 없이 그 토지를 乙에게 팔았다.

甲(분묘 설치자) ──토지 매도──▶ 乙(새 소유자)
        │
    분묘기지권
        ▼
   甲 ──지료 지급──▶ 乙

甲이 남의 땅에 분묘를 두어 분묘기지권을 시효로 취득한다. 그래도 땅 임자 乙이 지료를 내라고 청구해 오면 그 청구한 때부터는 甲이 지료를 물어야 하므로, 거저 쓰는 권리는 아니다.
甲이 관리하던 분묘가 비바람에 허물어졌지만 그 안의 유골은 고스란히 남아 있어 원래 모습대로 다시 손보아 되살릴 수 있는 잠깐의 훼손에 그친 터라, 이런 경우에는 분묘기지권이 사라지지 않고 그대로 이어진다.

허락 없이 남의 땅에 무덤을 써 분묘기지권을 얻은 사람은 그 권리가 생긴 때부터 땅값을 치러야 하므로, 정답은 3번이다.